В чем разница между ТСЖ и ЖСК: юридические и бухгалтерские аспекты

Если коротко, то нет. Вступление собственника помещения в ТСЖ является его правом и происходит в добровольном порядке. Ответственности за отказ вступать в ТСЖ нет, а членство в ТСЖ возникает на основании заявления о вступлении в товарищество. Подробности в сегодняшней статье.

ПП РФ № 331: правила раскрытия информации для ТСЖ, ЖК, ЖСК
33096

1

Что это за ассоциации в сфере ЖКХ?

ЖСК — это жилищно-строительный кооператив. Создается он непосредственно для построения дома, а в дальнейшем его ремонт и реконструкция будут под ответственностью кооператива.

Минимальное число людей, которые должны быть в кооперативе – 5 (жилищный кодекс статья 112).

Основным органом правления является председатель (ЖК РФ 115 статья).

ТСЖ — (ЖК РФ статьи 135) это товарищество собственников жилья. Создано такое товарищество для того, чтобы была возможность самостоятельного управления общим имуществом и оперативного оказывались нужные услуги. В товарищество могут вступить все собственники жилья в данном доме. Но не менее 50%. ТСЖ в обязательном порядке должно иметь свой Устав. И согласно закону ЖК, а именно ст. 45—, Устав должны одобрить 100% собственников.

Всё о том, что такое ТСЖ в многоквартирном доме, в чём заключается суть деятельности и каковы формы его существования, читайте другом материале.

В чем разница между ними?

После изменений, внесенных в жилищный кодекс в 2015 году, перемен больше не было. Соответственно, те данные актуальны и в настоящее время.

ВАЖНО: Все решения принимаются на собрании. Абсолютно каждый собственник имеет возможность высказать свое мнение по тому или иному поводу.

Алгоритм вступления в товарищество

Перед тем, как стать членом ТСЖ, потребуется пройти определенную процедуру.

Она заключается в таких действиях:

• сбор необходимой документации;
• оформление заявления на вступление в ряды товарищества;
• составление соглашения. Основанием членства в рассматриваемой организации выступает договор, оформленный между председателем правления и отдельно взятым гражданином;
• внесение изменений в реестр. Данный акт отражает актуальный состав ТСЖ.

После совершения указанных действий лицо можно считать членом товарищества.

Документация для вступления в ТСЖ

Перед тем, как стать членом правления ТСЖ, потребуется собрать определенный перечень документации.

В том числе:

• заявление;
• документ, посредством которого удостоверяется личность;
• акты, подтверждающие наличие прав на жилье;
• выписка, сделанная из ЕГРН;
• доверенность, при условии, что от имени гражданина действует третье лицо.

После того, как представленные бумаги рассмотрены, принимается решение относительно возможности принятия лица в члены товарищества. Происходит это посредством голосования. Результат закрепляется в протоколе.

Чем отличается бухучет в той и другой организации?

ТСЖ и ЖСК являются некоммерческими организациями.

Учитывая то, что денежный оборот там все же имеется, ведение бухгалтерии обязательно в обоих случаях.

Пункты, которые подлежат обязательному учету:

• Средства, поступающие от собственников жилья и прочей предпринимательской деятельности.
• Расходы на содержание дома и прилегающей территории. Также расходы, которые потребуются в ближайший период.
• Запасы материально-производственные.
• Отчетность по основным средствам на предприятии.
• Отчеты по результатам проделанной работы в домах или на территории.

Внимание! Для стабильной работы товарищества и кооператива необходимо полное взаимодействие собственников с поставщиками жилищных услуг.

Особенностями счета НКО ЖСК является то, что первоначальные накопления для оборотных средств — это не что иное, как вступительные взносы каждого из членов кооператива. Возврату эти средств не подлежат, даже в случае выхода из кооператива. Помимо членских и паевых взносов, кооперативы могут прибегать к займу необходимого количества средств у банков.

Паевые вклады используют для капитальных вложений. Это должно быть предусмотрено уставом. В случае, если собственник решил покинуть кооператив, целевые взносы ему будут возвращены. Учет средств ведется не общий, а конкретно по каждому из собственников. Членские взносы возврату не подлежат. Средства расходуются на административно-хозяйственные нужды. В момент создания кооператива и при регистрации устава все должно быть надлежащим образом оформлено бухгалтером.

При сведении баланса превышенные расходы отображаются в составе оборотных активов, а если расходы меньше собранных денег, они отражены в краткосрочных пассивах. При недоборе средств по одному счету и превышенный расход по-другому, обязательно отражается бухгалтером в дебетовом и кредитовом остатке.

Жилищные кооперативы не занимаются предпринимательской деятельностью, поэтому освобождены от уплаты налогов на прибыль и на автомобильные дороги. Также кооператив не должен уплачивать налог на имущество. И согласно пунктам Налогового кодекса членские взносы и паевые вклады не подлежат вычету налогов на прибыль. Все вступительные взносы, до момента сдачи дома должны быть отражены бухгалтером в соответствующих записях.

Если деятельность кооператива будет являться еще и предпринимательской, расход и доход целевых средств должен вестись раздельно. Сметы на целевые нужды и на коммунальные услуги должны предусматривать учет будущих платежей. Оплата электроэнергии, газа, телефона не учитываются ЖСК, члены кооператива несут расходы самостоятельно. ЖСК планирует только оплату водоснабжения горячего и холодного, отопления, мусоровывоз и пр.

В бухгалтерском учете ТСЖ все немного по-другому. Одна из главных задач — это формирование финансовой отчетности, в которой отражена достоверная информация о деятельности ТСЖ. Бухгалтер должен предоставить смету прихода и расхода на следующий год. Отчеты должны быть в обязательном порядке утверждены на общем собрании. Учитывая поправки в законе, теперь по статье 20 ЖК жильцы в праве подать заявление, чтобы деятельность была проверена законно ли все в Уставе (о том, кто несет ответственность за незаконные действия ТСЖ, о видах штрафов и взысканий за нарушение полномочий, подробно рассказано тут).

ТСЖ должны отчитываться перед налоговыми органами и внебюджетными фондами. Независимо от того, что ТСЖ является некоммерческой организацией отчет и расчет обязателен. Только взносы собственников жилья не облагаются налогом, все прочие финансовые операции подлежат налогообложению.

Хороший выход нашли некоторые ТСЖ, выбрав УСН. Система предоставляет некоторые преимущества при учете поступлений. К тому же предусматриваются еще и региональные льготы.

Одним из важных моментов является реализация капитального ремонта здания. Эти средства, полученные от собственников не подвержены налогообложению. Также в капитальном ремонте могут принимать участие и бюджетные деньги. О капремонте и ТСЖ, регистрации спецсчета в банке, сборе взносов в фонд на капремонт МКД и других нюансах читайте отдельно.

ВАЖНО: Эксперты рынка недвижимости констатируют тот факт, что стоимость жилья в ТСЖ выше, чем рыночная.

Почему эта тема вообще всплыла

Недавно я наткнулся на опрос в Телеграм-канале «ЖКХ», который читаю для повышения юридической подкованности при общении с соседями и коммунальщиками. Автор спросила подписчиков доверяют ли они бухгалтерии своего ТСЖ. Оказалось, что 2/3 не доверяют, а половина из них сталкивалась с бухгалтерской нечистоплотностью.

Результат не удивил. Скандалы с участием ТСЖ регулярно всплывают в прессе. К руководству ТСЖ чаще всего предъявляются три претензии.

1. Завышение платежей, когда, например, квитанции за потребляемую тепловую и электрическую энергию собственникам выставляются по нормативу, а ресурсоснабжающим организациям деньги перечисляются, исходя из показаний общедомовых приборов учёта.
2. Оплата аффилированным подрядчикам работ, которые фактически не выполнялись или выполнялись, но их рыночная цена ниже уплаченной суммы.
3. Сокрытие доходов ТСЖ от собственников квартир. Например, от размещения рекламы или сдачи общедомовых площадей в аренду.

А как воруют бухгалтеры? Таких исследований пока не проводилось. Мне стало интересно, и я проанализировал приговоры по уголовным делам, вынесенным в отношении бухгалтеров ТСЖ за последние пять лет. Выяснилось, что большинство осужденных применяют одну из четырёх нехитрых схем. Эти схемы укладываются в ст. 159 УК РФ «Мошенничество» и ст. 160 УК РФ «Присвоение или растрата».

Может ли одно преобразоваться в другое?

Существует также вариант того, что ЖСК может быть формально расформирован и объединиться уже как ТСЖ (ЖК РФ статья 122). Кооператив на общем собрании всех его членов может принять данное решение (статья 145 ЖК).

Сама процедура создания ТСЖ не будет какой-то особенной или более простой.

Сделать нужно будет все то же самое, что и при обычном формировании товарищества. Единственное что заявление на государственную регистрацию будет немного другой формы, а также предусматривается составление передаточного акта.

Стоит принять во внимание, что в 136 статье жилищного законодательства РФ четко указанно, что ТСЖ в одном доме может быть только одно (о ТСЖ на один дом, о том, сколько квартир и подъездов в МКД может быть в составе такого типа товарищества, и о других нюансах, читайте отдельно).

Но собственники могут сменить вариант управления, если такое решение примется на всеобщем собрании (соответствие со ст.161 п.3 жилищного кодекса).

СПРАВКА:Согласно ЖК 140 статьи, ТСЖ может трансформироваться в жилищный кооператив.

Боритесь за права собственников и ищите пути решения проблем

Через тернии к звёздам – так можно охарактеризовать путь создания и становления ТСН «Семья», которое управляет 12-этажным многоквартирным домом во Владимире. ТСН также стало победителем конкурса «Супердомоуправ», а ранее было признано образцовым товариществом собственников, лучшим во Владимирской области. Председатель правления ТСН Алла Панкратова поделилась опытом, как создать ТСН в новостройке и не сдаться в борьбе с застройщиком и администрацией.

Создать ТСН в новостройке сложно потому, что огромных трудов стоит найти и пригласить всех собственников на ОСС. Инициативная группа будущих жителей дома, узнав, что дом выставлен на открытый конкурс по выбору УО, приложила немало усилий, чтобы собрание все-таки организовать.

Первое собрание – самое сложное, ведь собственники ещё незнакомы друг с другом, а им приходится выбирать правление ТСН, голосовать за людей, которых они впервые видят. Так же сложно, как и избрать правление ТСН, оказалось выбрать для него название, которое бы устраивало всех.

Следующий очень проблемный этап – принять дом от застройщика при отсутствии опыта управления многоквартирным домом. Причём застройщик в случае с ТСН «Семья» настаивала на подписании акта приёмки дома с многочисленными нарушениями.

Также строительная компания требовала от собственников отказаться от товарищества в пользу аффилированной УО и оплатить накопленные за годы стройки долги перед РСО за электроэнергию. В ход шли шантаж и угрозы: в доме были заварены двери в технические этажи, отключены свет и водоснабжение. Но жители нового дома не сдались и добились, чтобы застройщик устранил недоделки и нарушения.

Дом был принят, но отсутствовало освещение двора. Городская администрация не взяла на баланс новые электросети и не заключила договор с поставщиком электроэнергии. В итоге после восьми месяцев борьбы собственники приняли решение провести работы по техническому подключению к трансформаторной подстанции за свой счёт, обратившись к собственнику подстанции и РСО.

Проблема заключалась в том, что территория без освещения прилегала к шести новостройкам, а администрация отказывалась провести межевание участков, чтобы ТСН могло оформить землю в долевую собственность.

Проект межевания появился только через 1,5 года после введения дома в эксплуатацию. Всё это время председателем ТСН велась активная работа с собственниками соседних домов и администрацией города.

Не принята на баланс города и единственная автомобильная дорога, которая ведёт к новостройке, – она считается недостроенной и остаётся до сих пор на балансе застройщика, который отказывается чистить её в зимний период от снега. Услуги по уборке снега с дороги с помощью спецтехники оплачивает ТСН.

Создаём ТСН: с чего начать
22335

0

Есть ли в них работа и как оплачивается?

Что касается оплаты труда, то в ЖСК и ТСЖ это, конечно, есть. Получать заработную плату в товариществе или кооперативе можно. Начисляться она будет с момента, когда произойдет подписание трудового договора. На его основании работник, в соответствии с внутренним распорядком обязан выполнять работу, полагающуюся его занимаемой должности. Размеры оплаты будут установлены членами товарищества или кооператива на общем собрании. О том, какой персонал обязателен в штате ТСЖ, а на какие должности сотрудников можно набирать по желанию, а также о должностных инструкция работников рассказано в этой статье.

Согласно 65 статье жилищного кодекса, права и обязанности всех, кто входит в товарищество могут быть изменены.

Что имеем в итоге? Каждый собственник должен будет самостоятельно определиться, что, по его мнению, будет лучше – товарищество собственников жилья или жилищно-строительный кооператив. Не стоит поспешно принимать решение, правильным будет для начала сложить все плюсы и минусы того и другого.

Но какой выбор не был бы сделан, все равно, главным аспектом будут являться неравнодушные собственники. Если собственники будут принимать непосредственное участие в жизни дома, дом будет процветать и все будут довольны!

Процедура прекращения членства

Если качество исполнения работ не устраивает владельца квартиры, он вправе обратиться в ТСЖ с просьбой расторгнуть договор. На общем собрании принимается решение об исключении из членов товарищества по заявлению. Документально подтверждается решение путем фиксации решения в протоколе.

Членство прекращается в одностороннем порядке, если это предусмотрено действующим договором. Например, при отказе граждан платить по квитанции, игнорировании правил проживания, ненадлежащем использовании помещений, собственник исключается из ТСЖ. Поскольку исключением не освобождает от финансовых обязательств, уплата коммунальных платежей является обязательной.

Причиной прекращения участия может стать смерть владельца. Наследники вправе передать обязательства по обслуживанию дома тому же ТСЖ, подав заявление на участие.

Возможно ли прекратить членство автоматически

Иногда складывается ситуация, когда членство прекращается автоматически. Так происходит, если кто-либо из участников выходит из организации, и это приводит к потере большинства голосов, отданных за обслуживание через товарищество собственников. Поскольку закон требует наличие более 50% голосов, потеря большинства влечет за собой автоматическое прекращение членства.

• Договор с управляющей компанией: правила заключения, изменения

Допускается переход на альтернативный способ организации обслуживания МКД – через управляющую компанию. Второй вариант обойтись без реорганизации – убедить других собственников и найти новые голоса в пользу обслуживания через товарищество.

Когда утрачивается большинство, проводят общее собрание и проводится голосование с фиксацией результатов в протоколе проведения заседания.

Запомнить

Приведённые примеры из работы УО и ТСН, успешно выполняющих обязанности по управлению многоквартирными домами, показывают, что это возможно, если

1. Активно вовлекать в процесс управления домом жителей через Совет дома, общие собрания.
2. Обучать сотрудников и повышать уровень их квалификации.
3. Использовать современные технологии для общения с жителями МКД и доведения до них информации о деятельности УО, ТСН/ТСЖ.
4. Знать законодательство в сфере управления домами, неукоснительно следовать требованиям НПА и отстаивать права собственников перед сторонними организациями, госорганами, в суде.
5. Построить системную работу в коллективе УО/ТСЖ.
6. Внимательно относиться ко всем домам, находящимся в управлении.