Земельный вопрос. Как правильно выбрать участок для глэмпинга.

В последнее время популярность баз отдыха в России резко увеличилось. Так, по некоторым данным в период с 2021 по 2021 гг. спрос на подобные услуги вырос аж на 60%. Если сравнивать с Европой, то там такой бизнес присутствует повсеместно, а цены на услуги ниже в несколько раз. Основная часть клиентов – представители среднего класса, жители крупных городов и мегаполисов. Во всем мире зеленый туризм уже давно является отдельным сегментом туристического рынка. Особой популярностью базы отдыха пользуются в США, Китае, Великобритании, Франции и Германии. В России, как утверждают аналитики, у этого перспективного вида туризма еще все впереди…

Пошаговый план открытия базы отдыха

1. Разработайте грамотный бизнес-план. Проведите исследования рынка подобных услуг в вашем городе/регионе. Каких услуг не хватает, а какие присутствуют в полном объеме. Это важно с точки зрения конкурентной борьбы.

Следует обратить внимание на удаленность будущей базы отдыха от ближайшего города. Чем ближе, тем лучше. Важно и наличие удобных подъездных путей, хорошего дорожного покрытия, чтобы даже в дождливую погоду народ мог свободно приехать или уехать.

География местности обязательно должна включать в себя как минимум наличие речки или озера, а еще лучше – предгорья на берегу реки. Для человека это наиболее благоприятное место отдыха. Вам потребуется несколько гектар свободной площади.

2. На втором этапе необходимо осуществить поиск источников финансирования. Сформировать бюджет вашего проекта. Откуда вы возьмете денежные средства? Ваши инвестиции могут быть сформированы из:

• личных сбережений;
• кредитных ресурсов привлеченных в коммерческих банках;
• участия в программах государственной поддержки бизнеса (гранты, субсидирование проц. ставок, займы под низкий процент и т.д.).

Размер инвестиций бизнес напрямую зависит от масштабов вашего проекта. Если база отдыха строится в «чистом поле», то инвестиции начинаются от 1 млн. рублей. Даже если ограничится несколькими домиками. В большинстве же случаев размер вложений исчисляется сотнями тысяч долларов.

Размер вложений может быть в разы меньше, если проект реализуется на основе существующей базы отдыха, которая определенное время не функционировала. Со времен распада СССР, осталось множество заброшенных лагерей и баз отдыха, которые по-прежнему находятся на балансе государства.1

3. После завершению поиска территории для реализации проекта, необходимо заключить долгосрочный договор аренды на земельный участок. Если земельный участок по праву собственности принадлежит государству (местной власти), то следует обратиться в отдел КУМИ (КУГИ) администрации города/села. У них есть перечень всех объектов, которые они готовы сдать в аренду на длительный срок. Возможно даже без проведения торгов (аукциона) и с правом выкупа земельного участка.

При поиске участка под базу отдыха разузнайте, не граничит ли территория с заповедниками, нац. парками, памятниками природы и т.д. Не нарушает ли ваш план строительства базы отдыха территорий особо охраняемых зон? Иначе в будущем вас замучают проверки и жалобы от экологов и прочих «зеленых» движений.

4. Постройте домики, душевые кабины, баню, летнее кафе или столовую. Затраты на этом этапе будут самыми высокими. Хотя где-то можно сэкономить. Например, не обязательно строить двухэтажные кирпичные коттеджи – достаточно заказать несколько деревянных срубов (от 250 тыс. руб.) и построить одно административное здание. Пусть даже не отапливаемое. Этого будет достаточно для предоставления услуг в летнее время года.

Далее следует обустроить игровые площадки для волейбола, футбола, настольного тенниса. Можно позаботиться и о детках, установив им песочницы и качели. Для придания особой изюминки территории можно потратиться на изготовления уникальных фигур, скульптур (малых архитектурных форм).

Не обойтись будущей базе отдыха и без подведения инженерных услуг. Если без воды еще можно обойтись, то без электричества ни как. Если поблизости нет проходящей линии электропередач, то затраты на подведение электроэнергии могут быть значительными. Само же подключение может затянуться на продолжительный срок, поэтому такие вопросы решаются заранее.

Земельный вопрос. Как правильно выбрать участок для глэмпинга.

Базовым документом, регулирующим землепользование в России, является Земельный кодекс. Но помимо Земельного кодекса есть множество федеральных законов и законов субъектов РФ, которые влияют на вопросы землепользования.

1. Где получить информацию о назначении земли.

Но как же найти данные, указывающие, где можно строить глэмпинг, а где это строго запрещено? (для начала следует определить ВРИ). Ниже приведены следующие инструменты для поиска:

– в сервисе «публичная кадастровая карта» на сайте https://pkk.rosreestr.ru – бесплатно, – заказать выписку о территориальной зоне в Росреестре через МФЦ или госуслуги, для граждан 300 рублей электронно,1500 рублей на бумажном носителе, для юридических лиц в 3 раза дороже. – заказать градостроительный план может только правообладатель участка через МФЦ или госуслуги – бесплатно, – заказать выписку из ПЗЗ в администрации органа местного самоуправления – правообладателям бесплатно, – посмотреть в ПЗЗ на сайте администрации органа местного самоуправления – бесплатно.

2. Как изменить назначение земли

Для начала нужно тщательно изучить генеральный план местности, в котором фиксируется перспектива изменения категории земли. Земли можно поменять, например, из населенного пункта на рекреацию и т.д. Если генплан не позволяет изменить категории земель, то для начала нужно изменить (с помощью органов местного самоуправления). В ином случае следует изменить ген. план и перевести землю из одной категории в другую.с помощью органов местного самоуправления. Возможен перевод участка в другую категорию, например, в Земли особо охраняемых территорий и объектов: подкатегорию – рекреация).

Ст.8 Земельного кодекса РФ

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

-земель, находящихся в частной собственности: -земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации; -земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Подходящим для вас вариантом может стать возведение леса на с/х землях.

Постановление правительства от 2021 года об особенностях использования с/х земель разрешает собственникам выращивать лес на своей земле, а значит и перспективы для дальнейшего развития глэмпинга на участках категории с/х. Оно открывает возможности для иных видов деятельности, ранее запрещенных на землях данной категории. Из данного Постановления следует, что на земле сельскохозяйственного назначения, после уведомления местных властей о намерении выращивать лес, есть возможность осуществлять рекреационную деятельность.

Рекреационная деятельность не входит в настоящее время в перечень Видов разрешенного использования (ВРИ) земли сельскохозяйственного назначения. Откуда следует такая возможность? В пункте 4 утвержденного постановлением Положения указано, что использовать леса, выросшие на земле сельхозназначения можно в целях, указанных в п. 1 – 10 и 13 – 15 ст. 25 Лесного кодекса РФ, часть 1. п. 8 из указанной статьи ЛК сформулирован просто: ” осуществление рекреационной деятельности”. Но статья 25 ЛК, к которой прямо отсылает Постановление, указывает, что рекреационной деятельностью заниматься можно, а ст. 41 того же Лесного кодекса прямого говорит:

Статья 41 “Использование лесов для осуществления рекреационной деятельности”:

1. Леса могут использоваться для осуществления рекреационной деятельности в целях организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности. 2. При осуществлении рекреационной деятельности в лесах допускается возведение некапитальных строений, сооружений на лесных участках и осуществление их благоустройства.

Это является выходом из ситуации. Но остается открытым вопрос по условиям выращивания леса и других аспектов, связанных с ведением бизнеса.

Точно не подходят следующие категории земель:

1) Земли промышленности, энергетики, транспорта 2) Земли водного фонда 3) Земли запаса

С 1 марта 2022 года вступают в силу поправки, разрешающие фермерам строить жилые дома на с/х территории. Многие их ждали, однако застраивать сельхозземли в массовом порядке не получится. Давайте разбираться, почему, вместе с основателем Межрегионального юридического центра земельных отношений, кандидатом юридических наук Екатериной Ивановой.

Во-первых, есть ограничения по площади застройки участка – 0,25%. Это значит, что для постройки дома хотя бы 50 кв. м потребуется участок 2 га. Во-вторых, такой вид разрешенного использования участка как для «крестьянского фермерского хозяйства» не предусмотрен утвержденным классификатором видов разрешенного использования. В-третьих, теперь фермеров в качестве фермеров не регистрируют. Хотите заниматься сельским хозяйством – дорога открыта. Регистрируйтесь как обычное ООО или ИП. Но как при регистрации дома доказать, что вы именно фермер – пока неизвестно. Ведь регистрация специального статуса фермера упразднена.

Самое главное – Росрееестр и Россельхознадзор все земли сельхозназначения по умолчанию считают угодьями, то есть не подлежащими застройке. Поскольку процедуры снятия статуса угодий у нас в законодательстве нет, и для фермеров отдельных исключений не предусмотрели, пока совершенно неясно как будет работать закон. Ведь сегодня даже с регистрацией овощехранилищ, цехов по переработке сельхозпродукции и прочими подобными объектами возникают большие сложности.

Еще одной больной темой является размещение на землях сельхозназначения некапитальных построек. К ним относятся быстровозводимые конструкции, не имеющие неразрывной связи с землей. То есть такие объекты, которые можно разобрать и собрать заново без ущерба их техническому состоянию. Именно такие конструкции используют при организации глэмпингов и агротуризма.

С одной стороны есть масса нормативных актов, согласно которых декларируется поддержка агротуризма или сельского туризма. С января 2022 года в Федеральный закон от 24 ноября 1996 года N 132-ФЗ “Об основах туристской деятельности в Российской Федерации” официально вводится понятие сельского туризма.

Предусмотрено, что сельский туризм – это туризм, предусматривающий посещение сельской местности, малых городов с численностью населения до тридцати тысяч человек, в целях отдыха, приобщения к традиционному укладу жизни, ознакомления с деятельностью сельскохозяйственных товаропроизводителей и (или) участия в сельскохозяйственных работах без извлечения материальной выгоды с возможностью предоставления услуг по временному размещению, организации досуга, экскурсионных и иных услуг.

При этом указано, что деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма осуществляется сельскохозяйственными товаропроизводителями в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.

Однако пока таких требований правительством не разработано.

При этом если мы говорим о возведении некапитальных строений, то без перекрытия почвы, как правило, не обойтись. А перекрытие почвы – это уже вид порчи земель, за который предусмотрена и административная ответственность, и возмещение ущерба.

Приказом Минприроды России от 08.07.2010 N 238 утверждена Методика исчисления размера вреда, причиненного почвам как объекту охраны окружающей среды и установлена формула для подсчета размера ущерба. Даже при небольшой площади порчи земель размер ущерба может превышать миллион рублей. Поэтому на сегодняшний день даже возведение некапитальных строений на участках сельхозназначения влечет риск привлечения к ответственности и взыскания существенного ущерба с владельца земли.

Из личного опыта для минимизации рисков могу посоветовать установку таких некапитальных строений на полых трубчатых столбах, которые удерживают конструкцию, не позволяя опуститься непосредственно на почву и, кроме того, благодаря таким полым столбам при их извлечении не происходит перемешивания почвенных горизонтов, поэтому шансы на защиту своей позиции и минимизацию размера ущерба почве возрастают кратно.

3. Что будет, если не привести назначение земли в соответствие с вашей деятельностью.

Стоит обратить внимание, что правила землепользования и застройки доступны на сайте администрации. Федеральный закон от 08.03.2015 N 46-ФЗ влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц – от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц – от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц – от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Штрафы, как видим, большие, и никогда не знаешь, какой инспектор приедет в глэмпинг с очередной проверкой.

4. Как можно обойти ограничения.

Построить на сельхоз землях лес и перевести их в лесной фонд; в случае запрета прокладывания коммуникаций в траншее (из-за запрета снятия плодородного слоя), возможно спрятать коммуникации в земле, сделав насыпь поверх коммуникаций; при невозможности строительства капитальных дорожек (из-за запрета снятия плодородного слоя), на помощь приходит рулонная дорожка (мобильная), которая не портит почвенный слой. налог.

Земли рекреационного назначения имеют больший налог, чем остальные, поэтому можно сделать следующее: пятна застройки глэмпинга переводим в рекреацию, а остальные территории- в сельхозназначение.

Сколько нужно денег для открытия туристической базы

• Оформление земельного участка – от 100 тыс. руб.;
• Строительство базы отдыха, облагораживание территории, подведение электричества – от 800 тыс. руб.;
• Приобретение оборудования (столы, стулья, кровати, хоз. инвентарь и т.д.) – от 200 тыс. руб.;
• Прочие затраты (реклама, регистрация ООО и т.д.) – от 100 тыс. руб.

ИТОГО – от 1,2 млн. рублей.

Постоянные расходы базы отдыха (в месяц)

• Заработная плата и страховые – от 200 тыс. руб.;
• Аренда – от 20 тыс. руб.;
• Коммунальные услуги (электроэнергия) – от 15 тыс. руб.;
• Прочие расходы – от 50 тыс. руб.

ИТОГО – от 285 тыс. рублей в месяц.

Сколько можно заработать, открыв базу отдыха

Доход базы отдыха напрямую зависит от посещаемости объекта. Предположим, что база отдыха рассчитана на одновременное пребывание до 50 человек. Однако даже в сезон не стоит надеяться на 100% посещаемость, в основном народ будет приезжать в выходные дни. Поэтому возьмем среднюю загрузку – 30% от заявленной вместимости в день или 400 человек в месяц.

Теперь рассчитаем средний чек с одного клиента. Стоимость аренды домика на сутки – 500 руб. с человека, плюс дополнительные услуги – питание, буфет, аренда катамаранов, надувных матрасов, банные услуги и так далее. В среднем доход с одного клиента – 1500 руб./сутки. Общий доход в месяц: 400 чел. * 1500 руб. = 600 тыс. руб.

Прибыль базы отдыха равна: 600 тыс. – 285 тыс. = 315 тыс. руб. в месяц. Цифра внушительная, однако, такие показатели доходности возможны только в летний период времени. В условиях средней полосы России, это четыре месяца: май, июнь, июль и август. Остальное время туристическая база практически не посещается. Вне сезона весь персонал можно распускать, оставив лишь охрану на зимнее время.

Окупается база отдыха, при благоприятных условиях за 1,5 – 2 сезона работы. Но это происходит не часто. В основном отдачу средств ждут 3-4 года, а то и больше. Удачных стартов!

Как выбрать оборудование для базы отдыха

Ни одна база отдыха не обходится без оборудования.

Даже небольшая по площади база потребует приобретения:

• оборудования для ванной комнаты или душа (смесители, ванны, душевые кабинки и т.д.);
• мебель. В каждую комнату потребуется поставить минимум одну кровать, тумбочку, шкаф;
• кухня и столовая. Тут потребуется выложить немаленькую сумму на приобретение кухонного инвентаря и газовой плиты, микроволновой печки и электрического чайника, столовых приборов и стульев, столов…
• дополнительное оборудование. Этот пункт весьма обширный. Потребуется приобрести для любителей рыбной ловли, к примеру, удочки и леску, крючки и другие рыболовные снасти, снаряжение для спортивной рыбалки и т.д.
• Продукты питания. Здесь перечень весьма обширный, начиная от картошки и заканчивая морепродуктами. Не стоит забывать и о зелени;
• Бытовая химия и средства гигиены.

Какой ОКВЭД указать при регистрации базы отдыха

При выборе кода ОКВД необходимо руководствоваться специализацией базы отдыха. Код 55.23.2 – он требуется тем, кто организовывает свой бизнес в виде домов отдыха и пансионатов. Иной деятельности, касающейся отдыха соответствует код 92.7. Иная деятельность, которая не включена в другие группы, относящиеся к отдыху и развлечения – 92.72. Таким образом исходя из специфики заведения при регистрации указывается один или несколько кодов.

Профессиональные бизнес-планы по теме:

• Бизнес-план базы отдыха (13 листов) — СКАЧАТЬ ⬇
• Бизнес-план этнографического центра (17 листов) — СКАЧАТЬ ⬇
• Бизнес-план автобусных экскурсий (15 листов) — СКАЧАТЬ ⬇

Правила использования

Физические, юридические лица и ИП, занимаясь туристическим, спортивным бизнесом, или оказывая сопутствующие этому бизнесу услуги, не вправе претендовать на оформление таких участков в собственность. Эти правила распространяются на них, даже при условии возведения строений, которые могут принадлежать частным лицам. С разрешения региональных или федеральных властей они могут оформить право аренды, но только при условии использования земель по целевому назначению.

При проведении строительства санаториев, профилакториев, спортивных комплексов и прочих объектов, соответствующих целевому назначению, оформлять аренду ЗУ вправе как учредитель компании, предоставляющей услуги в области туризма, так и строительная компания, выступающая застройщиком капитальных объектов, предназначенных под дальнейшую эксплуатацию для отдыхающих.

Использование территории под учебно-туристические тропы и трассы, допускается по соглашению с собственниками ЗУ и иными их правообладателями. При необходимости пользование оформляется на основе обременения сервитутом, находящиеся в обременении ЗУ не изымаются из пользования.

Технология ведения бизнеса

Технология ведения бизнеса базы отдыха касается не только приобретения земельного участка (аренда), покупка необходимого оборудования и сопутствующего инвентаря, найма персонала и налаживание досуга посетителей, но и проведением рекламной компании. Но лучшим способом заявить о себе станет сервис. Если один посетитель останется довольным, то об базе отдыха расскажет другим, а это расширение клиентской базы, получение дополнительной прибыли.

(6 оценок, среднее: 4,00 из 5)

Загрузка…

Похожие бизнес-идеи:

• ТОП 30 идей бизнеса без вложений
• ТОП 30 бизнес-идей с минимальными вложениями
• Куда вложить доллары
• Как купить готовый сайт с доходом 11 115 рублей в…

Кто является собственником

Этот вид земель не изъят из оборота и не ограничен в обороте, но при их использовании предусмотрен специальный правовой режим. Если такие участки ранее были оформлены в частную собственность, до признания таковых землями рекреационного назначения, их изъятие не допускается, если не возникли нужды федерального значения. Регламент пользования устанавливается в соответствии с целевым назначением, а также согласно нормам статьи 262 ГК РФ.

Собственником рекреационных зон федерального значения является государство. В определённых случаях у частных собственников допускается изъятие ЗУ, но только для реализации государственных программ, если они захватывают территории жилых секторов населённых пунктов. В этом случае изъятие происходит на основании выкупа по соглашению сторон. В качестве примера можно привести строительство объектов для проведения Олимпиады.

Зоны отдыха регионального масштаба остаются в обладании местных властей, и принадлежат администрации населённого пункта.

Если до выдела в рекреационные зоны они были оформлены в частную собственность, допускается обременение публичным сервитутом. По соглашению может оформляться частный сервитут.