В далёком 2003 году был принят Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» (№173-ФЗ от 10.12.2003). Но мы же все покупаем квартиры и другую недвижимость за рубли, причём здесь этот закон, спросите вы? А вот причём…
Согласно данному закону, валютной операцией, считается и использование рублей, в качестве средства платежа для операций между резидентами и нерезидентами.
Под резидентами здесь (мы говорим про физических лиц) понимаются граждане РФ и постоянно проживающие на территории РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства. Все остальные — это нерезиденты.
Не путайте это с понятиями налоговых резидентов и нерезидентов. Тут это трактуется именно так, как написано выше.
Таким образом, если резидент купил у нерезидента квартиру или другую недвижимость, или наоборот, нерезидент совершил такую покупку у резидента, то это расчёт по сделке — это валютная операция.
Риски при самостоятельной покупке квартиры
Сделки купли продажи недвижимости с участием нерезидентов и иностранцев стали источником значительных финансовых рисков на равне с юридическими пороками самой недвижимости. При этом и продавцы российской недвижимости, и покупатели совершенно не обращают внимание на опасность, которую содержит «формальный» на первый взгляд этап сделки с недвижимостью – расчеты по договору. За нарушения валютного законодательства при расчетах за квартиру в России составляет от 75 до 100 % суммы сделки. При этом в зависимости от конкретных обстоятельств, «попасть» на этот штраф могут обе стороны сделки – и продавец и покупатель.
Итоги
Доход нерезидентов, полученный от источников в РФ, облагается НДФЛ по ставке 30%, за исключением дохода в виде дивидендов и трудовых доходов отдельных категорий нерезидентов. При этом нерезиденты не могут уменьшить полученные доходы на налоговые вычеты, предусмотренные ст. 218-221 НК РФ.
Источники:
- Налоговый кодекс РФ
- Постановление Конституционного Суда РФ от 01.03.2012 № 6-П
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Валютный резидент и иностранец — соотношение понятий и значение для валютного контроля
Валютный резидент России — физические лица, являющиеся гражданами Российской Федерации (статья 2 закона РФ «О валютном регулировании и валютном контроле» № 173-ФЗ). Валютными резидентами РФ могут стать и иностранцы, если они постоянно проживают в Российской Федерации на основании вида на жительство, предусмотренного законодательством Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства.
Валютный не резидент — физические лица, не соответствующие вышеизложенным правилам. Приведенные нормы статьи 2 валютного закона действуют с 2021г., и имеют существенное отличие от ранее действующей редакции — 2017г. граждане РФ всегда являются валютными резидентами РФ. Иностранцы — Не граждане РФ, являются валютными не резидентами РФ, но в определенных обстоятельствах, иностранцы становятся валютными резидентами. Значение для сделок с недвижимостью статуса резидент/нерезидент — совершая валютные операции резидент обязан соблюдать валютное законодательство РФ.
Страховые взносы
Помимо подоходного, российские работодатели ежемесячно перечисляют страховые взносы с выплат сотрудникам. Отчисления идут в разные фонды и предназначены для разных целей:
- пенсия;
- медстраховка;
- страхование на случай материнства или временной нетрудоспособности (ВНиМ);
- страхование от несчастных случаев на производстве или профзаболеваний.
Пенсиями ведает ПФР, медицинским страхованием — ФФОМС, а страхованием несчастных случаев на производстве — малоизвестный ФСС. ФОТО: fss.ru
Статус иностранца влияет на то, какие взносы ему начисляются.
- С выплат временно пребывающим иностранцам отчисляются пенсионные взносы (22%) и страховка на случай временной нетрудоспособности (1,8%).
- С выплат временно (РВП) или постоянно (ВНЖ) проживающим ИГ, а также жителям ЕАЭС отчисляются пенсионные (22%), медстраховка (5,1%), а также страховка ВНиМ (2,9%).
- С выплат высококвалифицированным специалистам отчисляются пенсия (22%) и ВНиМ (2,9%).
В чем риски расчетов по сделкам с недвижимостью, если в сделке участвует иностранец ?
За совершение запрещенных валютных операций или за совершение валютных операций с нарушением закона установлена ответственность в виде штрафов от 4 000 рублей до 100% валютной операции.
Контролируют совершение валютных операций банки и Федеральная налоговая служба РФ (ФНС РФ) в лице территориальных налоговых инспекций. Поскольку ФНС получает информацию о 100% сделок в онлайн режиме, и значительная часть сделок идут через банки, «попасть» в спорную ситуацию гражданину РФ совсем не сложно.
Валютное законодательство России запутано, и по многим вопросам носит запретительный характер.
С 2014г. законодательство неоднократно и значительно изменилось, что в совокупности привело и приводит к массовым нарушениям валютных операций. Например, участников сделки не должно успокаивать положение законодательства, согласно которому валютные операции между резидентами Российской Федерации и не резидентами осуществляются без ограничений. Эта фраза в законе «О валютном регулировании и валютном контроле» легко читается, запоминается, и создает ложное впечатление.
Большинство риэлторов, и даже нотариусов, не знают другую статью, согласно которой расчеты при осуществлении валютных операций производятся физическими лицами — резидентами через банковские счета в уполномоченных банках. Это означает, что по сделке купле продажи квартиры расчеты между резидентом РФ и нерезидентом РФ в наличной российской и иностранной валюте — запрещены. За нарушение такого запрета установлен штраф от 75-100 % суммы валютной операции.(ч.1 ст.15.25 КоАП РФ) Содержит закон о валютном регулировании и другие сюрпризы. В 2021 появилась информация о фактах претензий по сделкам с нерезидентами.
Можно ли все-таки снизить доход нерезидентов?
Судебной практики на этот счет не сложилось, поэтому альтернативная точка зрения теоретически существовать может, но нигде не проявилась и свою состоятельность не доказала.
Тем не менее приведем аргументы в пользу такого подхода. Итак, в п. 4 ст. 210 НК РФ указано, что налоговые вычеты, определяемые ст. 218–221 НК РФ, для нерезидентов не применяются. Однако эта норма не говорит, что налоговую базу нельзя уменьшить на сумму расходов, если они связаны с покупкой впоследствии реализованного имущества. То есть прямого запрета на такую операцию в НК РФ нет.
А поскольку она не носит название налогового вычета, то и ссылаться на п. 4 ст. 210 НК РФ как на содержащий запретительную норму некорректно.
Кроме того, есть еще одна говорящая в пользу такого решения позиция. Она содержится в самом определении дохода, установленном в ст. 41 НК РФ. Доход представляет собой экономическую выгоду в натуральной или денежной форме, если такую выгоду можно оценить.
Применительно к данной ситуации НДФЛ должен взиматься лишь с той части дохода, которую можно признать экономически выгодной. А оценить эту выгоду можно лишь путем вычитания из общего дохода расходов по приобретению имущества. Такое право предоставляет подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. То есть подоходный налог с нерезидентов теоретически можно взимать с чистого дохода, определение которого содержится в постановлении Конституционного суда РФ от 01.03.2012 № 6-П (п. 2), от 13.03.2008 № 5-П (п. 3).
Однако, учитывая отсутствие судебной практики по данному вопросу, перед сдачей налоговой декларации лучше все-таки сделать запрос в налоговый орган с просьбой указать наиболее правильный путь.
Узнайте как платить страховые взносы по высококвалифицированным специалистам, получив пробный бесплатный доступ к КонсультантПлюс.
Валютные операции в сделках с недвижимостью
Существует заблуждение, что валютные операции – это купля-продажа иностранной валюты, и по этому, в сделке с недвижимостью с оплатой в рублях валютных операций нет, значит валютное законодательство при купле продаже недвижимости в России можно не учитывать.
Согласно российскому валютному законодательству валютная операция – это установленные в законе сделки с валютными ценностями и валютой РФ (с российскими рублями), с ценными бумагами, и самое главное, валютные операции — это использование валютных ценностей и валюты РФ в качестве средства платежа!
Валютными операциями в сделках купли продажи недвижимости в России является:
— использование между резидентами России в качестве средства платежа иностранной валюты и валюты РФ (российских рублей);
— ввоз в РФ и вывоз из РФ валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг;
— перевод иностранной валюты, валюты РФ со счета, открытого за пределами территории РФ, на счет того же лица, открытый на территории РФ, и со счета, открытого на территории РФ, на счет того же лица, открытый за пределами территории РФ;
— перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый на территории РФ, и со счета резидента, открытого на территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;
— перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;
— перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет того же резидента, открытый за пределами территории РФ.
Если в сделке с российской недвижимостью участвует не резидент России, одна валютная операция уже будет точно – использование иностранной валюты или российской валюты в качестве средства платежа. В реальных сделках будут присутствовать несколько валютных операций. Нарушения можно совершить в каждой. Сумма штрафа может значительно превысить сумму сделки с недвижимостью.
Сбор за земельный участок
Размер земельного налога не зависит от гражданства его владельца. Налогоплательщиками признаются все, кто обладает землей на праве собственности, бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Арендаторы земли такой сбор не вносят.
Оплата происходит один раз в год, в срок до 31 декабря. В качестве исходной базы берется кадастровая стоимость участка, а ставка устанавливается местными муниципальными органами. Однако, она не может превышать:
- 0,3% в отношении сельскохозяйственных земель, участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, участков, занятых жилищным фондом и инфраструктурой;
- 1,5% в отношении иных земель.
Что такое валютные ценности ?
Валютные ценности — иностранная валюта и внешние ценные бумаги. Причем, валютные ценности это и наличная иностранная валюта и средства в иностранной валюте на банковских счетах.
Таким образом, расчеты в сделках с недвижимостью между резидентами и нерезидентами, а иногда и расчеты между резидентами России могут оказаться валютными операциями. По этому, валютные операции при расчетах за недвижимость нужно заранее выявлять и заранее планировать проведение расчетов с соблюдением валютного законодательства.
Иностранец покупает недвижимость в России – какие валютные операции
Иностранец-покупатель недвижимости, в большинстве случаев, валютный не резидент России, продавец недвижимости в России, как правило, валютный резидент.
Оплата за расположенную в России недвижимость по сделкам проводят в наличной или безналичной форме. Россияне, не доверяют банкам, и предпочитают наличные расчеты и в рублях а не в иностранной валюте.
Готовясь к покупке недвижимости в России иностранцу нужно учесть. Оплата недвижимости наличной иностранной валютой и наличными рублями РФ резиденту России запрещена, а безналичная иностранная валюта может быть перечислена россиянину только на счет в уполномоченном банке. (Уполномоченный банк – банк, имеющий лицензию Центрального банка РФ на операции с иностранной валютой). Такие уполномоченные банки – практически все банки в России. Очевидно, удобно и безопасно оплатить через банковский счет. Но и здесь не все просто.
Особенности российского законодательства: Покупатель станет собственником недвижимости только после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о правах покупателя на купленную недвижимость и записи о прекращении права собственности продавца. Срок совершения записи в ЕГРН – 7 рабочих дней. Платить даже при подписании договора — опасно, а вдруг собственность не зарегистрируют?
Безопасные расчеты по сделкам с недвижимостью в России проводят через банк — через ячейку или аккредитив, с условиями доступа (раскрытия аккредитива). В одном случае иностранцу нужно легально получить наличные и внести их в банковскую ячейку, в другом — разместить деньги на счете в уполномоченном российском банке в России (аккредитив). В любом из этих вариантов, для соблюдения валютного законодательства, иностранцу необходимо легально завести деньги в Россию – ввезти наличные или перевести их на счет, открытый на его имя в России. При этом резидент РФ не может принять от нерезидента наличные.
Внимание: Иностранец должен открыть счет в России на свое имя и внести на него деньги, или использовать банковский счет для приема денежных средств.
Только затем, денежные средства могут быть использованы в сделке для оплаты.
Иной порядок проведения платежей приведет к нарушению валютного законодательства или к потере безопасности сделки для одной из сторон.
Регулярно рассматриваются, как вариант, расчеты через зарубежные счета россиян продавцов– резидентов РФ. Не стоит этого делать — это прямо запрещено законом.
Иностранец продает расположенную в России недвижимость
Условия соблюдения валютного законодательства России и безопасности расчетов — аналогичны процедуре покупке иностранцем недвижимости в России за исключением двух обстоятельств.
1) Валютные не резиденты вправе без ограничения перечислять денежные средства со своих счетов в уполномоченных банках в России на свои счета в зарубежных банках. Перечисления возможны в российских рублях и в иностранной валюте. Соответственно, российские банки, как агенты валютного контроля, будут проверять законность совершения иностранцем валютных операций.
2) При планировании перечисления денег от продажи расположенной в Росси недвижимости на зарубежный счет нерезидента необходимо проследить за соответствием сумм перечисленных нерезидентом со счета в уполномоченном банке на зарубежный счет, суммам, указанным в договоре купли продажи квартиры, и в других документах по сделке. Эти сведения контролируются иностранными банками при зачислении денег на зарубежные счета нерезидентов по источникам происхождения, с целью выявления уклонения от уплаты налогов и отмывания денег.
По состоянию на 22 декабря 2021 года.
Москва
