Правожил.com > Долевое строительство > Уведомление о переуступке права требования — образец
Приобретение квартир в новостройках по переуступке права требования в последнее время участилось на территории РФ. Потому, стоит узнать как происходит уведомление о переуступке права требования, каков образец. Ведь несмотря на некоторые риски, граждане охотно прибегают к данному способу покупки жилья.
Среди читателей нашего ресурса также можно встретить участников переуступки подобного рода, поэтому в сегодняшнем материале речь пойдет именно о нем.
Что такое переуступка прав на квартиру?
Переуступка прав на квартиру – это передача права на недвижимость до момента оформления права собственности
Это передача прав на объект, находящийся на этапе строительства, на который у продавца нет ещё оформленного права собственности. Такое действие возможно при наличии договора ДДУ с застройщиком. При этом, если последний желает контролировать все действия относительно возводимого им объекта, в ДДУ имеется пункт об его личном участии в подобных сделках. То есть чаще всего переуступка возможна только с его согласия. Кроме этого, на заключение сделки могут влиять и третьи лица, например, банки, если для первоначальной покупки использовались займы, или родственники участников сделки при наличии у них соответствующих прав.
Сделка регулируется нормами законодательства (ФЗ-214 о долевом строительстве и ГК РФ) и вполне легальная. Она заключается между физическими / юридическими лицами (дольщиком и покупателем), застройщик не выступает по такому договору продавцом. Договор регистрируется в госреестре.
Процедура оформления перехода прав от цедента к цессионарию
Порядок регистрации перехода прав между контрагентами по соглашению о цессии установлен Административным регламентом, утв. приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278. В соответствии с этим актом процедура начинается с подачи заявителем (собственником недвижимости, его представителем или иным лицом, которому такое право предоставлено законом № 218-ФЗ) пакета документов, таких как:
- заявление;
- документ, удостоверяющий переход права (в данном случае оба договора);
- карта-план территории, если в соглашении должника и кредитора передаваемым объектом выступал земельный участок;
- если пакет бумаг представляется представителем, удостоверяющий его полномочия документ.
Порядок предъявления документов утвержден приказом Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883.
К моменту обращения заявителем должна быть уплачена государственная пошлина. В соответствии с п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса ее величина по общему правилу варьируется от 2 тыс. для физических лиц до 22 тыс. руб. для организаций. При этом размер госпошлины в некоторых случаях отличается. Например, при отчуждении прав на предприятие госпошлина может составлять до 60 тыс. руб. (п. 21 ст. 333.33 НК).
Представлять в Росреестр квитанцию об уплате пошлины не требуется — эти данные работники службы получат из Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП).
Регистрация производится в течение 7 рабочих дней после приема должностным лицом госоргана заявления и приложенных к нему документов (9 рабочих дней, если документы были поданы через многофункциональный центр).
В каких случаях используется переуступка прав?
При желании продать недостроенную квартиру используется переуступка прав, если дом сдан в эксплуатацию – договор купли-продажи
Согласно нормам ФЗ-214, переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК на любом этапе строительства многоквартирного дома.
Важно: сделка является переуступкой только по жилью, на которое не оформлены права собственности.
Если цедент успел подписать акт приёмки объекта, в дальнейшем у него можно купить квартиру только по договору купли-продажи.
Поэтому случаем для проведения уступки прав требований покупателю при покупке квартиры может быть этап строительства дома подрядчиком или кооперативом.
Форма соглашения о цессии
Правила оформления цессии, т. е. уступки цедентом (первоначальным кредитором) цессионарию (новому кредитору) права требования к должнику, зависят от того, в каком виде было заключено первоначальное соглашение между цедентом и должником (ст. 389 Гражданского кодекса):
- если сделка была заключена в простой письменной форме, достаточно оформить документ на бумаге;
- если передаются правомочия по соглашению в нотариальной форме, например по договору ренты, придется обратиться к нотариусу за удостоверением цессионного соглашения;
- если уступаются права по сделке, подлежащей государственной регистрации, одним из этапов цессии станет обращение в регистрирующий орган.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В соответствии со ст. 164 ГК юридические последствия сделки, в отношении которой существует требование о госрегистрации, наступают только после нее. Соответственно, непредставление цессионного соглашения в Росреестр будет означать, что соглашение между цедентом и цессионарием не порождает правовых последствий.
При этом сторонам необходимо учитывать позицию Верховного суда, который указал, что несоблюдение установленного порядка госрегистрации сделки не влечет негативных последствий для должника, который, получив от цедента уведомление об уступке, предоставил новому кредитору исполнение (п. 2 постановления Пленума ВС от 21.12.2017 № 54).
Преимущества и недостатки процедуры для покупателя
Главное преимущество для покупателя – возможность серьезно сэкономить
Такая процедура чаще всего используется для заработка на разнице цен. Известно, что вложение в котлован значительно ниже, чем покупка уже строящегося объекта. Поэтому первым и неоспоримым преимуществом переуступки является получение значительного дохода.
Согласно практике, поиск цессионария нужно начинать практически перед окончанием строительства, главное – успеть до подписания акта передачи квартиры с застройщиком.
Важно: при соблюдении всех норм и контроле ситуации на рынке недвижимости можно заработать до 15 – 20% от вложений.
При этом покупатель также получает свою выгоду. Даже при том, что происходит повышение стоимости уже практически сданного объекта, он экономит от 5 до 20% на переуступке.
Однако существуют и минусы для покупателя:
- необходимо согласовать переуступку с застройщиком, что обойдётся для покупателя в значительную сумму;
- необходимость провести переговоры со всеми причастными к сделке лицами, банками, семьями сторон, органами опеки и прочее;
- сотрудничество с Росреестром;
- сбор большого количества документов.
Важно: проведение сделки без предварительной проверки честности застройщика и легитимности действий продавца чревато потерей денег.
Признание сделки недействительной
Всесторонняя проверка сделки обеспечивает её юридическую чистоту и не даст возможности третьей заинтересованной стороне признать её недействительной.
Оказаться недействительной она может:
- если проводить продажу квартиры в строящемся многоэтажном доме по переуступке без ведома застройщика. При получении информации о подобном действии он признает сделку недействительной;
- если на продавце долги, кредиторы при наличии решения суда могут отменить сделку переуступки;
- в случае использования дольщиком для покупки объекта материнского капитала сделка будет признана незаконной по требованию органа опеки, если права и имущественные интересы несовершеннолетних нарушены.
Именно для избегания таких неприятных последствий следует проверить чистоту сделки предварительно до подписания договора.
Что лучше: новостройка или вторичка?
Как правило, квартира или апартаменты в новостройке покупаются непосредственно у застройщика, вторичка — у предыдущего владельца.
В новостройке никто не жил до вас, цена за квадратный метр меньше, чем у квартиры того же класса во вторичке, встречаются акции от застройщиков, более современные планировки, однако, вы не сможете быстро зарегистрироваться по месту жительства, лифт и газ не включат, пока не вселится большинство жильцов, скорее всего, придётся ждать развития инфраструктуры и окончания ремонта у соседей.
Во вторичку, как правило, можно въехать и зарегистрироваться сразу после покупки, инфраструктура вокруг уже развита, однако, скорее всего придётся довольствоваться типовой планировкой, изношенными коммуникациями и потребуется проверка юридической чистоты объекта недвижимости и участников сделки.
Был ли ответ полезен?
Да Нет
Покупка квартиры по переуступке у человека, состоящего в браке
Если продавец состоит в браке, необходимо согласие супруга или супруги
Согласно Семейному Кодексу все имущество, нажитое в законном браке и на семейные доходы, является общенажитым. Распоряжаться им супруги могут только сообща. Поэтому участвуя в переуступке прав, покупатель должен проверить всю информацию о продавце. Сделать запрос в департаменты и ЖКХ – выяснить всё о его семейном положении и особенностях приобретения квартиры.
Чтобы нажиться на покупателе, мошенники нередко используют схему с пропавшим паспортом, якобы он утерян, а новый только начали изготовлять. Покупатель платит деньги за переуступку, а продавец в дальнейшем со своей супругой, которой предположительно нет, едет отдыхать. В дальнейшем супруга оспорит сделку, сделав вид, что ничего не знала о происках коварного мужа.
Кaк пoлyчить квapтиpy пo дoгoвopy пepeycтyпки пpaв тpeбoвaния
Пocлe peгиcтpaции дoгoвopa пepeycтyпки пpaв ждитe, кoгдa зacтpoйщик ввeдeт дoм в экcплyaтaцию. Oн пpиcвoит eмy пoчтoвый aдpec, oфopмит кaдacтpoвый пacпopт нa caм oбъeкт и кaждyю квapтиpy, cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии квapтиp и выпoлнит pяд дpyгиx дeйcтвий. Bыдacт вaм зaвepeннyю кoпию paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию и пoдпишeт aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
Oбpaтитecь в Pocpeecтp или MФЦ, чтoбы зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти. Пpeдocтaвьтe coтpyдникy:
✔ пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;
Продажа квартиры по переуступке с долгами перед застройщиком
Отсутствие долгов перед застройщиком является ещё одним важным моментом. Согласно нормам, покупать переуступку прав можно только на квартиру с полностью выполненными финансовыми обязательствами перед застройщиком.
Важно: если есть непогашенные долги и вопрос не согласован с застройщиком, сделка легко признаётся недействительной.
Поэтому важно изучить данный вопрос и получить справку от застройщика в подтверждение полного расчёта продавцом.
Если же долги есть, а дольщик оказался в форс-мажорной ситуации и не способен провести полное их погашение, заключается договор, в котором отдельным пунктом сумма долга перекладывается на плачи покупателя для погашения.
При этом застройщик с таким поворотом событий должен быть полностью согласен, в знак чего ставит свою подпись на документе.
Рекомендуется удостовериться, что продавец полностью рассчитался с застройщиком
Продажа квартиры по переуступке нескольким лицам
Ещё один момент покупки новостройки по переуступке прав сопряжён с рисками, когда покупатель решил провести сделку по предварительному договору купли-продажи.
Важно: такой договор не регистрируется в Росреестре, а значит и сделка переуступки по нему также остаётся без регистрации.
Поэтому покупателю очень сложно отследить количество проведённых продавцом сделок по данному договору. Отсутствие государственного контроля даёт возможность мошенникам несколько раз продавать один и тот же объект, зарабатывая большие деньги на обмане покупателя.
Предварительный договор купли-продажи позволяет мошенникам продавать права на такую квартиру несколько раз; лучше рассматривать вариант с ДДУ
Отправить оригиналы застройщику
По договору я должна была уведомить конкурсного управляющего и фонд о сделке, а также отправить им оригиналы документов. Для этого у меня на руках было три экземпляра зарегистрированного договора. Сканы договора я отправила по электронной почте, а оригиналы — заказным письмом Почтой России с описью вложений и объявленной ценностью 1 рубль.
Я выбрала такой способ отправки, чтобы обезопасить себя, если возникнут споры или придется что-то доказывать в суде. Во-первых, в описи видно, что именно я отправляю. Во-вторых, когда уведомление о вручении письма вернулось, я точно знала, что адресат действительно получил мои документы. За отправку документов я заплатила 800 Р.
Так выглядит опись. Так почта подтверждает, что вы действительно положили в конверт документы, а не поздравительные открытки
Конфликт между подрядчиком и застройщиком
Продавцом переуступки может быть несколько лиц:
- юридические компании, которые на этапе котлована скупили десятки квартир для последующей реализации в момент сдачи объекта в эксплуатацию;
- подрядчик, который сотрудничает с застройщиком для предоставления услуг и получил расчёт квартирами как материальными объектами, а не деньгами;
- дольщик, который лично заключил ДДУ с застройщиком и является собственником объекта с момента создания котлована.
Если относительно юркомпаний и дольщиков всё ясно, то относительно подрядчика могут развернуться различные ситуации. Например, он не выполнил обязательства, взятые на себя согласно договору подряда. У застройщика возникли претензии относительно качества полученных услуг или выполненных работ, несоблюдения сроков и прочих моментов сотрудничества.
Важно: в таком случае застройщик не захочет произвести расчёт или в случае предоплаты потребует её назад.
Покупка квартиры от подрядчика по переуступке в данной ситуации обусловлена рисками, покупатель остаётся не у дел, пока длятся суды, способные в худшем случае признать уже заключённые контракты недействительными. В большинстве случаев застройщик получит удовлетворение своих требований, и даже если подрядчик выиграет суд, пройдёт много времени в ожидании и панике.
Судебные разбирательства могут тянуться годами
Взаимодействие с новым заёмщиком
Далеко не все люди в состоянии погасить взятые на себя обязательства. Причины финансовых проблем могут быть различными. Кого-то сокращают на работе, а кто-то теряет трудоспособность. В этом случае заёмщик может передать обязанности по погашению задолженности другому лицу (по договорённости с банком). Соглашение может быть подписано только после проверки соискателя.
Он должен соответствовать следующим требованиям:
- Стабильное материальное положение и трудовая занятость;
- Отсутствие уголовных и административных преступлений;
- Позитивная кредитная история;
- Низкая закредитованность;
- Наличие дополнительных источников дохода;
- Возраст от 21 года до 65 лет;
- Наличие полиса страхования жизни и здоровья.
Сотрудники ипотечного отдела обычно неохотно идут на переоформление кредита. Переуступка ипотечного кредита производится в крайнем случае, когда у клиента возникают серьёзные жизненные неурядицы.
Другие риски при покупке квартиры по переуступке прав
Кроме детально рассмотренных случаев покупка квартиры по уступке права требования имеет и прочие риски, способные нарушить ожидания и планы покупателя.
Изначально следует рассмотреть благонадёжность продавца как заёмщика. Если он имеет старые непогашенные долги, кредиторы вправе опротестовать все его имущественные сделки, заключённые в последний год.
Важно: даже дарственные, доступные для проведения при переуступке, будут оспорены.
Этот же момент касается и текущего долга, взятого специально под покупку квартиры на момент формирования котлована.
Если дольщик имеет ипотеку, перед продажей квартиры по переуступке он должен погасить весь долг. В противном случае необходимо согласие банка.
Важно: финансовые учреждения редко идут на подобные сделки, и получить их согласие практически невозможно.
Чтобы сделку заключить, продавец может о ней не предупредить кредитора. Получив новость о смене должника, банк признает сделку недействительной.
Покупка квартиры, взятой за материнский капитал, сопряжена с дополнительными рисками и проблемами. В таком случае важно соблюсти интересы несовершеннолетних, которые обязательно имеют имущественную долю и являются совладельцами.
Здесь уже придётся сотрудничать с органами опеки и ПФР, контролирующем распределение денег по сертификату.
Важно: следует доказать, что не происходит банальное обналичивание денег материнского капитала. Дети должны быть обеспечены аналогичным жильём, до этого времени они будут прописаны в квартире.
Если обе стороны покупают жильё по ипотеке, важно, чтобы продавец погасил свой долг перед кредитором. Так как квартира будет главным залоговым имуществом для покупателя, на ней не должно быть обременений и арестов. В противном случае покупатель не сможет получить займ для расчёта с продавцом при отсутствии идентичного объекта, способного выступить в качестве залога.
Важно: любая из сторон может признать договор ничтожным, если он составлен с ошибками и не несёт полноценную развёрнутую информацию о сделке.
Поэтому следует отнестись со всей ответственностью к существенным условиям контракта.
