С января 2015 года вступил в действие ряд изменений, касающийся налогообложения имущества граждан Российской Федерации. До этого времени понятие кадастровой стоимости вовсе не использовалось, а налог и ценообразование зависели от рыночной и инвентаризационной оценки. Последней занималось исключительно Бюро технической инвентаризации.
Поправка, внесённая в статьи Налогового действующего ныне кодекса, затрагивает в большей мере сферу недвижимости. В соответствии с новыми законами, регулярно разрабатываются и внедряются новые реформы, благодаря которым уже в течение следующих пяти лет размер налога на недвижимое имущество возрастёт на двадцать процентов. Разумеется, было бы неправильно, перейти на новую систему в один миг, это создало бы немало проблем и вызвало бы слишком бурную волну непонимания и
несогласия среди населения. Однако именно таким образом инвентаризационная стоимость была вытеснена кадастровой, хотя пока и не полностью.
Чтобы лучше понимать, с какими нюансами имеет дело собственник недвижимости, ему следует хотя бы поверхностно знать, чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой. Тем более что у данных понятий на сегодняшний день совершенно разные задачи.
Принципиальная разница
Большинству граждан известно, что раньше налогообложение основывалось на оценке инвентаризации. Особенности данных показателей заключались в осуществлении расчётов из полученной информации касательно оценки самих объектов, даты их сдачи в эксплуатацию, стоимости строительных работ и материалов, которые были при этом использованы. Однако полученная таким способом цена существенно меньше рыночной оценки. Соответственно, эта цена некорректно влияет на формирование размера налога.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
+7 Москва,
Московская область
+7 Санкт-Петербург,
Ленинградская область
+7 Регионы
(звонок бесплатный для всех регионов России)
Российским правительством было принято решение заменить старую и неэффективную методику расчётов и приблизить получаемое значение к рыночному уровню. В результате инвентаризационная стоимость была вытеснена кадастровой оценкой, исходя из которой, сегодня определяется сумма налога на недвижимость в России.
Существенная разница между кадастровой стоимостью и ценой инвентаризационной также заключается в том, что кадастр учитывает при оценивании те факторы, которые в БТИ во внимание не берутся:
- Насколько развита инфраструктура (есть ли рядом магазины, детские сады, школы, высшие учебные заведения, медицинские учреждения, остановки, метро и прочее);
- Месторасположение объекта (регион, населённый пункт, район и его статус);
- Наличие или отсутствие охраны, парковки;
- Расположение поблизости структур социального значения.
Проводят кадастровую оценку соответствующие специалисты, так же, как и в случае с инвентаризационной стоимостью. Государственные органы ежегодно переоценивают недвижимость, поэтому крайне рекомендовано каждые пять лет менять кадастровую документацию.
Что такое инвентаризационная стоимость?
Под инвентаризационной стоимостью квартиры понимается восстановительная стоимость квартиры или иного объекта недвижимости, которая включает в себя процент износа и динамику роста цен на данную недвижимость. В расчет принимается цена строительных материалов, выполненных работ и оказанных услуг.
Инвентаризационная оценка показывает оценочную стоимость квартиры, установленную аккредитованными оценщиками местных или федеральных БТИ. Расчет инвентаризационной стоимости осуществляется согласно порядку, утвержденному Приказом Минстроя РФ № 87 от 04.04.1992.
Подсчет проводят следующим образом:
- В основополагающем справочном Сборнике за №28, берутся укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых объектов. На основе данных показателей проводится переоценка квартиры и устанавливается ее реальная (восстановительная) цена.
- Для расчета учитывается динамика роста цен на отчетный период.
- Высчитывается процент физического износа квартиры на дату последней инвентаризации.
- Восстановительный показатель за вычетом реального износа – величина инвентаризационной стоимости объекта.
Расчёт налогов
Поскольку задачей Бюро технической инвентаризации служит осуществление расчётов в зависимости от себестоимости недвижимости, учитывая затраты на её возведение и фактический износ, полученная в результате цена не соответствует действительной стоимости. Кадастр в свою очередь учитывает намного больше нюансов, включая престижность объекта и комфорт. Здесь результат наиболее близок к рыночной цене, поэтому и для налогообложения он максимально актуален. В целом, это и есть главное отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной.
Ссылаясь на Налоговый кодекс Российской Федерации, размер налога на недвижимое имущество образовывается путём вычитания из кадастровой стоимости цены двадцати метров квадратных площади недвижимого объекта. За пользование коммунальной квартирой также приходится платить налог, но его размер в два раза меньше, то есть вычитается десять метров квадратных. Но вот с владельцев частных домов это уже пятьдесят метров квадратных. Количество собственников не имеет никакого значения. С одного недвижимого объекта взимается только один налоговый вычет. То есть, если в помещении проживает два человека, то они свободно могут поделить между собой все права и обязанности.
Для чего она нужна?
Данная характеристика для квартиры до 1 января 2013 года была необходима, чтобы рассчитать обязательный налог на недвижимость. Письмом N БС-4-11/13658 от 27.07.2016 установлено, что этот показатель не должен исчисляться в целях налогообложения после 01.01.2013 года. Для тех субъектов РФ, которые не успели перейти на расчет кадастровой стоимости, допустимо применять данные инвентаризационной, подсчитанной до указанной даты.
Таким образом, инвентаризационная оценка может понадобиться для совершения следующих сделок:
- дарение или оформление квартиры в собственность;
- обмен жилплощади;
- приватизация жилья;
- сдача в аренду.
Важно! Необходимо знать данный показатель непосредственно для своей квартиры, так как эта информация дает возможность проверить правильность начисления налоговых вычетов и возможных пеней.
Насколько реальна новая оценка
Инвентаризационная и кадастровая стоимость имеют нечто общее. Кадастровая оценка включает в себя некоторые параметры, имеющие значение и в оценке БТИ. В полной мере новая система берёт во внимание;
- Полное месторасположение недвижимости;
- Общую площадь;
- Год постройки объекта и его введения в эксплуатацию;
- Строительный материал, который использовался;
- Близкое расположение к водному объекту;
- Дальность между объектом и центром населённого пункта;
- Рыночную цену имущества;
- Дальность автовокзала, железнодорожного вокзала;
- Прочие весомые факторы региона, которые влияют на образование цены.
В целом, разница между двумя оценками очевидна. Тем не менее, инвентаризация использовалась, не только в системе налогообложения. Ныне она всё ещё остаётся актуальной, но уже в других сферах, особенно в приватизации.
Сегодня инвентаризационной стоимостью уже не руководствуются при установлении цены при продаже недвижимости, а вот кадастровая стоимость обязательно учитывается. Без неё нельзя корректно заключить сделку, так как невозможно достоверно определить ценность объекта.
Суть разного оценивания
Кадастровая и инвентаризационная цена могут разниться не только в своём целевом назначении и принципах определения. Есть некоторые факторы, которые необходимо знать собственникам объектов недвижимого имущества.
| В чём разница | Инвентаризация | Кадастр |
| Налогообложение | Расчёт налогов до 2015 года | Расчёт налогов с 2015 года |
| Основные параметры | Затраты на строительство и строительные работы, включая износ и подключение технических коммуникаций | Сегмент сферы недвижимости, год постройки, месторасположение, площадь, инфраструктура |
| Разница с рыночной ценой | Примерно в 10 раз меньше | Меньше в 1,5-3 раза |
| Для чего нужно | Приватизация (в некоторых случаях), вступление в наследство | В сделках ключевой роли не играет |
| Кто выдаёт | Бюро технической инвентаризации (информация до 2013 года), Росреестр (с 2013 года) | Росреестр |
| Где упоминается | Технический паспорт на недвижимый объект, справка об инвентаризационной стоимости имущества | Кадастровый паспорт |
| Право получения | Собственники, их поручители по доверенности, арендаторы (квартиросъёмщики) | Открытая информация, размещена на официальном сайте Росреестра |
| Как получить | Предъявить паспорт и правоустанавливающие документы | Иметь доступ к интернету |
| Право на оспаривание стоимости | Информация, на основании которой были проведены оценочные работы, недостоверна | Информация, на основании которой были проведены оценочные работы, недостоверна, дата определения кадастровой стоимости и рыночной цены совпадают |
Общие сведения
Раньше без заключения оценщика (БТИ) невозможно было произвести любые операции с недвижимостью. Это было связано с расчетом налога на недвижимость, который производился исходя из инвентаризационной стоимости. Однако в 2015 году, в соответствии с законодательством РФ был запущен проект о кадастровой службе, переход на которую полностью будет осуществлен до 2021 года.
Для расчета налога на недвижимость существует коэффициент-дефлятор, который зависит от текущей ситуации в стране, а также от износа недвижимости. Он устанавливается уполномоченными органами и будет использоваться до полного перехода на кадастровую оценку имущества.
Инвентаризационное заключение с 2021 года не будет являться законным основанием для расчета налогов с физических лиц. Необходимо рассмотреть основные различия между этими оценками.
Инвентаризационная оценка
Инвентаризационной оценкой (стоимостью) называется стоимость недвижимости, которая рассчитывается в БТИ. Она является экспертной и необходима для законных сделок при продаже, покупке недвижимости, оформлении дарственной на имущество и т. д.
Оценочная стоимость недвижимости всегда ниже рыночной и влияет на размер налога. Квартира продается по одной цене, а БТИ оценивает ее по другой. Цена налога по рыночной стоимости значительно больше, чем при оценочной.
При оценке учитываются следующие факторы:
- Площадь жилья.
- Технические характеристики недвижимости.
- Год постройки.
Основными техническими характеристиками являются следующие: коммуникации, основные и несущие стены, оконные и дверные проемы, вид фундамента, стоимость стройматериала, количество этажей и т. д. Все эти характеристики можно узнать из документации на квартиру.
Инвентаризационная стоимость недвижимости является субъективным показателем, поскольку учитывается количество квадратных метров и стоимость расходных материалов. Очень важные факторы, которые влияют на выбор и покупку жилья не учитываются. Оценка часто используется в следующих случаях: обмена, оформлении дарственной, приватизации недвижимости, сдачи в аренду, покупки или продажи.
Кадастровая стоимость
Кадастровая оценка любой недвижимости отличается от инвентаризационной, поскольку ее формирует множество критериев: число этажей, расположение, категория, удобства, инфраструктура и т. д. Ее стоимость ниже рыночной примерно в два раза. Она разработана Росреестром и определяет налогооблагаемую базу. Кадастровая оценка не зависит от спроса и предложения, как рыночная. Объект недвижимости могут оценить только сотрудники Росреестра, которые имеют на это полномочия.
Технология кадастра доступна каждому. Для того чтобы пользоваться ей, следует обратиться к Росреестру, который предоставляет информацию из Госреестра недвижимости. Инвентаризационная стоимость имущества сообщается только его владельцу или при заключении договоров.
Кадастровая стоимость применяется при вычислении налога или для формирования информации ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) по новой системе. Однако ее не используют во время заключения сделок с объектами недвижимости.
Основные отличия
Большинство граждан РФ не знают основных различий между кадастровой и инвентаризационной оценками недвижимости. Отличаются они не только методиками расчета, но и итоговой суммой.
Получить справку об оценке недвижимости в 2021 году можно в двух разных органах учета: в БТИ — инвентаризационная, а в Росреестре — кадастровая. Оценка квартиры при кадастровом расчете выше инвентаризационной, поскольку учитывается не только ее техническое характеристики, но и другие факторы, которые влияют на ее стоимость.
Для вычисления налоговой ставки кадастровой стоимости используется коэффициент, который является определенным количеством квадратных метров для разных типов жилья. Он не подлежит обложению налогом. Для комнаты он составляет 10 кв. м., квартиры — 20 кв. м., а для частного дома — 50 кв. м. Если недвижимость имеет площадь, которая меньше коэффициента, то собственник освобождается от оплаты налога. Кроме того, определенная группа населения имеет льготы при оплате налога.
К льготной категории относятся:
- Пенсионеры.
- Участники Великой Отечественной войны и боевых действий.
- Ликвидаторы и участники аварии на АЭС (атомной электростанции).
- Инвалиды I и II групп.
- Военнослужащие, стаж службы которых составляет не менее 20 лет.
- Семьи, в которых воспитывается от 4 и более детей (возраст до 18 лет).
Больше информации о льготных категориях можно узнать в Росреестре, поскольку есть дополнения к законам РФ о кадастровом проекте. Некоторые люди не подозревают, что выяснить информацию о кадастровой оценке достаточно легко. Существуют определенные правила, по которым нужно искать информацию, интересующую граждан РФ.
Правила нахождения информации
Инвентаризационная и кадастровая стоимости недвижимости являются различными оценками. Информацию о них можно выяснить в соответствующих государственных учреждениях: кадастровая — Росреестре, инвентаризационная — в БТИ. Однако в случаях, когда информация не нуждается в подтверждении документально, возможно воспользоваться интернет-ресурсом кадастровой службы.
На сайте можно выяснить информацию о любом объекте недвижимости. Труднее выяснить информацию об инвентаризационной оценке. Ее можно получить в БТИ или воспользоваться Центром государственных услуг, который называется «Мои документы». Однако эту информацию может выяснить только владелец недвижимости или лицо, представляющее его интересы. В последнем случае нужна доверенность, оформленная должным образом.
Для получения справки следует предоставить в БТИ или Центр государственных услуг следующие документы:
- Документ, который подтверждает гражданство РФ.
- Право собственности на недвижимость.
- Заявление.
- Чек об оплате госпошлины.
К документам, которые подтверждают право собственности на недвижимое имущество, относятся следующие: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т. д. Произвести расчет оценки можно и самостоятельно, но для его выполнения нужно ознакомиться с некоторыми особенностями этой операции.
Оспаривание, сроки и недостатки
Не менее важно знать некоторые отличия, касающиеся вопросов оспаривания и некоторых иных нюансов. Так, например, чтобы оспорить инвентаризационную оценку, нужно:
- Подать иск в суд по месту нахождения недвижимости, где ответчиком будет сторона, проводившая оценивание. Юридические лица подают иск в арбитражный суд;
- Приложение инвентаризационного паспорта объекта, правоустанавливающих бумаг на него и акта о независимой экспертизе (при необходимости).
Кадастровая оценка оспаривается также при подаче иска на сторону, которая проводила оценку, с приложением кадастрового паспорта, нотариально заверенных правоустанавливающих документов, бумаг, свидетельствующих о том, что стоимость определена недостоверно, отчёта о проведении оценке рыночной стоимости, если она изменилась.
Для оспаривания инвентаризационной цены сроков нет, а вот для оспаривания кадастровой стоимости, они составляют полгода от даты, когда соответствующая информация была внесена в единый государственный реестр недвижимости.
У обеих оценок есть недостаток, например, инвентаризационная уже устарела, поскольку её разработали ещё в 1960 годах и учитывает мало параметров. Кадастровая оценка, в свою очередь, тоже от совершенства далека. Она требует частого пересмотра, так как её актуальность часто меняется.
Где и как можно узнать?
Для того чтобы узнать какова инвентаризационная оценка квартиры нужно обратиться в ближайшее БТИ и запросить справку, содержащую данные сведения. Для этого необходимо соблюсти ряд шагов:
- При оформлении какой-либо юридической сделки с объектом недвижимости уточнить, нужна ли подобная справка.
- Выяснить какое БТИ может оказать данную услугу.
- Предоставить в БТИ паспорт и имеющиеся на руках документы на квартиру.
- Оформить заявление на выдачу справки, оплатив при этом стоимость данной услуги по тарифам местного БТИ.
- Явиться в назначенное время за готовой справкой.
Для экономии времени можно воспользоваться услугами сторонних организаций, которые будут представлять ваши интересы в БТИ и проделают всю необходимую процедуру для получения справки.
Сведения можно получить в любом удобном МФЦ. Необходимо получить талон на ожидание в очереди и обратиться в указанное в талоне окно. Необходимые данные также можно узнать через портал государственных услуг. Для этого нужно зайти на сайт Росреестра и ввести в раскрывающемся поле кадастровый номер объекта или его адрес.
Порядок оценивания
Интересуясь отличиями кадастровой стоимости от инвентаризационной оценки, очень важно обращать внимание на использующиеся методики. В Бюро технической инвентаризации к данной процедуре подходят очень скрупулезно и методично в течение многих лет. Кадастр делает свою работу значительно быстрее. Если рассматривать пошаговые действия, они состоят из:
- Принятия администрацией решения о плановой переоценке;
- Подготовке списка недвижимых объектов Росреестром, которые будут переоценены (информация есть в едином реестре);
- Привлечения Росреестром оценочной фирмы на конкурсной основе;
- Проведения процедуры кадастровым оценщиком в соответствии с актуальными коэффициентами и нормативными документами;
- Проведения экспертизы саморегулирующимся органом;
- Получения информации органами местного самоуправления и их опубликования;
- Внесения данных в единую базу.
Объяснить, в чем разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью может лицензированный оценщик, которого можно заказать для независимой экспертизы в специальной компании, ведущей данный вид деятельности.
На что влияет?
Справка. Инвентаризационная оценка является отправным значением при совершении расчетов для налоговых платежей за недвижимость.
С 01 января 2013 года налог на квартиру берется исходя из кадастровой величины и исчисляется по ставкам, прописанным в нормативно-правовых актах органов местного самоуправления. При этом учитывается суммарная инвентаризационная оценка жилья, умноженная на коэффициент – дефлятор.
Данные расчеты вводятся поэтапно в разных регионах страны. Некоторые города перешли на подобный расчет согласно Письму N БС-4-11/13658, а некоторые области и регионы переживают переходную стадию. Это означает, что инвентаризационная оценка квартиры будет необходима всем без исключения собственникам еще долгое время.
Инвентаризационная переоценка
Оспаривание инвентаризационной оценки находится в компетенции государственных структур, но инициатором данной процедуры выступает физическое или юридическое лицо, являющееся законным владельцем объекта. Оценку проводят также государственные специалисты. Плановую – в соответствии с решением местного органа самоуправления, повторную – по заявленю собственника, принудительную – по решению суда.
В соответствии с федеральными стандартами, плановые инвентаризационные оценки осуществляются в массовом порядке, территориально. Если речь идёт об оспаривании – недвижимое имущество попадает под индивидуальное рассмотрение специальной комиссией. Даже если дело передано в суд и истец нанял квалифицированных независимых экспертов, которые дали своё заключение, суд обязательно назначает повторные работы, чтобы убедиться в рациональности требований.
При переоценке важно иметь в виду, что плановые оценочные работы распределяются по смежным техническим характеристикам многоквартирных домов. Несмотря на то, что принцип оценки схож, формул для расчётов цены имеется несколько. Итоговая оценка обязательно отображается в электронной базе Росреестра или в архивах Бюро технической инвентаризации.
