Продажа квартиры, где проживают родители с детьми, может быть осложнена необходимостью получать разрешение от органов опеки. Но это требуется только в том случае, если несовершеннолетний гражданин числится среди владельцев жилого помещения. Если же он просто зарегистрирован, но при этом собственности не имеет, продажа жилья или его части будет простой. Как продать долю если прописан несовершеннолетний?
Ребенок имеет долю в квартире
Чаще всего это происходит, когда родители исполняют обязательства по наделению детей квадратными метрами. Необходимость таких действий предусмотрена законодательством о материнском капитале.
Денежные средства выделяются на семью целиком, поэтому и требуется, чтобы каждый член семьи получил причитающуюся ему часть жилого помещения. Продажа квартиры целиком или только доли в ней возможна при условии, если на руках у родителей имеется постановление от местного органа опеки.
Если взамен отчуждаемой доли или квартиры ребенку предоставляется какое-то другое жилое помещение, то нет никаких препятствий в том, чтобы получить соответствующее разрешение.
Продавцам доли в квартире нужно иметь в виду, что разрешение придется получать и тогда, когда реализуется не только доля самого ребенка, но и другого сособственника. Это напрямую связано с требованием закона соблюсти право преимущественной покупки. Продавец доли перед ее продажей должен предложить всем собственникам ее купить за определенную сумму денег.
Следовательно, и ребенок, будучи собственником, через своих законных представителей может воспользоваться таким правом. Отказ от права приобретения продаваемой доли придется в обязательном порядке согласовать с органами опеки.
Ребенок прописан в квартире
Другая ситуация, уже не связанная с наличием права собственности на долю. Она не предполагает получения согласия на сделку уполномоченного органа. Здесь вопрос о продаже жилья, в частности доли, решают исключительно ее собственник.
Как правило, все продавцы желают купить жилье, свободное от каких-либо прав, в том числе права на проживание, которое предоставляет регистрация. Поэтому основным условием для проведения сделки является снятие с регистрации всех, кто в квартире проживает.
Снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего гражданина осуществляется по согласованию его родителей. Оба они считаются его законными представителями, поэтому в паспортном столе обычно требуется присутствие отца и матери. Подойдет и письменное согласие, если кто-то из них не имеет возможности личной явки.
Чтобы выписать ребенка из квартиры, не нужно обращаться в орган опеки, ибо решение этого вопроса находится не в их компетенции.
Право детей на владение недвижимым имуществом
Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.
Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.
Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.
Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.
Такие же права может получить ребенок, достигший 16 лет, в случае приобретения полной дееспособности. Для этого ребенок должен:
- Вступить в брак. Развод до достижения 18 лет не лишает ребенка полной дееспособности.
- Устроиться на работу по трудовому договору.
- Официально заниматься предпринимательской деятельностью.
Последние 2 случая приобретения ребенком полной дееспособности называются эмансипацией.
Эмансипация производится по решению органов опеки с согласия законных опекунов или по решению суда, если они против. Получив полную дееспособность, ребенок может распоряжаться собственностью, в том числе и долей в квартире без чьего-либо согласия, если законом не установлены иные правила.
При оформлении доли в квартире на ребенка, а также иных действия с недвижимым имуществом несовершеннолетнего, необходимо согласие органов опеки и попечительства. Это согласие не будет дано, если условия проживания ребенка ухудшатся или его доля в новой квартире уменьшится. Иногда запрет органов опеки на проведение сделки приводит к сложностям при улучшении жилищных условий ребенка.
Например: родители, имея дом в отдаленной деревне, хотят продать его и приобрести квартиру в столице, при этом площадь жилья, приходящаяся на долю ребенка, уменьшается. Формально его жилищные условия ухудшаются, а значит сделка не будет одобрена. Каждая конкретная ситуация имеет свои особенности: чтобы выяснить, как решить проблему, обращайтесь за помощью к юристам.
Как продать долю если прописан несовершеннолетний?
Процедура совершения сделки обычно представляет собой несколько последовательных шагов:
- Письменное предложение другим сособственника.
- Поиск потенциального покупателя.
- Обсуждение условий и фиксация их в договоре.
- Снятие с регистрационного учета всех жильцов.
- Подписание договора купли-продажи.
- Мероприятия по государственной регистрации.
Перед продажей во избежание возможных судебных тяжб нужно обязательно согласовать продажу доли с другими собственниками. Вполне возможно, если среди соседей по квартире найдется тот, кто согласится приобрести еще одну долю в квартире. Если да, то этап поиска покупателя можно считать пройденным.
Если же другие сособственники отказались от такой возможности и при этом не оформили свой отказ в письменном виде, то придется ждать ровно месяц. Это время можно потратить на то, чтобы найти другого покупателя и обговорить все нюансы будущего соглашения.
Самим заниматься составлением договора не нужно. Дело в том, что сделки по продаже долей в жилой недвижимости требуют нотариального оформления. Нотариус берет за свои услуги плату, в которую и входит, в том числе, подготовка, составление и распечатка документов.
Защита прав несовершеннолетних нотариусом при совершении нотариальных действий
20 ноября в Российской Федерации отмечается День правовой помощи детям.
Важную роль в защите и реализации имущественных прав и интересов несовершеннолетних граждан играет нотариат.
Интересы ребенка нотариус защищает путем совершения нотариальных действий. К числу нотариальных действий, направленных на защиту законных прав ребенка, можно отнести: удостоверение сделок, в том числе сделок по передаче в общую долевую собственность членов семьи квартиры, на приобретение которой был использован материнский (семейный) капитал; выдачу свидетельства о праве на наследство на имя несовершеннолетнего; удостоверение согласия родителей на выезд ребенка за пределы РФ; алиментное соглашение; соглашение родителей об определении места жительства ребенка; письменные обязательства собственников недвижимого имущества, приобретавших данное имущество с использованием средств материнского капитала.
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки, а также сделки по отчуждению (продажа, мена, аренда и иное) недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.
При удостоверении сделки нотариус обязан выяснить соответствие волеизъявления подлинной воле участников; проверить, не под влиянием ли насилия, угроз, заблуждения, обмана совершена сделка; не имеется ли злонамеренного соглашения представителя ребенка с другой стороны; не вследствие ли тяжелых обстоятельств она совершена.
Стоит учитывать, что распоряжение имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, возможно только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, которое содержит условия для совершения сделки, соблюдение которых проверяет нотариус и разъясняет сторонам последствия несоблюдения таких условий.
Дарение имущества от имени несовершеннолетнего не допускается.
Основные достоинства нотариального удостоверения сделок с недвижимостью – надежность, безопасность, ускоренная регистрация перехода права. С 01 февраля 2021 года нотариус также самостоятельно сможет передавать документы на регистрацию, то есть возникнет комфорт «одного окна». Придание сделкам с недвижимостью обязательной нотариальной формы способствует предварительному контролю за законностью действий участников гражданского оборота, снижению количества споров в судах.
Другим средством защиты прав несовершеннолетних является удостоверение соглашения об уплате алиментов.
Обязанность по содержанию обоими родителями своих несовершеннолетних детей установлена семейным законодательством. Соглашение об алиментах в обязательном порядке должно быть составлено в письменном виде и удостоверено у нотариуса.
Удостоверяя соглашение об уплате алиментов, нотариус должен выяснить, соответствует ли соглашение требованиям Семейного Кодекса РФ. В частности, размер алиментов, уплачиваемых по соглашению, не может быть ниже размера алиментов, которые дети могли бы получить при взыскании алиментов в судебном порядке: на одного ребенка – одной четверти, на двух детей – одной трети, на трех и более детей – половины заработка и (или) – иного дохода родителей. Соглашение не должно нарушать интересы детей. В противном случае оно может быть признано судом недействительным.
Охрана прав ребенка осуществляется нотариусом и при оформлении права наследования. В случае когда наследником является несовершеннолетний ребенок, нотариус разъясняет законным представителям ребенка и самому ребенку (если ему исполнилось 14 лет) порядок оформления наследственных прав. Дети наследодателя относятся к числу наследников первой очереди. Кроме того, к наследованию по закону могут быть призваны дети наследодателя, зачатые при жизни, но родившиеся в течение 300 дней после его смерти. Несовершеннолетними наследниками могут быть внуки и правнуки, племянницы и племянники наследодателя. Они наследуют по праву представления.
Права ребенка учитываются также и при оформлении наследственных прав путем выдачи свидетельства о праве на наследство на обязательную долю в наследстве. Данное право возникает у несовершеннолетних детей наследодателя, если наследодатель составил завещание не в пользу несовершеннолетнего. В данном случае несовершеннолетний, как обязательный наследник, наследует, независимо от содержания завещания, не менее половины доли, которая причиталась бы ему при наследовании по закону.
Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон) установлен перечень дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей. Согласно Закону, жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, оформляется в общую долевую собственность родителей, детей с определением размера долей по соглашению. Доли в праве общей собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение. Таким образом, доли родителей и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала, являются равными. В случае если жилое помещение приобретено только в собственность совершеннолетних членов семьи, то они дают нотариально удостоверенное обязательство о распределении в дальнейшем в общую долевую собственность всех членов семьи. Соглашение об определении долей в жилом помещении, приобретенном за счет МСК, также подлежит нотариальному удостоверению. Если же такое соглашение не будет заключено и нотариально удостоверено, в будущем невозможно будет произвести отчуждение такого объекта недвижимости.
Также в нотариальном порядке оформляется и согласие на выезд за границу. Когда ребенок отправляется за границу с одним из родителей, то нотариально заверенного согласия второго родителя на выезд ребенка по законам РФ не требуется. Однако необходимость нотариального согласия может быть предусмотрена законами страны, в которую едет несовершеннолетний. Кроме того, обычно такие документы требуются при получении визы. Если же лицо, не достигшее возраста 18 лет, выезжает из РФ вообще без родителей, тогда у него должно иметься при себе нотариально оформленное согласие на выезд ребенка без сопровождения родителей.
В согласии нужно указать срок, на который предполагается выезд, а также страны, которые ребенок посетит. Следует учитывать, что государства – участники Шенгенского соглашения, а также США, Канада и Великобритания в любом случае требуют разрешение от обоих родителей. В некоторых компаниях-перевозчиках существуют свои особенности и правила проезда несовершеннолетнего без сопровождения, которые следует уточнить заблаговременно. В случае выезда несовершеннолетнего ребенка без сопровождения, родителям необходимо уточнить еще на стадии оформления билета, есть ли необходимость заказывать услугу по перевозке ребенка. Правила перевозки детей (например, минимальный возраст ребенка) устанавливаются каждым перевозчиком в индивидуальных правилах, с которыми необходимо ознакомиться заранее и оплатить данную услугу перевозчику.
При совершении нотариальных действий нотариус оказывает квалифицированную юридическую помощь обратившимся к нему лицам и обязан обеспечивать защиту их имущественных интересов, включая права несовершеннолетних. Нотариат играет немаловажную роль в защите и реализации имущественных прав и интересов несовершеннолетних граждан.
ЕЛЕНА ТОЩАКОВА
, НОТАРИУС НОТАРИАЛЬНОГО ОКРУГА Г. КОМСОМОЛЬСКА-НА-АМУРЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЯ
Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 11 (193) дата выхода от 26.11.2018.
Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «.
Какие документы понадобятся?
Если в числе собственников квартиры есть дети или же люди, находящиеся под опекой, но заранее нужно позаботиться о том, чтобы получить от компетентного органа надлежащее разрешение. Если указанные лица только прописаны в квартире, разрешение не понадобится.
Если квартирная доля приобреталась в период брака, следует позаботиться о том, чтобы оформить нотариальное согласие мужа или жены.
Основной документ – это договор, который подготовит и удостоверит нотариус. Обычно других документов не требуется. Документы, подтверждающие право собственности, тоже излишни. В настоящее время эти документы могут быть истребованы в порядке межведомственного взаимодействия. Иными словами, нотариус при оформлении сделки просто запросит всю необходимую информацию из Росреестра.
Наконец, еще одним обязательным документом будет считаться почтовое извещение, доказывающее факт отправки другим собственникам предложения о продаже. Оно не потребуется, если на руках есть письменные отказы от других владельцев жилья.
Выводы
Как продать долю, если прописан несовершеннолетний? Прописка, как известно, не дает прав претендовать на собственность. Следовательно, если ребенок просто зарегистрирован в квартире, получать разрешение от опеки родителям не нужно.
Иная ситуация складывается, если собственник несовершеннолетний ребенок. Тут родителям нужно побегать, собрать нужные бумаги и убедить сотрудников органа опеки в том, что сделка никоим образом не нарушает права несовершеннолетнего россиянина. Если разрешение получено, можно считать, что полдела выполнено.
Дальнейшие действия заключаются в том, чтобы подготовить жилье к продаже, снять всех жильцов с регистрации и заключить с покупателем договор. Поскольку продается только доля, то такой договор будет оформлять нотариус. После него самим уже не нужно идти в Росреестр, так как нотариус собственноручно направит туда все документы, касающиеся проведенной сделки.
Rate this post
При каких условиях можно продать квартиру, если там прописаны дети?
Закон допускает данный вид сделки при условии, что несовершеннолетнему есть куда выписаться. Покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жильё, соответствующее требованиям законодательства.
При этом надо учитывать, что:
- В соответствии с п.2 ст.20 ГК РФ, несовершеннолетнее лицо, не достигшее 14-ти летнего возраста, должно быть зарегистрировано по тому же адресу, по которому зарегистрированы его мать и отец (если родители живут раздельно, то по месту проживания одного из них), либо опекуны.
- Дети, достигшие 14-ти летнего возраста, могут проживать по иному адресу, например, у родственников. Порядок выписки и пакет документов несколько различаются в зависимости от того, является ли несовершеннолетний собственником продаваемого жилья или только прописан в помещении.
Возникла проблема? Свяжитесь с нами!
Как убедиться, что у несовершеннолетнего нет прав собственности?
Приобрести уверенность, что лицо младше 18 лет обладает исключительно правом пользования на жилплощадь, можно следующим образом:
- Запросить из единого государственного реестра недвижимости выписку, в которой указаны все собственники, включая не достигших совершеннолетия.
- Оформить выписку из домовой книги или Единый жилищный документ.
Если окажется, что несовершеннолетний не только не указан как собственник, но и не зарегистрирован в продаваемой недвижимости, то к сделке он не будет иметь отношения.
Продажа квартиры с прописанным ребёнком и Органы опеки и попечительства
Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми может осложниться требованием получить разрешение от Органов в том случае, если ребёнок признаётся собственником жилплощади или его части. В данной ситуации несовершеннолетний становится участником сделки, поэтому Органы следят за соблюдением его интересов в имущественном отношении. В случае, если несовершеннолетний только прописан в помещении, участие Органов опеки не требуется.
Однако из этого правила есть исключение: если несовершеннолетний находится под опекой, например, вследствие отсутствия родителей, то, даже если он не обладает правом собственности, участие Органов обязательно.
Покупка приватизированной квартиры с зарегистрированными детьми
При покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми следует обратить внимание на документ, ставший основанием возникновения права собственности. Если основанием стал договор приватизации, то необходимо учитывать, что при передаче помещения из муниципальной собственности в частную собственниками являются все зарегистрированные в квартире. При этом взрослые могут предоставить отказ от участия в приватизации, в то время как дети приобретают право собственности автоматически.
В случае намерения приобрести приватизированную квартиру нужно запросить из архива выписку из домовой книги и проверить, были ли зарегистрированы в этом помещении дети на день её приватизации. Если несовершеннолетние лица были прописаны, но в списке собственников не оказались, значит правила приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми не соблюдены, имело место нарушение закона. Подросший ребёнок может обратиться в суд с требованием восстановить его нарушенные в детстве права.
Если дети были зарегистрированы после окончания приватизации, то они имеют исключительно право пользования квадратными метрами. Такое помещение можно приобретать без разрешения Органов опеки.
