Договор цессии по ДДУ в строительстве: содержание
Договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве относится к числу сделок, которые меняют одну из сторон в обязательстве и содержит следующие обязательные условия:
- Наименование сторон.
- Реквизиты договора долевого участия, по которому делается уступка.
- Стоимость уступки прав, порядок оплаты.
- Информация о правах и обязанностях сторон.
- Ответственность за нарушение условий договора.
Суть данной сделки заключается в том, что к новому дольщику переходят все права и обязанности, которые имел прежний дольщик по договору долевого участия – ст. 384 ГК РФ.
Ответственность застройщика за нарушение сроков договора – разъяснения правоохранителей Подмосковья
Еще несколько лет назад ситуация на рынке недвижимости складывалась так, что обманутые дольщики не могли вернуть даже собственные средства, не то что добиться выплаты неустойки. Но сегодня закон на стороне участников долевого строительства. Прокуратура Московской области разъяснила, когда застройщика можно привлечь к ответственности за нарушение срока передачи объекта строительства. О том, какая ответственность лежит на застройщиках и какую неустойку с них можно потребовать в случае нарушения сроков договора, читайте в материале портала mosreg.ru.
Договор и сроки строительства
Схема
Источник: , pixabay.com
Застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Это указано в ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Как получить заключение о соответствии застройщика требованиям ФЗ-214 в Подмосковье>>
Компенсация за срыв сроков передачи объекта
Источник: Фотобанк Московской области
Если застройщик нарушил предусмотренные договором сроки передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, он выплачивает дольщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Участнику долевого строительства — гражданину предусмотренная неустойка уплачивается в двойном размере.
Как дольщикам получить госуслугу о признании их пострадавшими при строительстве жилья>>
Неустойка при устранении недостатков объекта
Денежные купюры российских рублей.
Источник: Фотобанк Московской области
Если установленный срок передачи объекта долевого строительства нарушен из-за устранения выявленных дольщиком недостатков, по мнению Верховного суда РФ, взыскание неустойки с застройщика возможно.
Застройщик не освобождается от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства из-за устранения недостатков объекта. ВС РФ не признает выводы нижестоящих судов об отсутствии вины у застройщика в таких случаях. По закону, застройщик обязан доказать отсутствие вины при нарушении им срока передачи квартиры потребителю из-за устранения выявленных и не оспоренных застройщиком недостатков квартиры, вследствие которых объект долевого строительства не соответствовал условиям договора и технической документации.
Центр содействия строительству в Подмосковье. Инфографика>>
Алиса Ирисова
Договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве: особенности
Порядок заключения договора уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве регулируется ст. 11 закона №214-ФЗ. Пункты 1,2 ст. 11 предъявляют следующие обязательные требования для оформления договора уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве:
- Уступка допускается только при условии оплаты дольщиком цены договора или только одновременно с переводом долга на нового дольщика.
- Уступка возможна только в период с даты регистрации договора долевого участия и до даты подписания акта приема-передачи квартиры или иного помещения, подлежащего передаче в рамках договора.
ВАЖНО: Также, как и сам договор долевого участия, уступка права требования по нему подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу с даты такой регистрации.
Верховный суд РФ. Важное о договорах долевого участия. Штрафы, сроки, уступка
Интересные позиции судов относительно долевого строительства.
Срок передачи квартир по ДДУ
Проблема
Застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию позже срока завершения строительства, предусмотренного договором.
Когда начинается течение срока передачи квартир?
Практика
По линии судов общей юрисдикции позиция Верховного суда была выработана еще в 2021 году. Коллегия по гражданским делам указала (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.09.2017 N 78-КГ17-67 Требование: О взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа. Обстоятельства: По мнению истца, ответчиком нарушен срок передачи квартиры ему как участнику долевого строительства. Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, так как суды, отказав в удовлетворении требования, не учли, что из буквального толкования заключенного сторонами договора ответчик обязался передать истцу квартиру не позднее шести месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, выводы судов об отсутствии нарушения ответчиком предусмотренного договором срока нельзя признать пра…) срок передачи квартир нельзя рассматривать в отрыве от срока строительства.
Если передача квартир зависит исключительно от того, когда будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию, застройщик фактически не связан никакими сроками. Такая неопределенность недопустима. Она ущемляет права дольщиков.
В 2021 году коллегия по гражданским делам подтвердила (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 4-КГ18-38 Требование: О взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, компенсации морального вреда. Обстоятельства: По мнению истца, ответчик обязательства по спорному договору надлежащим образом не исполнил, объект долевого строительства был передан истцу с нарушением срока. Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку судом не учтено то, что позднее получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является основанием для освобождения ответчика от ответственности.) свою позицию.
По линии арбитражных судов позиция Верховного суда РФ отсутствовала. Часть нижестоящих судов ориентировалась на позицию коллегии по гражданским делам ( Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.09.2019 N Ф05-15623/2019 по делу N А40-266234/2018 Требование: О взыскании пеней по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и штрафа. Обстоятельства: Истец ссылается на просрочку передачи ответчиком объекта долевого строительства. Решение: Требование удовлетворено, поскольку доказательств передачи объекта строительства в установленные договором сроки ответчиком не представлено.).
Встречалась и противоположная позиция. Срок передачи квартир нужно отсчитывать от фактического получения разрешения, даже если оно получено позже срока окончания строительства, указанного в договоре (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.12.2017 N Ф03-4593/2017 по делу N А59-601/2017 Требование: О взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований по договору участия в долевом строительстве. Обстоятельства: Застройщик нарушил срок передачи квартиры участнику долевого строительства, в удовлетворении претензии с требованием выплаты неустойки и штрафа отказал, ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства, участник долевого строительства передал право требования долга обществу, претензию которого застройщик не удовлетворил. Решение: В удовлетворении требования отказано, так как договором ответственность за неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусмотрена; после ввода объекта в э… )).
Позиция коллегии по экономическим спорам
В определениях, опубликованных на прошлой неделе, коллегия по экономическим спорам выработала тот же подход, что и коллегия по гражданским делам.
Отмечено (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.02.2020 по делу N 305-ЭС19-20142, А40-290938/2018 Требование: О взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома и штрафа. Обстоятельства: Участник долевого строительства исполнил обязательство по оплате объекта долевого строительства в порядке и сроки, предусмотренные договором. Решение: Отказано в части, поскольку в отличие от общих правил начисления и взыскания неустойки (штрафа, пеней) право на присуждение предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штрафа возникает не в момент нарушения изготовителем обязанности добровольно удовлетворить законные требования потребителя, а в момент удовлетворения судом требований потребителя и прису..) , что момент сдачи дома в эксплуатацию зависит от действий застройщика, поэтому срок сдачи квартиры должен быть ограничен неизбежными обстоятельствами. Таким обстоятельством выступает срок завершения строительства, предусмотренный договором.
Уступка потребительских штрафов по ДДУ
В дополнение к неустойке за просрочку передачи объекта дольщик вправе взыскать потребительский штраф в размере 50% присужденной неустойки. Можно ли уступить право требования такого штрафа стороннему лицу?
Тенденция ограничивать деятельность профессиональных скупщиков требований, вытекающих из потребительских споров, проявилась еще в конце 2021 года, когда был принято постановление Пленума ВС РФ об ОСАГО.
Пленум указывал, что право на получение потребительского штрафа не может быть уступлено (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 58 «О применении судами законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств») . Потребитель может уступить только присужденный штраф. Разумеется, в такой ситуации смысл уступки теряется.
На то, что данная позиция может быть применена к другим правоотношениям, в мае прошлого года указала коллегия по гражданским делам.( Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2019 N 5-КГ19-52 Требование: О взыскании: 1) Страхового возмещения, процентов, компенсации морального вреда; 2) Штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Обстоятельства: В результате ДТП страхователь получил телесные повреждения, ставшие причиной его инвалидности. Решение: 1) Требование удовлетворено частично, поскольку установлен факт наступления страхового случая, влекущего обязанность страховщика произвести страхователю выплаты по программам страхования, размер которых определен с учетом суммы, уступленной страхователем как цедентом цессионарию; 2) В удовлетворении требования частично отказано, поскольку цессионарий потребителем услуги по договору личного стр..)
В настоящее время аналогичную позицию по ДДУ заняла и коллегия по экономическим спорам. Это исключает какие-либо расхождения в практике в будущем. (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.02.2020 по делу N 305-ЭС19-20142, А40-290938/2018)
По данным К+
Много полезного тут
arbitrmos.ru
Договор цессии по ДДУ в строительстве: порядок составления и подписания
Договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве должен быть составлен без ошибок и юридически грамотно. В противном случае можно получить отказ в регистрации такого договора. Поэтому здесь не рекомендуется использовать типовой бланк.
Как правило, такой договор делают сами застройщики. Договор составляется в количестве экземпляров, соответствующем количеству сторон, плюс один экземпляр распечатывается для регистрационного органа. В связи с тем, что договор подлежит регистрации, нет необходимости привлекать нотариуса для заверения подписей сторон на договоре.
ВАЖНО: если производится уступка без перевода долга, необходимо, чтобы прежний дольщик предоставил справку от застройщика о том, что он внес всю оплату в полном объеме.
Такая справка является обязательным документом для регистрации договора – подп. 2 п. 10 ст. 48 закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
