Как купить земельный участок коммерческого назначения: как приобрести его под застройку АЗС, магазина и другие типы недвижимости, как правильно продать такой надел? ЮрЭксперт Онлайн

Цены на услуги юриста по земельным спорам

Земельный участок под коммерческую застройку необходим для возведения офисных зданий, торговых центров, магазинов, спорткомплексов и рядя социальных объектов.

Современные мегаполисы располагают огромным количеством бизнес-центров, ресторанов, спортивных сооружений и производственных центров. Все это в совокупности получило название коммерческих объектов. Они находятся на так называемых участках под коммерческую застройку. О том, что это такое и в чем отличие коммерческих участков от обычной земли и пойдет речь в нашей статье.

Определение понятия

Как такового понятия “земля коммерческого назначения” Земельный Кодекс РФ не дает. К коммерческой недвижимости в целом относят здания и сооружения, а также находящиеся под ними участки территории, используемые для деятельности, связанной с получением прибыли на постоянной основе.

Это совокупность офисных зданий, объектов промышленности, отелей, торговых центров, магазинов, автосервисов, складов и гаражей.

ВАЖНО! Чтобы избежать возможных убытков и даже банкротства, потенциальным покупателям перед покупкой такой земли следует тщательно рассчитать вложения, предполагаемое начало получения доходов и сроки окупаемости всех затрат.

Что можно возводить на таких наделах?

Под землей коммерческого назначения понимаются приносящие доход земельные участки, на которых разрешено строить:

АЗС.
Станции автотранспортного техобслуживания.
Автомойки.
Торговые центры.
Офисные здания.
Производственные здания.
Спорткомплексы.

Особенности перевода земель под коммерческую застройку

Перевод земель из одной категории в другую зафиксирован в ст. 8 Земельного кодекса РФ. В нашем случае речь идет о переводе земель под промышленные и иные нужды.

Следует отметить, что закон может накладывать ограничение на перевод. Это один из первых проблемных моментов, с которым сталкиваются при коммерческой застройке. Сложности могут возникать не только с государственными органами, но также с Роспотребнадзором, Водоканалом, природоохранными службами и др.

Перевод земель под коммерческую застройку чаще всего затрагивает участки ИЖС. В данном случае предпринимателям нужно договориться с собственниками земель о передаче наделов под строительство коммерческих объектов, например, в городской черте или на подъездах к населенному пункту.

Законодательные основы

Процесс обращения с коммерческой недвижимостью регламентируется тремя кодексами Российской Федерации:

Земельным.
Градостроительным.
Гражданским.

Приказом Министерства экономического развития России от 01.09.2014 № 540 был утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, подробно рассматривающий наделы земли в свете их возможной эксплуатации.

Право собственности после приобретения земли освещено Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Если после покупки возникнет необходимость в переводе участка земли в другую категорию, эта процедура будет регулироваться статьей 8 Земельного Кодекса и Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ.

Можно ли организовать бизнес на участке ИЖС?

Многие решают заниматься коммерческой деятельностью, практически не выходя из дома. Использовать участок ИЖС для бизнеса кажется перспективным. Но не стоит спешить возводить магазин или кафе на своей территории.
На деле для ведения коммерческой деятельности не получится использовать участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства. Чтобы решить эту проблему придется официально выделить часть участка под коммерческую деятельность или полностью изменить назначение территории. Но в последнем случае на такой земле нельзя будет проживать.

Таким образом, при приобретении коммерческого участка необходимо учитывать многие факторы. От того, насколько детально вы проработали все моменты на соответствие бизнес-плану зависит, как быстро начнет работать бизнес.

Видео сюжет расскажет, как оформить коммерческую недвижимость, если земля в аренде

Как купить и продать землю под коммерцию: основные особенности

Для совершения сделки купли-продажи коммерческого надела собственник и покупатель оформляют договор, при составлении которого не могут изменить режим использования земель. Поэтому перед покупкой земли коммерческого назначения важно точно выяснить ее возможное целевое использование.

Может случиться так, что юридическое лицо приобретает надел земли промназначения с целью строительства на ней АЗС, но на участке разрешается строить только склады или базы, и в таком случае придется потратить длительное время на изменение этой ситуации.

Магазин или ТЦ

Порядок действий, если вы собираетесь купить землю под предприятие торговли, следующий:

Чтобы выбрать участок, возможный для строительства магазина, следует обратиться в органы городского архитектурного надзора и выбрать наиболее приемлемый.
В информационной системе этого органа собраны все варианты строительства торговых центров.
Далее покупатель заполняет заявление в городскую администрацию для предварительного согласования места будущего строительства.
Решение выносится на основе информации государственного кадастра недвижимости с условием, что будут сохранены градостроительные и экологические нормы.

Автосервис

Найти подходящий участок достаточно сложно, так как он должен располагаться в зоне легкой доступности, иметь удобные подъезды и в то же время не оказывать вредного воздействия на окружающие объекты.

Автомойка

Непросто приобрести землю под строительство автомойки у государства. Для этого лучше сразу подготовить строительный проект, эскиз дизайна, план благоустройства. Проще будет при покупке участка на вторичном рынке у собственника. Здесь следует обратить внимание, подойдет ли надел для цели использования: конструкция автомойки легкосборная, но под каждым постом необходимо организовать пескоулавливатель, отстойник для отработанной воды.

АЗС

Сложность приобретения земли под строительство АЗС в том, что это должна быть земля промышленного назначения, которая чаще всего продается наделами в несколько гектаров. Найти подходящую площадку небольшого размера не так просто.

Получение разрешения на коммерческую застройку участка

Перед тем как получить земельный участок на коммерческие нужды, предприниматель подает ходатайство с запросом о целевом назначении земли. Вместе с тем требуется получить разрешение на застройку.

В ходе проведения межевания и других землеустроительных работ нужно удостовериться в том, что застраиваемый участок включает в себя:

Коммуникационные узлы (трансформаторные будки, объекты накопления электроэнергии, контроль за уровнем подачи электричества и т.д.).
Части ливневой канализации для защиты от подтопления территории.
Элементы противопожарной системы (подъездные пути, свободные входы/выходы, земельный участок для хранения огнетушителей).
Площадь для проезда и прохода.

Ко всему прочему, требуется учесть нормы градостроительной документации. В частности, речь идет о наличии свободного места от здания до границы земельного участка.

От чего зависит стоимость?

На стоимость коммерческой недвижимости влияет множество факторов. Большое значение имеет в каком регионе расположен объект, в каком районе населенного пункта, каково его разрешенное целевое использование, наличие/отсутствие коммуникаций. Кадастровую стоимость земли определяет независимый оценщик (о том, зачем определять кадастровую стоимость и можно ли продать участок ниже нее, написано здесь).

Как используется участок под коммерческую застройку?

Грамотное использование земли под коммерческую застройку – это основной принцип, на котором базируется коммерческая деятельность. Целевая эксплуатация увеличивает прибыль, тогда как нарушения могут привести к банкротству.

Зачастую участок под коммерческое строительство предоставляется по договору аренды. Субъектами договора выступают арендодатель и предприниматель (коммерческая компания). При заключении соглашения об аренде важно соблюдать сроки строительства. Такие договора позволяют включить пункт о последующем выкупе участка, например, если застройщик планирует расширение территории.

Также нельзя забывать и о налогообложении. Расчет стоимости происходит на основе кадастровой стоимости земли. Причем при переводе участка из сельскохозяйственной категории в промышленную потребуется пересмотреть кадастровую стоимость.

Наконец, использование земельного участка – это бесконечное согласование санитарных, пожарных и экологических норм со специальными инстанциями. Не все предприниматели имеют в своем штате толковых юристов, что накладывает определенные трудности при оформлении документов. Важно понимать, что земельный участок не должен простаивать – чем быстрее начнется застройка, тем скорее пойдет прибыль. Консультация земельного юриста крайне необходима!

Порядок покупки и продажи земли для застройки

Советы по выбору надела под строительство недвижимости для торговли

На привлекательность коммерческой недвижимости влияют такие факторы, как:

транспортная доступность участка;
размер территории: большей популярностью пользуются более мелкие наделы;
наличие коммуникаций: земля, на которую предстоит подвести электричество, трубопроводы, кабели связи, менее привлекательна, так как требует серьезных затрат средств и времени.

Следует досконально изучить вопросы возможных правовых и административных обременений, доступность и стоимость при необходимости подключения к энергетическим и коммунальным сетям.

ВНИМАНИЕ! Если коммерческий объект предполагает серьезное строительство, важно заблаговременно внимательно изучить почву, расположение пород и водоносные слои.

Как купить у государства?

Если земельный участок не находится в частной собственности, то выкупить его у государства или муниципалитета можно только посредством официальных торгов – аукциона (можно ли купить землю у государства без торгов?).

Чтобы земельный надел мог быть объектом купли-продажи, он должен иметь четко установленные границы, состоять на кадастровом учете, быть определен по категории и виду разрешенного использования и не располагать запрещениями на отчуждение.

Инициация аукциона

Инициатором аукциона может быть исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, в ведении которого находится земля, так и частное или юридическое лицо, заинтересованное в покупке объекта недвижимости. Если инициатор государство или муниципалитет, от покупателя потребуется только изъявить желание на участие в аукционе путем своевременной подачи заявки.

Если инициатор торгов предприниматель

Если инициатором торгов выступает потенциальный покупатель, он фактически берет на себя ответственность по организации торгов. Для этого ему необходимо:

Получить схему расположения участка на местности с помощью службы государственного кадастра.
Зарегистрировать топографическую схему земли в контрольно-надзорных органах.
Поставить надел на кадастровый учет.
Инициировать регистрацию земли за муниципалитетом или государством.

Только после этих действий возможно официально обратиться в местные органы власти с заявлением об организации земельного аукциона с предоставлением реквизитов кадастровой регистрации. В течение двух месяцев принимается решение об осуществлении торгов, если для этого есть все основания, и определяется организатор. Это может быть исполнительный орган власти или действующая от его лица на основании договора организация.

Что нужно для проведения аукциона?

Реализуются участки земли под коммерческую застройку только через электронный аукцион. Чтобы стать его участником, необходимо предварительно внести задаток и предоставить пакет документов.

ВАЖНО! При желании приобрести государственную недвижимость нелишним будет проявить бдительность, так как зачастую на аукционы выставляются неликвидные земли, которые потребуют больших вливаний денежных и временных ресурсов.

Как составляется заявка на имя главы администрации?

Форма заявки для участия в электронных торгах утверждается организатором. Там должна быть отражена следующая информация:

полное наименование юридического лица или ФИО и паспортные данные физического лица, подающего заявку;
при подаче от юридического лица – ФИО и должность представителя;
реквизиты устава или доверенности;
целевое назначение интересующего участка;
адрес претендента и реквизиты для возвращения внесенного денежного задатка;
подпись участника.

В заявке также должно быть отражено обязательство претендента соблюдать условия и порядок проведения аукциона. Уполномоченное лицо организатора торгов регистрирует время и номер подачи заявки. Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах определенного земельного надела.

Список остальных документов

Помимо заявки, потенциальному покупателю необходимо предоставить:

паспорт гражданина Российской Федерации для физического лица;
учредительные документы и приказ о назначении руководителя – для предприятия;
свидетельство о регистрации в налоговом органе и общегражданский паспорт – для индивидуального предпринимателя.

СПРАВКА! Крайний срок подачи полного пакета бумаг – за 5 суток до проведения электронного аукциона.

Внесение задатка

Для участия в электронных торгах потенциальному покупателю вместе с пакетом бумаг необходимо предоставить квитанцию о внесении задатка согласно лотовой документации.

В зависимости от типа объекта он может составлять до 50% от начальной стоимости лота и, в случае победы на аукционе, будет учтен в счет оплаты. Если же участник не победит в торгах, то задаток будет возвращен.

Пошаговый порядок действий

Все данные о процедуре аукциона отражаются на сайте его организатора. Алгоритм выглядит таким образом:

муниципалитет назначает начальную стоимость объекта;
участники аукциона предлагают свои варианты с утвержденным «шагом»;
победителем становится участник, предложивший наиболее высокую цену;
после оформления протокола он публикуется на официальной странице органа власти.

В течение трех дней организатор обязан остальным участникам торгов вернуть денежные задатки.

Когда торги признаются несостоявшимися?

Аукцион будет считаться несостоявшимся, если:

поступило менее двух заявок на участие в торгах;
после объявления начальной стоимости надела не поступило заявок на повышение цены от участников аукциона;
победитель уклонился от подписания протокола о результатах торгов либо заключения договора купли-продажи.

Заключение договора с победителем

Победитель торгов в течение десяти дней после оформления протокола проведенного аукциона получает три экземпляра договора купли-продажи участка по предложенной им цене. Документ должен содержать сведения:

о продавце (уполномоченном органе) и покупателе;
полную информацию по наделу: расположение объекта, площадь, кадастровый номер, вид разрешенного использования;
цену и порядок расчетов.

Три экземпляра договора (по одному каждому) направляются продавцу, покупателю и в Росреестр.

Окончательный расчет сторон

Внесенный победителем аукциона задаток засчитывается в оплату приобретаемого государственного земельного надела. Оставшаяся сумма переводится покупателем в соответствии с порядком, установленным договором купли-продажи объекта.

Регистрация прав собственности

Чтобы зарегистрировать победителя электронных торгов как полноправного собственника земельного надела, требуется получить соответствующее постановление у главы уполномоченного органа власти и подать его в Росреестр со следующим пакетом документов:

заявление;
паспорт;
договор купли-продажи;
выписка из кадастрового плана;
квитанция об оплате государственной пошлины.

О том, как оформить сделку купли-продажи земельного участка через Росреестр и МФЦ, мы писали тут.

Сделка с собственником

Собственниками земли коммерческого назначения могут выступать как юридические, так и частные лица.

Какие документы должна предоставить каждая из сторон?

Продавец земельного участка должен предоставить следующие документы:

свежая (не позднее 10 дней) выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности;
паспортные данные для сверки с информацией в выписке;
уставные документы при продаже юридическим лицом;
кадастровый и межевой планы;
если на участке есть сооружения, должна быть выписка на них из Росреестра;
при покупке у физического лица, состоящего в браке, должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу;
справка из ИФНС РФ о том, что продавец не имеет перед государством задолженности по имущественным налогам.

Покупатель предоставляет паспортные либо уставные данные для оформления договора и подает необходимые документы для регистрации права собственности на земельный участок.

Алгоритм действий

Для определения рыночной цены участка приглашается независимый оценщик, учитывающий общий доход от недвижимости.

ВНИМАНИЕ! Если есть предоплата в виде аванса или задатка, она должна быть оформлена письменно в виде расписки или предварительного договора купли-продажи.

Перед заключением контракта не лишним будет проверить площадь земельного участка независимым экспертом на соответствие цифрам, указанным в документах, а также внимательно изучить все предоставленные продавцом бумаги. О том, на что обратить внимание и что нужно проверить перед сделкой, мы писали в отдельной статье.

Договор купли-продажи коммерческой земли включает в себя:

Полное наименование документа и приобретаемой недвижимости.
Дата и место составления.
Полные данные о покупателе и продавце.
Адрес объекта сделки.
Площадь, кадастровый номер и вид разрешенного использования участка.
Все права и обязанности сторон.
Для продавца это: обязательство подготовить участок к продаже и предоставить все требующиеся документы для регистрации имущества.
Для покупателя: обязательство оплатить полную стоимость объекта, подписать акт приема-передачи.
Сумма, порядок и срок расчета между сторонами.
Сроки передачи участка.

Для предупреждения возможных споров между сторонами в будущем все пункты договора должны быть максимально подробно расписаны. Не лишними будут услуги юриста, который проверит правильность составления контракта. Он составляется в трех экземплярах: по одному для сторон и третий для Росреестра.

Непосредственно в отделении Росреестра заполняется и подается заявление на регистрацию перехода права собственности покупателю и уплачивается госпошлина. О проведении регистрации стороны получают уведомление на e-mail или номер мобильного телефона. Госрегистрация осуществляется за семь рабочих дней с даты поступления бумаг в Росреестр.

Новый владелец является в Росреестр в указанный срок и получает выписку, после чего стороны производят окончательные взаиморасчеты, если это не было сделано ранее.

ВАЖНО! Наиболее оптимальным для покупателя вариантом расчета является оплата через банковскую ячейку. Чтобы продавец смог получить денежные средства, ему необходимо предоставить банку зарегистрированный контракт купли-продажи – подтверждение, что сделка совершена и право собственности перешло к покупателю.

Помощь юриста

Оценка загородной недвижимости – это важный шаг к успешному завершению покупки земель под коммерческие нужды. Неопытного дельца подстерегают мошенники и перекупщики. Помочь разобраться в непростой ситуации может только квалифицированный юрист по земельным вопросам.

Обращение к эксперту сулит массу преимуществ:

Поиск наиболее оптимального варианта для бизнес-проекта.
Подготовка документов на получение земли, помощь с оформлением перевода участка в другую категорию.
Сопровождение сделки по купле-продаже или аренде земельного участка под застройку.
Оспаривание фиктивных договоров, если земельный участок под строительство имеет нарушения.
Анализ действующего законодательства.
Помощь с получением разрешений на строительство.

Юрист прекрасно знаком с градостроительной документацией. При желании специалист подберет удачный вариант земли под офис, спортивный центр, социальный объект или лабораторное предприятие в районе МКАД и в пределах Московской области.

Автор статьи

Дмитрий Леонов

Стаж работы 15 лет, специализация — жилищные, семейные, наследство, земельные, уголовные дела.

Рейтинг автора

721

Написано статей

712

Об авторе