Далеко не каждый человек имеет финансовые возможности, которые могут ему позволить приобрести собственное жилье новостройке. В такой ситуации единственным верным решением станет покупка квартиры в кредит или участие в новой ипотечной программе. Сегодня многие кредитно-финансовые учреждения и крупные строительные компании-застройщики предлагают физическим лицам различные программы, но особое внимание стоит уделить ипотеке в зачет жилья. Давайте узнаем подробнее про то, что такое Ипотека в зачет жилья, как и где её оформить.
Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья
Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья в зачет старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Следует просчитать, какой вариант окажется менее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.
Рассрочка с самостоятельной продажей
Покупатель находит застройщика, изучает все предложенные им варианты, после чего заключает договор. Ему потребуется внести либо сразу всю сумму за готовую квартиру в новостройке, либо сделать первоначальный взнос за строящееся жилье.
Принцип этой схемы заключается в том, что клиент самостоятельно занимается реализацией имеющегося в собственности объекта недвижимости. Естественно, что вырученных средств ему не хватит, чтобы рассчитаться с застройщиком. Именно поэтому недостающую сумму он получает в кредитно-финансовом учреждении.
Ипотека под залог
Эта традиционная схема покупки жилья у застройщика предусматривает несколько этапов:
- Физическое лицо выбирает для сотрудничества банк, который предлагает ипотечные программы на самых выгодных условиях.
- Претендент на получения кредита отправляется в финансовое учреждение и получает список документов, которые ему нужно предоставить для подписания договора.
- Если клиенту удается собрать нужные бумаги, а также у него есть личная недвижимость, которую он может передать в залог, то в банке оформляется договор на ипотеку, и получается согласие на перевод заемных средств.
- С застройщиком подписывается соглашение.
- Банк перечисляет деньги за квартиру в новостройке.
- Как только объект будет сдан в эксплуатацию, покупатель сможет сделать в квартире ремонт и заселиться в нее.
- В течение определенного количества лет он будет выплачивать банку ежемесячные платежи до полного погашения задолженности. Стоит отметить, что с полученных от заемщика платежей изначально списываются начисленные проценты и прочие банковские издержки, а в последнюю очередь уменьшается тело ипотечного кредита. При наличии возможности клиент может в досрочном порядке закрыть свой кредит, одним платежом погасив оставшуюся сумму задолженности. В этом случае банк обязан выполнить перерасчет.
Внимание! Пока собственность заемщика находится в банковском залоге, он не сможет с ней осуществлять никаких юридических действий. Сегодня только некоторыми банками предлагается российским гражданам ипотека на квартиру в зачет имеющегося жилья. Ипотека под залог недвижимости более подробна рассмотрена нами ранее.
Застройщик выкупает квартиру
Крупные строительные компании имеют в распоряжении средства для выкупа вторичного жилья у своих клиентов с дисконтом. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются права требования на квартиры в новостройках. Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании проводится по-разному. Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер дисконта варьируется в диапазоне от 10,0% до 20,0%. В дальнейшем застройщик самостоятельно занимается реализацией выкупленных объектов, возвращая себе, таким образом, потраченные средства с довольно приличной наценкой.
Бронирование квартиры и продажа
Физическое лицо обращается в компанию, выступающую в качестве застройщика, выбирает объект недвижимости и подписывает соглашение о продаже находящегося в его собственности вторичного жилья. Реализацией этого объекта, как правило, занимается риелторская контора, которая тесно сотрудничает с застройщиком. Также данные функции могут быть поручены штатному сотруднику, являющемуся специалистом по этим вопросам.
Крайне важно проследить за тем, чтобы вторичную недвижимость правильно оценили. Если физическое лицо сомневается в оценочной стоимости, озвученной представителем застройщика, он может настоять на привлечении профессионала со стороны.
Стоит отметить, что по условиям подписанного с застройщиком соглашения владелец недвижимости должен ее продать в четко оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются не более чем на три месяца, так как именно этот временной промежуток специалистами считается оптимальным, для реализации квартиры.
При подписании соглашения с застройщиком осуществляется бронирование на такой же временной промежуток квартиры в новостройке, которая может находиться на любом этапе строительства, либо уже была введена в эксплуатацию. Если человек не сможет продать вторичное жилье, то его бронь сгорит и ее передадут другим людям. В том случае, когда удалось реализовать квартиру, с застройщиком оформляется новое соглашение на покупку объекта в новостройке. При этом будет действовать цена, зафиксированная бронью (она не может изменяться, даже если у застройщика имеются веские основания).
Проживание в квартире до сдачи дома
Если выбор делается в пользу этой схемы оформления сделки, то сторонам придется заключить три вида соглашения:
- Первый договор составляется на покупку квартиры в новостройке у застройщика. При этом указывается, что застройщик дает клиенту отсрочку на совершение платежа вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
- Второе соглашение составляется на реализацию вторичного жилья, находящегося в личной собственности клиента. В нем оговариваются все моменты, связанные с юридическим и физическим освобождением жилого помещения. Все сроки должны в полной мере соответствовать датам, указанным в первом документе.
- Третий договор оформляется на аренду вторичного жилья на период, который будет дан застройщиком клиенту для его юридического и физического освобождения. Если стороны не захотят оформлять отдельное соглашение, то все моменты, касающиеся аренды, они могут прописать во втором документе.
Схема предусматривает такие нюансы:
- Клиент выбирает квартиру в новостройке и подписывает с застройщиком договор на покупку.
- Параллельно он передает застройщику свою вторичную недвижимость по договору продажи.
- Застройщик позволяет клиенту пожить в своей старой квартире на условиях ее аренды до тех пор, пока строящийся объект не будет введен в эксплуатацию.
Не совсем trade-in
С тех пор, как в России начало более активно развиваться ипотечное кредитование, уже сформировалась определенная последовательность действий у заемщиков. Так, многие предпочитают продать старую квартиру (небольшой площади, устаревшую или в неудобном районе), и вырученную сумму внести в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту уже на новую квартиру. Но, хоть рынок жилья все еще перегрет, продать старую квартиру бывает не так просто, и продажа затягивается на месяцы.
Чтобы помочь заемщикам (и заодно себе), застройщики начали предлагать необычную услугу
– принимать старую квартиру с зачетом ее стоимости в новый кредит. Другими словами, заемщик отдает старую квартиру застройщику, который зачитывает ее как первоначальный взнос по оценочной стоимости. На первый взгляд, это напоминает услугу трейд-ин в автосалонах, однако это не совсем так:
- в рамках трейд-ин автосалон фактически выкупает старый автомобиль у покупателя, после чего выставляет его на продажу как авто с пробегом (и на такие машины есть хороший спрос);
- застройщик не выкупает квартиру – он просто помогает ее продать быстрее, одновременно фиксируя стоимость новой квартиры на определенный срок.
Соответственно, это просто более сложная сделка, чем обычная покупка квартиры напрямую у застройщика – в нее добавляется договор на оказание услуг по продаже старой квартиры и соглашение о бронировании квартиры (иногда с фиксацией ее цены).
Правда, сейчас на рынке все еще наблюдается перегрев – спрос на жилье, особенно доступное, превышает предложение
. Поэтому застройщики не спешат делать такие заманчивые предложения – квартиры и без того неплохо продаются. Соответственно, крупные застройщики, хоть и предлагают такую схему, пока не готовы фиксировать цену на несколько месяцев, пока агент будет продавать старую квартиру клиента.
Схема взаимозачета плюсы и минусы
В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.
К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс. Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской. При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.
Что об этом говорят сами клиенты?
Еще 7 лет назад профильные СМИ писали, что в схеме trade-in с недвижимостью есть ряд серьезных проблем. Это те самые платежи за бронь и за услуги по продаже, а также тот факт, что «прикормленное» агентство недвижимости так или иначе вынудит владельца продать старую квартиру с большим дисконтом
.
Два года назад появился материал о том, что по факт такая схема популярностью в России не пользуется – хоть ею и интересовались до 40% покупателей жилья, по факту она почти никому не подходит из-за тех же проблем.
А на профильных форумах эксперты и обычные пользователи категорически не советуют прибегать к этому варианту. Аргументы такие:
- схема работает, только если цены на рынке постоянно растут, и «сохраненная» цена будет настолько ниже текущей рыночной, что окупит дисконт при продаже старой квартиры;
- агентства недвижимости заинтересованы продать старую квартиру как можно быстрее (и потому дешевле), а с учетом того, что и новые квартиры очень дорогие, клиент почти гарантированно проиграет;
- почти в любом случае выгоднее самостоятельно продать старую квартиру и оформить договор на новую уже после этого;
- «альтернативные схемы», например, когда клиент продолжает жить в отданной по trade-in квартире, пока застройщик не достроит новый дом – слишком экзотичны и маловероятны на практике;
- если старая квартира – совсем «неликвид», агентство недвижимости может вообще отказаться ее продавать.
Резюмируя: схема trade-in позволяет относительно просто забронировать новую квартиру и чуть быстрее продать старую, но ценой крупной скидки. И стоит ли прибегать к такому варианту – нужно решать в каждом отдельном случае.
Какой вариант лучше выбрать
Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.
Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.
Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.
Наиболее выгодные алгоритмы
Многие ипотечные заемщики, имеющие в собственности еще одно жилье, не обремененное финансовым обязательством перед банком, поступают следующим образом:
- Берут ипотеку по традиционным условиям (вновь приобретенный объект уходит в залог банку);
- Уже имеющееся жилье реализуется по договору аренды;
Такой алгоритм обеспечивает следующие гарантии:
- Заемщик получает дополнительный доход сверх зарплаты и сохраняет финансовую стабильность;
- В случае невыполнения обязательств, банк реализует жилье, выступающее предметом ипотеки, однако у заемщика останется первый вариант жилплощади, на который банк не сможет обратить взыскание, если:
- Заемщик не предоставлял его в качестве обеспечения по ипотечному договору;
- Оно является его единственным жильем (при открытии исполнительного производства ввиду признания клиента-физического лица банкротом).
Продажа вторичного жилья может принести достаточно средств на покупку чернового варианта в новостройке. Особенности варианта таковы:
- Придется нести дополнительные затраты на проведение ремонта во вновь купленном объекте;
- Современные застройщики предлагают новостройки улучшенной планировки;
- Цена за квадратный метр дома, который находится на стадии строительства, зачастую, ниже цены за квадрат вторичной недвижимости;
- Крупные компании-застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку или за чисто символический процент (если период расчета по обязательству не превышает 2-3 года).
Перед использованием схемы по приобретению новостройки за счет реализации прежнего жилья необходимо учесть следующие моменты:
- Узнать о репутации застройщика и проверить его финансовое состояние. Необходимо проанализировать следующее:
- Документы о регистрации;
- Выписки о налоговых отчислениях и наличие долгов;
- Сведения о кредитах на строительство;
- Стадию строительства, в которой пребывает объект на момент обращения в компанию (какой процент отстроен);
- Какое количество объектов (квартир) предлагалось к продаже и какое уже реализовано.
- Детально ознакомиться с предлагаемыми застройщиком условиями договора и периодами сдачи дома в эксплуатацию, в том числе:
- Условия о возможном повышении стоимости новостройки после сдачи в эксплуатацию;
- Случаи одностороннего изменения соглашения кем-либо из сторон;
- Большое внимание уделить санкциям и способам возврата средств, в случае нарушения условий договора компанией, предоставляющей новостройку.
Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры
В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости. Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%. Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.
Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.
Преимущества
Основным плюсом схемы «квартира в зачет» является то, что она позволяет реализовать старую квартиру оперативно – партнерское агентство, как правило, продает квартиру в требуемый срок – за 3-6 месяцев. Случаи, когда агентство не укладываются в срок, встречаются редко, и тогда ситуация решается в индивидуальном порядке (клиенту продлевают время для реализации квартиры или предлагают воспользоваться рассрочкой либо ипотекой).
Однако в некоторых случаях плюс оборачивается минусом – чтобы продать квартиру в заданный короткий срок приходится предлагать ее по цене, которая ниже рыночной.
«Конечно, риск того, что квартира не будет продана в указанные сроки, существует. Тут все зависит от того, как она была оценена. На мой взгляд, клиенту выгоднее оценить свою квартиру чуть ниже рынка, чтобы ускорить продажу, а если вырученные средства не покрывают всю покупку, на остаток взять, например, ипотеку», – считает руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Морозова.
Среди преимуществ схемы trade-in специалисты называют фиксирование цены при заключении договора и оплате первого взноса. Причем некоторые компании готовы фиксировать такую же цену, как при 100%-ной оплате или использовании ипотеки.
Кроме того, некоторые застройщики полностью или частично компенсируют клиенту затраты на услуги агентства недвижимости, которое продает старую квартиру.
«Клиент, решивший принять участие в программе «Квартира в зачет», может самостоятельно оценить и продать имеющуюся у него квартиру. Тем, кто не имеет возможности сделать это своими силами, специалисты ГК «КВС» предлагают воспользоваться услугами партнерского агентства. Основную часть расходов по оплате вознаграждения агентству компания берет на себя. Клиент платит небольшую фиксированную сумму, которая значительно меньше той, которую ему бы пришлось заплатить при самостоятельной продаже жилья через агентство», – рассказывает управляющий ООО «КВС. Недвижимость» Анжелика Альшаева.
Впрочем, такой практики придерживаются не все компании – некоторые застройщики совсем не компенсирует клиенту расходы на оплату услуг риэлтора.
Требования к жилью под зачет
Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:
- К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
- Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
- В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
- Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
- Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.
Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.
Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.
