Частный риэлтор или агентство недвижимости

Рынок оказания риэлторских услуг один из самых разогретых – плотная конкуренция ноздря в ноздрю. У неискушённого клиента голова может пойти кругом — каждое последующее предложение заманчивее предыдущего, куда ни глянь, везде профессионалы своего дела, да крепкие высококлассные специалисты. Как выбрать посредника, да с выбором хорошего не ошибиться?! Давайте попробуем беспристрастно разобраться в этом сложном многогранном вопросе – куда при необходимости стоит обратиться для решения своего жилищного вопроса и что всё-таки лучше: частный риэлтор или агентство недвижимости?

Сразу оговорюсь, что выявлять лучших и вешать ярлыки на худших – дело неблагодарное. Как бы не хотелось, но сравнивать сегменты и оперировать категориями придётся – противопоставлений в этом случае, к сожалению, не избежать. Постараюсь быть максимально объективной в предмете обсуждения (даже если это не совсем выгодно лично для меня), поэтому оценивать агентства недвижимости и частных риэлторов предлагаю по основным критериям и потребительским качествам оказываемых ими услуг:

Особенности	Агентство	Частный риэлтор
Стоимость услуг
Оперативность работы
Конфиденциальность
Безопасность сделки
Условия сотрудничества
Уровень сервиса
Удобство общения

Стоимость риэлторских услуг

Цена на услуги агентства недвижимости, на фоне скромных аппетитов частников, конкурентоспособными назвать язык не поворачивается. Комиссионное вознаграждение в солидной конторе в любом случае будет на порядок выше (от 4-5% у АН против 1.5-2% у ЧР) и в этом ключевом компоненте услуги любого агентства недвижимости явно проигрывают частному риэлтору. Тарифы крупных риэлторских компаний сформированы таким образом чтобы оправдать абсолютно всё финансовые затраты: офис, рекламу, оклады сотрудников. При ценообразовании стоимости услуг частного риэлтора повышающие коэффициенты и лишние издержки отсутствуют напрочь, поэтому он почти всегда дешевле обходится заказчику, а значит с точки зрения размера комиссии агент, работающий частным образом, выглядит намного лучше, более предпочтительнее

Какие вопросы задать об объекте?

Главными вопросами, которые стоит задать перед заключением сделки, являются:

Стоимость объекта.
Является ли продажа прямой или альтернативной сделкой.
Сколько владельцев? Есть ли среди них несовершеннолетние?
Срок владения жильем.
Кто зарегистрирован в квартире.
Была ли перепланировка? Если была – согласована ли она с БТИ.
Готовы ли на сделку с заемными средствами?
Техническое состояние объекта.
Инфраструктура района.
Название компании застройщика, если дом сдан недавно.
Стоимость услуг ЖКХ.

Оперативность работы

Агентство недвижимости представляет собой организацию с многоступенчатой сегментарной структурой, не редко им приписывают заслуженное звание эталона или образчика тяжёлых неповоротливых бюрократических машин. Пока приказ или распоряжение сверху дойдёт до низов, много воды утечёт, а непосредственный исполнитель и заказчик могут потерять драгоценное время и упустить долгожданного клиента. Как показывает практика, в сделке порой всё решают даже не дни или часы, а минуты!

О какой эффективности и оперативности агентства недвижимости может идти речь, когда на элементарное действие — скорректировать предложение в экспозиции или, например, поменять цену в объявлении уходит 2-3 дня?! Срочность принятия основополагающих, определяющих весь ход процесса купли-продажи вторичной недвижимости решений – явно не конёк риэлторских контор с громким именем. Мучительно долгие согласования, душные совещания – непременные атрибуты делового оборота, а по факту ни что иное как обычные пожиратели времени. По статистике средний срок продажи объекта у частного риэлтора не превышает 2-3 месяцев, в то время как у агентства недвижимости этот показатель намного хуже – от 6 месяцев и дольше. Поверьте на слово и не сомневайтесь – у частника действительно во многих случаях получится продать квартиру намного быстрее. Резюмируя всё вышесказанное в этом абзаце, можно с уверенностью занести ещё одно очко в пользу услуг индивидуального специалиста, работающего на себя.

Гарантия и ответственность

Риэлторские агентства аргументируют свое преимущество тем, что они несут ответственность за срыв сделки и гарантии клиентов включены в подписываемый договор. Так ли это на самом деле? Тут все зависит от агентства, чтобы понять в каких случаях вам вернут задаток или компенсируют потерянные средства, нужно внимательно ознакомиться с условиями договора в выбранном агентстве. В то же время риэлтор, если он официально оформлен как индивидуальный предприниматель, несет точно такую же ответственность, как и агентство. Соответственно риэлтор тоже может подписать с вами договор, включающий пункт о гарантиях и ответственности.

Конфиденциальность

Утечка информации – головная боль абсолютно всех руководителей в агентствах разного калибра. Уследить за распространением ценных сведений личного характера заказчика и представляющие коммерческую тайну фирмы практически не возможно. Во многом, именно по этой причине время, деньги и клиенты у крупных игроков рынка и утекают сквозь пальцы.

Широкая огласка дела и афиширование не совсем то, на что рассчитывали клиенты обращаясь за услугами в офис к белым воротничкам. Естественно, что в таких условиях собственники жилья уходят к конкурентам одиночкам, которые умеют держать язык за зубами. В 90% случаях агентства недвижимости не способны обеспечить/гарантировать строгую конфиденциальность процесса купли-продажи жилья – и в этом заключается жирный минус подобного рода услуг.

Что делает риэлтор?

Риэлтор выполняет посреднические услуги с целью облегчить жизнь покупателю недвижимости. Эти люди должны быть в курсе всего, что связано с миром недвижимости, обладать знаниями законов и формальных процедур, без труда разбираться во всех процессах. Таков портрет идеального посредника.

В реальности все вышеперечисленное зависит от опыта работы, от образования и от самого человека. Грамотный специалист способен оказать существенную помощь, особенно если вы плохо представляете себе рынок и не можете оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно.

Он предоставит вам всю необходимую информацию для того, чтобы вы чувствовали себя уверенно, отдавая свои деньги застройщику.

В обязанности риэлтора входит:

поиск и консультирование клиентов;
ведение переговоров с застройщиками или продавцами;
помощь в подборе квартиры;
сопровождение самой сделки, начиная от сбора документов, заканчивая заключением соглашения.

Безопасность сделки

В агентствах недвижимости функции строго распределены между сотрудниками: агенты общаются с клиентом и занимаются показами, штатные юристы обеспечивают правовую поддержку сделки. С точки зрения законности и порядка фирма выглядит намного сильнее. В том случае, если частный риэлтор не обладает достаточными навыками и знаниями в области жилищного и гражданского права он при необходимости будет вынуждены прибегать к услугам третьих лиц за дополнительными консультациями – нанимать для сопровождения юриста на стороне. Стоит признать, что клиент обращаясь за услугами к частнику не редко сильно рискует стать жертвой некомпетентности специалиста по недвижимости.

Покупка квартиры самостоятельно

Взвесили все «за» и «против» и решили полагаться на себя? Ведь купить квартиру без риэлтора может быть легче, чем вы думаете. Особенно, если вы грамотный и внимательный человек, способный посвятить организации сделки достаточно времени. Все-таки не каждый же день обзаводишься новым жильем, верно?

К тому же, пройдя все этапы, вы узнаете много нового о рынке недвижимости и о правовых аспектах. Если вы обладаете знаниями, то вас будет труднее обмануть. Итак, если вы решили самостоятельно купить квартиру, пошаговая инструкция специально для вас.

Условия сотрудничества

Агентства недвижимости при оформлении взаимоотношений очень любят сажать своих клиентов на жёсткий эксклюзивный договор, и часто со штрафными санкциями в случае досрочного расторжения, например в 50 тысяч рублей. Причём в большинстве контор этот пункт выдвигают как обязательное условие при подписании соглашения. Кроме того, в агентствах практикуется временное изъятие на хранение у собственников оригиналов документов на квартиру – делается всё, чтобы клиенту в последствии (когда он наконец опомнится!) было тяжелее отказаться от навязанных услуг и соскочить с крючка.

Тем заказчикам, кто не согласен сковывать себя официальными крайне невыгодными обязательствами, только и остаётся, что искать достойную альтернативу и прибегать к услугам частных риэлторов, которые в этом отношении более вариативны – можно подписывать соглашение, можно не подписывать, главное доверие и взаимопонимание. Безусловно, в этой ситуации, когда работаешь на доверии, сам маклер становится более уязвимой стороной, но в этом как раз и заключается смысл ещё одного конкурентного преимущества частного агента по недвижимости.

Как читать договор

Итак, вопрос, как выбрать риэлтора решен. Сотрудничество со специалистом важно узаконить документально. Грамотно составленный договор с риэлторской фирмой гарантирует добросовестное выполнение обязательств обеих сторон.

На какие моменты следует обратить внимание при оформлении договора?

Условия расторжения договора. По каким причинам можно расторгнуть сотрудничество? Предусмотрены ли санкции?
Точные сроки действия договора (как правило, он заключается на 3 месяца). Формулировка «до выполнения обязательств» размыта и невыгодна клиенту;
Условия, запрещающие клиенту контактировать с другой стороной сделки. Возможно, таким образом недобросовестный риэлтор пытается заработать на разнице цен;
Сноски и условия, написанные мелким шрифтом. Их обязательно нужно прочитать, вооружившись лупой.

Уровень сервиса

Для многих потенциальных клиентов на рынке недвижимости вся эта мишура и пыль в глаза при выборе исполнителя — офис, чай кофе, натянутые улыбки акул и планктона, вежливость до поноса, вход под фанфары, ласкающие взгляды, реверансы – вся эта официальная деловая обстановка очень важна. Да, согласна, клиенту как потребителю риэлторских услуг очень удобно прийти в вылизанный кабинет с кондиционером рядом с метро и получить консультацию специалиста по интересующему вопросу. Кроме того, некоторые из них наивно полагают, что фактический адрес организации – какая-никакая, а гарантия благонадёжности фирмы и берут этот критерий за определяющий, расценивают физическое присутствие на географической карте как основной фактор в сотрудничестве с посредником на рынке. Но, друзья мои, могу вас заверить, что уровень сервиса и качество обслуживания – это не одно и то же, это далёкие друг от друга, разные вещи.

С частным риэлтором клиенту скорее всего придётся встречаться на самом объекте, а для первичных консультаций специалист ограничится телефонным разговором, в лучшем случае предложит для предварительной беседы или интервьюирования тихое уютное кафе. Потенциальный заказчик должен знать, что подписывать договора и другую документацию ему придётся на коленке. Условия работы у агента полевые, я бы даже сказала, спартанские. Уровень сервиса на нуле и в этом разрезе услуги частника несомненно намного хуже, любого самого захудалого агентства.

Что нужно сделать?

Поиск квартиры

Человечество серьезно продвинулось в развитии технологий, поэтому подыскать жилье, можно не вставая с дивана на различных интернет-ресурсах, в том числе и на нашем портале. Так, тут вы узнаете, как выбрать новостройку.

В каждом регионе, в том числе в Петербурге, есть десяток крупных информационных сайтов, где подробно описаны все характеристики и, что важно, выявлены недостатки квартир.

Попробуйте поискать на сайтах застройщиков: в их описаниях будет акцент на положительные стороны жилья, но иногда информация более актуальна. Иначе говоря, в открытом доступе можно найти абсолютно все данные.

Первичный осмотр

Пристально осмотреть квартиру – обязательный пункт, если вы покупаете жилье на вторичном рынке. От вашего зоркого глаза не должны уйти никакие мелочи, даже те, которые продавец хочет от вас спрятать. Смотрите каждый угол, задавайте вопросы, отодвигайте все, что возможно – иначе рискуете нарваться на «кота в мешке». Подробное руководство читайте тут.

Проверка юридической чистоты

Осмотр не выявил проблем? Копайте в самую глубину – в документы. Кто собственники: нынешние и прошлые, как по плану должна выглядеть квартира, нет ли незаконных перепланировок.

Если это новостройка – изучите всю подноготную застройщика, обращая внимание на сроки сдачи прошлых объектов и качество работ. Узнайте, на каком праве девелоперу принадлежит участок и когда кончится разрешение на строительство. Тщательно проштудируйте проектную декларацию и соотнесите информацию в ней и то, что говорит продавец.

Подготовка документов

Ключевой пункт — сам договор купли-продажи. Обычно у застройщиков уже есть свой типовой договор, разработанный юридическим отделом. Вам не нужно дополнительно обращаться к юристам и тратить деньги.

Приготовьте и собственные документы – паспорт, свидетельство о браке (если таковое имеется), нотариальное согласие супруга или супруги. Если используете ипотеку, то уточните полный перечень документов в банке.

В случае покупки готовой квартиры от застройщика, основную массу документов он предоставит сам: выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт и другую техническую документацию.

Заключение договора купли-продажи и ДДУ

Читайте договор внимательно и несколько раз, не стесняйтесь задавать вопросы. Каждый его пункт должен быть вам понятен, в противном случае вы рискуете своими деньгами. Как только договор купли-продажи будет подписан сторонами, его необходимо направить в Росреестр с целью регистрации права собственности. Не забудьте перед подачей оплатить государственную пошлину.

Если вы заключаете ДДУ, то его также необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Удобство общения

В агентстве недвижимости сотрудники, как правило, каждый свой шаг, каждый вдох согласовывают с руководством. Общение эксперта с заказчиком получается скомканным как через сломанный телефон – не так понял, не правильно донесли мысль, передали не слово в слово, не грамотно сформулировали посыл, придали рекомендации не ту интонацию или психологический оттенок. Способ передачи важной оперативной информации через третьи, пятые-десятые руки – вариант для клиента очень неудобный и крайне дискомфортный. К тому же из-за огромной текучки кадров, часто сделку в агентстве начинает один специалист, а заканчивает процесс купли-продажи уже совершенно другой.

С частным агентом заказчик общается напрямую, тет-а-тет. От начала до самого конца сделку ведёт один единственный, собственноручно клиентом выбранный и нанятый риэлтор. С точки зрения комфорта общения кандидатура частного риэлтора выглядит куда более выигрышнее по сравнению с агентством недвижимости с его вечными проблемами налаживания коммуникаций.

Сопроводительная деятельность на этапах оформления операции

Риелтор должен сопровождать своего клиента на каждом из этапов оформления сделки:

АН проверяет юридическую чистоту будущей сделки. Для этого проверяются личности владельцев, выписка из домовой книги, дееспособность продавца и прочие детали.
Агентство должно проверить, не наложены ли на объект обременения, а также отсутствуют ли права на нее у третьих лиц.
Агент составляет ДКП, соблюдая при этом интересы заказчика.
Производятся взаиморасчеты между участниками. Если передаются наличные – агент контролирует правильность составления расписки.
Справка! Наиболее популярным и надежным способом является передача денег через ячейку в банке.
Завершающий этап – государственная регистрация перехода прав собственности.