Что нужно знать при покупке квартиры через агентство - риэлторские услуги и их стоимость

В сфере продажи жилья риэлторские услуги предлагают огромное количество компаний, и определиться какому именно агентству недвижимости отдать свое предпочтение весьма затруднительно.

Покупатель должен обращать внимание на историю работы фирмы, опыт и профессионализм сотрудников, не малую роль может сыграть и стоимость услуг, она не должна быть крайне высокой и наоборот слишком низкой.

Риэлторы упрощают процесс покупки квартиры, но всегда есть риск мошенничества со стороны таких организаций. Для того, чтобы обезопасить себя, стоит уделить особое внимание договору с компанией, четко понимать круг ответственности представителя, объем своих личных прав и обязанностей.

Выбор агентства недвижимости

Рынок риэлторских услуг изобилует большим количеством предложений, для выбора надежного и качественного агентства, которое сможет организовать успешную сделку, покупатель должен определить приоритетные моменты, которым необходимо уделить особое внимание, обычно это:

Период работы агентства. Большой стаж характеризует организацию, как опытного и успешного представителя услуг в сфере продажи жилья.
Количество сотрудников компании. Большой штат говорит о развитости и стабильности агентства.
Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентств недвижимости приблизительно одинакова. Однако если цена явно занижена, то это должно насторожить клиента.
Официальный интернет сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, проводит тщательную работу над сайтом, он должен быть насыщен сведениями о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и предложениях риэлторов.
Офис агентства. Месторасположение, внутренняя обстановка, рекламные вывески помещения играют немаловажную роль, так как нередки случаи создания фирм однодневок.
Общественная деятельность, то есть членство в различных объединениях, например, «Российская гильдия риэлторов» (РГР). Наличие сертификата такого рода объединений позволяет клиентам удостовериться в высокой профессиональной подготовке работников, которым для получения документа необходимо пройти обучение и сдать экзамен.
Наличие различных наград, грамот (диплом за активное развитие рынка ипотеки, благодарственное письмо за юридическую поддержку общественной деятельности РГР).
Отзывы об организации риэлторов. Покупателю будет полезно узнать мнения других людей о компании, посетить различные интернет порталы и форумы.

Если агентство имеет сравнительно небольшой стаж работы на рынке недвижимости — это не всегда показатель ненадежности фирмы, важно обращать внимание на репутацию и профессионализм сотрудников компании.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

Прежде чем обращаться в то или иное агентство, стоит убедиться в правильности своего выбора, для этого покупателю необходимо:

Проверить документы фирмы. Нужно убедиться обладает ли организация необходимыми сертификатами, аттестатами, запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Обратиться в налоговый орган, арбитражный суд, для выяснения наличия нарушений закона компанией, отсутствия статуса банкрота.
У риэлтора, необходимо проверить трудовой договор с агентством интересы, которого он представляет.
Особое внимание стоит уделить договору, который покупатель заключает с фирмой. Заключение письменного, отвечающего всем требованиям закона документа гарантирует юридическую чистоту сделки.
Важно уточнить проверяет ли агентство историю предлагаемых квартир, правомочия собственников, подлинность сведений. Обычно в штате работает юрист, который выполняет такие действия.

Пример

Гражданка В для покупки квартиры, обратилась в агентство недвижимости, которое недавно открылось поблизости от ее дома. Риэлтор, не заключая договор, сразу предложил вариант жилья. Квартира понравилась клиентке, она внесла оплату и оформила необходимые документы.

Гражданка В переехала по новому адресу, но через две недели к ней в квартиру пришел Гражданин Р, который утверждал, что он настоящий владелец помещения. Обратившись в суд, выяснилось, что агентство действовало по преступной схеме, с помощью поддельных документов, фальшивых бланков, печатей и подставного нотариуса, они оформили договор купли-продажи квартиры, которую сняли в аренду у гражданина Р. Суд определили, что Гражданка В не имеет законных прав на жилье, а для защиты своих интересов ей необходимо обращаться в судебные органы.

Провести проверку агентства недвижимости можно самостоятельно или обратившись к нотариусам, юристам, что конечно потребует дополнительных денежных затрат, но с большой вероятностью будет гарантировать надежность выбора покупателя.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

Приобретая недвижимость, многие покупатели отказываются от самостоятельного поиска жилья и прибегают к услугам риэлторов. Это можно объяснить тем, что специализированные агентства являются профессионалами в своей области, и должны облегчить для покупателя покупку квартиры, выполняя следующие задачи:

Консультация по возникшим у клиента юридическим и техническим вопросам.
Организация процесса поиска, переговоров, нахождение вариантов, отвечающих пожеланиям покупателя.
Рассмотрение возможных недостатков района, проверка состояния подъезда, квартиры.
Уточнение вопроса о проживающих в доме.
Согласование условий и проверка юридической чистоты сделки (подлинность документов, законность правомочий собственников жилья, их представителей).
Мониторинг цен на рынке недвижимости, подбор наиболее выгодных предложений.
Сотрудничество с банками, помощь в получении ипотеки, кредитов на покупку объектов недвижимости.
Юридическое сопровождение сделки, заключение договора купли-продажи, оформление жилья в собственность, помощь при государственной регистрации.
Урегулирование возможных спорных ситуаций.

Несмотря на возможные случаи мошеннических действий, обращение к риэлторам может существенно ускорить процесс поиска квартиры.

Грамотный и квалифицированный специалист защищает интересы клиента, учитывая его желания и потребности.

Услуги риэлтора при покупке квартиры

Обращаясь к услугам агентств недвижимости покупатель, имеет право рассчитывать на эффективность и безопасность их работы. При покупке квартиры риэлтор осуществляет следующие функции:

выясняет ситуацию на рынке жилья, чтобы понять на какую именно квартиру может претендовать клиент, исходя из его предпочтений и финансовых возможностей;
при нехватке денежных средств, ищет подходящие варианты кредитования;
определяется с удобным временем для просмотра объекта недвижимости;
договаривается с продавцом о стоимости и иных условиях продажи квартиры;
осуществляет проверку сведений, предоставляемых собственником, анализирует возможные риски;
осуществляет подготовку необходимых для сделки документов, оформляет договор купли-продажи;
проводит взаиморасчеты сторон (наличный расчет, использование банковской ячейки);
следит за соблюдением прав клиента при совершении сделки у нотариуса;
проводит проверку выписки всех жильцов из покупаемой квартиры;
подготавливает, направляет и получает необходимый комплект документов для государственной регистрации права собственности.

Важно уточнить, является ли агентство недвижимости участником программы страхования профессиональной ответственности, чтобы убытки, которые может понести покупатель при ошибке риэлтора были возмещены.

Что говорит закон о передаче ключей после сделки с недвижимостью

Как бы вы ни старались, найти закона, регламентирующего процесс передачи ключей от квартиры, вам не удастся. Для разрешения этого вопроса стоит обратиться к гражданскому законодательству. В частности, статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет порядок передачи продавцом недвижимости покупателю. В ней сказано, что имущество считается переданным с момента подписания сторонами соответствующего документа о передаче (как правило, акт приема-передачи).

Указанная норма также допускает, что сроки и условия передачи недвижимости после сделки могут устанавливаться договором купли-продажи. В этом случае стороны сами могут предусмотреть, когда передавать ключи при покупке квартиры. Процедура передачи имущества не случайно закрепляется актом. Ведь с момента его подписания вся ответственность за содержание и эксплуатацию жилья возлагается на нового собственника.

Сам факт передачи ключей или его отсутствие не несет никаких юридических последствий. Как только право собственности на квартиру переходит новому владельцу, он имеет право распоряжаться имуществом.

Другое дело, когда условия передачи прописаны в самом договоре. В этом случае срок освобождения квартиры оговаривается заблаговременно и может составлять от нескольких дней до нескольких недель после оформления права собственности. На практике такая ситуация встречается очень часто.

Законом не установлены сроки передачи ключей от квартиры после ее продажи, но она должна быть освобождена на момент подписания акта передачи, если иное не было установлено договором купли-продажи.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

В России нет единого образца договора, заключаемого с агентствами недвижимости, поэтому каждая фирма по своему усмотрению определяет содержание и условия такого соглашения. Покупателям следует уделить особое внимание следующим нюансам, которые обязательно прописываются в договоре:

Перечень услуг, которые агентство должно совершить для клиента, в каком объеме (рекламные, юридические, консультационные услуги).
Соотношение прав и обязанностей сторон по договору, требования, возлагаемые на клиента должны быть выполнимыми и разумными.
Вознаграждение за услуги.
Срок соглашения, обычно он заключается не менее чем на один год.
Положение о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о проделанной риэлтором работе, срок предоставления отчета.
Пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время отказаться от услуг исполнителя, заплатив за фактически понесенные расходы.
Особенно внимательно следует прочитать надписи, прописанные мелким шрифтом, обычно так указывают информацию, касающуюся ответственности самого агентства.

В некоторых случаях фирмы могут включить в договор такие пункты (что не является правомерным):

Агентство вправе иметь разницу между ценой продажи жилья и стоимостью, которая будет прописана в соглашении. Это так называемая скрытая комиссия, то есть денежные средства, которые риэлторы желают получить помимо уже уплаченной клиентом суммы.
Положение о запрете для покупателя общаться с продавцом, его представителями. Это говорит о том, что фирма так же стремится получить дополнительное неофициальное обогащение.
Клиент не вправе обращаться к другим посредникам, за нарушение данного условия могут быть установлены высокие штрафные санкции.

Если покупатель желает внести или исключить какие-либо положения договора, он имеет на это полное право.

Изменения должны сразу вноситься в документ или быть зафиксированы письменно, как дополнительное соглашение или протокол разногласий.

Как осуществляется?

Правильная передача квартиры от продавца к покупателю означает передачу ее строго в соответствии с условиями договора.

Точное описание и характеристика объекта недвижимости (продаваемой квартиры) является существенным условием договора купли-продажи.

Технические параметры, реквизиты, подробное описание (включая адрес, кадастровый номер, этажность, общую площадь и т.д.) – все это прописано в договоре. Соответственно, покупателю должен передаваться конкретно обозначенный объект, который фигурирует в договоре, все это нужно скурпулезно отразить в передаточном акте.

Правильно составлен акт

Конкретного образца подобного акта не существует в законодательстве. Следует придерживаться следующих правил:

В передаточном акте, помимо личных данных продавца и покупателя, необходимо подробно описать какая именно квартира передается. Лучше всего продублировать точную характеристику данного жилья из договора купли-продажи, чтобы никаких сомнений не возникало.
Указать состояние квартиры в плане отделки: из каких материалов и какого качества, характеристику сантехники, коммуникаций, окон, дверей, пола и т.д. Если продавец оставляет по договоренности свою мебель и бытовую технику, то необходимо добавить еще подробное описание мебели и техники с указанием количества, чтобы не получилось недопонимания.
Упомянуть об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Должен быть пункт о том, что продавец деньги за квартиру получил в полном объеме.
Обязательно нужно обозначить место и дату подписания этого акта.
Указать реквизиты договора, к которому передаточный акт прикрепляется.
Дополнительно к описанию этого объекта можно приложить фотографии (обезопасить себя от претензий в случае возможных конфликтных ситуаций).

Заверять у нотариуса данный документ совершенно необязательно, только если возникнет желание у обеих сторон сделки.

Покупаем квартиру с мебелью, техникой, ремонтом. АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ НАС ЗАЩИТИТ? ч. 2

Документы в порядке, «чисты» юридически

Одновременно с процедурой подписания передаточного акта продавец должен вручить покупателю ключи от квартиры и некоторые документы. Документы для оформления квартиры:

Всю техническую документацию на жилье (техпаспорт, экспликацию из БТИ). Документы должны быть подлинные (не копии).
Выписку из домовой книги, которая подтверждает, что все жильцы выписаны, квартира “свободна”.
Оплаченные квитанции или же справку об оплате коммунальных услуг.
Документацию на все счетчики (электрические, газовые, водяные), которыми оборудована квартира.
Если деньги за сделку передавались наличными, то расписка о получении денежных средств за квартиру продавцом.

Все указанные документы лучше зафиксировать в передаточном акте.

Отсутствие задолженности по коммунальным и иным платежам

Обычно к моменту передачи квартиры новому собственнику продавец должен ликвидировать все свои задолженности по всем актуальным платежам. Необходимо ликвидировать задолженности:

всех коммунальных платежей;
счета за стационарный телефон (если он имеется);
взносов на капитальный ремонт, на общее содержание дома и т.д.

До даты подписания передаточного акта, то есть, до фактической передачи квартиры покупателю все счета оплачивать должен продавец.

Нужно проследить, чтобы показания счетчиков (водяных, электрических, газовых) совпадали с показаниями, выставленными в оплаченных счетах. В обозначенную дату подписания акта приема-передачи все оплаченные квитанции должны быть у продавца с собой, чтобы передать их покупателю (как доказательство, что никаких долгов нет).

При покупке и продаже квартиры придется понести некоторые расходы. На нашем сайте вы узнаете, сколько стоят услуги риэлтора, нотариуса и каков размер госпошлины, а также где ее можно оплатить.

Полезное видео: Как происходит передача квартиры по договору купли-продажи:

Советы нотариуса: передача квартиры по договору купли-продажи

На что обратить внимание при выборе квартиры?

При выборе объекта недвижимости агентства должны основаться на возможностях и предпочтениях своего клиента. Есть основные моменты, на которые риэлтор обращает пристальное внимание:

Стоимость недвижимого имущества.
Доступность транспортного сообщения, близость нахождения остановки.
Обустроенность территории двора, наличие детской площадки.
Техническое состояние дома, подъезда, исправная работа мусоропровода, лифта.
Планировка жилья, вид из окна.
Внутренняя обстановка квартиры, внешние дефекты, качество сантехники, исправность водопровода, системы отопления, электрических сетей.
Инфраструктура района (детские сады, школы, больницы, аптеки, магазины, и т.д.).
Этаж, на котором располагается квартира.
Жильцы дома, их социальный статус.
Год постройки, тип объекта недвижимости (кирпич, панель, монолит).
Экологическое состояние района, близость к заводам, аэропортам, мусорным полигонам.

Приемлемость стоимости выбранного объекта может быть оценена самим риэлтором.

Для более точного определения, стоит обратиться к профессиональным оценщикам, чтобы быть уверенным, что цена жилья не является завышенной.

Последствия вручения помещения ненадлежащего качества

Возможно, что после передачи квартиры покупатель обнаружил существенные недостатки, влияющие на качество жилья, которые не оговаривались продавцом, то в соответствии с законодательством (ст. 557 и ст. 475 ГК РФ). В случае обнаружения недостатков покупатель имеет право потребовать:

безвозмездно и в сжатые сроки устранить недостатки;
возместить собственные расходы, которые образуются при самостоятельном устранении недостатков;
снизить цену на квартиру (соразмерно недостаткам).

В случае же какой-либо бытовой катастрофы (например, замыкание электропроводки, пожар и т.д.) если продавец на момент происходящего не подписывал еще акт, то ему придется самому заниматься устранением последствий случившегося. Если документ уже подписан, то все проблемы тогда уже ложатся на плечи нового хозяина.

Как происходит покупка квартиры через агентство?

После того как покупатель определился с выбором объекта недвижимости, предстоит не менее важный и сложный процесс — оформление покупки квартиры. Агент должен сопровождать клиента на каждом этапе, оказывать содействие и помощь.

Агентство недвижимости проверяет юридическую чистоту жилья: устанавливает законность прав владельцев, факт выписки жильцов, полную дееспособность продавца. Запрашивает выписку из ЕГРП и домовой книги, обращается в органы психического и наркологического контроля, проверяет документы, подтверждающие право собственности.
Квартиры должна быть свободна от прав третьих лиц, не находиться в обременении, например, в залоге или аресте.
В последующем составляется договор купли-продажи, посредник должен следить, за грамотностью и правильностью его оформления, чтобы содержание документа не нарушало прав и законных интересов покупателя.
После чего, следует произвести расчеты по сделке, в наличной или безналичной формах. При наличной оплате покупателю выдается расписка. Самый надежный безналичный способ — использование банковской ячейки.
В конечном итоге необходима государственная регистрация права собственности.

Если покупатель отдает свое предпочтение жилью в новостройках, то риэлтору следует особо тщательно подходить к выбору застройщика, узнать его историю работы, своевременность сдачи объектов, посетить официальный сайт, просмотреть учредительные документы, проектную декларацию.

Для оформления покупки квартиры риэлтору необходимо получить от клиента нотариально заверенную доверенность.

Посредством нее агент вправе представлять интересы, осуществлять от имени клиента все необходимые действия по подготовке, сбору, сдаче и проверке документации.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке через риэлтора?

Приобретение квартиры на вторичном рынке может сопровождаться рядом особенностей, на которые как покупателю, так и риэлтору следует обратить особое внимание:

Состояние дома и дворовой территории. Важно тщательно осмотреть: фасад здания, зону детских и спортивных площадок, подъездное помещение, состояние лифта.
В квартире нужно проверить работу инженерных коммуникаций, сантехники, вытяжку. Оценить уровень освещенности, отсутствие внешних недостатков.
Стоит сравнить квартиру с планом БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок.
Риэлтор должен выявить возможные проблемные вопросы юридического характера (поддельные документы, отсутствие разрешения на продажу от супруга, несовершеннолетние жильцы — их выписка крайне затруднительна).

Стоит учитывать, что даже самый крупный и грамотный договор с агентством недвижимости, не дает 100% гарантии надежности сделки, риэлторы не могут проверить все возможные потенциальные риски, а на рынке вторичного жилья нередки действия мошенников, поэтому к выбору жилья данного типа следует подходить с особой тщательностью.

При покупке квартиры на вторичном рынке посреднику можно и нужно попытаться снизить цену, то есть торговаться.

Даже если покупатель располагает необходимой денежной суммой, агентство должно предоставить для своего клиента самые выгодные условия приобретения жилья.

Основания на которых недвижимость передается покупателю

Согласно законодательству (ст. 549 ГК РФ) продавец по заключенному договору купли-продажи обязан передать проданную квартиру покупателю.

Проводить эту процедуру стоит после того, как состоялась регистрация права собственности.

Передача жилого объекта от продавца к покупателю производится по специальному передаточному акту (ст. 556 ГК РФ). Договор составляется в письменной форме в двух экземплярах. Подписанный акт подтверждает, что указанное жилье перешло в собственность покупателя фактически. В данном акте прописываются подробно персональные данные обеих сторон, указывается, что квартира находится в надлежащем состоянии и качестве (в соответствии с описанием ее в договоре купли-продажи), коммунальные платежи все оплачены.

Если в данном жилище имеется стационарный телефон, то стоит убедиться в отсутствии задолженности по его оплате.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги, например, мелкие компании стараются подстраиваться под средний уровень цен, установленный на рынке и даже снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов. У крупных организаций есть возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации, известности.

Услуги риэлтора оплачивает наниматель. На формировании стоимости услуг могут повлиять различные факторы: правовая сложность сделки, длительность заключения договора, стоимость объекта недвижимости.

Можно выделить два основных способа определения цены:

Стоимость услуг в твердой денежной сумме, примерно от 30000 до 100000 тысяч рублей, в зависимости от региона.
Стоимость, определяемая в процентном соотношении от цены жилья, обычно составляет от 2% до 5%.

Пример

Квартира продается за 2300000 миллиона рублей, при установленном вознаграждении фирмы в 4%, стоимость услуг агентства недвижимости будет составлять 92000 тысячи рублей.

Порядок формирования цены агентствами недвижимости является произвольным, хотя обычно объем оказываемых услуг, перечень необходимых для сбора документов при покупке квартир является совершенно одинаковым.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На договор с риэлторами вне зависимости от особенностей и объема оказываемых услуг распространяются гарантии Федерального закона от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей».

По смыслу ст. 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, клиент имеет возможность отказаться от договора в любое время. Единственным последствием такого отказа является оплата фактически понесенных агентством расходов, наличие которых должно подтверждаться документально.

Основаниями расторжения могут быть:

Неоказание услуг в указанные сроки.
Покупка жилья самостоятельно.
Изменение у клиента жизненных обстоятельств, в связи, с чем он передумал приобретать имущество и др.

Для расторжения договора в риэлторское агентство подается письменное уведомление в двух экземплярах, на одном из которых принимающая сторона ставит свою отметку о принятии.

Уведомление можно направить почтой, заказным письмом. В документе необходимо указать намерение расторжения и дату отказа от услуг.

Требование агентством недвижимости выплаты покупателем неустойки при расторжении договора является неправомерным.

Если вознаграждение риэлтору оплачено, то он обязан вернуть данную сумму, за вычетом расходов за произведенные услуги. Если в течение 10 дней со дня направления покупателем уведомления агентство не выполняет необходимых условий расторжения, клиент имеет право обращаться в суд (ст. 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель вправе потребовать от фирмы уплату неустойки, в случае несвоевременного возвращения вознаграждения за услуги, в размере трех процентов за каждый день просрочки (п. 5 ст. 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Ответственность агентства недвижимости перед покупателем

Многие риэлторские фирмы стараются минимизировать свою ответственность, избежать возможных потерь. Хотя на стороне покупателя выступает действующее законодательство, на практике, ответственность агентства недвижимости сводится максимально к сумме полученного вознаграждения, взыскать штрафные санкции или неустойку крайне проблематично.

Чтобы обезопасить себя, следует четко определять в договоре круг обязанностей и ответственности риэлтора.

Риски, связанные с покупкой жилья, могут заключаться в следующем:

При оформлении документов для сделки были допущены ошибки.
Мошеннические действия в отношении приобретенной квартиры.
Не учтены интересы несовершеннолетних лиц, наследников.
Сделки, совершаемые ранее по продаже или приватизации объекта недвижимости, были незаконными и др.

В случае выявления вышеуказанных ситуаций, агентства зачастую не несут ответственности.

Защитить себя можно с помощью титульного страхования. Это гарантия компенсации возможной утраты прав на недвижимость. Покупателю следует обратиться в страховую организацию за получением полиса титульного страхования.

Важное отличие титульного страхования от иных видов — это то, что оно защищает лицо от произошедших событий, но неизвестных на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.