НДС при продаже земельного участка юридическим лицом

Одним из ключевых направлений развития «1С:Бухгалтерии 8» редакции 3.0 является ее упрощение. Начиная с версии 3.0.65 в программе стало проще зарегистрировать приобретение земельного участка. Теперь для отражения данной операции в учете предусмотрен специальный документ «Приобретение земельных участков».

Казалось бы, с основными средствами в программе «1С:Бухгалтерия 8» редакции 3.0 уже давно все понятно и просто, зачем еще что-то упрощать? Но учет земельных участков в качестве ОС имеет некоторые особенности.

Примечание

Об упрощении учета основных средств в «1С:Бухгалтерии 8» см. в статье «Упрощение учета основных средств в «1С:Бухгалтерии 8″».

Оплата и возмещение НДС при купле-продаже земельного участка юридическим лицом

Обязанность по внесению налогового платежа возникает, если есть соответствующий объект обложения у плательщика. Популярен вопрос, облагается ли сделка по реализации НДС, например, с продажи земельного участка юридическим лицом. Согласно НК РФ, объектом обложения будет считаться реализация продукции или услуг в пределах РФ.

Согласно существующему законодательству, реализацией товаров является передача права собственности на недвижимость или иное имущество на возмездной основе. При ответе на вопрос, облагается ли продажа земли налогом, следует учесть положения статьи 146 НК РФ. Согласно им, реализация такой недвижимости НДС не облагается. Получается, что при проведении действия нет требований вносить платеж в бюджет.

Продажа имущества, которое является муниципальным, также не признается налогооблагаемой операцией, согласно статье 146 НК. Однако согласно статье 161, продажа муниципальной земли может повлечь необходимость внесения платежа, и покупатель может стать налоговым агентом, ему потребуется перечислить в бюджет удержанный сбор.

Согласно письму Министерства Финансов от 13 января 2010 года, реализация государственных земель не считается объектом обложения, и нет требований вносить платеж в бюджет.

Право на землю под зданием гарантирует закон

Статья 272 Гражданского кодекса гласит: при переходе права собственности на здание, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования.

Статья 35 (п. 4) Земельного кодекса поясняет: если здание и участок принадлежат одному лицу, то их отчуждение происходит одновременно; отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания не допускается.

В этих нормах проявляется принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

В случае перехода права собственности на здание к нескольким лицам правовой режим земельного участка определяется с учетом долей каждого из них в праве собственности на здание. Это правило распространяется на передачу помещений.

Актуально

Объект основных средств, находящийся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности (п. 6 ПБУ 6/01).

Изменение собственников здания происходит при сделках купли-продажи или дарения, передаче здания (помещения) в качестве вклада в уставный капитал другого юридического лица или вклада в простое товарищество.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый зданием и принадлежавший предшествующему собственнику здания на праве собственности, производится одновременно с госрегистрацией перехода права собственности на здание (ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Но при долевом строительстве многоквартирных домов перехода прав собственности на помещения не происходит. Они сразу регистрируются в собственность дольщиков (п. 2 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»). При этом у земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, особый статус. Участок относится к общему имуществу в многоквартирном доме и принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Основание – подпункт 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса. А государственная регистрация возникновения, а также перехода права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является госрегистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Закона 122-ФЗ, п. 5 ст. 16 Закона 214-ФЗ).

Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (в т. ч. на земельный участок под многоквартирным жилым домом) пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Оплата налоговых взносов – покупатель и продавец

В случае продажи земли юридическим лицом у него есть обязанность по внесению налога на прибыль. Несмотря на то, что реализация земельных участков не облагается сбором, вносить некоторые платежи все же необходимо. Ставка для предприятий, работающих на общей системе, равна 24%. Если компании работают на специальном режиме (УСН), процент снижается до 15%.

Таким образом, при продаже земельного участка юридическим лицом, вносить платеж требуется. Популярен вопрос, облагается ли НДС реализация земельных участков физлицами. Согласно нормам НК, они должны перечислить НДФЛ. Платить доход со сделки должны не только лица с гражданством РФ, но и иностранные граждане.

Последние делятся на две группы – резиденты и нерезиденты. Резиденты уплачивают сбор со ставкой 13%, нерезидентам данных льгот не предоставляется – нужно внести в бюджет 30%. Если гражданин своевременно и без нарушений вносил налоговые платежи, он имеет право на получение вычета согласно статье 220 НК РФ. Его размер составляет при реализации 1000000.

Налог на добавленную стоимость может быть взыскан при осуществлении работ, ввозе продукции с последующей продажей, передаче прав собственности. Однако согласно статье 146, сделки по реализации земельных участков таким сбором не облагаются. Есть также особенности реализации муниципальной недвижимости. По большинству мнений, НДС с реализации земли, которая относится к муниципальному фонду, не берется.

Выводы

Увеличение налоговой нагрузки на граждан может носить прямой и косвенный характер. Переход на кадастровый расчёт — это пример прямого увеличения. К косвенному характеру увеличения нагрузки относится изменение системы налогообложения при продаже жилья.

Вполне возможно, что косвенное повышение налогов скажется на финансовом благополучии граждан гораздо сильней, чем прямое. В любом случае реализация своего права на жилье, которое, согласно ст. 40 Конституции РФ, государство гарантирует своим гражданам, становится всё более сложным.

Бухгалтерский учет и налогообложение операций с земельными участками

Учет недвижимого имущества имеет особенности. Требуется соблюдать определенные условия при принятии участка к учету, списание затрат и т.д. Правила оформления операции с землей прописаны в Гражданском Кодексе.

При продаже земли в обязательном порядке должен быть составлен договор о совершении сделки письменно. НДС при продаже земельного участка не уплачивается, согласно НК РФ.

По правилам учета в бухгалтерии недвижимость относится к ОС. Принимается она к учету, если фирма использует ее в своей работе или сдает в аренду, использование будет более 1 года, не планируется последующей перепродажи, недвижимость покупается, чтобы использовать в деятельности, приносящей доход. При покупке имущество учитывается по первоначальной цене, включающей оплату за саму землю, стоимость риэлторских услуг, госпошлину и т.д.

Действия с имуществом осуществляются при условии оформления письменного договора. Всего требуется три экземпляра – 2 – для заинтересованных сторон и 1 подается в Росреестр. Недвижимость ставится на учет на 8 счет после передачи недвижимости по факту либо после подписания договора.

Траты на приобретение имущества фиксируются на счете 8 и 60,76 счетах. Государственная пошлина включается в цену земли с использованием следующих проводок:

• ДТ69КТ51.
• ДТ08КТ68.

Учет далее проводится, исходя из целей применения. Таким образом, земля относится к основным средствам, а договор по покупке и реализации оформляется только письменно, учитывая требования законодательства. Право на недвижимость обязательно регистрируется, и реализация участка не является объектом обложения налогом на добавленную цену.

Нужен ли счет-фактура

Счет-фактура — это документ установленной формы, составляемый продавцом. Заполненный бланк содержит информацию о взаимодействующих сторонах и предмете сделки. Он необходим для получения покупателем права на возврат сумм НДС.

Счет-фактура является основным документом, связанным с НДС. Он оформляется, если одновременно выполняется два условия:

• предприятие-продавец является плательщиком налога;
• проведена операция, подлежащая обложению.

В данном случае также могут возникнуть сомнения в необходимости выписки счёта-фактуры. Документ обязательно должен составляться фирмой, которая является плательщиком НДС, даже если продаваемые товары не облагаются этим налогом. В таком случае в соответствующей графе бланка делается пометка: «Без НДС».

Однако земля не является просто товаром, который не подлежит включению в базу НДС. Реализация участков вовсе не облагается налогом, следовательно, нарушается одно из условий, при которых бланк обязательно выписывается. Таким образом, при продаже земли составлять счёт-фактуру не требуется.

Это вовсе не означает, что выписка документа будет считаться ошибкой и обернётся для компании штрафом от контролирующих органов. Составить и передать покупателю счёт-фактуру при продаже земли можно, но его наличие не является строго обязательным в данной ситуации.

Образец акта приема-передачи земли можно скачать в статье: “Акт приема-передачи земельного участка”

Налог с продажи земельного участка для физлиц

НДС при продаже земельного участка юридическим или физическим лицом не уплачивается, таким образом, можно сказать, что данный вид операции не облагается НДС. При этом может взиматься налог на прибыль, как с граждан России, так и с резидентов и нерезидентов.

Если физическое лицо реализует участок, оно уплачивает НДФЛ согласно нормам НК РФ. Ставка платежа составляет 13%. Однако, если сделка была осуществлена нерезидентами, размер сбора увеличивается до 30%.

В случае преднамеренного или непреднамеренного уклонения от выплат нарушителю грозят санкции в виде штрафа или пени, могут приниматься другие меры по существующим законам.

Упрощение принятия к учету земельных участков в «1С:Бухгалтерии 8»

В соответствии с Инструкцией по применению плана счетов бухгалтерского учета (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н) затраты по приобретению организацией земельных участков учитываются на субсчете 08.01 «Приобретение земельных участков».

В «1С:Бухгалтерии 8» аналитический учет затрат на приобретение земельных участков и затрат на приобретение объектов основных средств отличается (используются разные субконто). Поэтому до недавнего времени приобретение и принятие к учету земельных участков в программе можно было оформить только документами Поступление (акт, накладная)

с видом операции
Объекты строительства
и
Принятие к учету ОС
с видом операции
Объекты строительства
(вид операции
Оборудование для земельных участков
не годится). Такая особенность иногда смущала пользователей.

Начиная с версии 3.0.65 «1С:Бухгалтерии 8» в учете земельных участков произошли изменения:

1. К счету 08.01 добавлены субсчета третьего порядка:

• 08.01.1 «Приобретение земельных участков с доп. расходами»;
• 08.01.2 «Приобретение земельных участков без доп. расходов».

2. В документе Поступление (акт, накладная)

появился новый вид операции
Приобретение земельных участков
.

Субсчет 08.01.1 «Приобретение земельных участков с доп. расходами» предназначен для учета затрат по приобретению организацией земельных участков, в том числе с учетом возможных дополнительных расходов, включаемых в первоначальную стоимость объектов. Аналитический учет ведется по приобретаемым участкам (субконто Объекты строительства

) и видам затрат (субконто
Статьи затрат
). Каждый приобретаемый земельный участок отражается в справочнике
Объекты строительства
.

Проводки с использованием субсчета 08.01.1 формируются автоматически при записи документов:

• Поступление (акт накладная)
  с видом операции
  Объекты строительства
  ;
• Поступление доп. расходов
  ;
• Принятие к учету ОС
  с видом операции
  Объекты строительства
  .

Таким образом, субсчет 08.01.1 является «преемником» счета 08.01, использующегося в предыдущих версиях программы, и применяется в «традиционных» сценариях работы с земельными участками.

Субсчет 08.01.2 «Приобретение земельных участков без доп. расходов» предназначен для учета затрат по приобретению организацией земельных участков, не требующих отражения дополнительных расходов на их приобретение. Аналитический учет по счету ведется по земельным участкам (субконто Основные средства

). Каждый земельный участок — элемент справочника
Основные средства
. Проводки с использованием этого субсчета формируются в программе автоматически при записи документа
Поступление (акт, накладная)
с новым видом операции
Приобретение земельных участков
.

Быстрый доступ к данному виду документа поступления осуществляется из раздела ОС и НМА по гиперссылке Приобретение земельных участков

.

Вид операции Приобретение земельных участков

предназначен для одновременного отражения поступления и принятия к учету земельных участков, первоначальная стоимость которых формируется без дополнительных расходов на их приобретение (например, без учета уплаченной государственной пошлины).

Форма документа Приобретение земельных участков

максимально упрощена, поскольку для земельных участков не требуется указывать способ отражения расходов по амортизации, амортизационную группу, срок службы, ставку НДС и счет-фактуру от поставщика. В табличной части нужно указать лишь наименование приобретенного объекта и его стоимость (рис. 1).

Рис. 1

Для быстрого ввода нового объекта достаточно ввести название земельного участка в соответствующее поле и выбрать команду Создать:. При этом справочник Основные средства

не открывается, но автоматически заполняются реквизиты:

По умолчанию в поле Счет учета табличной части документа указан счет 01.01 «Основные средства в организации». Если документы на регистрацию права собственности еще не оформлены, то в поле Счет учета следует указать счет 01.08 «Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы».

После проведения документа формируются бухгалтерские проводки:
Дебет 08.01.2 Кредит 60.01
и
Дебет 01.08 Кредит 08.01.2
— на стоимость приобретенных земельных участков.

Для целей налогового учета по налогу на прибыль соответствующие суммы фиксируются также в ресурсах Сумма НУ Дт и Сумма НУ Кт.

Если организация применяет упрощенную систему налогообложения (УСН) с объектом «доходы минус расходы», то вводятся записи в специальные регистры для целей налога, уплачиваемого в связи с применением УСН.

Помимо движений по бухгалтерскому и налоговому учету документ также формирует записи в периодические регистры сведений подсистемы учета ОС, отражающие информацию о земельном участке.

Напоминаем, что в целях расчета земельного налога для отражения сведений о государственной регистрации земельных участков и снятии их с регистрационного учета предназначен регистр сведений Регистрация земельных участков. Доступ к указанному регистру осуществляется как из карточки основного средства (гиперссылка Поставить на учет), так и из раздела Главное (Налоги и отчеты — Земельный налог — Регистрация земельных участков).

Расчет и начисление земельного налога автоматически выполняются в конце отчетного периода регламентной операцией с видом Расчет земельного налога, входящей в обработку Закрытие месяца.

В бухгалтерском учете земельный участок, учитываемый на счете 01.08, после получения правоустанавливающих документов должен учитываться на счете 01.01. Для этого следует воспользоваться документом Операция (раздел Операции — Операции, введенные вручную) и ввести бухгалтерскую проводку:
Дебет 01.01 Кредит 01.08
— на первоначальную стоимость объекта.

Для целей налогового учета по налогу на прибыль соответствующие суммы должны быть введены в ресурсы Сумма НУ Дт и Сумма НУ Кт.

Договор участия в долевом строительстве

В договоре участия в долевом строительстве ни цена земельного участка, ни его правовой режим не оговариваются в принципе. Дело в том, что участок входит в состав общего имущества многоквартирного дома. Собственник помещения в многоквартирном доме получает право долевой собственности на земельный участок на основании закона. На каком праве владел участком застройщик – роли не играет. Пленум ВАС РФ в постановлении от 17 ноября 2011 г. № 73 (п. 26) разъясняет: с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается. Собственник участка и собственники помещений становятся и остаются совладельцами участка до тех пор, пока не будут распределены все помещения в многоквартирном доме. Так что не забудьте об обязанности уплачивать земельный налог (ст. 392 НК РФ).

Передавая участок в аренду под строительство многоквартирного дома, собственник земли отдает себе отчет в том, что в перспективе право собственности он заведомо утратит. Исходя из этого, он устанавливает и размер арендной платы застройщику. А последнюю возмещают дольщики. Поэтому стоимость доли земельного участка в цене помещения непременно учитывается (тем более что приобрести такую долю вне связи с приобретением помещения невозможно). По- этому не возбраняется выделить стоимость земли расчетным путем, чтобы снизить налог на имущество за помещение. Проще всего это сделать исходя из кадастровой оценки здания и земельного участка (см. выше).

Чтобы рассеять сомнения в правомерности такого подхода, воспользуемся постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. В нем (п. 11) разъяснено, что положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса о купле-продаже будущей вещи. А значит, к долевом у строительству применимо и правило о неоговоренной цене за землю, установленное в пункте 2 статьи 555 Гражданского кодекса.

Елена Диркова

, для журнала «Московский бухгалтер»

Юрист на предприятии

С бератором «Юрист на предприятии» Вы с легкостью разрешите любой конфликт с контрагентами и с честью пройдете процедуру любой проверки. Также вы быстро найдете форму любого документа, нужную статью закона, пример из арбитражной практики. Узнайте об издании больше >>

Если у Вас есть вопрос — задайте его здесь >>