Аванс и задаток: разница – существенна!
Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.
А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.
Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.
Возвращается ли задаток победителю и проигравшему в аукционе?
Проведение аукционных и конкурсных торгов часто сопровождается предварительным внесением средств в качестве обеспечения намерений участника аукциона. Согласно ст. 448 ГК РФ задаточный платеж возвращается участнику:
- в случае участия, но поражения в торгах;
- в случае отмены аукциона.
К сведению
Срок возврата взноса — 20 календарных дней с момента проведения или отмены аукциона.
Денежные средства, внесенные победителем, учитываются в качестве предварительного взноса по предмету торгов. Если победитель отказался от оплаты полной стоимости, то задаточный платеж остается у организаторов.
Срыв сделки: что будет с авансом и задатком?
Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель, в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу. Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка. Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.
Если же договор купли-продажи стороны не оформили по причинам, не зависящим от них, или же по их обоюдному согласию, то сумма задатка, как и авансовая сумма, подлежит возврату.
А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору. Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса. Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций. Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.
Возмещения понесенных при нарушении договоренностей покупателем убытков может потребовать и продавец. Это право дано ему статьями 328 и 487 Гражданского кодекса.
ГК РФ о возвращении задатка
Возвращение регулируется ст. 381 ГК РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком». Согласно статье, возврат уплаты осуществляется следующим образом:
- если контракт расторгнут по вине стороны, внесшей задаток, то он остается у контр-агента;
- если виновником является сторона, принявшая оплату, то она обязуется вернуть взнос в двойном размере;
- если договоренность расторгнута по согласию сторон или из-за «форс-мажора», то сумма возвращается в одинарном размере.
Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора?
Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде. Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:
- Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
- Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.
Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса).
Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.
Сроки
Сроки, в которые стороны должны заключить основной договор, определяются ими самостоятельно. Они указываются в предварительном договоре. Если прописанные сроки истекают, а договор так и не заключен, то одна из сторон должна направить другой требование о необходимости подписать договор.
Когда вторая сторона уклоняется от такого требования, то к задатку применяются правовые последствия: он или остается у продавца, либо возвращается в двухкратном объеме покупателю.
Если конкретные сроки для заключения основного договора не прописаны, то считается, что предварительное соглашение действует год.
Справка о временной нетрудоспособности работника — узнайте, как ее получить. Правильный расчет заработной платы очень важен. Узнайте о важных нюансах этого процесса в нашей профессиональной статье.
Если вас отправили в командировку в выходные, то вам нужен наш материал!
Как вернуть задаток по предварительному договору?
Если о возвращении задатка в досудебном порядке продавец не желает даже слушать, то отстаивать свои права несостоявшемуся покупателю придется в суде. Судебная практика включает два подхода к рассмотрению подобных дел.
- Соглашение о задатке судья может признать ничтожным. В результате внесенная покупателем сумма будет приравнена к неосновательному обогащению продавца (как в случае с авансом) и будет подлежать возврату.
- Соглашение о задатке судья может признать правомерным, то есть обеспечивающим будущие обязательства по планировавшемуся к подписанию договору купли-продажи. Тогда, по нормам о задатке, вернуть деньги покупателю не удастся.
Какой из подходов выберет суд? Решение вопроса «Можно ли вернуть задаток по предварительному договору?» будет зависеть от целого ряда обстоятельств. Судья учтет в буквальном смысле все: от условий подписания предварительного договора до соблюдения его сроков. Покупателю следует знать, что вероятность его выигрыша оценивается как 50/50. Поэтому так важно уделять максимум внимания изучению предлагаемого к подписанию предварительного договора.
Действия в случае отказа в возврате задатка
В случае отказа противоположной стороны вернуть задаточный взнос, участник, внесший денежные средства, вправе требовать их возврата исключительно в судебном порядке. Обращения в полицию или в другие инстанции, скорее всего, не принесут нужного результата. Дела о финансовых спорах частных лиц рассматриваются судами общей юрисдикции. Подать иск можно только по истечению даты, указанной в договоре или расписке.
К сведению
После подачи судебного иска суд рассмотрит дело и вынесет определение. Если судьей будет установлено, что срыв соглашения произошел по вине лица, получившего предварительную выплату или из-за препятствий непреодолимой силы, то вероятнее всего, будет вынесено решение о возвращении денег. Если же суд установит, что сделка сорвана по вине участника передавшего средства, то задаток останется у противоположной стороны.
Практические примеры погашения долга залогом
Ситуация 1: Внесудебный порядок погашения обязательства
Компания получила заем под залог товаров в обороте. Непогашенная сумма долга (с учетом процентов) равна 354 000 руб. Залоговая стоимость товара определена согласно договору о залоге в сумме 590 000 руб. Балансовая стоимость остатка товара на складе составляет 750 000 руб. Между сторонами заключено соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога. При этом стороны договорились, что часть заложенного имущества реализуется кредитору по цене 354 000 руб. (в том числе НДС – 54 000 руб.). Остаток товара стоимостью 236 000 руб. (590 000 руб. — 354 000 руб.) освобождается от залога и поступает в распоряжение заемщика.
Компания применяет метод начисления.
Решение. Бухгалтер сделал следующие проводки:
Дт 62 Кт 90-1 354 000 руб. – отражен доход от реализации товаров (предмета залога);
Дт 90-3 Кт 68-НДС 54 000 руб. – начислен НДС при реализации предмета залога;
Дт 90-3 Кт 41 300 000 руб. – признана стоимость реализованных товаров;
Кт 009 590 000 руб. – списана стоимость заложенного имущества;
Дт 66 Кт 62 354 000 руб. – погашена задолженность по заемным обязательствам.
Выручку от реализации заложенного имущества бухгалтер включил в состав доходов по налогу на прибыль (ст. 249 НК РФ). Так как компания применяет метод начисления, доходы от реализации признаются на дату перехода права собственности на это имущество к его покупателю (п. 3 ст. 271 НК РФ). Сумму признанной выручки бухгалтер уменьшил на стоимость заложенного имущества и сумму расходов, связанных с его реализацией (п. 1 ст. 268, ст. 318, 319 НК РФ).
Ситуация 2: Реализация залога на торгах
Компания получила заем под залог товаров в обороте. Непогашенная сумма долга (с учетом процентов) равна 354 000 руб. Залоговая стоимость товара определена согласно договору о залоге в сумме 590 000 руб. Так как компания не может погасить задолженность, заложенный товар реализован на торгах. Выручка от реализации составила 590 000 руб. (в том числе НДС – 90 000 руб.).
Бухгалтер сделал проводки:
Дт 76 Кт 90-1 590 000 руб. – отражен доход от реализации предмета залога;
Дт 90-3 Кт 68-НДС 90 000 руб. – начислен НДС при реализации предмета залога;
Дт 90-3 Кт 41 500 000 руб. – учтена стоимость реализованных товаров;
Кт 009 – 590 000 руб. – списана стоимость заложенного имущества;
Дт 66 Кт 76 354 000 руб. – погашена задолженность по заемным обязательствам;
Дт 51 Кт 76 236 000 руб. (590 000 руб. — 354 000 руб.) – получены денежные средства, вырученные от реализации предмета залога и превышающие сумму погашенного заемного обязательства.
Налогообложение
Вне зависимости от того, продается ли заложенное имущество на торгах или реализуется непосредственно кредитору, у залогодателя возникает обязанность исчислить налог на прибыль и НДС.
Налог на прибыль. Так как собственником предмета залога является залогодатель, то именно он в учете отражает доходы и расходы, связанные с реализацией заложенного имущества (ст. 249, п. 1 ст. 268 НК РФ).
Помимо стоимости приобретения залогового имущества (остаточной стоимости) в состав расходов можно включить и другие затраты. Например, сумму возмещения затрат залогодержателя на реализацию заложенного имущества (подп. 31 п. 1 ст. 264 НК РФ). Также при расчете налога на прибыль можно учесть расходы на оценку и страхование предмета залога (подп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ, п. 1 ст. 252 НК РФ). Такого мнения придерживаются чиновники (письмо Минфина России от 15.02.2008 № 03-03-06/1/103).
НДС. Передача имущества в залог не влечет каких-либо последствий по НДС, поскольку право собственности сохраняется за залогодателем независимо от того, передается фактически заложенное имущество залогодержателю или же нет (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Таким образом, при передаче предмета залога реализации не происходит, и объекта налогообложения по НДС не возникает (п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Реализация залогового имущества, напротив, облагается НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 2 ст. 154 НК РФ). Конечно, это не распространяется на имущество, освобожденное от налогообложения. Естественно, что в такой ситуации залогодатель начислять НДС не должен.
Единый налог при УСН. Выручку от реализации предмета залога нужно включить в налоговую базу при расчете единого налога. Залогодатель должен признать ее в следующем порядке (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 346.17 НК РФ):
• в сумме, причитающейся залогодержателю, – в день удовлетворения требований залогодержателя к залогодателю;
• в сумме, возвращаемой залогодателю, – на дату поступления средств на расчетный счет (в кассу) залогодателя.
При отражении дохода от реализации заложенных товаров в расходы включается стоимость приобретения этих товаров, а также сумма «входного» НДС по ним (подп. 8, 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Что касается затрат по оценке и страхованию предмета залога, то в расходы по единому налогу их включить не удастся.
Такие расходы не поименованы среди расходов, включаемых в расчет налоговой базы (п. 1 ст. 346.16 НК РФ, письмо УМНС России по г. Москве от 11.03.2004 № 21-09/16354).
Нужно помнить, что если реализованы заложенные основные средства, то залогодателю придется пересчитать базу по единому налогу за весь период с момента учета стоимости основного средства в составе расходов до даты продажи. Это утверждение справедливо при условии, что предмет залога продан (п. 3 ст. 346.16 НК РФ):
• до истечения 3 лет с момента учета его стоимости в составе расходов – при сроке полезного использования объекта 15 лет и менее;
• до истечения 10 лет с момента приобретения основного средства – при сроке полезного использования объекта свыше 15 лет.
Бухгалтерский учет
Заложенное имущество остается в собственности залогодателя и, следовательно, продолжает учитываться на его балансе.
В аналитическом учете, организованном к синтетическому счету, на котором числится соответствующее имущество, должна найти отражение информация о том, что имущество находится в залоге. Например, отражен факт смены материально ответственного лица.
Если предмет залога передается залогодержателю, то изменение местонахождения заложенного имущества следует отразить в инвентарных карточках учета и (или) в аналитическом учете, организованном к синтетическому счету, на котором числится соответствующий вид имущества.
Помимо этого, стоимость заложенного имущества отражается на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные».
Реализация предмета залога отражается в бухгалтерском учете залогодателя в порядке, установленном для учета реализации соответствующего вида имущества.
Если предметом залога являются товары или готовая продукция организации, то на дату перехода права собственности на них к лицу, выигравшему торги, или залогодержателю организация включает выручку от реализации указанного имущества в доходы от обычных видов деятельности (пп. 5, 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Если же предмет залога – имущество, отличное от товаров и готовой про-
дукции, то доход от его продажи является прочим (пп. 7, 10.1 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).
Основные особенности договора залога
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме (п. 2 ст. 339 ГК РФ).
В нем обязательно указываются предмет залога и его стоимость, а также размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Заложенное имущество
может находиться как у залогодателя, так и у залогодержателя. Причем залогодержателю оно передается лишь в том случае, если это прямо предусмотрено договором залога (абз. 1
п. 1 ст. 338 ГК РФ). Имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте залогодержателю не передаются (абз. 2 п. 1 ст. 338, ст. 357 ГК РФ).
НДС – 2022
Лучший спикер в налоговой тематике Эльвира Митюкова 14 января подготовит вас к сдаче декларации и расскажет обо всех изменениях по НДС. На онлайн-практикуме осталось 10 мест из 40. Поток ограничен, так как будет живое общение с преподавателем в прямом эфире. Успейте попасть в группу. Записаться>>>
