Как правильно выбрать идеальный участок под дом из тысяч предложений? на сайте Недвио

• 4.4.2018
• 18858

Крутой коттеджный поселок и старенький советский сад юридически для госструктур (Росреестра или налоговой) считаются объектами равного порядка. С ними производят одинаковые юридические или финансовые действия. Но в народе эти объекты с земельными участками все-таки различают. Пусть не столь четко, как государство. Но все-таки понимание реальной разницы у большинства покупателей есть. А потому нюансы выбора земельного участка в СНТ советского образца и в коттеджном поселке, а равно и в населенных пунктах будет различный. Портал METRTV.ru составил жизненные рекомендации для покупателя земельного участка, в зависимости от формата места и внутренней структуры.

Тип земли

Сегодня в России все участки под индивидуальное строительство делятся на две категории – СНТ и ИЖС. Садовые товарищества незаслуженно считаются хуже, чем земли под индивидуальное жилищное строительство. На самом деле преимущества и недостатки есть у тех, и у других.

СНТ: Плюсы

Садовые товарищества превосходят поселки ИЖС в плане организованности и наличия коммуникаций, но только в сравнении с деревнями или недорогими коттеджным поселками.

Простой пример: в СНТ обязательно проводят электричество, на его территории есть дороги, а общая территория ограждена забором. Зачастую садоводческие товарищества обзаводятся и круглосуточным охранником. А вот участки в деревне, а также отдельно построенные коттеджи и дома в дешевых коттеджных поселках таким похвастаться не могут.

Если посчитать сколько стоит подведение коммуникаций и дорог, благоустройство территории, то, в этом плане, приобрести дачу в СНТ выходит намного выгоднее, чем домик в деревне или коттедж в поле. Хотя, конечно, по инфраструктуре садовые товарищества значительно уступают поселкам ИЖС бизнес и элитного класса. В них нет социальных учреждений, магазины удалены, охрана – низкой квалификации.

Большинство садовых товариществ возникли в те времена, когда автомобиль еще считался роскошью, поэтому они, в основном, располагаются недалеко от станций электричек и автобусных остановок. До них можно легко доехать своим ходом. Однако, при этом, времени на дорогу тратится довольно много.

Несомненными преимуществами земель в СНТ является их небольшая цена. В среднем, они стоят на 30-50% дешевле, чем участки ИЖС.

До сих пор бытует заблуждение, что прописаться на территории дачного объединения невозможно. На самом деле, с 2008 года, можно оформить официальное проживание и на таком участке, если на нем есть официально зарегистрированный жилой дом.

СНТ: Минусы

1. Необходимость вступления в дачное товарищество, уплачивать взносы. Управление СНТ регулярно проводит собрания, на которых нужно присутствовать, а также периодически проводит сбор средств на обновление дорог, обслуживание коммуникаций и т.д. Причем зачастую решения управления могут показаться участникам садового товарищества неоправданными. Но все равно приходиться платить;
2. Низкий уровень культуры соседей. Данный минус вытекает из-за небольшой стоимости участков. Нужно еще учесть и то, что часть дачников и жильцов в СНТ получили землю бесплатно. Из-за этого контингент проживающих в садовом объединении может быть далек от вашего социального статуса;
3. Удаленность от востребованных природных мест. СНТ больше строили на месте вырубленных лесов, около полей. Редко можно встретить участок недалеко от леса или озера. В лучшем случае до него придется идти несколько километров.

ИЖС

Участки под индивидуальное жилое строительство принято считать более выгодными для постройки дома для постоянного проживания, по сравнению с землями в СНТ. Как мы уже разобрались, это не всегда так. Многое зависит от того, что именно собой представляет участок ИЖС.

Есть три варианта – дом в коттеджном поселке низкого класса, бизнес-класса, а также дом в деревне.

Плюсы и минусы каждого подтипа ИЖС:

Рассмотрим все эти факторы и их влияние на качество участка под строительство дома более предметно.

Выводы

Чтобы выбрать участок для строительства дома для постоянного проживания, подробно изучите информацию о населенном пункте, где он будет находиться, карту и планы застройки. Не стесняйтесь общаться с местными жителями. Не рассматривайте участок без геологических изысканий и подтверждающих это документов.

Земельные участки от Навигатора продаются со всеми необходимыми проведенными исследованиями, подведенными и готовыми к подключению электричеством и газом. Многие коттеджные поселки находятся под присмотром сервисной компании, которая следит за чистотой.

Расположение

Расположение – это один из ключевых факторов. Он определяет стоимость участка, а также насколько долго и удобно до него добираться из города. Конечно, в целях экономии, можно рассмотреть земельные участки и в 100 км и дальше от Москвы, но только в случае, если вы не планируете жить в таком доме постоянно.

Удаленность от МКАД

На данный момент в Московской области, параметр удаленности от МКАД (или других городских границ), при подборе участка, является определяющим фактором для покупателей. Расстояние от «кольцевой» является показателем того, насколько быстро владелец сможет добраться до своего дома или дачи.

Если вы подбираете землю под строительство дома для ПМЖ, рекомендуется смотреть варианты не далее 60 км от МКАД. Такое расстояние, при условии нормальных дорог, можно преодолеть, в среднем, за 1-1,5 часа. В условиях пробок затраты времени увеличатся до 3 часов, но будут все еще терпимыми. А вот если участок расположен более чем в 60 км от МКАД, в случае пробок, добираться до Москвы придется вплоть до 5-6 часов.

По мнению экспертов, можно с комфортом проживать в Подмосковье постоянно, и работать в Москве — если дорога от поселка до города занимает не больше 30-40 минут. Это до 20-30 км от МКАД. Однако участки с такой удаленностью стоят сотни тысяч за сотку и далеко не каждому по карману. Если покупка планируется под строительство дачи, для периодического отдыха, то и 60, и 80 км отлично подойдут.

Удобство и наличие подъездных дорог

Подъездные дороги к участку обязательно должны быть. И быть в нормальном состоянии круглый год. В противном случае, это чревато большими расходами.

Владельцу придется инициировать прокладку дорог, согласовывать с администрацией, договариваться с соседями. Может так произойти, что другие жители населенного пункта просто откажут в содействии. Тогда самостоятельное подведение даже простой дороги с щебнем обернется для собственника огромными тратами.

Чтобы избежать этих проблем, следует выбирать участки, подъездные дороги к которым идут вплоть до ворот. Неважно, грунтовые это будут дороги или асфальтированные, а может быть и бетонные. Все виды покрытий могут служить хорошо, если территория не затапливается весной.

Чтобы проверить это, рекомендуется приехать на участок весной, когда сходят талые воды. Если грунтовые дороги окажутся подтопленными, вяжущими колеса — такой участок покупать не стоит. Оптимальный вариант – если подъезд к владению асфальтирован и регулярно ремонтируется за счет средств муниципалитета.

Наличие общественного транспорта

В поселке (или рядом с ним) должны быть обязательно остановки общественного транспорта. Даже если у вас в семье несколько автомобилей, рано или поздно может произойти ситуация, когда воспользоваться ими просто не будет возможности. Например, если машина вышла из строя, или вы не можете сесть за руль по состоянию здоровья, алкогольного опьянения.

Чтобы в этих ситуациях не оказаться запертым на даче или в собственном коттедже, следует заранее предусмотреть возможные альтернативы и предполагаемые маршруты в город на общественном транспорте.

Лучше всего, если неподалеку от участка проходит электричка. Это самый быстрый и экономичный способ перемещения в Московской области. Автобусные остановки также подойдут, хотя важно учесть, где они расположены. Иногда от остановки до участка еще нужно идти несколько километров пешком.

Геология и рельеф

Чтобы в общих чертах понять геологию Московской области и как-то сориентировать вас при выборе земельного участка, приведу некоторые данные:

• самые пригодные для сельского хозяйства и ЛПХ, но менее пригодные для строительства жилья, — это земли Домодедовского, Луховицкого районов, вокруг городов Кашира, Озеры, Зарайск (там чернозем и серые лесные почвы);
• с точки зрения коттеджного строительства, лучшие районы на западе и северо-западе области, но и участки под ИЖС там самые дорогие;
• в Ногинском, Орехово-Зуевском, Егорьевском и Шатурском районах — почвы либо подзолистые, торфянистые, либо болотистые;
• в Чеховском, Серпуховском и Ступинском районах — местность гористая, с покатами и уклонами.

Коммуникации

Самая частая ошибка неопытных покупателей загородной недвижимости. В погоне за самой низкой ценой, они выбирают участки без коммуникаций, полагая, что смогут подвести их самостоятельно. Самый первый вопрос, который вы должны задать продавцу — почему он это не сделал сам?

На самом деле, подключение участка к коммуникациям в Подмосковье — это огромные траты, которые могут «съесть» весь ваш бюджет на строительство. Конечно, участки без коммуникаций, стоят значительно дешевле. Однако только подведение водопровода, газопровода и т.д. обойдутся в сотни тысяч рублей. Подумайте и взвесьте все «за» и «против», возможно такая экономия выйдет вам «боком».

Водопровод

Без наличия воды участок становится практически непригодным к использованию. Теряются следующие возможности:

• полноценная личная гигиена;
• получение дешевой питьевой воды;
• полив растений;
• мойка машины.

Для комфортного проживания, к участку должны быть проведены хотя бы сезонные линии водопровода. Для дачных участков и этого будет достаточно. Если участок приобретается под постоянное жительство, в том числе и зимой, важно найти землю, которая будет круглый год обеспечена водой.

Если водопровода нет, можно вырыть колодец. Однако это дорого и долго, и не всегда дает должный результат. Нельзя пользоваться водой из колодца так же активно, как водопроводной, ведь ей нужно время, чтобы набраться. Это хороший вариант для кратковременных зимних посиделок, но не для постоянной жизни.

Если есть водопровод, важно проверить в нем воду на качество. Она не должна быть глинистой или железистой. Вода с повышенным содержанием железа не подходит даже для полива растений и мойки автомобиля. Ее приходится фильтровать при помощи дорогостоящих фильтров.

Узнать качество воды можно, проведя экспертизу или узнав информацию у соседей.

Газопровод

Подключение газа в Подмосковье официально стоит от 60 тысяч рублей. На самом деле, с учетом всех работ и оборудования, будьте готовы к тому, что цифра вырастет в несколько раз.

При этом, газ очень важен, если владелец собирается проживать в своем доме круглогодично. Поэтому лучше приобретать землю с уже подведенными газовыми трубами.

Некоторые покупатели участков ошибочно полагают, что можно сэкономить на подведении газа, используя газовые баллоны (автономное газовое отопление). На самом деле, стоимость кубометра газа в таких баллонах в 8 раз выше, чем цена магистрального газа.

Электричество

Официально стоимость подключения электричества – всего 600 рублей. Однако государственные учреждения редко проводят электросети владельцам отдаленных участков. Если света нет, придется либо тянуть провода самому, оплачивая стоимость материалов, столбов, работу строителей, либо ждать помощи от государства (неизвестно сколько лет).

Самостоятельное подведение света, в зависимости от удаленности ближайшей подстанции, развилки обойдется от нескольких десятков до сотен тысяч рублей. Поэтому лучше приобретать участок с уже подключенным светом.

Важно еще обратить внимание на счетчики. Они должны быть обновленными, желательно не аналоговыми, а цифровыми (во второй половине 2010-ых годов началась замена) и правильно настроенными, в противном случае придется платить за их замену.

Канализация

Канализацию на участке, как раз, можно легко обустроить самостоятельно — в этом плане можно сэкономить, подбирая участки. Стоимость автономной канализации (септика с монтажом) – около 35-40 тысяч рублей. Здесь тоже можно сэкономить, подключив септик сразу на два участка.

Выбирать участок с готовой канализацией рекомендуется тем, кто не любит дополнительные хлопоты. Септик нужно периодически очищать, ремонтировать, в то время, как обслуживанием центральной канализации занимается администрация поселка.

Спрос рождает предложение

Наверное, каждый знаком с этим выражением. Самые дорогие участки находятся там, где спрос превышает предложение. Чем больше людей стремятся купить землю или дом в том или ином районе, тем больше застройщиков и девелоперов будут инвестировать в эти территории, чтобы в дальнейшем удовлетворить спрос и заработать на этом.

Однако, определить в каком поселке будет большой спрос, достаточно сложно. Когда так происходит, на рынке появляется очень большое количество «перегретости» из-за огромного числа инвесторов и «перекупов» — стоимость на земли растет из-за возрастающей популярности района, из-за чего покупка такой недвижимости может пройти по завышенной цене.

Характеристики участка

Нужно тщательно изучить кадастровые данные об участке, узнать, какой у него рельеф, размер, нет ли споров с соседями насчет нарушения границ.

Приведенные факторы – лишь «верхушка айсберга». В зависимости от планов владельца на участок, нужно будет учесть также пригодность земли под садоводство, можно ли выкопать колодец и другие характеристики.

Размер участка

Согласно мнению специалистов, метраж участка должен быть в пропорции 10к1 по отношению к дому. То есть, если владелец собирается построить одноэтажный дом площадью 150 кв. м., желательно покупать территорию от 15 соток. Это позволит соблюсти правила строительства (должно быть определенное расстояние между всеми постройками на участке, между зданиями и забором), а также разместить на участке сад, огород, зону отдыха.

Однако, если бюджет ограничен, то можно обойтись и стандартными шестью сотками, а метраж дома просто разделить на несколько этажей.

Качество земли

Почва не должна быть слишком глинистой и влажной. Это может привести, со временем, к проседанию или даже обрушению дома. Проверить качество почвы можно двумя способами: пригласив геодезистов или расспросив соседей. Лучше всего потребовать от продавца профессиональное геодезическое исследование за его счет.

Участок должен быть проверен также на глубину пролегания подземных вод. Если они находятся близко, о строительстве большого дома можно забыть, максимум — «каркасник» на свях.

Рекомендуется проверить и такой фактор, как наличие рядом опасных водоемов. Весной реки и некоторые озера разливаются. У соседей можно узнать, есть ли подтопления территорий весной.

Ландшафт

Красивый ландшафт с обилием пригорков, склонов и лужаек – это мечта многих садоводов, однако, когда речь идет о жилищном строительстве, разноуровневый участок приносит больше проблем, чем удовольствия.

Даже небольшой уклон в одну сторону, наличие одной ямы или проседающей зоны, делает участок непригодным для возведения дома. Чтобы исправить это, приходится выравнивать ландшафт, где-то насыпать землю, где-то – убирать. Это стоит дорого.

Лучше приобретать участки с ровным рельефом, чтобы без проблем построить фундамент. А небольшие пригорки и другие ландшафтные объекты можно создать уже самостоятельно после постройки дома. Для этого понадобятся лишь мешки обычного грунта и строительная тележка, в то время как арсенал инструментов для выравнивания участка под дом куда более сложный и дорогой, вплоть до дорогой аренды спецтехники.

Форма

Участки неправильной формы очень тяжело обставить забором, а главное – правильно измерить и внести в кадастровый реестр. В ходе измерений могут возникнуть споры с соседями, которые могут закончится даже судом.

Чтобы избежать лишних проблем, лучше приобретать владения правильной формы – прямоугольные или квадратные.

Доверяй, но проверяй

Покупая землю необходимо обязательно проверять все документы. Продавец должен предоставить право собственности, документы, подтверждающие статус и назначение участка. Надо убедиться, что на нем разрешено строительство ИЖС.

Местность должна быть размежевана. Должен быть кадастровый паспорт. Также стоит провести проверку на технические условия. Убедитесь в том, что службы будут проводить коммуникацию. Убедитесь, что у земли нет долгов и обременений.

Если все документы в порядке, рекомендуется провести также геологическую экспертизу грунта и почв. Специалисты оценят ситуацию и дадут рекомендации по будущему строительству. Таким образом, вы защитите себя от возможных неприятных сюрпризов в будущем.

Особенности инфраструктуры

Инфраструктура поселка тоже сильно влияет на качество проживания в загородном доме. Тем не менее, многие покупатели, довольно часто забывают проанализировать данный фактор.

Конечно, если участок покупается под строительство дачи, и будет использоваться для поездок в выходные, о развитости территории, действительно, можно забыть. Можно все купить в городе, загрузить в машину и привезти. Во всех остальных случаях важно тщательно изучить инфраструктуру поселка.

Охрана и ограждение территории

Крайне важно, чтобы в поселке действовала стабильная круглосуточная охрана. Без нее велик риск, что ваш дом могут ограбить. В плане охраны выигрывают коттеджные поселки, далее – участки в СНТ (по убыванию).

Грамотная охранная система должна заключаться в следующем:

• охраняемые въезды, КПП;
• огороженная общая территория;
• наличие шлагбаумов с замком или карточной системой на въезде;
• видеонаблюдение;
• патрулирование улиц поселка.

Перечисленные пункты есть в коттеджных поселках бизнес-класса и дороже. Если цель покупателя – проживать в своем доме постоянно, в этом плане, лучше остановить на них. Ведь в доме могут храниться действительно ценные вещи: дорогая техника, автомобили, украшения, сбережения и др.

Если дом предназначен для летнего отдыха, подойдет и более низкий уровень охраны. Не обязательно, чтобы территория была огорожена глухим забором (хватит и сетки), но нужно, чтобы на въездах были шлагбаумы. В СНТ как раз такой уровень охраны. Шлагбаум или ворота стоят на замке, открыть который могут только владельцы участков.

Магазины

Лучше всего система торговых точек развита в коттеджных поселках. На территории некоторых из них представлены супермаркеты, хозяйственные магазины, аптеки, зоомагазины. Еще лучше, если земельное владение находится на территории поселка городского типа. В таком случае список торговых точек будет немногим отличаться от свободы выбора, которая предоставляется в крупном городе.

В СНТ и деревнях, чтобы добраться даже до простого продуктового магазина, придется преодолеть значительное расстояние – от 2 до 10 км. При том, часто приходиться идти вдоль проезжей части, ввиду отсутствия тротуаров.

Социальные учреждения

Независимо от того, под какие цели вы планируете покупку земли, важно чтобы рядом находился хотя бы медпункт. В идеале медцентр или поликлиника. Важно, чтобы скорая помощь из них могла доехать максимум за 30-40 минут. В этом плане наиболее выигрышны участки, расположенные в радиусе 30 км от Москвы и те, что находятся недалеко от крупных ее пригородов.

Детские сады и школы потребуются в случае, если у вас есть дети и вы собираетесь проживать в собственном доме круглый год. В приоритете стоит рассмотреть следующие предложения:

• школа и детский сад находятся непосредственно на территории коттеджного поселка;
• добраться до учебного заведения можно на специальном школьном автобусе, который ходит с поселка;
• есть возможность отвезти ребенка на учебу в школу в соседнем населенном пункте на общественном транспорте, при этом время на дорогу должно быть не более 20-30 минут.

Здесь стоит заметить, что 30 км на машине и 30 км на электричке — это не одно и то же. На автомобиле вы можете проехать этот путь и за полчаса или все время простоять в пробке. Это же расстояние на электричке вы всегда преодолеете всего за полчаса.

Если же остановок общественного транспорта рядом нет, как и школ — для семейных людей это рано или поздно превратится в проблему. Особенно, если оба родителя работают и не могут ежедневно возить ребенка туда и обратно.

Окружающая территория

Важно знать, что будет через 5 — 10 лет рядом с местом, где вы планируете построить свой дом. Хорошая экология – залог здоровья, поэтому перед покупкой можно заглянуть в градостроительный план, чтобы убедиться, что поблизости не возведут мусороперерабатывающий завод или магистраль.

Помимо этого, нужно учесть направление ветров, особенно если есть какой-либо завод, и он находится в 10 — 15 км. Иначе может получиться так, что вместо свежего воздуха, вам придется постоянно держать окна закрытыми.

О подводных камнях

В ходе ознакомления и оформления документов нужно быть очень внимательными. Желательно, чтобы рядом были люди компетентные в данных вопросах, так как, могут всплыть следующие факты:

1. Возможный арест участка, который не огласил продавец.
2. Земля может подлежать изъятию государством.
3. Неполное (долевое) право собственности продавца.
4. Продаваемая земля может быть частью заповедника и др.
5. Продавец является владельцем на праве бессрочного пользования.
6. Настоящий собственник участок тоже покупал. В данном случае необходимо проверить его договор купли-продажи.

Совет: стоит обязательно обращаться за помощью к риелтору или опытному юристу.

Важные нюансы

После того как понравившийся участок выбран, начинают процедуру оформления договора и покупки. Но перед этим следует проверить следующие моменты:

1. Земельный участок должен быть обязательно внесен в госреестр и иметь кадастровый паспорт. А зная номер кадастрового паспорта можно проверить всю существующую информацию по данному объекту на сайте Росреестра.
2. Заниматься продажей может собственник или доверенное лицо.
3. Купить землю в Новой Москве можно у администрирующего органа (первичный рынок) и у владельцев (вторичный рынок).
4. Если продающее лицо состоит в браке, то обязательно должно быть письменное согласие другого супруга на продажу.
5. Если продавец является наследником, то необходимо проверить документы по наследованию.
6. Важно выяснить точно про: воду, канализацию, газ, электричество. Проведены ли все коммуникации на самом деле.

Где покупать

Новый район столицы достаточно большой. Он протянулся на много километров, и захватил деревни, поселки. Выбор следует делать в одном из следующих поселений Новой Москвы:

• Московском;
• Щербинке;
• Сосенском;
• Десёновском;
• Внуковском;
• Кокошкино;
• Воскресенском;
• Мострентген;
• Рязановском;
• Марушкинском;
• Филимоновском.

Важно интересоваться о наличии рек, озер, парков, лесов, дорог, развитии инфраструктуры, вблизи приобретаемого участка. В Новой Москве все это присутствует. Строятся дополнительные станции метро и прокладываются дороги.

Выбор в Троицке

Один из привлекательных, по своему близкому расположению к столице, городов Новой Москвы является Троицк. Будучи небольшим, этот городок разрастается в новый район Москвы. На этой территории предлагается много разных вариантов для ИЖС. Варианты подбирать можно с помощью:

• риелторов, которые осуществляют поиск выгодных для клиента предложений, оформляют документы, стоимость за предоставленные услуги включается в общую цену земли;
• самому, предварительно ознакомившись с вариантами в интернете, в газетах.