В Кадастровой палате рассказали, как внести в ЕГРН ранее учтенный объект

Вопросы, касающиеся объектов недвижимости, всегда актуальны и находятся под пристальным контролем государства.

Но только с созданием базы ЕГРН (Единый Государственный реестр недвижимости) удалось собрать всю информацию и упорядочить сведения обо всех объектах недвижимости РФ, в том числе о земельных участках.

Однако новые понятия статусов земельных участков не всегда понятны собственникам. К примеру, не всем ясно, что означает статус объекта «ранее учтённый». Раскроем это понятие далее.

Что значит статус объекта «ранее учтённый»?

В кадастровой документации все земельные участки классифицируются на несколько категорий:

• ранее учтённые;
• учтённые;
• временные;
• архивные;
• аннулированные.

Статус «ранее учтённых» стал присваиваться земельным участкам относительно недавно. В законодательстве РФ это понятие появилось в июле 2007 г. вместе со вступлением в силу ФЗ-№ 221 «О государственном кадастре недвижимости».

Ранее учтённый объект недвижимости — это земельный участок, учёт которого был произведён до введения в действие вышеуказанного закона или права владения на который (право собственности, аренды, землепользования) были зарегистрированы до 1 марта 2008 г., но при этом на кадастровый учёт объект поставлен не был.

Кадастровый учет в разные периоды времени – законодательная база

В основе регулирования кадастровых отношений лежат Земельный, Жилищный, Градостроительный кодекс, федеральные законы, приказы, нормативные акты местной власти. Это целый пласт запутанных законодательных норм, в котором под силу разобраться только специалисту в своей области.

Регистрация прав

С 1 января 1998 года вступает в силу 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимость». Закон действует до глобальных изменений 2017 года. По его правилам все права на недвижимость вносятся в Единый государственный реестр прав, о чем выдаются свидетельства о регистрации права собственности по установленной законом форме. До 1998 года выдаются старые свидетельства (розового цвета) в соответствии с требованиями Земельного кодекса РСФСР.

Кадастровый учет

В 2008 году вступает в силу закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», который вот уже более десятка лет постоянно претерпевает изменения. Старая редакция 221-ФЗ говорит об особенностях кадастрового учета и о ведении государственного кадастра недвижимости (ГКН). В ныне действующей редакции осталась лишь часть норм, регулирующих деятельность кадастровых инженеров и касающихся комплексных кадастровых работ, а основной массив норм и правил кадастрового учета утратил силу.

Объединение регистрации прав и кадастрового учета в единое целое

С 1 января 2021 года и по сей день действует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Его появление объединило воедино две ветви – Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и единый государственный реестр прав (ЕГРП). Теперь все сведения вносятся в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости).

С появлением 218-ФЗ поменялось многое. Перестали выдавать свидетельства о регистрации прав (теперь они заменены выпиской из ЕГРН). Однако, следует помнить и иметь в виду, что документы старого образца на недвижимость, которые не выдаются сегодня (например, свидетельства о праве собственности, технические паспорта и пр.) не теряют своей юридической силы. Более того, оригиналы и копии этих документов часто требуются для совершения различных сделок (договора купли-продажи, ипотеки и пр.).

Таким образом, база ЕГРН объединила в себе сведения ГКН и ЕГРП, то есть перекачала все данные воедино. В ЕГРН теперь содержится и кадастр недвижимости, и регистрация прав на нее, и реестровые дела, кадастровые карты, и книги учета документов. Объекты недвижимости, которые фигурировали в старых базах и перешли в ЕГРН считаются ранее учтенными.

Особенности ранее учтённых участков

Ранее учтённые участки не зарегистрированы в Росреестре по новым правилам, и сведения о о них в кадастре неполные, поскольку не содержат данных о их границах.

Многие владельцы участков земли со статусом «ранее учтённый» интересуются, надо ли межевать его? Отвечаем: если в документах на землю имеется необходимая информация, то можно сразу же обратиться с ними в Росреестр для внесения изменений об участке.

Если же данных о границах нет в документах – то сначала необходимо провести межевание участка и только после этого следует переходить к процедуре регистрации. В итоге статус участка изменится на «учтённый», а собственник сможет в полной мере распоряжаться им.

Информация о таких участках может содержаться в реестре недвижимых объектов или не содержаться, поскольку сведения для их внесения брались из старых документов и архивов.

Владелец земли с таким статусом не может продать, подарить или передать в наследство этот участок, пока не зарегистрирует его по новым правилам, включая процедуру межевания.

Бухучет реконструкции имущества при УСН

Реконструкция недвижимости – это улучшение объекта. Траты на реконструкцию учитываются в составе расходов. Признаются они тратами с даты эксплуатации объекта. Расходы должны равномерно списываться до окончания отчетного периода. К учету принимаются только те траты, которые были фактически оплачены.

Формирование первоначальной стоимости при ОСНО

Если фирма использует ОСНО, первоначальная стоимость включает в себя эти расходы:

• Стоимость возведенного или приобретенного имущества.
• Процент по кредиту, взятому для приобретения или строительства.
• Траты на улучшение объекта для того, чтобы он стал пригоден к эксплуатации.
• Прочие траты, сопутствующие приобретению (к примеру, комиссионные).

Если фирма использует ОСНО, для учета и амортизации также необязательно посылать документы на государственную регистрацию.

Как поставить землю на кадастровый учёт?

Для этого нужно обратиться в регистрационную палату (Росреестр) с заявлением, в котором выражается просьба о внесении сведений об участке.

Кроме заявления собственник надела предоставляет:

1. Правоустанавливающие документы на участок (договор аренды или купли-продажи, выписка из домовой книги, акт госоргана о передаче права, свидетельство о пользовании на неопределённый срок и др.).
2. Паспорт.
3. Свидетельство наследования, решение судебного органа.

Решение суда понадобится в том случае, если у владельца нет никаких документов на участок и его права на него признаны судебной инстанцией.

Поставить землю на учёт вправе и специалист кадастрового органа, проводивший обмеры. В результате на руки владельцу выдадут кадастровый паспорт земельного участка как подтверждение данного факта.

Стоимость данной процедуры складывается из оплаты:

• госпошлины (200 руб.);
• выдачи паспорта на землю в виде документа (600 руб.) или в электронном виде (300 руб.);
• кадастровых работ (от 15 000 руб.).

Особенности учета объектов у продавца

Если недвижимость была продана, ее стоимость списывается с учета. Выручка от реализации признается в этих случаях:

• У фирмы есть право собственности на объект, подтвержденное документами.
• Сумма выручки от продажи известна.
• Есть признаки того, что фирма получит экономическую выгоду от реализации.
• Покупатель получил право собственности на объект.
• Траты на операцию можно установить однозначно.

Доходы и траты от списания будут зачислены на прибыль и убыток.

Бухгалтерские проводки

Фирма-продавец выполняет следующие проводки:

• ДТ02 КТ01. Списание амортизации, начисленной по объекту.
• ДТ45 КТ01. Списание остаточной стоимости.
• ДТ62 КТ91.1. Выручка от продажи.
• ДТ91.2 КТ68. Начисление НДС.
• ДТ91.2 КТ45. Списание остаточной стоимости.
• ДТ91.9. КТ99. Фиксация прибыли.

В налоговой документации необходимо отразить доход от реализации, расходы, прибыль от продажи.

Как снять с кадастрового учёта ранее учтённый земельный участок?

Снятие ранее учтённых наделов земли с учёта вызывает не меньше трудностей, чем постановка на учёт и внесение сведений. Дело в том, что просто снять с учёта землю невозможно.

Участок можно только преобразовать в другие объекты недвижимости, например, разделить на несколько участков или соединить с другим. Это и станет основанием для снятия участка с кадастрового учёта.

Помимо того, снятие с учёта можно осуществить через суд. Число таких процессов из года в год увеличивается, так как это один из возможных путей решения проблемы.

Сущность объектов бухучета: определение Минфина

Существует довольно много интерпретаций термина «объекты бухучета». Рассмотрим официальное его определение, приведенное в п. 4 приказа Минфина РФ от 29.07.1998 № 34н.
Согласно этому документу под объектами бухучета следует понимать имущество предприятий, их обязательства, а также хозоперации, осуществляемые в процессе экономической деятельности.

Конкретный перечень объектов бухгалтерского учета на законодательном уровне определен положениями закона «О бухучете» от 06.12.2011 № 402-ФЗ.

Как установить границы ранее учтённого земельного участка?

Если участок ранее был зарегистрирован, значит, его границы уже установлены. Но если их нужно определить или подкорректировать, то придётся пройти процедуру межевания участка.

Для корректировки или установления границ подайте заявление в земельный отдел территориального кадастрового органа и закажите услугу вызова геодезистов на участок, где будут произведены все необходимые замеры.

Наложение границ земельного участка на ранее учтённый участок может проводиться по упрощённой схеме и по стандартному алгоритму. Упрощённый механизм применяется в том случае, если после определения границ площадь участка не изменилась. Если же территория изменяется в большую или меньшую сторону, то придётся согласовывать данный вопрос с соседями.

Владельцы смежных участков должны присутствовать при определении границ и подписать соответствующий акт. Такой порядок межевания сводит на нет риски захвата чужой территории и избавляет в будущем от судебных тяжб владельцев соседних участков.

Данные о границах участка вносятся в ЕГРН. Процедура межевания может занять от 2 недель до 3 месяцев. Стоимость определения границ зависит от множества факторов, например, от размеров участка и его удаленности от населённого пункта. Примерная стоимость — от 3 до 6 тысяч рублей.

Итоги

Бухгалтерский учет, как и любые другие направления деятельности, связанные с управлением организацией, имеет объекты. Их сущность определена на законодательном уровне — в законе № 402-ФЗ, а также в положениях приказа Минфина № 34н.

Ознакомиться с иными полезными сведениями о бухгалтерском учете вы можете в статьях:

• «Бухгалтерский учет (план счетов и принципы)»;
• «Ведение бухгалтерского учета в бюджетных учреждениях».

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Как зарегистрировать ранее учтённый участок?

Дополнить сведения в ЕГРН о ранее учтённом земельном участке можно, обратившись в Росреестр или в Многофункциональный центр с заявлением о внесении сведений об участке в единую базу. Бланк заявления заполняется во время обращения в инстанцию (его выдадут сотрудники), а вот о документах нужно позаботиться заранее.

Итак, какие документы необходимо предоставить сотрудникам Росреестра или МФЦ? Вот основной перечень:

• паспорт заявителя;
• правоустанавливающий документ на участок;
• межевой план земельного надела;
• документ, подтверждающий приобретение права на участок;
• разрешение муниципальных органов на распоряжение землёй (при необходимости).

Сотрудник Росреестра или Многофункционального центра заберёт заявление и пакет документов, выдав, в свою очередь расписку о их принятии с описью бумаг. Оформление земельной территории в качестве уже учтённой, осуществляется в течение 10-12 рабочих дней.

Заявителю остаётся оплатить госпошлину (200 руб.) и прийти в назначенный день за документом о внесении новых сведений в базу данных о недвижимости. В выписке из ЕГРН будет указан новый статус земельного участка — «учтённый».

С таким статусом хозяин земельного участка станет полноправным собственником и сможет распоряжаться наделом по своему усмотрению.

Учет покупки объектов

Фирма, которая приобрела объект недвижимости, учитывает ее вне зависимости от наличия регистрации этого объекта. Недвижимость входит в ОС, а потому она включается в специальную группу амортизации. С первого дня месяца, который следует после месяца приобретения, начинает начисляться амортизация. Для налогового учета объектов должны соблюдаться эти условия:

• Направлены бумаги на регистрацию.
• Недвижимость введена в эксплуатацию.

Как правило, предприятия используют линейный способ начисления амортизации. Норма основывается на периоде полезной эксплуатации. Из этого периода вычитается время, на протяжении которого недвижимость использовалась прошлым владельцем. Период полезной эксплуатации может определяться этими методами:

• На основании общего срока полезной эксплуатации.
• Остаток срока.

Если используется второй способ, у компании должен быть документ, подтверждающий период эксплуатации объекта прошлым собственником. В первом варианте фирма устанавливает срок самостоятельно. При приобретении недвижимости покупатель должен внести эти проводки:

• ДТ08 КТ60. Поступление объекта.
• ДТ01 КТ08. Принятие недвижимости к учету в качестве ОС.
• ДТ19 КТ60. Выделение суммы НДС.
• ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС.

Напротив каждой проводки должна стоять дата, в которую исполнен учет.