Покупка юридическим лицом у физического лица: правила оформления

Главное

Некоторые думают, что покупка у физического лица юридическим лицом стоит под запретом, но это не так. Почему? Ведь не будет возможности оформить чек или накладную!

Можно сделать по-другому. Для такого рода сделки необязательно оформлять договор. Решают этот вопрос сами стороны, но мы рекомендуем все же зафиксировать операцию документально. В первую очередь такая мера позволит избежать многих проблем и обеспечит гарант того, что сделка совершится.

Что касается оплаты, то покупку у физического лица юридическим лицом можно оплатить как наличными, так и с помощью перечисления на лицевой счет в банковской организации. Важно понимать, что сумма расчета не ограничивается ничем, так как закон разрешает расплачиваться с физическими лицами в любом размере.

✅ Налоги

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Покупка квартиры не является основанием для выплаты НДС со стороны юр. лиц, поскольку такая операция не предусматривает налоговой прибыли (ст. 149 НК РФ). Вместе с тем налогоплательщик может самостоятельно отказаться от права освобождения от уплаты НДС (п. 5 ст. 149 НК РФ). Для этого, в территориальном отделении ФНС, уполномоченный представитель компании пишет соответствующее заявление, но не позднее 1 числа периода, с которого появилась необходимость отказаться от освобождения выплаты по НДС. Это означает, что приобретение жилплощади предприятием будет облагаться налогом только при желании членов общества выплатить НДС.

Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС. Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).

Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ). Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью. Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.

Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.

Налог на имущество действует при покупке недвижимости предприятиями, использующие общий режим налогообложения. Окончательная ставка устанавливается на уровне муниципального образования.

Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к. воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа. Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене. Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.

Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.

Покупка квартиры юридическим лицом не сильно отличается от аналогичной сделки, которая осуществляется между физ. лицами. Но, как и при любой операции с имуществом, в ней есть свои нюансы, преимущества и недостатки. Поэтому совершать подобные сделки желательно с юридическим сопровождением. Свои вопросы вы также можете задать нашим юристам. Какие особенности купли-продажи квартиры в вашем конкретном случае? Как правильно оформить собственность, чтобы не нарушить налоговое законодательство и избежать выплаты лишних налогов? Стоит ли выводить квартиру из жилфонда? Ответы на указанные и другие вопросы вы получите совершенно

бесплатно.
Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
+7(495)128-69-80
— Москва и Область
+7(812)509-13-65
— Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расскажите друзьям

Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи

Максим Привалов

Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Рейтинг автора

Написано статей

614

Что допускает закон

Ниже мы приведем документы по покупке у физического лица юридическим лицом, а пока поговорим о том, какие операции можно проводить с частными лицами, а какие нет.

Существует закон «О контрактной системе в сфере закупок», согласно которому участником торгов, кроме предприятий, ИП и организаций, может выступать и физическое лицо.

Закупка в такой ситуации может быть проведена по статье 93 ФЗ-44 или конкурентным способом, то есть с помощью аукциона или конкурсов. Ярким примером являются граждане, которых нанимают в качестве экскурсоводов или преподавателей на короткий срок.

Единственным ограничением является то, что физические лица не имеют права участвовать в торгах, ориентированных на СОНКО и СМП. Как узнать о таких участниках? Этот момент должен быть обязательно прописан заказчиком в закупочных документах.

Еще одним показателем является отличие заявок. Мы говорим:

О фамилии, об отчестве и имени, а также месте жительства поставщика. Обычно на этом месте пишется название предприятия и его юридический адрес.
О документах, которые удостоверяют личность. Как правило, здесь должна находиться выписка из ЕГРЮЛ.
Об ИИН в обязательном порядке должны указывать только предприятия-участники. Физические лица от этого освобождены.

Важно понимать, что, совершая покупку у физического лица юридическим лицом, на НДФЛ уменьшается стоимость товара. На все эти моменты не только можно, но и нужно обращать внимание, чтобы в будущем не возникало проблем.

Как купить у города: особенности сделки

Не всегда продавцом оказывается физическое или юридическое лицо, иногда в качестве собственника выступает город. В таком случае недвижимость выставляют на торги, принять участие в которых может кто угодно (ИП, юрлицо, граждане РФ и нерезиденты). Существует программа «1 рубль за кв.м.» (в год), согласно которой нежилые помещения сдаются в долгосрочную аренду при условии размещения социально-значимых объектов для города (учреждения образования, здравоохранения, культуры).

Что может предложить город:

нежилые помещения в продажу и аренду;
права на размещение/осуществление торговли в нестационарных торговых объектах;
земельные участки под строительство в аренду;
проекты строительства транспортных узлов или благоустройства территории на продажу.

Большая часть торгов проводится в форме электронных аукционов, где победителя определяют по одному критерию – предложенной цене. Для проектов дорожного строительства и благоустройства победителя выявляют по нескольким критериям: цена, опыт реализации аналогичных проектов, предлагаемые сроки реализации.

Арендуемые объекты могут быть впоследствии проданы арендаторам, но на данный момент эта возможность есть только у тех, кто заключил договор до 1 июля 2013 года. Информация о торгах распространяется на городских инвестиционных сайтах, а также на сайте torg.gov.ru. Для участия необходимо подать заявку, подать необходимые документы и внести задаток (в зависимости от типа объекта может составлять до 50% от начальной цены лота).

Если в торгах побеждает другой участник, задатки остальных возвращаются обратно. Так, например, стартовая цена подвального помещения площадью 15,2 кв.м. в Москве составляет 1,095 млн. рублей, а задаток – 219000 рублей.

Пошаговая инструкция приобретения у города

После выбора подходящего объекта, стартует процедура участия в торгах:

Подача заявки.
Документ заполняется в электронном виде по форме, прилагаемой в торгах.
Внесение средств на задаток.
Предъявление документов.
Перечень различен для физических и юридических лиц, общим является платежный документ,подтверждающий перечисление задатка.
- Физические лица предоставляют копии документов, удостоверяющих личность (все страницы паспорта, для несовершеннолетних – паспорт или свидетельство о рождении и паспорта родителей/опекунов и их письменное согласие).
Для юр.лиц – выписка из ЕГРЮЛ (или копия, нотариально заверенная в течение последнего полугода), доверенность от юридического лица или документы на право представлять его интересы, удостоверяющие личность представителя документы, копии учредительных документов, решение об одобрении проведения сделки.
Осмотр помещения.
Получение извещения о месте и времени проведения торгов.
Информация размещается на официальном сайте города и в местных газетах не менее, чем за месяц до начала аукциона.
Проведение аукциона.
Конкурсная комиссия выбирает покупателя по лучшей цене или другим параметрам. В случае победы заключается договор купли-продажи, а задаток засчитывается в общую сумму средств покупки. В случае проигрыша задаток возвращается за вычетом комиссии на проведение торгов.
Оформление договора.
Комиссия и покупатель подписывают протокол аукциона, после чего каждая из сторон получает по экземпляру. С победителем продавец заключает договор о продаже недвижимости, составленный стороной продажи. Договор не требует регистрации, кроме случаев, оговоренных ст. 131 и 164 ГК РФ, упомянутых выше. Госпошлина также уплачивается в соответствии с нормами: 2000 рублей для покупателей-физ.лиц или 22000 рублей для юридических лиц.
Публикация результатов торгов.
Информация выкладывается на сайте и в газетах в течение 3 дней с момента подписания договора.

В целом, покупка коммерческой недвижимости у города отличается лишь процедурой проведения торгов.

Основные документы

Покупка у физического лица юридическим лицом сопровождается пакетом бумаг, без которых сделка просто не осуществится. Что это за документы? Сейчас посмотрим.

Акт приема-передачи имущества.
Акт СП-40. Используется, если покупаются животные.
Закупочный акт по форме ОП-5.
Приемо-сдаточный акт. Нужен, если покупается металлолом.

Важно помнить, что актов должно быть всегда два.

Кстати, можно и самостоятельно оформить акт по индивидуальному образцу. В такой ситуации надо смотреть, чтобы форма содержала все необходимые реквизиты. Поговорим о них.

Обязательные реквизиты

Покупка товару у физического лица юридическим лицом должна оформляться с помощью актов. В этих документах необходимо указать стандартные реквизиты. О чем речь?

Название бумаги.
Дата подписания документа.
Содержание документа.
Название предприятия или организации.
Количество и единица измерения.
Подписи двух сторон.

На основании этой бумаги предприятие примет стоимость товара как расход, что необходимо, если система налогообложения предполагает оплату разницы между расходами и доходами.

Документы для оплаты

Покупка товара у физического лица юридическим лицом тоже осуществляется за деньги. И тут есть два способа оплаты: наличными и банковским переводом. Последний вариант обязательно должен быть подтвержден с помощью платежного поручения.

А вот расчет наличными стоит рассмотреть подробнее. Для предприятия или организации есть два пути расчета с частным лицом:

Выдача денег из кассы. При этом оформляется расходно-кассовый ордер, но не всегда. Например, индивидуальным предпринимателям можно это не делать.
Выдача наличных сотруднику предприятия под отчет. Как только сотрудник расплатится с продавцом, он должен будет составить авансовый отчет. Но последний подается не без всего, к нему прикрепляется акт, в котором есть отметка об оплате товара.

Когда оформляется закупочный акт

Если планируется покупка оборудования у физического лица юридическим лицом или речь идет о какой-то ценности, то необходимо оформить закупочный акт. Последний может выступать в качестве первичного договора, а может стать самостоятельным документом. Это обусловлено формой договора, которая может быть разной.

Документ вступит в силу лишь после подписи обеих сторон.

Существует уже разработанный шаблон по форме ОП-5, которым можно воспользоваться. Как вариант, предприятие может разработать шаблон самостоятельно.

Покупка квартиры

Как происходит покупка недвижимости у физического лица юридическим лицом? Процедура не так уж сильно отличается от стандартной по приобретению недвижимости.

В первую очередь, нужно запомнить, что юридическое лицо может купить квартиру или помещение либо у такого же юридического лица, либо у частного лица. Закон разрешает и тот, и тот вариант.

Юридическим лицом будет коммерческая организация в статусе АО, ООО, ЗАО. Покупка квартиры у физического лица юридическим лицом может производиться со следующим целями:

Инвестиционной. Квартиру покупают для того, чтобы вложить деньги и в будущем перепродать ее. В этом случае квартира не является основным средством.
Коммерческой. Квартира является основным средством и по ней ведется бухгалтерский учет.

Отличием от стандартной сделки является то, что необходимо получить согласие от собственника предприятия на крупное приобретение. К слову, крупной сделкой называют ту, что превышает четверть стоимости активов организации.

Итоги

Для организации нет принципиальных различий в учете операций по покупке основных средств у юридических и физических лиц. Бухгалтер оформляет одинаковые первичные документы, делает привычные проводки. А самое главное — не возникает обязанности по уплате дополнительных налогов и составлению отчетности.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Как проводится сделка

Покупка помещения юридическим лицом у физического лица проходит по стандартному порядку.

Участники обговаривают важные моменты сделки.
Подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится аванс или задаток.
Участники подписывают основной договор.
Покупатель и продавец проходит процедуру госрегистрации перехода прав собственности.
По договору купли-продажи вносится окончательный платеж.
Участники подписывают акт приема-передачи недвижимости.

От продавца требуется определенные пакет документов, который уже должен быть готов на момент продажи.

Это:

Паспорт.
Свидетельство о собственности или другой документ, который удостоверяет право владения.
Выписка из реестра, которая подтверждает отсутствие обременений.
Документы, которые объясняют, как к владельцу пришло право владения. Сюда относится договор приватизации, купли-продажи или завещание.
Экспликация помещения и технический план из БТИ. Этими бумагами подтверждается отсутствие неоформленных перепланировок.
Выписка из домовой книги, где видно, что прописанных лиц в квартире нет.
Выписка из Единого жилищного документа или финасово-лицевого счета. С помощью нее продавец подтверждает, что долгов по коммунальным платежам нет.
При необходимости согласие от органов опеки на сделку. Понадобится в том случае, если среди собственников есть лица под опекой или несовершеннолетние.

Иногда продавец прикладывает к уже имеющемуся пакету доверенность на предоставление интересов. Так происходит в ситуациях, когда сделку проводит уполномоченный представитель.

Особенности сделки и законодательные акты, ее регулирующие

Главная особенность сделки с юридическими лицами в том, что требуется тщательная проверка ее чистоты и необходимости исследовать толстый пакет документов. Но это не означает, что квартиры у предприятий и организаций не надо покупать.

Вот примеры когда сделка купли-продажи квартиры возможна только с юридическим лицом:

покупка новой квартиры у застройщика;
покупка квартиры у агентства недвижимости;
покупает квартиру банк.

О преимуществах и недостатках покупки жилья на вторичном рынке и в новострое мы рассказывали тут, а из этого материала вы узнаете о нюансах проведения сделки через агентство недвижимости.

Основные законодательные акты, которые помогут определить законность сделки:

Гражданский кодекс РФ, часть первая, глава 4; часть вторая, глава 30, параграфы 1,.
Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года.

Некоторые нюансы

При покупке имущества физическим лицом у юридического лица и наоборот необходимо много времени уделить договору купли-продажи. При составлении должны учитываться требования Гражданского кодекса нашей страны. Договор должен четко определять недвижимость, давать характеристику сторон купли-продажи, содержать стоимость сделки. Последнее требование очень важно, ведь если информации о цене не будет, то договор признают недействительным.

Кроме того, документ должен отражать всех прописанных в квартире лиц, обязанности и права сторон, наличие задолженностей по ЖКХ и обременений, условия расторжения договора.

К тому же, во время оформления документов, продавец должен будет написать заявление на отчуждение, а покупатель на вступление в права собственности. Не стоит игнорировать и госпошлину, так как это необходимый взнос. Для юридических лиц она равна 22 тысячам рублей. Сумма актуальна для каждого региона и закреплена в Налоговом кодексе.

Покупка и продажа квартиры между физлицом и предприятием

Когда принято решение о покупке квартиры у юридического лица необходимо проверить соблюдение законов продавцом, поскольку в действиях последнего бывают нарушения. Происходит это по следующим причинам:

незнание законов;
небрежность в оформлении;
мошеннические действия.

Сделать это лучше с привлечением юриста. Если нарушения не установлены, то дальнейшая процедура протекает в обычном порядке до перехода прав на квартиру покупателю.

Аналогично проходит процедура купли-продажи, когда покупателем является предприятие/организация, а продавцом физическое лицо (о стандартной процедуре проведения сделки купли-продажи жилья мы рассказываем тут). Теперь покупатель-предприятие должен проверить законность действий продавца-гражданина. После этого алгоритм действий принимает обычный порядок.

Риски покупателя и продавца

Риски участников, если сделка совершается между физическим и юридическим лицами, аналогичны любой другой сделке по купле-продаже недвижимости, но они более высокие. К частым рискам относятся следующие:

Участвуют большие суммы, что увеличивает перспективные потери.
Повышается риск мошенничества и подделки документов (продажа без согласования с учредителями, продажа лицом, не имеющим ген. доверенности и др.).
Юрлицо с большей вероятностью может расторгнуть сделку, например, из-за отсутствия согласия всех учредителей.
Сделку признают ничтожной, в том случае если организация подверглась ликвидации или признана банкротом, а у субъекта, удостоверившего доглашение, не было компетенции на проведение, либо подобные возможности приостановлены, или вышел срок их действия.

Как избежать рисков?

Гражданину

Для избежания рисков покупателем физлицом проводится тщательная проверка, представленных продавцом-предприятием документов. Проводится она следующим образом.

На основании ст. 62, 63 Закона РФ о регистрации недвижимости через МФЦ запрашивается выписка о зарегистрированных правах, переходе прав, наличии обременений. Из нее будет видно:

кто собственник квартиры;
кто был предыдущим собственником, и как она перешла продавцу;
не заложена ли она;
нет ли иных ограничений.

Такая выписка выдается любому заинтересованному лицу. Только расшифровываются его персональные данные, и платится госпошлина.

Является ли сделка крупной, узнают из последнего бухгалтерского отчета. Копию отчета, с отметкой налоговой, предоставит продавец. Получено ли согласие на продажу, узнают от участников. Сведения об участниках получают в налоговой инспекции, через запрос. Там же получают сведения о лице, имеющем право действовать без доверенности — уполномочен ли он.

Об отсутствии прописанных в квартире посторонних лиц справку выдаст Управляющая компания, там же берут справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Предприятию

При покупке квартиры предприятием у физического лица нужно проверить стандартный пакет документов. Особое же внимание следует обратить на следующие моменты:

получено ли нотариально заверенное согласие супруга;
получено ли, при наличии несовершеннолетних детей, разрешение органов опеки и попечительства.

Эти сведения представляет продавец в письменном виде. Представленных официальных документов от нотариуса и из органов опеки и попечительства документов, обычно, достаточно. При сомнении, можно сделать запрос о подтверждении их выдачи.

Нюансы сделки

Сделка юридического лица с физическим проходит в том же алгоритме и ничем особенным не отличается от сделки юридических лиц между собой и от купли-продажи между физическими лицами.

Обратить внимание следует на важный этап передачи средств. Передавать денежные средства за недвижимость руководителю организации или доверенному представителю. Их нужно отдавать только в кассу организации либо перечислять переводом на её счет.

Подготовка пакета документов

Юридическое лицо при продаже и покупке квартиры, независимо от того кому оно продает или у кого покупает, готовит один и тот же пакет документов, рассмотренный выше. Физическое лицо готовит свой пакет документов также независимо от продавца или покупателя.

Из наших отдельных публикаций вы сможете узнать о том, как выяснить реальную стоимость жилья, что такое альтернативная сделка и всегда ли требуется регистрация ДКП.

Особенности заключения ДКП

Заключение договора между предприятием и гражданином отличается от договоров, которые заключают одно предприятие с другим и граждане между собой, выражаются они в следующем.

Существуют правила заключения договоров между физическими лицами:

в начале договора, в «шапке» указывается Ф.И.О. и паспортные данные;
внизу, в «подвале» ставится подпись и собственноручно пишется фамилию, имя и отчество.

При заключении договоров между юридическими лицами также есть правила:

в «шапке» пишется занимаемая должность, Ф.И.О. и на каком основании действует;
в «подвале» указываются реквизиты сторон, ставится подпись и печать.

Если договор заключается между предприятием и гражданином, то эти правила сохраняются – юридическое лицо заполняет договор по своим правилам, а физическое – по своим.

Покупаем машину

Сделки между физическим и юридическим лицом могут быть не только на предмет недвижимости или товаров. Часто имеет место покупка машины у юридического лица физическим лицом и наоборот. Расскажем о том, есть ли отличия от стандартной процедуры.

Принципиальных отличий во время проведения сделки не наблюдается, но зато есть некоторые нюансы. Если о них не знать, то продавец или покупатель могут заработать себе проблемы.

Проверка продавца на юридическую чистоту.
Небольшие отличия в оформлении сделки.

Важно перед совершением сделки проверить непосредственно продавца, а не автомобиль, на юридическую чистоту. Зачем это делать? У юрлица могут быть невыполненные обязательства, по которым предприятие отвечает всем имуществом. Автомобиль непосредственно относится к имуществу предприятия или организации.

Если человек купит такую машину и не проверит продавца, со временем права на машину могут предъявить другие юридические лица, которые являлись кредиторами.

Чтобы проверить предприятие или организацию достаточно получить выписку из ЕГРЮЛ. Ее можно проанализировать на наличие несостыковок или подозрительных сведений.

Также необходимо проверить, есть ли на юридическом лице налоговые задолженности и дееспособно ли оно. Для этого можно воспользоваться сайтом налоговой службы.

Необходимо узнать, не считается ли предприятие банкротом. Делать это обязательно нужно, ведь вы идете на риск и расстаетесь с немалой суммой.

Что касается особенностей проведения сделки, то их есть несколько.

Представительство юрлица.
Проведение оплаты.
Оформление документов.

Прежде всего перед заключением сделки нужно убедиться, что у представителя есть доверенность на продажу автомобиля. Документ должен быть на фирменном бланке и заверен нотариусом. Только таким образом оформленный документ позволяет надеяться на чистоту сделки.

Набор документов для продажи стандартный, но есть некоторые нюансы. Например, во всех полях для физических лиц-собственников обязательно должна быть информация о предприятии. Причем важно проверять еще и наличие печати, подпись представителя юрлица.

Обратите внимание, что ДКП должен содержать ссылку на доверенность, заверенную нотариусом. Она должна соответствовать той, что имеет на руках представитель юридического лица.

Чтобы исключить проблемы в дальнейшем, старайтесь вносить деньги в кассу предприятия. Последняя должна быть оснащена кассовым аппаратом. После того как операция завершится, кассир обязан выдать покупателю приходной кассовый ордер, заверенный печатью юрлица.

Купля-продажа между юридическими лицами

Часто одно предприятие покупает квартиры у другого. Например, банк покупает квартиры для сотрудников у застройщика. Алгоритм покупки следующий:

Заключение ПДКП, предварительные расчеты.
Заключение основного ДКП.
Передача денег и ключей (какими способами может осуществляться оплата читайте тут).
Подписание акта приема-передачи.
Регистрация в кадастре недвижимости.

Сделки между юридическими лицами имеют свои особенности. Покупка и продажа квартиры могут быть крупными для предприятия по его финансовому состоянию. Для каждой организационно-правовой формы понятие крупная сделка определяется по-разному.

Например, для общества с ограниченной ответственностью крупной считается сделка, связанная с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет 25% от стоимости всего имущества общества. Для унитарного предприятия достаточно превышения 10% его уставного фонда или в 50 тыс. раз размера минимальной оплаты труда.

Совершение крупной сделки запрещено законом без получения согласия собственника или владельца предприятия. Оно оформляется письменно. Это, может быть, протокол, решение, приказ, представленный отдельным документом.

При отсутствии согласия сделка по решению суда признается недействительной. Поэтому стороны должны убедиться в наличии такого согласия у другой стороны, и только после этого совершить сделку.

Подготовка пакета документов

Предприятия покупают и продают через уполномоченные органы. В некоторых случаях нужно согласие их владельцев. Полномочие и согласие подтверждается документально. Поэтому при заключении договоров к ним прикладывают дополнительные пакеты документов.

Кроме документов необходимых для купли-продажи квартиры:

о праве собственности – выписки или свидетельства;
выписки из ЕГРН, об отсутствии обременений;
справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Продавец готовит следующий пакет документов:

Устав.
Учредительный договор (при наличии).
Выписка из ЕГРЮЛ.
Справку о постановке на учет в налоговой инспекции.
Документы, подтверждающие полномочия действовать от имени юридического лица.
Доверенность на представителя (о правилах проведения сделки между физлицами по доверенности узнаете в отдельном материале).
Справку о том, что сделка некрупная.
Если сделка крупная, то документы, подтверждающие согласие общества на продажу: решение единственного участника, либо протокол общего собрания.

Покупатель готовит аналогичный пакет, где участники дают согласие на покупку.

О том, какой перечень документов может потребоваться для проведения типовой сделки купли-продажи, мы рассказывали тут.

Нюансы заключения договора

Договор между организациями основан на тех же законах и заключается в обычном порядке. Но есть некоторые отличия от договора граждан между собой. Сведения об участниках договора заполняются по-разному.

В договоре между гражданами будут указаны:

фамилии, имена, отчества;
паспортные данные.

В договоре между предприятиями будут указаны:

занимаемая должность;
фамилия, имя, отчество;
на основании чего это должностное лицо действует.

Различаться договора будут и в окончании, в «подвале». Для договоров между юридическими лицами указываются их реквизиты:

Полное наименование и сокращенное наименование.
Юридический и почтовый адрес.
ИНН.
Банковские реквизиты: наименование банка, корреспондентский счет, расчетный счет, БИК и другие.

На расшифрованную подпись должностного лица ставится печать. Если подписывает представитель по доверенности, то она заверяется нотариусом или прикладывается оригинал.

Физические лица расписываются и расшифровывают подпись, записывая собственноручно свою фамилию, имя и отчество полностью.

Об основных правилах составления и оформления типового ДКП жилья узнаете из отдельной статьи.

Покупаем участок

Выше мы уже рассказали о том, как проходит покупка материалов у физического лица юридическим лицом. Пришла пора поговорить о приобретении земельного участка.

Что нужно знать о процедуре покупки земли у физического лица юридическим лицом? Сейчас расскажем.

Вся процедура крутится вокруг договора купли-продажи. В нем указываются как данные продавца, так и данные покупателя. Вроде бы все чисто, но нет.

Прежде чем юрлицо согласится на сделку, оно должно осознавать, что существуют определенные риски. Мы говорим про:

Сложность проверки юридической чистоты приобретаемого участка.
Риск изъятия земли в процессе оформления органами государственной власти.
Наличие обременений, которые не позволяют совершать с участком те или иные действия.
Завышенная стоимость земли.

Как проверять документы? В отличие от покупки ОС у физического лица юридическим лицом, здесь очень много тонкостей.

Чтобы не попасться на уловки мошенников, достаточно самостоятельно собрать документы, которые помогут обнаружить скрытую информацию.

Сначала необходимо снять копии настоящих документов на землю. Обратите внимание, подлинное свидетельство о регистрации защищается голограммой и водяными знаками. Чтобы проверить документ нужно обратиться в службу федеральной регистрации. Если продавцу нечего скрывать, то документ он даст без проблем.

Также необходимо проверить землю по кадастровому номеру. Делается это на сайте Росреестра по публичной карте федеральной регистрационной службы.

Стоит заказать выписку на участок в федеральной регистрационной службе. На ней будет видно, есть ли на земле обременения, арест и кто является владельцем участка.

Если вы боитесь, что не справитесь сами, поручите проверку агентству, которое занимается недвижимостью.

Как выбирать?

Выбор объекта зависит от целей приобретения. Если помещение покупается для дальнейшего использование самим предпринимателем, необходимо искать объекты, подходящие для ведения конкретного вида деятельности. При инвестиционных целях покупки применяются другие критерии.

Важно. При выборе также важен способ оплаты покупки. При ипотечном кредитовании и лизинге на конечную стоимость будет влиять выбор банка/лизинговой компании и предлагаемых условий софинансирования. Есть свои требования к помещениям и у самих финансовых организаций.

Как правило, на городских рынках широкий выбор помещений коммерческого назначения:

офисных;
торговых;
складских;
производственных.

Некоторые предприниматели, теряясь в массе предложений, обращаются к специалистам – риэлторским конторам и юристам. Главное преимущество пользования услугами специалистов – сопровождение сделки на всех этапах от поиска объекта и составления договора до проверки юридической чистоты сделки и контроль осуществления расчетов с продавцом.

Где искать?

Есть несколько вариантов поиска недвижимости для покупки:

Специализированные сайты в интернете облегчают поиск: большинство порталов предоставляют информацию бесплатно.
Периодические печатные издания поступают на продажу в магазинах и киосках, некоторые из них предлагают бесплатно взять на специальных стендах в торговых центрах.
Торги и аукционы – информация о предстоящих торгах появляется заранее в местных газетах с указанием объектов, условий участия, дате и месте проведения торгов.
Объявления на самих объектах размещаются наряду с рекламой уже открытых в здании отделов. Требуется лишь позвонить по указанному номеру и уточнить условия сделки. Так, можно сразу выбрать подходящие центры и проверить наличие в них площадей на продажу.

Для максимальной эффективности поиска объекта можно использовать сразу несколько способов. Это также позволит сравнить разные условия и выбрать наилучший вариант.

На что обращать внимание?

Многие факторы оказываются важными при выборе объекта:

Местоположение объекта – для офисной или торговой недвижимости в приоритете проходные места в центре города. Склады и производства, наоборот, могут находиться в удалении от центральных районов.
Стоимость – бюджет покупателя часто ограничен определенной суммой.
Наличие коммуникаций — электричество, водопровод, канализация, телефон, интернет, газ необходимы для полноценного ведения бизнеса и для привлечения арендаторов.
Парковка и транспортная развязка – эти факторы обеспечивают удобство посетителей и повышают имидж объекта.

Для разных сфер деятельности имеют важность другие факторы: удобство погрузки-разгрузки товаров, близость остановок общественного транспорта, охрана и видеонаблюдение на объекте, возможность обеспечения особых температурных условий и уровня влажности. Нюансов масса, и желательно постараться все учесть.

Как проходит сделка

Процесс мало чем отличается от стандартного, но все же его стоит описать. Сначала продавец показывает участок. Если покупателя все устраивает, то стороны переходят к разработке предварительного договора. Следующим шагом будет сбор нужной документации, после которого оформляется основной договор. Когда все бюрократические моменты завершены, покупатель передает деньги продавцу и они подписывают договор.

Окончательным этапом считается момент, когда покупатель получает права собственности на землю.

Договор должен быть в трех экземплярах. Зачем так много? Один остается у настоящего владельца, другой хранится у прошлого, третий необходимо отдать в Реестр для регистрации прав собственности.

Что должен содержать документ?

Информацию о продавце. Сюда относятся данные паспорта, имя, отчество и фамилия.
Описание земельного участка вместе с кадастровым номером, категорией земли, отсутствием или наличием обременений, кадастровой стоимостью.
Особенности оплаты и сумма по сделке. Описывать этот пункт надо очень подробно, чтобы впоследствии у сторон не было претензий.
Список бумаг, которые прилагаются к договору.

Подводные камни

Приобретение коммерческой недвижимости может быть сопряжено с определенными рисками:

у продавца отсутствуют права собственности на объект недвижимости;
вероятность того, что права на собственность могут быть оспорены третьим лицом;
некорректное оформление прав на собственность;
возможная виндикация недвижимости – требование вернуть незаконно приобретенное имущество законному владельцу;
возникновение дополнительный расходов в больших размерах;
требования о возврате долгов или возмещения убытков, возникших ранее в процессе пользования имуществом.

Если не учитывать возможные риски, есть вероятность стать жертвой обмана и понести большие убытки. Любой приобретаемый объект необходимо проверять на юридическую чистоту.

Кроме юридических рисков следует учитывать и политическую и экономическую ситуации на рынке. Вследствие кризиса может снижаться спрос на объекты, уменьшаться цена аренды, возможен спад доходности.

Стоит ли покупать?

Несмотря на риски, многие принимают положительное решение о покупке коммерческой недвижимости. По данным ЦИАН, за первые три квартала 2021 года инвестиции в коммерческую недвижимость увеличились на 40% по сравнению с тем же периодом 2021 года. За 2014-2017 годы активность инвесторов в жилой сектор упала в три раза, теперь все больше вкладывают к коммерческие объекты. Причина тому – выгода от ее использования.

Средняя доходность офисной недвижимости составляет 13-18% в год, что значительно выше аналогичного показателя для жилой недвижимости. Такое вложение средств выгоднее и банковских вкладов, ведь даже при высоких процентах есть риск банкротства банка, а страховая сумма по вкладам составляет лишь 700 тысяч рублей, что гораздо меньше стоимости большинства коммерческих объектов.