Практические советы, как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот. Сколько это будет стоить?

В чем разница между жилым и нежилым помещением

Разница между нежилыми и жилыми объектами заключается в цели их назначения, обеспеченности обязательными системами жизнедеятельности. Квартиры изначально предназначены для размещения людей. Для этого обеспечивается перечень норм гигиеническо-санитарной, пожарной, эпидемиологической безопасности, соблюдаются нормы по коммунальным услугам и освещенности, по множеству других показателей. В жилых помещениях запрещено вести почти все виды коммерческой деятельности.

Нежилые помещения, напротив, не используются для проживания. Исключением являются только апартаменты, которые отнесены законодательством к нежилым объектам. В нежилых помещениях можно заниматься предпринимательством. Однако при их размещении в МКД действует ряд запретов. Например, нельзя организовать вредное производство или продажу потенциально опасных товаров.

Вывод жилого помещения в нежилое допускается ЖК РФ. Но для этого требуется оформить согласие владельцев соседних квартир и правообладателей помещений МКД, подтвердить безопасность предстоящих работ при согласованиях. Есть и ряд технических ограничений, при которых изменить целевое назначение будет невозможно.

Комментарий юриста. Основной целью перевода жилья в нежилой фонд является снятие ограничений на коммерческую деятельностью. В нежилых помещениях можно открывать офисы, магазины, организации с других профилем деятельности. Допускается и обратная процедура, при которой можно сделать квартиру из нежилого помещения. Но это еще сложнее, так как необходимо обеспечить соблюдение жилищных условий.

Перевод квартиры в нежилое помещение всегда сопровождается перепланировкой. Все виды работ и изменения характеристик будут отражены в проекте перепланировки.

Какие именно помещения считаются нежилыми

Стоит выделить основные виды:

• Помещения офисного типа, которые используются для обеспечения работы офисных сотрудников;
• Торговые помещения — это разнообразные магазины и постройки с похожим предназначением;
• Помещения, которые используются для складирования товаров;
• Производственные, промышленные комплексы;
• Спортивные постройки;
• Помещения со свободным назначением.

Почему владельцы квартир хотят продать их людям, которые заинтересованы в открытии магазина? Все дело в ценности квартир, которые расположены на первом этаже. Именно здесь чаще всего можно встретить современные магазины или детские игровые комнаты.

Когда допускается перевод

Условия и основания перевода жилого помещения в нежилое регламентированы ЖК РФ. Вот самые важные моменты, которые нужно знать:

• помещение должно быть на первом этаже (можно перевести квартиру со второго этажа, если помещение под ней уже является нежилым);
• из нежилого помещения обеспечивается выход на уличную территорию (например, через входную группу, лестницу);
• перевод должны одобрить владельцы всех соседних квартир, в том числе сверху (это новое правило действует с 2019 года, может стать непреодолимым препятствием);
• согласие на перевод должны дать 2/3 правообладателей подъезда и МКД (для этого назначается очное, заочное или очное заочное собрание);
• к характеристикам и видам работ для перевода есть множество запретов, которые нужно соблюсти в проекте.

Узнайте больше Переселение из ветхого и аварийного жилья

Это только общий перечень правил, которые сопровождают процесс изменения целевого назначения. При выполнении работ запрещено ухудшать или ограничивать условия проживания для жильцов, заделывать вентиляцию, перекрывать подачу коммунальных услуг, нарушать санитарные нормативы. В Москве действует специальный перечень на допустимые и запрещенные виды работ при перепланировках. Это может стать проблемой при согласованиях.

Отдельного внимания заслуживают нормы пожарной безопасности. По этой причине в нежилых помещениях МКД запрещено торговать горючими материалами, пиротехникой, рядом иных опасных товаров.

Для нежилого помещения нужно сделать отдельный выход на улицу. Для этого внутри квартиры убираются перегородки, обустраивается новый проем под выход, крыльцо.

Кто может перевести квартиру в нежилое помещение

Это очень важный момент, о котором знают не все. Перевод жилого помещения в нежилое могут провести только собственники. Если их несколько, то требуется согласие каждого совладельца жилья. При этом могут возникнуть проблемы, если доля принадлежит ребенку. Так как в результате квартира перестанет существовать в юридическом смысле слова, на лишение ребенка жилья должны дать согласие органы опеки. Обычно для этого нужно приобрести другую квартиру равнозначной стоимости и площади.

Наниматели или арендаторы жилья не вправе распоряжаться недвижимостью, в том числе принимать решение об изменении ее статуса. Чтобы реализовать перевод, нужно сначала приватизировать квартиру, если у нанимателя есть на это право. Также на перевод потребуется согласие залогодержателя, если на квартиру зарегистрирован залог. Типичным примером является ипотечная квартира, на которую действует обременение к пользу банка.

Совет юриста. Процедура перевода достаточно длительная, при этом дать гарантию успешного прохождения согласований очень сложно. Нередко покупка нежилого помещения в том же здании или близлежащем объекте обойдется дешевле. Чтобы просчитать все возможные риски и оценить целесообразность дальнейших действий, обратитесь за помощью к нашим экспертам.

Примерно так может выглядеть отдельный выход для нежилого помещения. Обратите внимание на входную группу.

Порядок перевода в нежилое помещение в Москве

Разберем, как перевести квартиру в нежилое помещение в виде пошаговой инструкции. Алгоритм обратной процедуры будет во многом совпадать. Результатом обоих вариантов является внесение изменений в ЕГРН в части новых характеристик и статуса помещения.

Решение собственников и документы

Как указывалось выше, приступать к основным стадиям согласования нельзя, пока на перевод не получено согласие (разрешение) от всех правообладателей квартиры, собственников помещений дома. Порядок действий заключается в следующем:

• оформляется письменное согласие от совладельцев жилплощади, чьи данные указаны ЕГРН (если собственник один, это не требуется);
• берется согласие от владельцев соседних квартир;
• назначается и проводится собрание с участием собственников МКД (в итоговом протоколе должно быть 2/3 голосов «за» от правообладателей помещений дома и подъезда).

Узнайте больше Как оформить право собственности на земельный участок

Уже на этом этапе можно показывать проект на предстоящие работы, чтобы убедить голосующих в безопасности перепланировки. Поскольку обустройство нового выхода затрагивает несущие конструкции МКД, к безопасности предстоящих работ уделяется повышенное внимание.

Проект перепланировки можно заказать до согласования с собственниками дома. Но если они откажут, деньги за проектирование никто не вернет.

Проект перепланировки

Все работы, запланированные для перевода в нежилое помещение, должны отвечать строительным нормам, стандартам. Чтобы обеспечить это соответствие, заказывается проект, проводится его согласование. В содержании документа отражаются:

• параметры помещения до начала работ (их получают по итогам обследований, изучения документов);
• нормативная база по которой проектируется перепланировка;
• обоснование перепланировочных решений, позволяющих перевести жилье в нежилое;
• перечень мер безопасности для проведения работ;
• требования к стройматериалам, оборудованию, инструментам;
• графические материалы для работ (схемы, планы);
• сметы, расчеты.

Точный список решений и работ будет определен по техническому заданию заказчика. Проект изготавливается только компаниями, включенными в СРО проектировщиков.

При выполнении работ нужно строго следовать проекту и законодательству, не нарушать интересы соседей дома.

Техническое заключение в Москве

Перевести квартиру в нежилое помещение можно работами на несущих конструкциях МКД. Поэтому необходимо убедиться в их надежности, прочности, устойчивости. С этой целью необходимо заказать техзаключение о состоянии конструкций. Этот документ можно заказать у авторов проекта МКД, либо в специализированной экспертной организации. В столице такой организацией является ГБУ «Экспертный центр».

В техзаключении отмечается, возможно ли выполнение работ с учетом фактического состояния конструкций, какие меры безопасности должен учесть проектировщик и подрядчик. По содержанию документа можно предусмотреть меры по усилению конструкций, определить требования к виду и качеству материалов. Техзаключение и проект будут проверяться чиновниками жилинспекции.

Согласование перевода жилья в нежилое помещение

Постановление (уведомление) о переводе жилого помещения в нежилое выносится ДГИ (Департамент государственного имущества). Мосжилинспекция проверяет документы на перепланировку, соответствие по допустимым и запрещенным работам, наличие обязательных согласий. Срок проверки не превышает 45 дней. Чтобы избежать проблем, можно действовать через представителя, имеющего опыт согласований.

После перевода квартиры в нежилое помещение нужно согласовать с собственниками дома размещение вывесок, рекламных конструкций.

Технический план и кадастровый учет

Работы при переводе влекут изменение характеристик объекта. Могут убираться или возводиться стены, перераспределяться площадь между разными помещениями, расширяться дверные проемы, делаться другие изменения. Их нужно обязательно отразить в ЕГРН, так как в этом реестре содержится информация обо всей недвижимости. Завершающий этап включает действия:

• после окончания работ нужно обратиться в МЖИ, получить акт;
• необходимо представить документы в БТИ, чтобы внести изменения в техпаспорт;
• нужно получить технический план у кадастрового инженера;
• после обследований и определения характеристик помещения будет выдан техплан;
• с техпланом нужно обратиться в Росреестр или МФЦ, пройти кадастровый учет.

Узнайте больше Проект перепланировки квартиры в МКД

Проект по переводу в нежилое помещение понадобится на стадии приемки через МЖИ. Чиновники проверят, что новые характеристики помещения соответствуют проекту. Если подтверждено соответствие, выносится постановление о переводе. После учета в ЕГРН будет изменено целевое назначение – вместо «квартира» появится обозначение «нежилое помещение». Также в реестре будут обновлены сведения о характеристиках объекта. Собственник получит выписку ЕГРН, сможет начать коммерческую деятельность с учетом ограничений для МКД.

Комментарий эксперта. Перевод в жилое помещение требует обеспечить соответствие по санитарным, эпидемиологическим, пожарным, иным нормативам. Для этого делается кухня (если она отсутствовала), обустраивается санузел, приводится в соответствие норма жилплощади, освещенности. Также у квартир обычно нет выходов на улицу. Поэтому при переводе нужно сделать выход в подъезд, разобрав отдельное крыльцо или лестницу.

На этапе перепланировки можно сразу сделать пандус на крыльце, так как для всех коммерческих объектов это обязательное требование.

А как перевести коммерческую недвижимость в жилой фонд?

Возможна и обратная ситуация, если из офиса хотят сделать квартиру. Порядок такой же, однако есть свои тонкости

. Потребуется такой же перечень документов и аналогичное заявление. Подаётся оно в орган местного самоуправления и рассматривается в общем порядке.

Помещение, которое необходимо перевести в статус жилого, должно соответствовать требованиям

, перечисленным в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N47:

1. размещение в жилой зоне;
2. работоспособное состояние несущих конструкций;
3. обеспеченность инженерными сетями (электричество, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, в ряде случаев – газоснабжение);
4. санитарно-эпидемиологическая безопасность;
5. если помещение находится выше 5-го этажа – должен быть лифт.

И другие требования: их немало. Но если офис раньше был квартирой, то с возвратом в исходное состояние проблем возникнуть не должно

. При этом протокол общего собрания и согласие смежных собственников помещения не требуется.

Какие проблемы могут возникнуть при переводе

Как указывалось выше, согласование переводов является крайне сложной процедурой. Могут возникать следующие проблемы:

• отказ от собственников квартиры, смежных помещений, МКД на перевод и перепланировочные работы;
• невозможность обеспечить нормы безопасности, что угрожает устойчивости и прочности дома;
• неудовлетворительное состояние конструкций, что препятствует проведению работ;
• невозможность обойти запреты на работы при перепланировках.

В каждом конкретном случае нужно решать, как обходить указанные сложности. Например, отказ собственников МКД дать согласие невозможно обжаловать. Поэтому заказчику придется искать компромисс и убеждать дать согласие, иначе все последующие этапы не будут иметь смысла. Обойти ограничения на строительные работы можно путем выбора других решений, отказа от отдельных изменений.

Допускается ли перевод жилого здания в нежилое здание

У зданий тоже может меняться целевое (функциональное) назначение. Перевод жилого фонда в нежилой в данном случае возможен, если все квартиры в МКД будут расселены. После расселения собственник здания станет владельцем всех помещений, будет сам принимать решение о дальнейшей судьбе объекта.

Согласование может заключаться в получении разрешения на реконструкцию, если будут проводится такие работы. Если для перевода достаточно перепланировки, в нежилом здании ее согласовывать не нужно. Функциональное назначение здания необходимо менять через Росреестр.

На заключительном этапе собственник получит выписку ЕГРН. На данном примере целевое назначение объекта «жилое помещение, квартира». После всех согласований его изменят на статус «нежилое помещение».

Сроки и стоимость процедур

Разберем, сколько стоит перевести квартиру в нежилое помещение и как много времени займет эта процедура:

• этап получения согласий от собственников МКД может занять до 1-2 месяцев, а расходы будут связаны с организацией и проведением собрания;
• оформление проекта занимает от нескольких дней до 1-2 недель, а стоимость проектных работ определяется по договору;
• стоимость и сроки оформления техзаключения также определяется по договору с экспертной организацией;
• согласование в МЖИ занимает до 45 дней, а госпошлина за процедуру не предусмотрена;
• технический план можно получить за 1-5 дней, а стоимость работ определяется по договору с кадастровым инженером;
• внесение изменений в ЕГРН осуществляется бесплатно, в срок до 12 дней.

Дополнительные расходы могут быть связаны с сопровождением процедур согласования. Предварительные расценки за услуги и документы нашей компании можно посмотреть в таблице ниже.

Каким требованиям обязана соответствовать квартира

Технические:

• Есть возможность для организации отдельного входа в помещение;
• Нет потребности в применении магистрального газоснабжения;
• Под квартирой отсутствуют любые нежилые помещения.

Юридические:

• Полностью отсутствуют правовые обременения — это может быть ипотечный кредит, или к примеру долги по аренде;
• Квартира не является залоговым имуществом, она не арестована судебными приставами;
• Вы являетесь владельцем квартиры, теперь здесь никто не прописан;
• 67% других людей, которые проживают в этом доме, согласны с тем, чтобы вы продали квартиру под нежилое помещение.

Каким требованиям должно соответствовать здание:

• Не планируется капитальная реконструкция постройки;
• Никто не собирается сносить дом;
• Постройка не считается аварийной.

Выводы

• Перевод помещения из жилого в нежилое допускается, если согласовать такие работы с собственниками МКД, получить разрешение Мосжилинспекции.
• Разрешение на перевод жилого помещения в нежилое оформляется на основании проекта и тех. заключения, протокола собрания жильцов дома.
• Для получения согласований нужно соблюсти ограничения и запреты, указанные в ЖК РФ, региональных нормативных актах.

Подробнее о нюансах согласований можно узнать у наших экспертов по недвижимости.