По общему правилу, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает представление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок (части 2, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).
Завершение строительства объекта капитального строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса РФ), которое в силу положений пп. 1 п. 3 ст. 14 Закона N 218-ФЗ является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
С момента начала строительства капитального объекта и до получения разрешения на ввод объекта его в эксплуатацию, такой объект, при наличии определенных условий будет считаться объектом незавершенного строительства.
Незавершенный объект считается объектом капитального строительства.
К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относят:
- здание,
- строение,
- сооружение,
- объект незавершенного строительства.
Из перечня видно, что незавершенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.
Источник сведений – пункт 10 статьи 1 ГрК РФ.
Таким образом, недостроенный объект, который не относится к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.
2-ой признак.
Незавершенный объект — недвижимое имущество.
Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.
Перечень видов недвижимости не велик:
- земельные участки,
- участки недр,
- объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
- здания,
- сооружения,
- объекты незавершенного строительства.
Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.
Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.
Первый вывод.
Объект незавершенного строительства подлежит кадастровому учету и регистрации в Росреестре.
Кадастровый учет позволяет определить незавершенный объект, в качестве индивидуально-определенной вещи.
Проведенный кадастровый учет, подтверждает существование объекта незавершенного строительства.
Регистрация незавершенного строительства, как объекта недвижимости, закрепляет права на объект.
Иными словами, регистрация позволяет внести в ЕГРН сведения о праве собственности на незавершенный объект.
Второй вывод.
Как происходит консервация ОНС?
Под консервацией понимается приостановка ведения стройки или, иными словами, её заморозка. Закон устанавливает определённые требования, согласно которым должна быть осуществлена эта процедура.
Решение о консервации принимается исключительно заказчиком или застройщиком. Первым делом он письменно оформляет своё решение в форме приказа, в котором в качестве обязательного пункта должны быть указаны сроки для проведения доскональной инвентаризации на ОНС. Затем застройщик готовит иные бумаги, необходимые для завершения процедуры консервации, и занимается совместно с подрядчиком заморозкой стройки.
После этого застройщик сосредоточивает свои усилия на создании специальной комиссии, которая будет ведать вопросами инвентаризации, а также займётся изготовлением инвентаризационной описи, в которой должно быть описано следующее:
- Название ОНС.
- Элементы, которые являются составной частью объекта незавершённого строительства.
- Указание стадии, на которой была заморожена стройка.
Итоговым документом, после составления и подписания которого консервация официально может быть объявлена свершившейся, считается Акт по форме КС-17 о временной остановке строительства. Эта бумага должна быть подписана как со стороны подрядной организации, так и со стороны заказчика.
Как узнать инвентаризационную стоимость объекта недвижимости, вы можете ознакомиться здесь
Степень готовности объекта незавершенного строительства.
Незавершенный объект — единственный вид недвижимого имущества, который имеет такой параметр.
Степень готовности объекта незавершенного строительства указывают в кадастре недвижимости в процентах.
Процент готовности незавершенного объекта определяет кадастровый инженер по формуле.
Источник: пункт 43 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.
Степень готовности объекта, в-первую очередь зависит от объема выполненных работ на объекте.
Чем выше степень выполнения работ, тем выше готовность объекта.
Регистрация незавершённого строительства
По статье 22 названного закона для того, чтобы учесть ОНС в ГКН, нужно в МФЦ или местную кадастровую палату принести техплан недостроя (выполненный кадастровым инженером, с диском), предъявить свой паспорт и написать заявление. Регистратор скопирует диск, заберёт заявление, снимет с паспорта копию и выдаст вам расписку. По ней в назначенный день можно будет получить кадастровый паспорт ОНС.
Процедуру регистрации можно провести прямо на сайте Росреестра он-лайн: выбрать , заполнить поля, приложить электронный техплан (с диска) и отправить заявление.
Теперь с техпланом, техпаспортом и своим гражданским паспортом нужно прийти в местное отделение Росреестра или в МФЦ, где на основании 25-й статьи 122-го закона (о регистрации прав) незавершёнку зарегистрируют на ваше имя.
Заявление также можно подать он-лайн на сайте Росреестра, но услугу нужно выбрать другую — «регистрация прав на недвижимое имущество».
Важно. Если участок не выделен под ИЖС, потребуется и разрешение на строительство.
Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ.
Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы полностью был возведен фундамент.
Частичное сооружение фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание стройки объектом незавершенного строительства.
Другими словами, нет готового фундамента, значит — объект нельзя признать объектом незавершенного строительства.
При этом не имеет значения, какой процент готовности дает возведенный фундамент.
Степень готовности в процентах неважна. Главное — полная готовность фундамента.
2-ое условие.
Что делать, если документы отсутствуют?
Если сильно постараться, возможно оформление «незавершенки» даже при отсутствии нужных бумаг. В этой ситуации следует действовать так, как будто бы строительство коттеджа только начинается. Пошаговый план действий состоит из:
- Написания заявления на получение всех необходимых разрешительных документов, без которых вы будете всего лишь самовольным застройщиком.
- Оформления заказа на готовый проект дома, аналогичный возведенному, с обязательным его утверждением.
- Составления совместно с представителем БТИ технического плана строения.
- Заказа в кадастровой палате паспорта объекта.
Со всем собранным пакетом документов следует пройти процедуру регистрации в отделе архитектуры и градостроительства.
В качестве альтернативы возможно написание в органы БТИ заявления об оформлении работниками бюро объекта – вашего недостроенного дома. Это достаточно расходный вариант, но экономит ваше время и нервы.
Если речь идет о недостроенной даче, пакет документов несколько упрощен – можно не предъявлять разрешение на строительство и ограничиться лишь кадастровым планом. В случае возведения коттеджа или жилого загородного дома пакет документов обязан быть в полном составе.
Облегчить оформление всех необходимых бумаг можно в случае заказа или покупки типового проекта жилого коттеджа у проверенной строительной компании.
Правомерное возведение объекта незавершенного строительства.
Условие о правомерности возведения объекта исключает признание самовольной постройки объектом незавершенного строительства.
Для примера приведу некоторые критерии правомерности возведения объекта.
а) наличие разрешения на строительство, если для постройки объекта требуется разрешение,
б) подача уведомления о начале строительства объекта ИЖС или садового дома,
в) наличие законных прав на земельный участок.
Подведем итог.
Сам по себе процент готовности не влияет на признание объекта незавершенным.
Правомерность строительства и полная готовность фундамента – главные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.
С признаками объекта незавершенного строительства закончили.
Переходим к ограничениям.
Передача ОНС
Передача незавершенки покупателю реализуется на основе передаточного акта, подписанного участниками сделки и прикладываемого к основному документу — договору купли-продажи. В акте говорится преимущественно о согласии покупателя с техническим состоянием приобретаемого недостроя и отсутствии претензий к прошлому владельцу недостроя (продавцу). Также здесь обозначен момент передачи денег по сделке.
По сути, для обеих сторон такой акт играет роль расписки, ограничивающей вероятность возникновения впоследствии споров.
Незавершенный объект строительства не дает право выкупа земельного участка из аренды без торгов.
Законодательство допускает случаи, когда можно купить земельный участок без торгов.
Одним из таких случаев является выкуп участка под объектом недвижимости.
Ранее мы установили, что объекты незавершенного строительства относят к недвижимому имуществу.
Однако, факт отнесения незавершенного объекта к недвижимости, не дает право на выкуп участка под «незавершенкой».
Причина в следующем.
Статья земельного кодекса перечисляет виды недвижимости, под которыми землю продают без торгов.
Источник информации: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.
Объекты незавершенного строительства в данный перечень не попали.
Следовательно, земельный участок под объектом незавершенного строительства нельзя выкупить без торгов.
Вывод.
Бессмысленно питать иллюзии выкупа земельного участка из аренды, на котором поставлен один фундамент.
2-ое ограничение.
Признаки и понятие ОНС: вывод
В результате проведенного анализа можно сделать вывод о том, что к основным признакам объекта незавершённого строительства относятся следующие:
- у ОНС присутствует скрепление с землёй и прочная связь с ней, и его нельзя переместить без того, чтобы не был нанесён прямой вред его целевому назначению.
- у ОНС есть чётко определённые индивидуальные характеристики и признаки.
- Строительство ОНС находится в одном из следующих состояний: оно законсервировано либо вовсе прекращено, либо временно остановлено.
В итоге становится возможным дать окончательное определение тому, что такое объект незавершённого строительства. Он представляет собой вид недвижимости с чётко выраженными индивидуальными характеристиками и признаками, стройка которой на данный момент полностью остановлена либо законсервирована, либо приостановлена, либо на нём осуществляются работы по строительству, цель которых заключается в том, чтобы возвести его и передать на эксплуатацию в соответствии с целевым предназначением.
Также следует отметить, что в случае с ОНС нет окончания строительства, а значит отсутствуют документы, подтверждающие факт завершения стройки:
- Акты приёмки, с помощью которых фиксируется завершение работ по постройке недвижимости. Они должны быть составлены по форме, которая называется КС-2. Такие акты составляются после окончания стройки гражданских либо производственных сооружений.
- Акт приёмки ОНС, на котором уже окончены работы по постройке и монтажу. Они принимаются по форме, которая называется КС-11. На подобных объектах были осуществлены работы, которые выполнялись с целью заменить техническое оснащение какого-либо производственного объединения, расширить или реконструировать какое-либо недвижимое имущество.
Можно ли незавершенный объект делить на части?
Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости.
Возьмем для примера, недостроенное офисное здание или недостроенный многоквартирный дом.
Как правило, готовые здания и многоквартирные дома делят на самостоятельные объекты недвижимости.
Коммерческие здания делят на помещения.
Многоквартирные дома состоят из отдельных квартир.
Проще говоря, в готовом объекте, выделяют самостоятельные объекты недвижимости: помещения, квартиры и т.д.
Особенности составления договора о купле-продаже «незавершенки»
- Составление его обязательно в письменной форме с государственной регистрацией. Если форма договора не соблюдена, это ведет к его недействительности.
- Как и при любых сделках, должны быть указаны подробные данные сторон участников договора – с паспортными данными, адресами проживания и т. п.
- Предмет договора обязан быть четко определен, то есть имеющиеся в нем данные должны позволять с точностью установить, о продаже какого именно объекта идет речь. К таким данным прежде всего относится адрес, по которому расположена постройка.
Необходимо учитывать, что имеются как «строительный», так и «почтовый» адреса. «Строительный» адрес указывается в разрешении на постройку и определяет место, в котором предоставлен участок для возведения объекта. «Почтовый» адрес может ему не соответствовать. Он бывает присвоен дому лишь по завершении процедуры сдачи приемочной комиссии. Подобные разночтения следует учитывать при составлении документации на планируемое приобретение.
Помимо прочего, обязательно должна указываться цена объекта.
Обязан быть подробно перечислен круг лиц, обладающих правом пользования.
Права на продающуюся недвижимость третьих лиц должны быть соблюдены. При совершении сделки предупредить об этом покупателя – обязанность продавца. Речь может идти о правах нанимателей, арендаторов, имеющемся залоге либо пожизненном пользовании. В случае неисполнения подобных обязательств покупатель вправе требовать снижения цены продажи либо полного расторжения договора с возмещением всех убытков.
Окончательная передача недвижимости между продавцом и покупателем с принятием его последним происходит в момент подписания сторонами т. н. передаточного акта.
