Что такое задаток и в чем его суть?
Задатком является денежная сумма, которая передается продавцу квартиры в качестве предоплаты. Таким образом покупатель выражает свое намерение приобрести жилое помещение, а продавец обязуется не продавать его другим лицам.
Задаток передается до заключения основного договора купли-продажи, и его сумма учитывается в дальнейшем при оплате полной стоимости квартиры (статья 380 ГК РФ).
Подтвердить договоренность о купле-продаже квартиры задатком стороны могут в случаях если:
- продавцу требуется время для оформления документов в отношении продаваемой квартиры;
- у покупателя недостаточно средств и он оформляет ипотечный кредит;
- продавцу необходимо решить вопрос снятия обременения либо оплаты долга по коммунальным платежам.
Соглашение между продавцом и покупателем о передаче задатка составляется независимо от того, какой размер средств будет внесен.
Отличие задатка от аванса
При совершении сделок купли-продажи возможно заключение авансового соглашения. Аванс также вносится в качестве предоплаты, но в отличие от задатка не является гарантом совершения сделки. Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, аванс должен быть возвращен покупателю, вне зависимости от того, по чьей инициативе это произошло.
Оформлять передачу аванса договором или соглашением не обязательно, достаточно написать расписку о получении аванса.
Отличие задатка от залога
Залог в отличие от задатка не является платежом. При залоге накладываются определенные ограничения на права залогодателя в отношении его имущества, что гарантирует исполнение им своих обязательств по договору. Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество.
Передача имущества в залог должна быть оформлена договором (статья 339 ГК РФ) и при необходимости такой договор может быть заверен нотариально. Как правило договор залога применяется при обращении в банк для оформления кредита и является для него гарантией возвращения заемных средств.
Особенности оформления задатка в зависимости от условий
В зависимости от условий совершения сделки оплата продавцу задатка может иметь свои особенности:
- У нескольких собственников — все они должны быть включены в соглашение о задатке и подписать его. Получение задатка одним из собственников может повлечь в дальнейшем претензии со стороны других собственников.
- С обременением по ипотеке — при необходимости погашения долга по ипотеке деньгами продавца задаток оформляется из расчета этой суммы.
- По договору долевого участия в строительстве – стороной, принимающей задаток, будет являться юридическое лицо.
- Если от имени продавца выступает представитель – в тексте доверенности должны быть указаны полномочия, позволявшие получить задаток вместо собственника. В противном случае только собственник вправе принять задаток.
Оформление задатка при заключении договора переуступки права требования, а также договора купли-продажи с использованием средств материнского капитала, осуществляется по общим правилам.
Договор аванса при покупке квартиры
В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры?
Образец (шаблон и форма расписки) для оформления задатка за гараж
Только помня обо всех этих правилах, в итоге можно будет правильно оформить расписку, чтобы она приобрела юридическую силу.
Задаток (аванс) получения денег за машину (автомобиль), образец Пример расписки в получении задатка на дом (дачу) и земельный участок Справка с места работы (образец, пример, бланк) Протокол разногласий к Договору, образец (готовый пример) Характеристика в ГАИ, ГИБДД (образцы и готовые примеры) Характеристика руководителя предприятия (образец с места работы)
Как правильно оформить соглашение о задатке при покупке квартиры?
Передача продавцу задатка может быть отражена только в предварительном договоре купли-продажи либо оформлена отдельным соглашением. Оба этих документа будут иметь юридическую силу с момента их подписания.
В соглашении обязательно в качестве существенных условий должна быть отражена сумма задатка и обозначены те обязательства, которые им обеспечиваются. Деньги могут передаваться непосредственно в момент подписания соглашения либо в указанную в нем дату.
Соглашение должно быть составлено по количеству участников сделки и подписано каждым из них либо их представителем по доверенности.
Форма соглашения
Требование об оформлении соглашения о задатке в письменной форме регламентировано в статье 380 ГК РФ. Заверять его у нотариуса не обязательно, но можно это сделать при желании сторон сделки. Юридическая сила соглашения при этом будет одинаковой, однако для покупателя заверенное соглашение будет гарантией того, что его интересы защищены.
Стоимость услуг нотариуса при заверении договоров, связанных с отчуждением недвижимого имущества, зависит от суммы сделки (до 1 млн. руб. – 3000 +0,4 %, от 1 до 10 млн. руб. – 7000+0,2 %, свыше 10 млн. руб. – 25000+1%).
Содержание и образец
Законодательного утвержденного образца соглашения о задатке не существует, поэтому чтобы обезопасить себя от любых возможных рисков, необходимо серьезно отнестись к содержанию документа.
Соглашение должно включать в себя следующее:
- дату и место заключения соглашения;
- информацию о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные, место жительства и регистрации);
- информацию о предмете сделки (адрес жилого помещения, полная стоимость, площадь, количество комнат, кадастровый номер);
- сумму передаваемого задатка (в числовом и буквенном выражении) и правовое назначение платежа (из текста документа должно быть понятно, что это именно задаток, а не аванс);
- срок и порядок передачи задатка (дата, способ передачи денег);
- срок, до которого должен быть заключен основной договор (если срок не указан, то по общим правилам сделка должна быть заключена в течение года);
- действия сторон до заключения основного договора (например, подготовка документов продавцом, оформление ипотеки покупателем);
- права и обязанности сторон;
- обстоятельства и порядок возврата внесенных в качестве задатка средств, в том числе по независящим от сторон причинам (например, отказ органов и организаций в выдаче необходимых документов и разрешений);
- количество экземпляров соглашения по количеству участников;
- момент вступления в законную силу;
- подписи всех участников сделки.
По согласованию между сторонами в соглашение могут быть внесены дополнительные пункты, но они должны напрямую относится к предмету заключаемого соглашения.
Образец соглашения о задатке при покупке квартиры:
Что должно быть в договоре задатка?
Чем больше конкретных условий вы пропишите, тем лучше. Прежде всего, в документе должны быть указаны личные данные: ваши и собственника. Если владельцев несколько, упомяните их всех. Кроме того, распишите подробную информацию о квартире, а также список документов, который понадобится для сделки. В договор необходимо внести сумму предоплаты и на какое время вы ее вносите. А также каким образом задаток может быть возвращен. Обязательно пропишите права и обязанности сторон, а также их действия на время внесения предоплаты. Например, покупатель может продавать свою недвижимость, а продавец оформлять документы. Кроме того, укажите в договоре в какое время старые владельцы должны съехать и выписаться. А также, если есть какие-то причины, которые могут помешать сделке, о них тоже следует упомянуть. Тоже самое касается, если жилье находится в ипотеке. И последнее – это место, время сделки и кто будет нести расходы по ее оформлению.
Передача задатка
После подписания соглашения покупатель может передавать деньги продавцу. Если денежные средства передаются наличными, то продавец должен удостовериться что сумма соответствует указанной в соглашении, пересчитав их в присутствии свидетелей. Банковский перевод легко подтвердить квитанцией или выпиской со счета.
Местом передачи денег может быть офис агентства недвижимости, офис нотариуса, либо продаваемая квартира.
Сумма и срок задатка
Как правило, размер задатка определяется по договоренности сторон и не привязан к какому-либо проценту от суммы сделки. Обычно эта сумма составляет от 50 до 100 тыс. рублей, за исключением случаев, когда задаток обеспечивает погашение ипотечного долга продавца.
Устанавливая сумму задатка стороны исходят из своих интересов. Она должна быть достаточной, чтобы ее потеря для продавца или покупателя в случае отказа одной из сторон от сделки, стала значительной. Это гарантирует, что покупатель не откажется от сделки, найдя более подходящий вариант в процессе ее совершения. При этом продавец не захочет продать квартиру другому лицу, понимая, что возврат суммы в двойном размере ставит под сомнение его выгоду.
Срок действия соглашения о внесении задатка будет зависеть от того, какие действия необходимо совершить сторонам до подписания основного договора. Срок обговаривается сторонами заранее и учитывается с запасом времени либо в соглашении может быть оговорена возможность продления срока при необходимости. Совершить сделку можно в любой день до указанного в соглашении срока.
Расписка о передаче
Факт передачи задатка продавцу может быть подтвержден распиской о получении денежных средств. Составление такого документа не является обязательным, однако для покупателя это будет гарантией того, что продавец не сможет опровергнуть факт получения им денежных средств.
Расписку рекомендуется составлять продавцу собственноручно, указав в ней следующие сведения:
- где и когда составлена;
- данные сторон сделки;
- сумма, передаваемая в качестве задатка;
- назначение передаваемой суммы;
- подписи и расшифровки подписей участников.
Покупателю необходимо сохранить расписку, так как в случае судебных разбирательств она послужит доказательством фактической передачи средств.
Образец расписки о получении задатка при покупке квартиры:
Порядок действий до внесения денег
Перед выплатой задатка Покупателю понадобиться подойти к процессу очень внимательно, так как он передает Продавцу, обычно не малую сумму средств.
Чтобы защитить себя от мошеннических схем Покупателю требуется удостовериться в том, что Продавец не пропадет после вручения ему задатка.
Ниже предлагается таблица с перечнем действий Покупателем до вручения задатка.
| Действие | Комментарий |
| Проверка документов на отчуждаемую жилплощадь | Продавцу потребуется предъявить Покупателю:
|
| Получение от супруга/супруги Продавца письменного согласия на реализацию квартиры, подтвержденного нотариусом. | При нахождении Продавца в браке, ему понадобиться предъявить Покупателю согласие партнера на реализацию жилья, противном случае сделка может быть опротестована обманутым партнером в 3-летний период после вступления во владение жильем. |
| Проверка жилья на ограничения и обременения, которые не позволяют свободно воспользоваться жилплощадью. |
|
| Проверка отсутствия долгов по ЖКУ | Покупателю требуется внимательно изучить квитанции об оплате ЖКУ за последние 3 года, чтобы защитить себя дополнительных непредвиденных платежей. |
Передача задатка
При отсутствии замечаний после предварительного ознакомления с документами и предварительного осмотра квартиры Покупатель может оформить с Продавцом СоЗ, с непосредственным вручением задатка после наложения подписи в соглашении.
Задаток, вручаемый наличными деньгами, необходимо тщательно пересчитать (рекомендуется осуществлять это при свидетелях). Затем убедиться в подлинности купюр в любом учреждении банка, так как платеж, обычно, составляет приличную сумму (к примеру, 5% от цены жилплощади может составлять, как минимум, шестизначную цифру.
При вручении задатка Продавцу потребуется написать расписку о получении денег. Расписка не относиться к обязательному документу, так как в СоЗ это условие прописано. Однако Покупатель вправе потребовать такую бумагу, так как Продавец, в случае мошеннических схем, может заявить, что не получал задаток. Расписка о вручении задатка заполняется в произвольном стиле. Единственным назначением этого документа является подтверждение того, что Продавец получил от Покупателя указанную в СоЗ сумму задатка. Нотариальное подтверждение расписки не обязательно.
Данный документ заполняется Продавцом, с последующими подписями Покупателя и Продавца и расшифровками их фамилий. Расписку рекомендуется заполнять вручную (а не распечатывать) черными или синими чернилами на листе А4. Это необходимо при возможном разбирательстве в суде, то есть, по анализу почерка можно будет подтвердить заполнение документа лично Продавцом по своей воле. Расписка о вручении задатка заполняется в 2-х экземплярах для Продавца и Покупателя.
В бланке, отображающем факт вручения задатка, частично отображаются сведения, отмеченные в СоЗ, с указанием:
- Места и даты Заполнения расписки.
- Ф.И.О., паспортных реквизитов, адреса прописки и фактического нахождения сторон соглашения.
- Ф.И.О., паспортных реквизитов, адреса прописки и действительного нахождения свидетелей (если таковые приглашаются).
- Свидетельства о том, что вручаемая сумма относится к задатку, а не к авансовому платежу.
- Величины задатка согласно подписанному соглашению (цифрами и прописью).
- Подписей сторон с расшифровкой их фамилий.
Ниже представлен бланк такой расписки.
Что необходимо сделать после внесения задатка?
После осуществления платежа по передаче задатка участники сделки приступают к процедуре оформления ДКП квартиры, выполняя следующие действия:
- Подписание основного ДКП жилплощади в срок, отображенный в СоЗ.
- Осуществление полного расчета.
- Оформление заключительной процедуры – перерегистрация права владения квартирой в Росреестре, с получением выписки из ЕГРН о внесение изменений в базу данных.
СоЗ и расписка о вручении средств остаются у каждой стороны на руках. Примечание. Данные документы рекомендуется хранить не менее 3-х лет, на случай возможных судебных разбирательств в отношении приобретения жилплощади.
Расторжение соглашения о задатке
До момента подписания основного договора и его регистрации в Росреестре соглашение о задатке может быть расторгнуто по инициативе любой из сторон. Покупатель обычно настаивает на расторжении при наличии следующих обстоятельств:
- если в жилом помещении обнаружены существенные недостатки, которые невозможно устранить и ранее покупателю о них не было известно;
- характеристики жилья, которое передается покупателю, существенно отличаются от заявленных продавцом изначально;
- продавец не подготовил необходимые документы.
Продавец и покупатель могут передумать совершать сделку, но при этом они должны осознавать правовые последствия своих действий.
В каком случае можно вернуть задаток?
Чтобы не возникло споров при расторжении соглашения, обстоятельства и условия возвращения уплаченных средств лучше отражать в тексте такого соглашения. Статьей 381 ГК РФ предусмотрен стандартный порядок возвратов:
- сделка не состоялась по вине продавца (отказ или виновные действия) – уплаченная сумма возвращается в двойном размере;
- действия покупателя стали причиной срыва сделки – сумма задатка остается продавцу;
- обоюдное решение сторон о расторжении сделки – переданная сумма возвращается покупателю;
- непредвиденные обстоятельства – в этом случае задаток также возвращается покупателю.
Дальнейшее развитие событий будет зависеть от позиции второй стороны – либо сумма задатка будет возвращена (данное действие также нужно подтвердить распиской), либо вопрос будет решаться в судебном порядке.
Возврат средств по договоренности
Возврат средств по обоюдному согласию является наилучшим вариантом развития событий для сторон (статья 450 ГК РФ). Покупатель в этом случае не теряет свои деньги и стороны не тратят время на судебные тяжбы. Однако на практике чаще всего свои обязательства нарушают продавцы и возвращать двойную сумму задатка им совсем не хочется.
В судебном порядке
Если вернуть средства по договоренности сторон не удалось, то необходимо попытаться решить проблему в досудебном порядке. Для этого инициатор расторжения соглашения оформляет свое намерение в виде письменного требования и направляет его другой стороне сделки.
Помимо основных сведений о соглашении, которое подлежит расторжению, в требовании нужно указать основания, по которым возникла такая необходимость и непосредственную просьбу о расторжении и возврате средств.
В случае уклонения стороны от исполнения требований разрешить спор можно будет только в судебном порядке. Споры, в которых сумма иска менее 50 тыс. руб. рассматривает мировой суд. Если сумма выше обращаться нужно в районный суд. Бремя доказывания факта неисполнения стороной каких-либо обязательств по договору будет лежать на истце.
Образец искового заявления:
Определение
Задаток — это жесткая гарантия выполнения всех условий договора: в этих целях одна сторона предоставляет второй определенную ими денежную сумму, которую может потерять при неисполнении контракта по вине этой стороны. Если в неисполнении виновна другая сторона, получившая денежные средства, она обязана их вернуть в двойном размере. Возможно и взыскание связанных с неисполнением убытков, если доказательства будут предоставлены заинтересованной стороной. Все эти правила содержатся в ст. 381 ГК РФ.
Чтобы не ошибиться при составлении такого важного документа, как договор задатка, , подготовленный юристами, и использовать его для своих задач, — это самое верное решение. Но сначала необходимо определиться с видом бланка.
