Среднеэтажная застройка – лучшее будущее для жилищного строительства в России

В настоящее время большинство российских застройщиков сознательно отказывается от многоэтажных зданий в пользу среднеэтажного жилья. В этой связи закономерно возникают вопросы: какое предельное количество этажей предусмотрено нормативами градостроительного проектирования для среднеэтажной застройки, какие требования выдвигаются к ее реализации, какие особенности конструктивных решений свойственны данному типу зданий и другие. Хотя застройщики еще не до конца «распробовали» среднеэтажное строительство, покупатели уже успели его полюбить.

Проблема обеспечения населения РФ доступными объектами жилой недвижимости стара как мир и по сей день стоит особенно остро в нашей стране. Наряду с этим, среднеэтажная застройка идет полным ходом в российском государстве, постепенно вытесняя многоэтажки, несмотря на то, что высотное здание всегда является доминантным на фоне общей городской застройки, независимо от архитектурного решения. Однако, как показывает опыт, именно среднеэтажная застройка позволяет сочетать высокое качество гуманной среды обитания с экономической эффективностью строительного проекта.

Небольшая плотность застройки, и, как следствие, малое количество квартир, создает более комфортные условия для проживания. Зона размещения среднеэтажных домов совмещает в себе удобства мегаполиса с загородными благами. К тому же, у жильцов появляется возможность эффективно использовать придомовую территорию, т.е. благоустраивать и озеленять, возводить сооружения и помещения для удовлетворения своих потребностей.

Что конкретно из себя представляет среднеэтажная застройка

В 2014 г. приказом Минэкономразвития России был утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, обязательный к применению на всей территории страны. Он позволил унифицировать и упорядочить виды деятельности на земельном наделе, которые должны соответствовать установленному в отношении него ВРИ, т.е. целям его создания. Одним из таких видов разрешенного использования, предусмотренным Классификатором ВРИ, является среднеэтажная застройка.

К ней относятся здания, имеющие не более 8 надземных этажей, разделенных на 2-е или более квартиры, подходящих для круглогодичного проживания.

В зоне застройки среднеэтажными жилыми домами разрешается:

• размещать гаражи, автостоянки, парковки, паркинги выше / ниже уровня земли;
• обустраивать спортивные и детские площадки, места отдыха и прогулок, такие как скверы, парки, бульвары;
• размещать объекты обслуживания жилой застройки в пристроенных, встроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного здания, если общая площадь таких помещений в многоквартирном здании не занимает более 20% от общей площади помещений здания.

В объектах средней этажности можно устанавливать автономные инженерные системы и коммуникации, к примеру, газовые котлы и циркуляционные насосы для отопления и не только.

По этажности различают 5 основных групп зданий:

• малоэтажные – (строения в 1-3 этажа);
• средней этажности – (3-5 этажей);
• повышенной этажности – (6 -10 этажей);
• многоэтажные касательно массовой застройки крупнейших городов – (10-25 этажей);
• а также уникальные (свыше 25 этажей).

Многоэтажные здания, в свою очередь, поделены на категории:

• I – до 50 м;
• II – до 75 м;
• I – до 100 м.

Здания выше 100 м (это более 17 этажей) относятся к категории высотных (небоскребов).

Время менять карты

Однако, хотя зону эту утвердят уже в рамках нынешней корректировки текущего Генплана, действующего до 2021 года, перекрашивать карты будут только в новом. «Они сделали такую «двухходовочку», чтобы объяснить всем заинтересованным (жителям, девелоперам, администрации), что появляется новый важный градостроительный инструмент», — прокомментировал «ДП» глава Александр Карпов. По данным «ДП», работа по подбору территорий для зоны 4ЖД уже ведется. Город рассматривает возможность перевода под среднеэтажную застройку части земель в историческом центре, ныне находящихся в зоне 3ЖД, для дополнительного высотного регулирования в интересах сохранения среды. В частности, сообщают источники «ДП», под среднеэтажную застройку переведут всю территорию Петроградской стороны, где сейчас допустима и многоэтажная. Также новая зона востребована на таких территориях, как Пушкин, где неоднократно звучали призывы запретить многоэтажную застройку, а оптимальной представляется среднеэтажная.

Госструктуры, правомочные корректировать ПЗЗ

Исполнительно-распорядительный орган муниципального образования – местная администрация ответственна за принятие решения о внесении изменений в правила землепользования и застройки, в соответствии с которыми устанавливаются виды разрешенного использования земельных наделов.

Разработка правил:

• подготавливаются материалы проекта ПЗЗ;
• создается Комиссия по подготовке указанного документа и утверждается ее состав;
• определяется последовательность градостроительного зонирования каждой территории субъекта;
• устанавливаются порядок и сроки подготовки проекта ПЗЗ;
• регламентируется порядок направления в Комиссию замечаний и предложений заинтересованных лиц по подготовке проекта.

После принятия решения главой администрации муниципального образования о создании проекта он же должен в течение 10-ти дневного срока сообщить об этом в Интернете или СМИ.

Разработанный Комиссией проект отправляется на экспертизу в уполномоченный орган. Документ проверяется на соответствие техрегламентам и законодательству, а также на отсутствие противоречий и смысловых / грамматических ошибок.

Когда глава администрации получает проект, то он обязан не позднее, чем за 10 дней огласить дату проведения публичных слушаний по ПЗЗ, которые могут длиться от 2 дней до 4 месяцев. Без соблюдения данной процедуры документ не будет иметь юридической силы.

По завершении слушаний Комиссия приступает к внесению изменений в документ, который затем отправляет главе администрации. Тот, в свою очередь, передает его в представительский орган местного самоуправления.

Таунхаусы не вписались

Кроме того, создается реестр коммерческих интересантов, которые предпочли бы перевести свои территории в зону 4ЖД. Войти в этот перечень могут, в частности, те проекты, которые изначально разрабатывались под требования зоны малоэтажной застройки 2ЖД, но более в нее не вписываются из–за изменений в законах. Ранее под понятие малоэтажной застройки попадали таунхаусы в четыре этажа с мансардой, теперь же мансарда считается полноценным этажом, и реализация нескольких проектов в пригородах затруднена.

Один случай — в Колпинском районе. На общественных слушаниях по корректировке Генплана соответствующую поправку подал генеральный директор ООО «ЛСТ Проджект» (контролируется АО «Ленстройтрест») Денис Заседателев. Компания застраивает территорию возле Лагерного шоссе в Колпине, относящуюся к зоне 2ЖД. По заказу фирмы финский архитектор Юкко Тикконен разработал проект четырехэтажек с мансардой. Три дома уже ввели в эксплуатацию. Но с 2021 года в Правилах землепользования и застройки Петербурга в связи с изменением федерального классификатора для участка установлено ограничение: четыре этажа, включая мансарду.

«В рамках данных ограничений существенно изменяется концепция застройки, технико–экономическое обоснование проекта, что ставит под сомнение исполнение застройщиком социальных обязательств», — посетовал Денис Заседателев, напомнив о том, что его фирма уже начала возводить детский сад. В связи с чем он просит установить для территории зону 3ЖД.

Утверждение правил

В случае принятия срока, определенного местными законами, ПЗЗ должны быть размещены на сайте муниципального образования и опубликованы в СМИ. При этом законодатель дает физическим и юридическим лицам возможность оспорить положения документа в суде. Более того, когда правила противоречат нормативным актам, а также схемам территориального планирования территории РФ, утвержденным до принятия правил, уполномоченные органы госвласти РФ и субъектов РФ вправе оспорить решение об их принятии на федеральном уровне.

Жилой дом средней этажности

Проект представляет собой здание средней этажности с эксплуатируемой кровлей. Покрытием дорожек на кровле является террасная плитка Werzalit.

Здание имеет четыре блока, отличающиеся по высоте и разделенные деформационными швами. Это позволяет обеспечить высокий уровень комфорта проживания семей различной численности и демографического состава при экономичности планировочного и конструктивного решений. В подвале запроектированы технические помещения и коммуникации. Входы в жилую часть здания запроектированы со стороны внутреннего двора. С внешней стороны здания, квартиры, расположенные на первом этаже, имеют свой участок. На участке запроектирован небольшой искусственный водоем и терраса. Терраса выполнена из материалов Террадек, марки CUMARU NORA. Фасад так же выполнен из конструкций вентилируемого навесного фасада из древесно-полимерного композита (ДПК) марки TERRADECK CONSOLE.

Порядок внесения изменений в правила

Внесение изменений в ПЗЗ осуществляется в порядке, установленном ст. 31 и 32 Градостроительного Кодекса РФ (ГрК РФ).

Основаниями для рассмотрения местной администрацией вопроса о внесении изменений в правила являются:

• явное расхождение между проектом правил и генеральным планом города;
• поступление заявления об изменении градрегламентов или границ территориальных зон.

Предложения о внесении изменений в ПЗЗ выдвигаются следующими должными лицами:

• федеральными органами исполнительной власти, когда правила препятствуют размещению или функционированию объектов капстроительства федерального значения;
• органами исполнительной власти субъектов РФ, когда правила препятствуют размещению или функционированию объектов капстроительства регионального значения;
• органами местного самоуправления муниципального района, когда правила препятствуют размещению или функционированию объектов капстроительства местного значения, или если порядок регулирования землепользования и застройки нуждается в совершенствовании на территории городского округа, межселенных территориях, соответствующих городских территориях;
• гражданами и организациями в инициативном порядке, если при применении правил участки или капитальные объекты используются неэффективно, причиняется ущерб их владельцам, не реализуются права и интересы физических лиц и их объединений, снижается кадастровая стоимость ЗУ и объектов недвижимого имущества.

Со дня получения предложения о внесении изменений в ПЗЗ Комиссия в течение 30-ти дней готовит заключение и рекомендации по принятию предложения о внесении изменений в соответствующий проект ПЗЗ либо его отклонению с мотивированным объяснением причин невозможности принятия подобного предложения.

С учетом приведенных Комиссией в заключении рекомендаций, глава местной администрации принимает решение о подготовке проекта по внесению изменений в ПЗЗ либо отклоняет предложение о внесении изменений в данные правила с указанием причин отказа, а копию такого решения направляет заявителю.

Ввиду того, что земельное законодательство подверглось изменениям, на органы местного самоуправления возлегла обязанность до 2021 г. совершить определенные действия с целью приведения вида разрешенного использования участка в соответствие с предусмотренным Классификатором ВРИ.

Для смены ВРИ участка собственником или арендатором надела в местные органы власти направляется заявление о предоставлении данной услуги с обоснованием целесообразности такого действия вместе с необходимым пакетом документов. В 2-х месячный срок публичные органы принимают решение о выдаче разрешения либо отказе в его выдаче. Положительное решение становится основанием для внесения изменений в ГКН.

С помощью специалистов компании Град Девелопмент граждане и предприятия получают разрешение на строительство, среднеэтажная жилая застройка, вид разрешенного использования которой имеет числовое обозначение 2.5, реализуется на законном основании. Если Вы стремитесь избежать трудностей и административных барьеров на пути к получению документа и пройти все необходимые согласования с первого раза, то мы к Вашим услугам.

Морфология среды

В комментарии «ДП» Александр Карпов отметил, что для новой функциональной зоны нужно еще написать территориальные регламенты в Правилах землепользования и застройки, уточняющие режимы их использования. Ведь речь идет не только об ограничении по высоте (для такого регулирования в принципе можно было не вводить новую зону, а обходиться высотными регламентами), но и об особой «морфологии среды». «Нам нужно сохранять архитектурный облик Петербурга и воспроизводить его уже на новом качественном уровне. И мы считаем, что соответствующие зоны должны быть в Генплане, потому что под них закладывается определенная плотность, а также определенная планировочная и градостроительная концепция», — сказал собеседник газеты. По мнению Карпова, сегодня ситуация такова, что среднеэтажная застройка в новых проектах фактически исчезла. «В зоне 3ЖД среднеэтажной застройки либо вообще нет, либо она морфологически ничем не отличается от высотной, только количеством этажей», — заключил эксперт.

По данным Юлии Ружицкой, директора по продажам , сейчас порядка 80% мало– и среднеэтажных проектов располагаются на территории Ленинградской области. Внутри границ Санкт–Петербурга доля проектов малоэтажного формата составляет не более 10%. Практически все они находятся в Приморском, Выборгском, Пушкинском и Красносельском районах.

Если новая зона будет внесена в Генплан, она сразу породит необходимость корректировки Правил землепользования застройки, поскольку возникнет несоответствие между генпланом и ПЗЗ, соглашается партнер Дмитрий Некрестьянов. Но корректировка ПЗЗ в любом случае планируется, так что ничего экстраординарного тут нет. «Однако в этот период времени могут возникать риски для проектов, документация которых оформлена на многоэтажную застройку, а по Генплану земля переходит в среднеэтажную», — сказал «ДП» Некрестьянов.

«Такие ограничения очень хорошо дополняются архитектурой и комфортом, и покупатели готовы голосовать рублем за это. Себестоимость, конечно же, претерпит изменения, но опять же капитал проекта будет другой, нежели у домов на окраине города с низкой стоимостью реализации», — считает Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой». Среднеэтажное жилье сегодня пользуется спросом, и связано это в первую очередь с размерностью проекта: он не будет громадным по количеству квартир, и это привлекает потенциальных покупателей, говорят эксперты. «Для многих из них важен и фактор высотности собственной квартиры: далеко не все хотят жить «на высоте». Что касается себестоимости, то для среднеэтажного строительства она всегда выше, чем для высокоэтажного, поэтому в переведенных локациях стоит ждать определенного роста цен», — говорит Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.

Состав и вид территориальных зон, их границы

Правила застройки и землепользования регулируют как использование, так и изменение объектов капитального строительства. Это документ градостроительного зонирования, разрабатываемый в целях реализации генплана Москвы для определения границ территориальных зон и установления в отношении них градостроительных регламентов.

Установление границ территориальных зон производится с учетом:

• возможности сочетания разных видов существующего и планируемого видов использования земель внутри одной территориальной зоны;
• территориальных зон, которые определены действующим Кодексом;
• функциональных зон и показателей их предстоящего развития, установленных согласно генплану поселения;
• границ земель различных категорий, подлежащих изменению;
• фактического землепользования и сложившейся планировки территории;
• невозможности нанесения вреда капитальным объектам, размещенным на смежных участках земли;
• историко-культурного плана исторического поселения федерального и регионального значения.

Границы могут проходить по:

• линиям улиц, проездов, магистралей транспортных потоков, движущихся в противоположном направлении;
• красным линиям;
• границам городов и поселков, а также самим земельным наделам;
• естественным контурам памятников, природных объектов;
• другим объектам.

Установленные в соответствии с законодательством РФ границы зон, для которых определены особые условия использования территорий, могут отличаться от границ зон территории.

В ходе градостроительного зонирования могут быть определены зоны общественно-делового, производственного, промышленного, сельскохозяйственного назначения, жилые зоны, зоны инженерной инфраструктуры, зоны расположения военных объектов, специальные зоны и проч.

В состав любой зоны могут входить подзоны, так, например, жилые зоны включают в себя территории, предназначенные для:

• размещения объектов ИЖС;
• строительства мало-, средне-, многоэтажных домов;
• возведения жилых зданий иных видов.

Вам нужно разрешение на строительство, среднеэтажная жилая застройка планируется в столице? Мы готовы принять самое активное участие в проектировании, строительстве и регистрации объекта, поэтому если Вы не знаете с чего начать и как успешно пройти весь путь, начиная от получения документа и вплоть до ввода готового здания в эксплуатацию, то рекомендуем позвонить нам.

Технические показатели

По сравнению с июлем 2021 года в ТОП-10 регионов с самой большой средней этажностью строящихся домов произошли следующие изменения. На второе место впервые вышла Рязанская область, в которой средняя высотность строящихся домов составила 19,1 этажей (по состоянию на июль этот показатель достигал 18,5 этажей). Санкт-Петербург переместился со второго места на третье. Ростовская область с показателем 17,8 этажей поднялась с седьмого на пятое место (этажность в июле была 17,7). Прибавил в этажности также Пермский край (было 17,6, стало — 17,8 этажей), в результате чего регион занял седьмое место, поднявшись за месяц, а ступеньку выше. Воронежская область хотя и прибавила 0,5 этажа в средней этажности (было 17,2, стало — 17,7 этажей), сохранила за собой девятую позицию. Впервые в ТОП вошел Красноярский край, средняя этажность строительства многоквартирных домов в котором составила 16,9 этажей.

Термин «количество этажей» закреплен в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации и не может заменяться термином «этажность». СП 257.1325800.2016 «Здания гостиниц. Правила проектирования».

Этажность, высота и заглубления здания гостиниц определяется в соответствии со СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования». При размещении здания на участке с интенсивным уклоном первым надземным следует считать этаж с отметкой пола помещений выше наиболее низкой планировочной отметки земли. Помещения, примыкающие к наружной стене, у которой планировочная отметка земли выше чистого пола, следует считать заглубленными. Они должны проектироваться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к цокольным или подземным этажам (в зависимости от степени их заглубления).

При делении здания на части (секции) и различном числе этажей в этих частях, а также при размещении здания на участке с уклоном, если за счет этого изменяется число этажей, этажность определяют отдельно для каждой части здания.

СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» А.3 Расчет этажности и высоты

А.3.1 Этажность многофункционального здания рассчитывается отдельно для надземной и подземной частей здания. Этажность надземной части здания определяют суммой всех надземных этажей, а также технических, цокольного, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Этажность подземной части здания определяют суммой всех подземных уровней. При этом их нумерация осуществляется сверху вниз.

При размещении здания на участке с интенсивным уклоном первым надземным следует считать этаж с отметкой пола помещений выше наиболее низкой планировочной отметки земли. Помещения, примыкающие к наружной стене, у которой планировочная отметка земли выше чистого пола, следует считать заглубленными. Они должны проектироваться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к цокольным или подземным этажам (в зависимости от степени их заглубления).

При делении здания на части (секции) и различном числе этажей в этих частях, а также при размещении здания на участке с уклоном, если за счет этого изменяется число этажей, этажность определяют отдельно для каждой части здания.

Градрегламент

В отношении каждого земельного надела и того, что находится над и под его поверхностью и используется во время строительных работ, действует правовой режим, который устанавливается ГрК РФ и согласно ЗК РФ определяется из принадлежности земли к той или иной категории и допустимого использования на основании зонирования территории и требований законодательства.

Градрегламент устанавливается с учетом:

• фактической эксплуатации земель и капитальных объектов, размещенных внутри границ зон территорий;
• сочетаемости разных видов существующего и запланированного использования земель и капитальных строений;
• функциональных зон и показателей их предстоящего развития, заданных документами территориального планирования муниципальных образований;
• требований охраны, сохранения и использования объектов культурно-исторического наследия, а также особо охраняемых природных зон;
• видов зон территорий.

Действие градрегламента распространяется на все земли и капитальные объекты, размещенные в границах зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Градрегламент не действует в отношении земельных наделов:

• в пределах территорий ансамблей и памятников;
• в границах территорий, предназначенных для общего пользования;
• занимаемых линейными объектами или уготованными для их размещения;
• предоставляемых для извлечения полезных ископаемых.

Лица, в чьем распоряжении находятся земельные участки, обязаны следовать установленным регламентам, независимо от того, какое право на землю зарегистрировано за ними: право собственности, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования (постоянного), ограниченного пользования чужим участком и т.д.