Как правильно оформить и избежать проблем при покупке квартиры, где прописан несовершеннолетний?

Автор статьи

Юрий Карлович Пильчевский

Время на чтение: 5 минут

АА

Обновления материала: 2019-05-03 12:50:52

Многие люди, планирующие приобрести недвижимость, задаются вопросом: допускается ли покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми? Что для этого необходимо и какой порядок действий? Какие «подводные камни» поджидают на пути к сделке и чего стоит опасаться? Согласно российскому законодательству, продажа квартиры с зарегистрированными в ней детьми допускается, но при выполнении ряда условий, которые будут детально рассмотрены в этой статье.

Законодательные акты

Малолетние дети и подростки, получившие паспорт, но не достигшие правоспособности не могут самостоятельно защитить свои имущественные и гражданские интересы, поэтому государство регулирует нормы жилищного права, предусмотренного для этой категории граждан. Соответственно, продажа квартиры с прописанным ребёнком обеспечивается дополнительными мерами для защиты их интересов. В их числе источники законодательства.

• Статья 20 ГК РФ – место жительства ребёнка.
• Статьи 130, 131, 292 ГК РФ – переход прав на недвижимость.
• Статьи 26, , 37 ГК РФ – права несовершеннолетнего.
• Статья 27 ГК РФ – эмансипация.
• Статья 60 СК РФ – имущество несовершеннолетнего (подопечного).
• Статья 70 ЖК РФ – прописка ребёнка.
• Статьи 19— Закона об опеке.

Следует также учитывать нормы Закона от 29.12.2006 №256-ФЗ, регулирующие обязательность регистрации ребёнка в жилом помещении, приобретённом на средства материнского капитала, который предусмотрен на основании ПП РФ от 04.12.2009 №994.

А так же, существенную роль в таких случаях играет Федеральный закон, принятый 29.12.15 года под № 391-ФЗ, вносящий изменения в некоторые законодательные акты РФ. В частности, им регламентировано обязательство сторон сделки при купле продаже квартиры с прописанными в ней детьми, удостоверять договор сделки нотариально.

Нюансы при оформлении недвижимости, если там прописаны дети до 14 лет, и с 14 до 17

Малолетние жильцы в возрасте до 14 лет не обладают правоспособностью настолько, что все действия в их интересах обязаны проводить законные представители о чём оглашено в п.2, и п.3 статьи 37 СК РФ и 19-21 статьей Закона об опеке.

СПРАВКА: К законным представителям относятся родители (усыновители) и опекуны (попечители).

Если малолетний является собственником, то все действия по сделке проводятся законными представителями, при получении специального разрешения из органов опеки и попечительства. В иных случаях, родителям или опекунам потребуется получить разрешение, с официально оформленным обязательством на прописку малолетнего по другому адресу. Кроме этого, ребёнок может быть прописан только совместно с родителями, или – с одним из них.

В возрасте 14-17 лет (включительно) подростки приобретают частичную правоспособность, опираясь на п. 1 статьи 28 ГК РФ и статьи 19—21 Закона об опеке. Поэтому, будучи собственниками недвижимости, они могут самостоятельно подписывать всю документацию по сделке, а родители или попечители только проставляют удостоверительную подпись о своём согласии на сделку. То же касается выписки, в которой подросток получивший гражданский паспорт может участвовать самостоятельно, с разрешения родителей или попечителей.

В этом возрасте ребёнок может прописываться у любого из родственников, что облегчает его выписку, при условии наличия жилплощади у бабушек, дедушек и иных родственников, с которыми новый собственник может судиться.

Риски и проблемы

Покупатель квартиры, в которой зарегистрирован ребёнок попадает под власть вышеперечисленных законов, в силу которых он может получить следующие правовые последствия:

1. вступить во владение жильём, но получить обременение в виде прописанной в помещении женщины с ребёнком или несколькими детьми;
2. участие в длительных судебных разбирательствах, связанных с выпиской нежелательных жильцов на собственной площади;
3. расторгнуть сделку по причине отказа от выписки со стороны матери с детьми;
4. признание сделки оспоримой, если пакет документации для сделки будет неполон, или – при нарушении норм заключения сделки.

То есть, купив жильё, владелец квартиры окажется беспомощным в юридическом плане. Впоследствии продать такую квартиру будет принципиально сложной, так как сделка может быть признана «не чистой», имеющей обременение.

ВАЖНО: Право на регистрацию сохраняется за матерью с несовершеннолетними детьми до исполнения им 18 лет, или – до приобретения женщиной права пользования жилым помещением по другому адресу.

Ещё одна важная деталь, которая может привести к риску – это недобросовестность продавца квартиры. Например, полноценно оформленный в органах опеки пакет документации на сделку представляет полную правоспособность купли продажи.

Однако, если законные представители не приобретут взамен обещанное жильё, или – приобретут его не в рамках, установленных органами опеки – те, в свою очередь подадут прокурорскую жалобу или иск в суд, законно защищая права ребёнка. В большинстве аналогичных случаев, такие сделки расторгаются по продаже и покупке квартиры.

Ситуации, когда малолетнего невозможно снять с регистрационного учета

Иногда все попытки собственника имущества отстоять свои имущественные интересы, оказываются бесполезными. Вопреки своим конституционным правам он остаётся беззащитным перед нормами законодательства, защищающего интересы детей. Следует учесть, что ребёнка невозможно выписать:

• в «никуда», то есть без новой прописки;
• без согласия матери, если у неё нет своего жилья и постоянного места проживания.

Поэтому просто так, по прихоти собственника снять такого жильца с регистрационного учёта нельзя. Соответственно требованиям органов опеки, нужно при выписке после сделки:

1. указать адрес, куда выезжает несовершеннолетний;
2. подтвердить, что новые условия равнозначны предыдущим или лучше их.

Выписка несовершеннолетнего в жилое помещение, условия проживания в котором отличаются в сторону ухудшения, может оказаться под запретом со стороны Органов.

ВНИМАНИЕ: Недобросовестные граждане нередко используют обозначенные законы в мошеннических целях, продолжая проживать в проданной ими квартире.

Как покупателю обезопасить себя и избежать трудностей?

Избежать проблем, которые может повлечь прописка детей в приобретаемой квартире, лучше всего, если родители с малолетними и подростками выпишутся заблаговременно, до совершения сделки. Это самый верный вариант, при условиях:

• после выписки семья пропишется на новом месте, с нормальными условиями проживания, которые удовлетворят органы опеки;
• дети до 14 лет пропишутся совместно с родителями, или – с одним из них;
• предъявят покупателю выписку из домовой или поквартирной книги, удостоверяющую факт регистрации по адресу.

Если дети уже получили паспорт, допустима их выписка к родственникам без родителей, что так же следует подтвердить документально – предъявлением выписки. Если несовершеннолетний – собственник приобретаемой квартиры, то обязательно проверяются документы, выданные органами опеки. При этом нужно иметь в виду, что несоблюдение полученных предписаний законными представителями, приведёт к аннулированию сделки.

Соответственно, в договоре следует учесть все нюансы сделки, чтобы возможное расторжение не нанесло покупателю имущественного ущерба. В частности, внести положение о том, что в случае двусторонней реституции он получает в полной мере все деньги, переданные по сделке продавцу, чтобы не получать их малыми порциями в течение 15-20 лет, утратив преимущество от пользования ими.

Риски покупки жилья с несовершеннолетними детьми

Для покупателя подобная покупка связана с риском оспаривания сделки в судебном порядке.
Если судом будет признан факт нарушения имущественных интересов детей, то договор купли-продажи аннулируется и стороны вернуться к отправной точке: права собственности на квартиру перейдут к покупателю.

Отдельные риски связаны с квартирами, полученными в собственность через приватизацию. В таком случае покупателю следует внимательно проанализировать выписку из домовой книги. Если на момент приватизации несовершеннолетний ребенок был там прописан, но не вошел в состав собственников, то его права были нарушены. В такой квартире ребенок может сохранить за собой право бессрочного пользования, если он обратится в суд.

Очевидно, что от заключения подобной сделки следует воздержаться. Исключение составляют ситуации, когда отказ от приватизации ребенка получил одобрение органов опеки, но возможность такого стечения обстоятельств минимальна.

Также спорные моменты могут возникнуть, если ребенок выписался из квартиры незадолго до приватизации либо был временно выписан из нее на время, пока шла данная процедура.

Он также может восстановить свои нарушенные права через суд.

Некоторые риски имеет покупка квартиры с двумя несовершеннолетними. Если эта недвижимость была приобретена с использованием материнского капитала, то в состав ее собственников родители обязаны были включить детей.

В случае, если родители проигнорировали данное требование, то они также нарушили имущественные права детей. Основная проблема состоит в том, что вопрос выделения долей при использовании маткапитала отслеживается плохо.

Пошаговая инструкция: как купить недвижимость, если в ней есть малолетние жильцы

Осмотр помещения

После того как выбран объект недвижимости для совершения сделки, нужно провести осмотр жилого помещения. Если оно удовлетворяет требованиям – проверить документацию на чистоту сделки. Здесь вся документация имеет юридическую ценность. В том числе – выписка из поквартирной книги. Если в ней указаны прописанные дети, то нужно поговорить с собственниками жилья и попросить выписаться мать с ребёнком до осуществления сделки.

В случае отказа, попросить его аргументировать. Если отказ мотивирован объективными причинами, то покупатель выбирает между приобретением понравившейся квартиры и поиском нового объекта. Если ответы продавцов вызывают сомнение, то от сделки вернее всего отказаться.

При покупке такой квартиры, действия сторон будут следующими.

1. Нужно обратиться в органы опеки и попечительства по адресу проживания.
2. Далее собственник пишет заявление, о намерении провести сделку.
3. Для подтверждения законности действий, ему желательно заключить предварительный договор купли продажи (ПДКП) о приобретении нового жилья. Тогда в заявлении укажут, что в счёт продаваемой квартиры приобретается новая жилплощадь.

К заявлению прилагают:

• паспорта покупателей;
• свидетельства о рождении их детей;
• копию ПДКП;
• копию выписки из ЕГРН на приобретаемую продавцами квартиру;
• копию выписки из ЕГРН на продающуюся квартиру.

Заключение договора купли-продажи

После получения разрешения от опеки, делается второй шаг – заключение договора. Если продавец заключает альтернативную сделку, или – он уже подобрал для приобретения новое жильё, можно обойтись без заключения ПДКП, составив и подписав основной договор. При составлении купчей нужно предусмотреть все нюансы, которые могут повлечь отказ семьи от снятия с регистрационного учёта.

Поэтому в положения договора нужно внести:

1. права и обязанности сторон, с обязательным указанием на необходимость выписки;
2. сроки освобождения помещения;
3. сроки выписки;
4. ответственность за неисполненные обязательства;
5. условия расторжения договора.

Нотариальное удостоверение

Составленный в трёх экземплярах договор подписывается сторонами, после чего делается третий шаг – удостоверение купчей. Удостоверить договор купли продажи может только нотариус, в нотариальной конторе по месту расположения недвижимости.

СПРАВКА: Нотариальное удостоверение договора требует оплаты государственной пошлины и оплаты стоимости технических работ, если договор составлялся здесь же.

Регистрация сделки

После удостоверения у нотариуса, договор имущественной сделки подлежит регистрации на основании норм статьи 131 ГК РФ и Закона 122-ФЗ от 24.07.97 г. Регистрация сделки – это четвёртый шаг, который при благоприятном исходе дела окажется последним. Для регистрации стороны обращаются совместно в Росреестр, или передают пакет документации через МФЦ.

Здесь потребуется передача новых договоров и пакета документации, участвующего в сделке. К нему же прилагается копия разрешения от опеки. Регистратор проверяет документацию, принимает её под расписку и назначает дату повторного визита.

В назначенный день по предъявлении паспорта и расписки, полученной в МФЦ, покупатель получает:

• договор сделки с отметкой о регистрации;
• выписку из ЕГРН.

С этого момента он считается законным собственником квартиры.

Удостоверенный нотариусом договор купли продажи освобождается от уплаты пошлины за регистрацию.

После того как продавец получил свой экземпляр купчей с отметкой о регистрации, он вправе пойти в паспортный стол и написать заявление на выписку, совместно с несовершеннолетними детьми. В течение двух недель необходимо встать на учёт по новому адресу. Так же допустима одновременная прописка по новому адресу, с выпиской из помещения, где семья проживала ранее. Оба варианта законны и выбираются по усмотрению.

Пакет документов необходимых для разрешения опеки

Перечень документации, который требуется для получения разрешения, варьируется в зависимости от регионального подразделения Органа опеки. Представители организации действуют в соответствии с утвержденным регламентом выдачи разрешения.
Но стандартный комплект документов включает в себя:

1. Заявление на выдачу разрешения, подписанное родителями или ребенком старше 14 лет.
2. Документы, подтверждающие личность ребенка: свидетельство о рождении или паспорт (если есть).
3. Документы по продаваемой и приобретаемой квартире, подтверждающие права собственности на продавца и покупателя: свидетельства о собственности, выписки из ЕРГН/ЕГРП.
4. Актуальные выписки из ЕГРН, содержащие указание на отсутствие обременений и кадастровую стоимость недвижимости.
5. Паспорта родителей (если один из них умер или лишен родительских прав – свидетельство о смерти, соответствующее решение судебного органа).
6. Техпаспорта из БТИ, иногда дополнительно запрашиваются копии поэтажных планов и экспликации на оба объекта недвижимости.
7. Выписка из домовой книги, полученная в паспортном столе.
8. Копия финансово-лицевого счета, полученная в ЕИРЦ либо Единый жилищный документ.
9. Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо выделения доли ему предполагается перечислить деньги).

Также инспектора могут запрашивать дополнительные сведения.

Полученные документы рассматриваются на специальной комиссии, где решается вопрос о выдаче разрешения на проведение сделки.

Каждый покупатель должен знать, как проверить чистоту сделки при покупке квартиры. У вас нет времени на поиск квартиры для аренды? Узнайте из нашей статьи, как снять жилье через агентство.

При проведении любых сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних граждан необходимо соблюдать некоторые правила. Подробно о них рассказано здесь.

Алгоритм выписки человека из приобретенного жилья не достигшего совершеннолетия

Если продавец обманул нового собственника и не выписался, то ему придётся заняться этим вопросом самостоятельно, обратившись в суд. Только с согласия органа юрисдикции допустима выписка матери с детьми. Но предварительно следует уведомить её о намерении обратиться в суд. Уведомление лучше отправить Почтой РФ по адресу, который был указан в качестве места будущего проживания органам опеки.

Если ответа на отправленный запрос не будет в течение месяца, можно возбуждать иск. Обращаться с иском нужно в районный суд по месту расположения дома с квартирой, где незаконно прописаны прежние жильцы (ст. 28 ГК РФ). Здесь пишется исковое заявление, в котором указывают все обстоятельства дела, особое внимание требуется обратить на пункты.

1. При каких обстоятельствах была приобретена квартира, когда зарегистрировано право собственности и удостоверен нотариусом договор сделки.
2. Что указано в договоре относительно снятия с регистрационного учёта прежних владельцев – перечислить подробно, по пунктам.
3. Какие гарантии давал продавец относительно выписки семьи. Дать ссылку на имеющуюся документацию.
4. Пояснить, что все нормативы были соблюдены надлежащим образом, в том числе – обращение в органы опеки.
5. Обязательно указать, что до обращения в суд было отправлено уведомление ответчику с требованием снятия с регистрационного учёта по указанному адресу.

В просьбе к суду запросить «Признать иск полностью. Разрешить выписку граждан (указать фамилии) с несовершеннолетними детьми (указать фамилии). При подаче искового заявления предъявляется обязательная документация:

• паспорт;
• договор купли продажи;
• выписка из поквартирной книги;
• почтовое уведомление об отправке письма ответчику;
• квитанция об уплате пошлины (300 рублей).

Кроме этого требуется приложить доказательства того, что выписка затребована на законных основаниях. Например:

1. кадастровую выписку о наличии жилья у близких родственников продавца;
2. копию выписки из ЕГРН о приобретении лицами нового жилого помещения;
3. справки от опеки;
4. иной документации, подтверждающей законность снятия с учёта.

По решению суда собственник квартиры вправе снять родителей с детьми с учёта.

СПРАВКА: Если в суде отказали от признания иска, то в течение 10 дней можно подать апелляцию в областной суд.

О том, как выписать человека, прописанного в купленной квартире, читайте тут.

Если вам хочется узнать больше полезной информации о покупке квартиры, то специально для вас мы подготовили интересные материалы о том:

• что нужно знать покупателю при осуществлении сделки;
• какие расходы несет покупатель;
• как оформить квартиру на несовершеннолетнего;
• как осуществить передачу денег продавцу.

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним?

Предпочтительно, чтобы на момент подписания договора в помещении уже не были зарегистрированы дети. Следовательно, покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми начинается с их выписки.

Как снять с регистрационного учёта детей?

Данные вопросы регулируются ст. 26, 28, 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ, ст. 26 ЖК РФ.
Согласно нормам права, выписка возможна при соблюдении нижеперечисленных условий:

• Ребёнку необходимо предоставить альтернативную жилплощадь, не уступающую по размерам и по условиям предыдущей. Например, если до переезда несовершеннолетний проживал в комнате размером 12 кв.м., то после переезда он должен иметь такую же комнату либо большую.
• Если родители живут раздельно, то выписать ребёнка получится при получении согласия обоих родителей. Когда ребёнок зарегистрирован в одном месте, а живёт в другом, снятие с учёта возможно только путём обращения в суд. Согласно ст. 20 ГК РФ, выписать несовершеннолетнего можно только в то помещение, в котором зарегистрированы его родители (родитель) или опекун.

Порядок выписки

Если дети являются собственниками площади или её части, то продать жильё можно, но обязательно потребуется согласие Органов опеки. Отказ ребёнка от своего права не освобождает от необходимости получить разрешение Органов. Если несовершеннолетний только зарегистрирован (не обладает правом собственности), то порядок выписки из квартиры несовершеннолетних детей меняется и обращаться в Органы не нужно.

Для получения разрешения от Органов потребуются нижеперечисленные документы:

• Паспорта (свидетельства) всех участников сделки.
• Выписка о составе семьи, которую необходимо получить в паспортном столе.
• Выписка из ЕГРП, отражающая информацию о праве собственности на продаваемое помещение.
• Предварительный договор купли-продажи нового жилья.
• Техпаспорт на квартиру при продаже квартиры и на приобретаемую недвижимость.

Перечисленные документы должны быть поданы в Органы опеки обоими родителями (даже если они в разводе) и в присутствии самого ребёнка.

Если несовершеннолетнему 14 или более лет, от него потребуется письменное согласие на заключение сделки.

Заявление рассматривается 14 дней, после чего, если не будет выявлено нарушений требований Закона, выдаётся документ о положительном решении. Отказ может быть обжалован в районном или областном суде. Следует принять во внимание, что мировые суды не вправе разрешать данные вопросы.

Если согласие от Опеки получено, можно приступать к оформлению сделки и регистрации договора купли-продажи.