Итак, вы решили сдать квартиру. Хотите избежать разногласий с соседями, проблем с коммунальными службами и выстроить отношения с нанимателем как можно прозрачнее.
Сразу скажем, что данная статья посвящена именно сдаче квартиры. Если вас интересует сдача внаем комнаты или отдельного дома, то предлагаем вам ознакомиться с соответствующими статьями.
договора аренды квартиры на все случаи жизни с комментариями юристов Портала и шаблонами для заполнения Образцы договоров аренды квартиры (бесплатно)
Какие бывают квартиры?
При рассмотрении вопроса сдачи внаем квартиры мы считаем нужным разделить квартиры на
- приватизированные и
- неприватизированные (муниципальные).
Особенности сдачи внаем приватизированной квартиры
Здесь речь пойдет о сдаче квартиры, которая находится в вашей собственности.
Право гражданина распоряжаться своим имущество закреплено в законодательстве (п. 2 ст. 35 Конституции РФ, п.2 ст. 209 ГК РФ). Поэтому только за вами остается решение о том, кому, на каких условиях и за какую плату сдавать вашу собственную квартиру.
Это касается и всех остальных собственников. Поэтому обращаем ваше внимание на то, что если вы не являетесь единоличным собственником квартиры, то для заключение договора потребуется согласие остальных собственников квартиры. В этом случае можем предложить вам следующие варианты:
- Оформить доверенность на одного из собственников о том, что остальные доверяют ему заключить договор найма, и в этом случае наймодателем по договору будет выступать один из собственников;
- В договоре в качестве наймодателей указать всех собственников.
Никакого другого согласования, кроме как с остальными собственниками, не требуется.
Особенности сдачи внаем муниципальной квартиры
Неприватизированная (муниципальная) квартира не является вашей собственностью. Но в соответствии с пп. 2 п.1 ст. 67 ЖК РФ, вы имеете право сдавать ваше жилое помещение в поднаём. Однако в соответствии с п.1 ст.685 ГК РФ сдать жилое помещение по договору поднайма можно только с согласия наймодателя, так что придется все-таки пройти дополнительный этап согласования.
Наймодатель у неприватизированной квартиры может быть разный: префектура, муниципалитет или другой орган. Найти ответ на вопрос, кто же является вашем нанимателем, можно в договоре найма, на основании которого вы сами проживаете в квартире.
Наймодателю следует передать письменное обращение с просьбой разрешить заключить договора поднайма. В данном обращении также должно содержаться согласие всех членов вашей семьи, проживающих вместе с вами.
В случае получения положительного ответа (а такой ответ должен быть предоставлен также в письменной форме), можно заключать договор поднайма.
Получи и живи! Что такое социальный наем
По сути, соцнаем — это та же аренда. Только в этом случае вы снимаете квартиру не у какого-нибудь физлица, а у государства. Плюсов у такого съема несколько. Во-первых, это крайне замечательная цена. Например, за аренду однушки в дальнем районе Москвы хозяева просят 30 000 рублей в месяц. Государству за похожее столичное жилье (только качеством хуже) вы будете отдавать всего порядка 2 000 рублей.
По соцнаему никто неожиданно не выставит вас из квартиры, договор аренды обычно заключается бессрочно, его не нужно продлевать. И никто как снег на голову не поднимет цену. Платеж за аренду социального жилья фиксированный (чаще всего напрямую утверждается органами местного самоуправления), а иногда он и вовсе отсутствует. Все, что от вас требуется, — вовремя платить за коммуналку и при необходимости делать ремонт за свои деньги. Социальное жилье при желании можно приватизировать или выкупить у государства.
Это отличный вариант для тех, кто физически не может накопить денег на покупку собственного жилья и даже ипотеку не осилит.
В «ДОМ.РФ» подсчитали, что 40 % россиян из-за низких доходов не купят жилье в ипотеку ни при каких, даже нулевых ставках по кредиту.
Уведомление любопытствующих
Взаимоотношения с соседями
То, что вы делаете с предоставленной или, тем более, вашей собственной квартирой, с правовой точки зрения соседей не касается. Конечно же, если ваши жильцы не причиняют неудобства соседям, нарушая их законные права. Все, что касается ответственности за нарушение общественного порядка, мы советуем включить в договор.
Если же наниматели порядочные, не мусорят и не нарушают ничей покой, то никаких объяснений, кто сейчас проживает в вашей квартире, чем они занимаются и т.д., вы давать не обязаны. Конечно, здесь все зависит от ваших взаимоотношений с соседями. Вы можете и попросить их в первое “присматривать” за квартирой: не устраивают ли там шумных вечеринок и т.д.
Мы ни в коем случае не призываем шпионить за жильцами, фиксируя каждый их шаг, это было бы неэтично. Если вы настолько не доверяете нанимателю, лучше вообще отказаться от сделки и поискать более надежного, с вашей точки зрения, человека.
ТСЖ и кооперативы
Кто еще может проявить интерес к вашей арендной деятельности? В настоящее время как собственники квартир, так и наниматели муниципального жилья, довольно тесно взаимодействуют с ТСЖ, кооперативами.
Обычно, отношения между адекватным жильцом и ответственным представителем ТСЖ/кооператива складываются нормально. Но как и в случае с соседями, предоставлять какую-либо информацию о своих нанимателях вы не обязаны.
Единственное исключение: если стоимость каких-либо коммунальных услуг у вас рассчитывается, исходя из количества проживающих в квартире, вы должны сообщить число своих нанимателей. Но обязанности сообщать их данные у вас нет.
К тому же не будем забывать про Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ “О персональных данных“, из которого можно сделать вывод, что предоставлять кому-либо данные ваших нанимателей, вы не имеете право.
Если вы поддерживаете доверительные отношения с вашим ТСЖ/кооперативом, то можем посоветовать вам поставить их в известность о том, что вы сдаете квартиру, оставить контактный номер телефона и попросить сразу же связаться с вами в случае каких-либо конфликтных ситуаций.
Что такое арендные дома
К сожалению, социальный наем жилья в России развит очень плохо, в отличие от Европы или Америки, где такой вариант проживания — самое обычное дело. Конечно, ситуацию хотят и даже мечтают исправить. Еще бы, ведь в России (по данным «ДОМ.РФ») в арендованных все равно у кого квартирах живут примерно 6 млн семей. К большому сожалению властей, хозяева квартир не спешат делиться с государством прибылью от сдачи своей недвижимости в аренду. Не желают они выходить на свет под лучезарные взгляды налоговых инспекторов, сидя себе в тени.
«Зарегистрировался, лежа на диване». Как стать самозанятым в 2021 году
Ситуация сподвигла чиновников в 2021 году объявить запуск программы социальной аренды жилья. Суть — сдавать внаем квартиры в специальных государственных арендных домах. Бюджетные деньги на нее идут через госкорпорацию «ДОМ.РФ». Пилотом программы выбрали Воронеж. В 2021 году «ДОМ.РФ» выкупил в местном жилом комплексе «Современник» 165 квартир и 40 машино-мест в подземном паркинге. Эти квартиры сдают в аренду с современной отделкой, мебелью и бытовой техникой. Цена аренды жилья на 80 % ниже рыночной. Второй арендный дом появится в Мурманске, в 2021 году его только начали строить. Задумка отличная, вот только масштабы мизерные, если учесть количество россиян, которые стоят в очереди за жильем.
По данным Минстроя, в 2021 году в очереди на улучшение жилищных условий стоит 4 млн семей.
Сдаем квартиру “с потрохами”
Вряд ли вы будете сдавать квартиру, в которой нет абсолютно никакой мебели, сантехники, освещения и другого имущества. Как правило, в любой квартире есть хотя бы минимальный набор предметов, необходимых для быта.
Как же обезопасить имущество, оставленное “на растерзание” нанимателю? В статье, рассказывающей про риски нелегальной аренды, мы уже затрагивали данный вопрос. Но если вы читаете эту статью, надеемся, вы все-таки решили оформить наём квартиры надлежащим образом и заключить договор. Поэтому скажем еще несколько слов об имуществе в сдаваемой квартире.
Как приложение договору найма можно добавить акт приема-передачи всего имущества, находящегося в ней. В этом документе следует перечислить все имущество, по возможности так, чтобы его легко можно было идентифицировать: какой именно телевизор, шкаф и т.д. Если имущество уже имеет какие-то повреждения, то в акте такой факт тоже отражается – но это, скорее всего, будет уже требованием вашего нанимателя.
договора аренды квартиры на все случаи жизни с комментариями юристов Портала и шаблонами для заполнения Образцы договоров аренды квартиры (бесплатно)
Можно ли сдать комнату в коммуналке
Ответ на этот опрос кроется в правовом статусе помещения. Статья 673 ГК РФ позволяет передавать в наем только изолированные жилые площади. Если объекту присвоен самостоятельный кадастровый номер, а запись внесена в государственный реестр, договор можно заключать без согласия соседей.
Ограничения прав собственников установлены ст. 42 ЖК РФ. Владельцу комнаты нельзя выделять в натуре долю в общеквартирном имуществе либо отчуждать ее третьим лицам. Прямого запрета заключения договора найма норма не содержит (Апелляционное определение Петербургского горсуда по спору № 33-14846/2013).
Ситуация меняется, когда речь идет о долевой собственности. В этом случае соглашение заключается с письменного разрешения других владельцев. В силу ст. 246 – 247 ГК РФ распоряжение и пользование помещением осуществляется по обоюдному решению (Определение Московского городского суда по делу №2-3069/2019, 33-32331/2020). Если отыскать компромисс не удалось, вопрос можно вынести на рассмотрение сужитеей Фемиды.
Коммунальные услуги в сдаваемой квартире
Мы уже обратили ваше внимание на то, что если стоимость каких-либо коммунальных услуг зависит от количества лиц, проживающих в квартире, то необходимо уведомить организацию, которая осуществляет расчет этих коммунальных платежей. Это может быть, как ТСЖ/кооператив, так и сама компания, предоставляющая услуги.
Что же касается коммунальных услуг целом, то в соответствии со ст. 678 ГК РФ, оплачивать их обязан наниматель (то есть, ваш квартирант). В договоре можно закрепить эту обязанность и за вами – здесь все зависит от достигнутых соглашений. Однако обращаем ваше внимание на то, что даже если обязанность по оплате коммунальных услуг будет возложена на нанимателя, претензии из-за неуплаты будут предъявлены вам, т.к. по договору с компанией, предоставляющей услуги, обязательства продолжаете нести вы.
О чем следует знать собственнику: подводные камни
Перед заключением договора о найме владелец комнаты в коммунальной квартире должен принять во внимание ряд аспектов.
- Защита от произвола. Разорвать отношения будет непросто. Для владельца помещения ст. 687 ГК РФ предусматривает только судебный порядок. Если наниматель не согласен с досрочным прекращением соглашения, выселить его можно будет при невнесении платы или причинении вреда имуществу. При этом суд вправе предоставить ответчику время на устранение нарушений. Расторгать договор в одностороннем порядке через суд разрешается также при непригодности помещения к проживанию, нецелевом использовании или по иным причинам, предусмотренным ЖК РФ.
- Преимущественное право. Если по окончании действия соглашения собственник решит сдать комнату снова, он будет обязан предоставить приоритет прежнему нанимателю.
- Налогообложение. Вознаграждение по договору признается доходом. Физические лица обязаны самостоятельно декларировать поступления по сделкам и платить в бюджет НДФЛ. При необходимости собственник может оформить предпринимательство или самозанятость. Организациям придется включать поступления в прибыль.
В завершение отметим высокую конфликтность отношений между жильцами коммунальных квартир. Предварительно владельцу помещения стоит согласовать свои действия с заинтересованными лицами, документально закрепить график пользования общими площадями, установить счетчики. Перед передачей изолированного помещения сторонним гражданам имеет смысл предложить сделку соседям. В случае спора такая инициатива послужит дополнительным доказательством добросовестности.
Контроль за ситуацией
Как мы сказали, неформально вы можете попросить соседей или представителя ТСЖ/кооператива приглядывать за новыми жильцами, и сообщить вам, если будут проблемы. Но за своим имуществом всегда надежнее следить самому. Заметим, что официально проживающий в квартире наниматель приобретает право на неприкосновенность жилища. Данное право гарантируется нам всем Конституцией и Жилищным кодексом. Поэтому, если вы просто придете без спроса, тем более в отсутствие нанимателя, его это, скорее всего, “не обрадует”.
Что же делать, как, не нарушив ничьих интересов, проведать свою квартиру?
Вы можете заранее согласовать с нанимателем время и периодичность таких проверок, и зафиксировать это в договоре. Например, ежемесячно во время получения арендной платы.
составление договора аренды квартры юристами портала с учетом всех ваших пожеланий
Итоги и выводы
Если вы собираете сдавать квартиру, то стоит обратить внимание на следующие моменты:
- Приватизирована или нет ваша квартира?
- Какие у вас взаимоотношения с соседями?
- Кто занимается управлением общим имуществом дома – ТСЖ/кооператив?
- Как рассчитываются коммунальные платежи?
- Какое имущество есть в квартире?
Ответы на эти вопросы должны будут лечь в основу некоторых пунктов вашего договора. Но не стоит при составлении договора ограничиваться только этими положениями. В договоре следует указать все условия, которые вы согласовали с нанимателем. И чем подробнее будут описаны права и обязанности обеих сторон, тем прозрачнее будут взаимоотношения.
Остались вопросы? – проконсультируйтесь с юристом Портала
Сдаете квартиру? Мы поможем!
У нас на Портале Вы можете:
- Абсолютно бесплатно
- Купить договора аренды квартиры на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в магазине договоров (от 100р)
- Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.
- А еще мы Вас проконсультируем, поможем оформить налоговый вычет, определиться с формой налогообложения и многое другое. Наши услуги для арендодателей и арендаторов
Содержание и ремонт муниципального жилья: тарифы, обязанность по оплате, долги
Вносить плату за обслуживание общих помещений в многоквартирном доме обязаны не только собственники помещений, но и наниматели жилплощади по договору социального найма с муниципалитетом. Порядок определения размера задолженности по платежам за муниципальную квартиру зависит от способа управления домом и особенностями договора с муниципалитетом.
Тарифы на содержание муниципального жилья
Под муниципальным жильем понимаются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности городских властей и сдаваемые жителям по договорам социального найма. В таких квартирах проживают лица, не завершившие приватизацию, а также льготные категории населения, получившие ордер на проживание при участии в местных социальных программах.
