Несмотря на то, что приватизация существует уже более двадцати лет, на сегодняшний день государственный жилищный фонд всё ещё не полностью переведён в частную собственность и такая возможность у граждан пока остаётся. Поскольку неприватизированную жилплощадь по закону невозможно передать в наследство, у многих возникает вопрос о том, кому переходит муниципальное жилье после того, как наниматель умрёт и возможно ли каким-то образом оставить квартиру за его родственниками.
На практике наниматель муниципального жилья при подписании договора получает целый ряд полномочий, позволяющих ему полноценно пользоваться предоставленной ему жилой площадью, а именно:
- Регистрировать в данной квартире своих близких родственников и в некоторых случаях иных лиц, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации;
- Передавать жильё в поднаём;
- Осуществлять обмен квартиры на аналогичное жильё по другому адресу;
- Уплачивать меньше за все коммунальные услуги, за исключением взносов на капитальный ремонт.
Разумеется, все действия наниматель обязан либо согласовывать с муниципалитетом, предоставившим квартиру, либо уведомлять данный орган о своём решении.
На что ссылаться в договоре
Близкие родственники нанимателя, которые с ним проживают, изначально фиксируются в договоре о социальном найме, согласно которому получают такое же право на пользование ней и участие в приватизации, если она будет проводиться. Иными словами, зарегистрированные на постоянной основе и внесённые в договор граждане, обладают такими же правами, как и сам наниматель.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
+7 Москва,
Московская область
+7 Санкт-Петербург,
Ленинградская область
+7 Регионы
(звонок бесплатный для всех регионов России)
Категории близких родственников нанимателя:
- Супруг или супруга;
- Биологические и усыновлённые дети;
- Родители и усыновители;
- Прочие родственники, находящиеся на иждивении.
Если изначально наниматель не имел семьи, проживающей вместе с ним в муниципальной квартире, или проживал там только с родителями и соседями, то в дальнейшем, для того чтобы прописать нового жильца, понадобиться получать согласие всех прописанных лиц на данную процедуру. Исключением становятся только несовершеннолетние дети, которых регистрируют независимо от мнения прочих жильцов и количества квадратных метров жилплощади.
Помимо согласия всех жильцов на прописку взрослого человека нужно будет получить разрешение и наймодателя, то есть муниципального органа. Без всех необходимых документов в миграционной службе попросту откажут в прописке на вполне законных основаниях.
Нужно ли вступать в наследство, если квартира приватизирована
Приватизированная жилплощадь, как и остальное имущество умершего, составляет наследственную массу, и при желании преемников может быть оформлена ими в собственность только после выполнения установленного алгоритма действий.
Его игнорирование повлечет за собой лишение права наследования и переход квартиры наследополучателям следующего порядка, или государству.
Отдельно вступать на наследство на квартиру не нужно только, если она была приватизирована на наследника, то есть юридически являлась его собственностью. Однако владельцам доли жилплощади, чтобы добавить к ней и долю умершего сособственника, также необходимо выполнять действия по принятию наследства.
Переход имущества
Проживание и эксплуатация квартиры, полученной в результате заключения договора социального найма, накладывает очень сильные ограничения на права распоряжения данным недвижимым объектом. То есть, по сути, наниматель не является его полноправным собственником и не имеет никаких правоустанавливающих документов, кроме тех, которые дают ему возможность проживать на данной жилой площади.
Квартиросъёмщики не вправе продавать, дарить и завещать муниципальное жильё даже своим самым близким родственникам, так как эта недвижимость находится в собственности государства, а не в его личной.
Муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика не теряет свой правовой статус и продолжает принадлежать государству или муниципальному органу. Ссылаясь на 82 статью Жилищного кодекса Российской Федерации, каждый из членов семьи умершего нанимателя, являясь совершеннолетним и полностью дееспособным, вправе просить переоформления договора о социальном найме на своё имя на точно таких же условиях.
В случае, когда с квартиросъёмщиком в муниципальной квартире никто из членов семьи не проживал и не был там зарегистрирован, муниципалитет имеет право отдать это жильё любому другому человеку, заключив договор о социальном найме с таковым.
Как делится недвижимость?
Если на наследство претендуют несколько преемников, то наследственная масса делится между ними в определенной пропорции. Например, если квартиру приватизировали на двоих владельцев (например, супруги и ребенок), то они являются собственниками равных долей, если один человек умирает, то 1/3 остается в собственности здравствующего супруга, 1/3 принадлежит их ребенку, а 1/3 умершего делится между преемниками.
Если у пары больше детей не было, отсутствуют другие наследники первой очереди, то треть квартиры будет поделена поровну между супругом и ребенком.
Если умер супруг, приватизирующий квартиру единолично, то квартира в полном объеме будет поделена между наследниками, тогда каждый человек (и супруга, и ребенок) получат по 1/2 квартиры.
Соглашение с муниципалитетом
Правительственные постановления Российской Федерации утверждают унифицированную форму договора социального найма. В данном документе содержатся сведения с характеристиками предоставленной квартиры, данные о проживающих в неё гражданах, а также права и обязанности обеих сторон. Если с течением времени и в связи с изменением обстоятельств становится необходимо внести в договор какие-либо изменения, то это можно сделать в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно:
- Квартиросъёмщикам муниципального жилья, проживающим в нём на основании отдельных договоров, предоставляется возможность оформить их общим документом. Так, если проживающие в квартире граждане не являются родственниками и живут в одном помещении на условия коммунальной квартиры, то при заключении брака между такими жильцами возможно оформление одного документа на двоих;
- После смерти нанимателя, каждый из прописанных с ним родственников может переоформить на себя его договор о социальном найме.
Однако стоит учитывать условия, согласно которым договор может быть расторгнут:
- Обоюдное согласие сторон;
- Подтверждение фактов грубого нарушения условий соглашения со стороны нанимателя;
- Использование квартиры не по назначению;
- Невозможность проживания в помещении по причине его реконструкции, решении о сносе здания или передаче участка земли для государственных нужд.
Если договор был расторгнут не по вине нанимателя, муниципалитет обязан предоставить этому гражданину другое жильё.
Правомочия и обязанности квартиросъемщика по договору социального найма
Наниматель муниципального жилья имеет большой ряд прав в отношении данного недвижимого объекта:
- предоставлять право жить другим людям в квартире на безвозмездной или возмездной основе (если это не запрещено нормами действующего жилищного законодательства);
- менять жилое помещение на аналогичную недвижимость из фонда, принадлежащего муниципалитету (по нормам статьи 72 Жилищного кодекса);
- пользоваться предоставляемой на безвозмездной основе услугой по проведению капитального ремонта;
- пользоваться различными услугами, предоставляемыми за деньги коммунальными службами.
Обязанности нанимателя муниципального жилья заключаются в следующем:
- Использовать квартиру строго по назначению (для проживания квартиросъемщика и членов его семьи).
- Производить текущий ремонт и осуществлять постоянный контроль за правильной работой коммуникаций в жилом помещении.
- Своевременно оплачивать услуги по договору найма, а также коммунальные платежи.
Процедура переоформления
Переоформлением договора о социальном найме после смерти нанимателя квартиры происходит непосредственно в муниципальных органах местного управления, которое уполномочено заниматься вопросами жилищного фонда в данном населённом пункте. В некоторых случаях можно переоформить договор через Многофункциональный центр, если это учреждение предоставляет подобные услуги в данном населённом пункте.
До того, как обратиться в одно из перечисленных выше учреждений, гражданин, который проживал в муниципальной квартире с ныне умершим нанимателем, должен:
- Согласовать с прочими жильцами тот факт, что договор будет переоформлен именно на его имя;
- Выписать из квартиры умершего квартиросъёмщика, обратившись в миграционную службу по месту нахождения жилья и предоставив свидетельство о смерти;
- Подготовить требующиеся бумаги для переоформления договора.
После того, как подготовительный этап будет пройден, заключается новый договор. Его копию следует предоставить управляющей организации, чтобы там внесли соответствующие изменения в лицевой счёт по оплате коммунальных услуг.
В том случае, когда жильцам не удаётся самостоятельно прийти к решению о том, на кого будет переоформлен договор, вопрос необходимо решать в судебном порядке.
Как наследовать по закону?
При отсутствии завещания наследование приватизированного жилья происходит в порядке очередности согласно нормам ГК РФ.
Необходимые документы
Для подачи заявления о принятии наследства подают следующие документы:
- свидетельство о смерти собственника;
- документы, подтверждающие родственные связи с умершим;
- выписка с места жительства умершего;
- паспорт заявителя;
- договор приватизации;
- выписка из ЕГРН;
- чек об оплате госпошлины.
Сроки
Согласно ст. 1154 ГК РФ независимо от того, как наследуется квартира, срок принятия наследства составляет полгода с момента открытия наследства. Датой открытия наследства считается день смерти наследодателя.
Госпошлина
Независимо от того, как наследуется квартира, за оформление свидетельства о наследовании близкие родственники должны уплатить госпошлину в размере 0,3 % от стоимости приватизированного жилья, но не более 100 тыс. руб.
Если наследники не являются близкими родственниками наследодателя, то размер госпошлины составит 0,6% от стоимости квартиры, но не более 1 млн. руб. (п. 22 ст. 333.24 НК РФ).
Какие потребуются документы
Чтобы переоформить договор социального найма на нового квартиросъёмщика после смерти предыдущего нанимателя, следует подать в муниципальный орган соответствующее заявление об этом. В нём указываются все сведения о зарегистрированных жильцах и основания для переоформления соглашения.
При переоформлении необходимо личное присутствие каждого жильца в муниципальном органе. Если кто-либо из них по уважительным причинам присутствовать не сможет, ему нужно в нотариальной конторе написать и заверить согласие на оформление нового договора на имя определённого человека, после чего передать соглашение остальным участникам.
Кроме заявления понадобится также:
- Личный паспорт каждого прописанного в квартире участника;
- Свидетельство, удостоверяющее смерть нанимателя;
- Предыдущий договор социального найма;
- Выписка из лицевого счёта об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- Справка из домовой книги, в которой указаны все прописанные в помещении граждане.
После того, как договор будет переоформлен, каждый зарегистрированный человек получит право на участие в общей приватизации или приватизацию собственной части жилья.
Если прописаны внуки
В некоторых случаях автоматически переоформить договор о социальном найме квартиры невозможно. Самым распространённым примером данного случая становится ситуация, в которой нанимателем жилплощади является бабушка, проживающая вместе с зарегистрированным там же внуком. Казалось бы, ситуация не предрасполагает к возникновению каких-либо трудностей, но она усложняется, если внук прописан в квартиру не в качестве члена семьи. То есть, он не был внесён в договор социального найма изначально, а был прописан позднее, по инициативе бабушки.
Разумеется, каждый из квартиросъёмщиков, ссылаясь на Жилищный кодекс Российской Федерации, вправе регистрировать в нанятой квартире дополнительных жильцов, тем более, если проживает там самостоятельно и квадратные метры позволяют. Таким образом, прописка даёт внуку право проживать в квартире со статусом постороннего человека, который не может претендовать на это жильё.
Решить возникшую проблему можно, обратившись с заявлением в жилищный департамент муниципального органа. В заявлении должна быть отображена просьба о переоформлении договора и основания на такую процедуру. Самым вероятным ответом муниципалитета станет письменный отказ. Этот отказ является официальным документом. Его необходимо сохранить, сделав копию для себя. После подготавливаются документы, удостоверяющие родство человека, который хочет переоформить договор на себя, с нанимателем квартиры. После этого подаётся исковое заявление в суд, к которому прилагаются собранные документы. Далее переоформление договора происходит на основании судебного решения.
Как оформить неприватизированную квартиру после смерти
Для преемства прав на муниципальную квартиру установлен особый порядок.
Основная особенность заключается в том, что фактического наследования не происходит, а осуществляется переоформление соглашения о найме на другое лицо.
Наследование данного помещения
Муниципальная квартира по определению принадлежит властям соответствующего муниципального образования и считается собственностью государства. Так что наследовать его преемники умершего лица не смогут. Согласно гражданскому законодательству оставлять в качестве наследства можно лишь свое собственное имущество.
В преемстве муниципальной квартире осуществляется переоформление соглашения о социальном найме. Как правило, все, кто прописан в таком жилье, имеют право проживать в нем и пользоваться помещениями в нем на равных началах. Однако среди них избирается один, который будет ответственным за законную эксплуатацию квартиру.
Этот человек несет ответственность за сохранность жилья, за соблюдение норм проживания в многоквартирных домах и т. д. После смерти такого лица просто выбирается другое, которое будет выполнять функции ответственного жильца.
Чтобы быть полноправным владельцем квартиры необходимо осуществить приватизацию. Правом на приватизацию обладают все, кто прописан в соответствующей квартире и обладают правом пользования ею. При приватизации они все становятся собственниками.
Однако, жильцы, которые на момент осуществления приватизации достигли 18 лет, могут отказаться от участия в приватизации в пользу другого жильца или же просто отказаться.
Несовершеннолетние граждане таким правом не обладают, так что они становятся собственниками данной квартиры в обязательном порядке.
Несовершеннолетние лица не могут самостоятельно оформить свои права на жилье в уполномоченном органе. Так что им дается отсрочка до достижения ими 18 лет.
Как переоформить?
Уполномоченным на распоряжение муниципальным жильем является администрация соответствующего района. Поэтому заявлением нужно идти туда. Также осуществить всю процедуру можно через МФЦ.
Но до этого следует осуществить некоторые обязательные действия. Так, первым шагом будет проверка статуса квартиры. Она должна быть допустимой к приватизации.
Согласно ст. 4 Закона № 1541-1, не подлежат приватизации следующие категории жилья:
- с официально установленным аварийным состоянием;
- являющийся жильем специального назначения (в военных городках, закрытых объектах);
- служебные жилые помещения;
- находящееся в пределах зон с особыми природоохранными условиями.
Если жилье не обладает одним из вышеуказанных статусов можно приступать к сбору документов. Точный список необходимых документов нужно уточнять в администрации или в МФЦ.
После подачи документов и заявления необходимо дождаться ответа уполномоченного органа. Ответ выдается в течение месяца и если администрация одобрит приватизацию, то участвующие в ней лица приглашаются на заключение соглашения.
После заключения такого соглашения, необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре при личном посещении либо на сайте.
Лишь после этого жильцы квартиры получат право распоряжения. Если один из собственников умирает, то наследование осуществляется в общем порядке. Однако, собственники могут оставить квартиру или долю в ней любому человеку, даже не являющегося родственников и жильцом данной квартиры.
Список документов
Точно узнать, какие документы понадобятся для приватизации можно лишь в администрации или МФЦ. Однако следующие документы должны быть представлены в обязательном порядке.
Документы, удостоверяющие личность участвующих в приватизации жильцов:
- паспорта всех лиц, кому уже есть 14 лет;
- свидетельства о рождении лиц, кому еще нет 14 лет.
Стоит отметить, что приватизация является прерогативой исключительно граждан РФ. Иностранные граждане и лица без гражданства получить квартиру в собственность от государства не могут.
Также понадобятся документация на квартиру, к которой относятся:
- документы из БТИ и кадастра;
- выписка из паспортного стола с указанием круга лиц, которые прописаны в квартире;
- соглашение о найме муниципальной квартиры;
- справка из жилищной организации об отсутствии долгов по коммуналке.
Кроме того, в зависимости от ситуации в обязательном порядке могут потребоваться следующие документы:
- нотариально заверенная доверенность – если приватизация осуществляется при участии представителя;
- разрешение органа попечительства – когда один из лиц, участвующих в приватизации является несовершеннолетним и не имеет законных представителей.
В исключительных случаях, когда приватизирующие лица не являются между собой родственниками, администрация требует соглашения о долях, в которых будет приватизироваться квартир.
Какой срок давности вступления в наследство?
Может ли гражданская жена претендовать на наследство, читайте тут.
Как оформить наследство на квартиру, читайте по ссылке:
Такое соглашение составляется самими жильцами в простой письменной форме.
При содержании родителей
Описанная выше ситуация, увы, не самая трудная. Сложнее придётся:
- Физическому лицу, которое содержит на иждивении и ухаживает за престарелым нанимателем муниципальной квартиры;
- Детям нанимателя, которые содержат его на иждивении, но на жилплощади не зарегистрированы;
- Наниматель выступает против оформления прописки детей зарегистрированного человека, содержащегося на иждивении у них;
- Если наниматель состоит на учёте в психиатрической клинике.
Самый распространённый вариант, когда сын нанимателя заинтересован в жилплощади после его смерти, поскольку не имеет личного жилья и проживает в общежитии. При данных обстоятельствах после смерти квартиросъёмщика права на его жилую площадь за детьми не будут сохранены. Здесь не действуют общие правила наследования, поскольку недвижимость находится в собственности государства. Решить столь непростой вопрос можно признав родителя недееспособным по заключению медицинского учреждения, и оформив над ним официальное опекунство. Только таким образом можно унаследовать муниципальное жильё после смерти родителя, выступающего нанимателем недвижимости.
