Выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности в 2021 году

Если участник долевой собственности желает получить права на часть участка в единоличное пользование, тогда ему нужно выделить долю в натуре.

Решение о выделе доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности обычно принимается тогда, когда совладельцы не могут договориться о совместном пользовании землей, а продать свою долю другому собственнику инициатор выделения доли не желает. Как правильно выделить долю в натуре в 2021 году?

Законодательная база

В ст. 252 Земельного кодекса РФ четко прописано, как произвести раздел имущества, в том числе земельного участка, находящегося в долевой собственности:

участок может быть разделен между всеми участниками только при наличия соглашения между ними;
заинтересованное лицо (участник долевой собственности) имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества;
если участникам не удается достичь соглашения о выделении доли, тогда заинтересованное лицо имеет право обратиться с иском о выделе доли в натуре в суд;
если по закону выделить долю в натуре невозможно, тогда тому собственнику, который намерен выделить долю в натуре, должна быть выплачена стоимость его доли другими участниками долевой собственности;
если сособственник получает компенсацию за свою долю, тогда он утрачивает право на свою долю в общем имуществе.

Чем выдел отличается от раздела

Необходимо различать выдел земли в натуре от раздела земельного участка (ЗУ).

Выдел в натуре – выделение из общей долевой собственности отдельного участка земли. При этом, согласно ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, оставшийся первичный надел по-прежнему будет в собственности остальных совладельцев, а новый вторичный перейдет в личное владение тому, кому была выделена доля.

Выдел, в отличие от раздела, возможен только из долевой собственности.

Раздел земельного надела подразумевает прекращение совместной или долевой собственности на первичный участок и образование новых самостоятельных частей. При этом вся территория делится между всеми собственниками поровну (или на неравные части, если доли не равны) и создаются новые вторичные паи, полностью самостоятельные друг от друга. Каждому вторичному участку земли согласно ст 11.4 ЗК РФ присваивается свой уникальный кадастровый номер.

Итак, после выдела доли первичный участок остается, изменяются только его границы, а после раздела он фактически ликвидируется, и вместо него создаются несколько новых самостоятельных земельных наделов.

Что нужно для выдела доли земельного участка?

Если все совладельцы не против того, что кто-то из них хочет выделить долю в натуре, тогда нужно рассмотреть порядок выделения доли земельного участка без строений:

Провести процедуру межевания. У земельного участка обязательно должны быть уточнены границы, поэтому если участок не имеет границ, то его поделить нельзя. Проверить, уточнены границы или нет, можно через публичную кадастровую карту: нужно ввести кадастровый номер земельного участка, нажать «Поиск». Если границы подсвечиваются желтым цветом, то это значит, что земельный участок отмежеван. Если же границы не выделены, тогда нужно делать межевание. И только после этого можно выделить долю в натуре.
Вызвать геодезистов на земельный участок для проверки границ, после чего можно уже смело разделить земельный участок.
Когда границы будут уточнены, заинтересованному лицу нужно обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит межевой план.
Подготовленный межевой план сдать в Росреестр (документы может подать как заявитель, так и кадастровый инженер), где через некоторое время заявитель получает на руки выписку ЕГРН. К межевому плану в Росреестр нужно подать такие документы: заявление установленного образца, паспорт заявителя, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН о праве собственности на надел. Если от имени заявителя будет выступать доверенное лицо, тогда дополнительно нужно подготовить нотариально заверенную доверенность, а также гражданский паспорт доверенного лица.

Как разделить землю

Действующим законодательством предусмотрено, что правом владения земельным наделом могут обладать несколько человек. В случае если доля для каждого собственника установлена, то такая недвижимость находится в общей долевой собственности. Не смотря на то, что право обладания таким имуществом имеет достаточно плюсов, все же владельцы нередко приходят к выводу о его разделе.

Данные процесс представляет собой непростую задачу, учитывая, что не всегда совладельцы имею единую позицию относительно указанного вопроса или на земельном участке располагаются постройки.

Раздел общей долевой собственности на земельный участок может пройти двумя путями: в добровольном или судебном порядке.

Условия выдела

Выделение части земельного участка из целого должно проводиться с учетом следующих правил:

новообразованный надел должен иметь свободный проход и проезд для транспорта;
важно соблюдать пограничные засечки соседей, чтобы в дальнейшем не было проблем;
размер участка не должен быть меньше минимального размера по нормативам, а если это невозможно, тогда инициатор выдела доли должен получить компенсацию. В зависимости от местонахождения участка минимальный его размер может отличаться. В зависимости от назначения земель минимальный размер для огородничества составляет 4 сотки, для ведения крестьянского хозяйства – 15 соток;
фактический размер выделяемой части участка может отличаться от идеальной долевой пропорции.

Сложности оспариваемого деления земли

В процессе рассмотрения вопроса о разделении участка учитывают исходный размер участка и площадь каждого вновь образуемого надела. Если новые участки окажутся меньше допустимого минимального размера, суд откажет в удовлетворении иска.

Если судья устанавливает неделимость спорного объекта, может быть определен новый порядок пользования с учетом интересов всех сторон. Земля числится в долевой собственности с возможностью огораживания собственной части, возведения построек и использования для нужд конкретного владельца, однако для совершения юридически значимых действий придется решать вопрос с остальными хозяевами целого объекта.

Исход судебного разбирательства по земельным вопросам во многом зависит от обоснований, представленных в исковом заявлении, и корректности оформления документа.

В заявлении истца должны быть включены:

Сведения о судебной инстанции, куда обратился собственник. Место подачи определяют по адресу территориальной принадлежности надела.
Цена иска.
Информация об истце и ответчиках (ими выступают остальные собственники земельного надела).
Информация по существу – об основаниях получения права на недвижимый объект, целевого использования, установления объема права в собственности.
Причины обращения с иском и меры, предпринятые в рамках досудебного урегулирования.
Требования заявителя и законодательные ссылки, дающие право обращаться с иском.
Перечень приложений.
Дата и подпись заявителя с расшифровкой.

Каждая ситуация, связанная с земельными спорами, требует погружения в детали и знания нюансов судебного разбирательства. Чтобы повысить шансы на благополучное разрешение спора, настоятельно рекомендуется обратиться в юридическую организацию и получить квалифицированную помощь.

Чтобы иск был принят к рассмотрению и одобрен судьей, лучше доверить составление документа юристу по земельным вопросам и проконсультироваться по поводу перечня документации, которая поможет убедить суд в правоте позиции истца:

паспорт истца;
правоустанавливающие бумаги на спорный участок;
кадастровый паспорт и техдокументация;
заключение независимого эксперта об оценке недвижимого имущества;
квитанция с оплаченной судебной пошлиной.

Расходы на судебные издержки напрямую связаны со стоимостью спорной недвижимости и оценке доли. Расчет основан на определении процента от цены иска, т.е. оценочной стоимости части надела.

Сроки выдела доли в натуре земельного надела

Для выдела доли земельного участка в натуре заинтересованному лицу придется потратить немало времени:

для достижения соглашения между всеми собственниками (уведомление о предстоящем выделе доли) – от 1 до 3 недель, а если соглашения достичь не удастся, тогда придется обращаться в суд;
для проведения межевых работ, подготовки технической документации – 2–4 недели (в зависимости от загруженности БТИ и скорости работы кадастрового инженера);
для регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок в Росреестре – 14 дней с даты подачи заявления и всех необходимых документов.

Получается, что на выдел доли в натуре у совладельца земельного участка может уйти от 4 до 9 недель.

Раздел в добровольном порядке

Добровольный порядок в первую очередь характерен согласием всех собственников спорной недвижимости на такой раздел. Указанная процедура может быть достаточно разнообразной, например, при выделении долей одном участнику отойдет дом и земля под ним, а второй получит большую часть земельного надела.

Порядок проведения данного процесса, а также очередность действий зависят от многих факторов таких как:

площадь выделяемого участка;
общий размер земельного надела, поскольку в каждом населенном пункте установлены минимальные размеры границ участков;
его целевое назначение и т.д.

Важно! Доли земельного участка могут быть установлены собственниками еще на этапе его приобретения. В случае если такие действия проведены не были, а раздел является невозможным, то раздел произойдет поровну как в натуре, так и в юридическом смысле.

Каждый вновь созданный участок имеет определенные лимиты в своих размерах, в связи с чем раздел указанной недвижимости может быть несправедливым по отношению к отдельным собственникам.

Пример: Разделение надела на трех владельцев является невозможным ввиду несоответствия предусмотренного региональными правилами минимуму какого-либо из выделенных участков. В таком случае один из участников может претендовать на денежную компенсацию за свою долю, а землю между собой поделят два оставшихся собственника. Третий же получит оговоренное возмещение с учетом рыночной цены участка, но право на общую недвижимость потеряет.

Размер земельного участка при разделе земельного участка

Для того чтобы приступить к процедуре выделения доли на земельный участок, в первую очередь необходимо определиться с площадью вновь образованного земельного надела, который не должен быть меньше или больше установленного законодательством.

В каждом регионе Российской Федерации органами местного самоуправления установлены свои максимальные и минимальные допустимые размеры для указанных участков. Так, в Московской области определены следующие нормативы выделяемых из совместной собственности наделов:

Для земель с/х назначения – от 2 до 4 га;
Для садоводческих потребностей – от 0,06 до 0,15 га;
На землях для устройства огорода – от 0,04 до 0, 1 га;
Для постройки дачи – от 0,06 до 0,25 га.

Процесс раздела

В случае нахождения собственниками точек соприкосновения в вопросе раздела общего земельного надела, последним необходимо будет провести следующие действия:

Определить границы вновь созданных земельных участков, составить планы межевания и утвердить их;
Указанные документы подлежат сдаче в органы администрации по месту нахождения надела для последующего утверждения главой ведомства проекта новых границ;
Между сторонами заключается соглашение о разделе, удостоверяемое нотариально;
После прохождения указанных процедур, полный пакет документов предоставляется в Регистрационную палату или многофункциональный центр для регистрации права собственности на новые участки.

Для завершения указанной процедуры в Регистрационную палату предоставляется следующий пакет документов:

Документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость, например, договор купли-продажи или акт о приватизации;
Кадастровая документация участка;
Соглашение о разделе, удостоверенное нотариусом;
Письменное согласие лиц, имеющих отношение к спорному наделу, например, банковских организаций, в случае если участок находится у последних в залоге;
Документы, подтверждающие оплату госпошлины.

Образец соглашения о добровольном разделе

Процедура добровольного раздела земельного участка участниками долевой собственности обязательно должна сопровождаться составлением и оформлением соответствующего соглашения.

Документ оформляется письменно, в нем отражаются все существенные условия и данные. Обязательно придется указать:

Дата и место составления соглашения;
ФИО сторон, их паспортные данные, адреса регистрации и проживания;
Спецификации на земельный участок: сведения о праве; реестровый и кадастровый номера; целевое назначение; местонахождение; площадь;
Описываются достигнутые условия по разделу участка: кому, в каком размере, на каких условиях. Также оговаривается компенсация и расходы на оформление изменений;
Подписи сторон;
Нотариальное удостоверение.

Представленный ниже образец соглашения может быть использован для сведения в простейшем споре, но для составления более сложного документа лучше обратиться за помощью к опытным юристам. Консультация наших специалистов на сайте совершенно бесплатна!

Выделение доли, если не удалось договориться с другими совладельцами

Если остальные сособственники не дают своего согласия на выдел доли одного из участников, тогда нужно переходить к следующему этапу и узнать, как выделить долю земельного участка из общей долевой собственности при отсутствии договоренности.

Для этого нужно обратиться в суд с исковым заявлением о выделе доли. В документе важно указать, какие у истца есть основания для выдела доли, на каком праве ему принадлежит часть участка, в каком размере, в чем суть спора, пробовал ли он мирно урегулировать конфликт.

Если никаких препятствий для отказа в исковом требовании у суда не будет (права и законные интересы третьих лиц не будут нарушены, образованный участок будет соответствовать всем правилам и нормам, категория земли не будет меняться), тогда истец получит на руки положительное решение о принудительном выделении доли в натуре. Исковое заявление подается в районный суд по местонахождению объекта недвижимости.

Роль эксперта при судебном разбирательстве

Во время судебного разбирательства о принудительном разделе земельного надела, судья может завершить процесс только в случае наличия в материалах дела заключения независимых экспертов о результатах проведения землеустроительной экспертизы. В полномочия экспертной организации входит:

определение границ выделяемого земельного участка;
его правовое положение;
линии регулирования застройки и т.д.

После изучения характеристик спорной недвижимости, специалистами будет предложено несколько самых оптимальных вариантов в части ее разделения. При этом эксперты действуют строго с поставленной перед ними судом задачей и вправе выходить за ее пределы лишь при мотивированном обосновании о невозможности дачи заключения без расширенного толкования проблемы.

Кроме того, указанная экспертиза также определяет порядок раздела строений, которые находятся на спорном участке, однако, с технической точки зрения это не всегда является возможным. Так, для признания части домовладения пригодным для проживания должны соблюдаться некоторые условия такие, как изолированность, наличие отдельного входа, коммуникаций и других удобств. Как правило, экспертами, еще на начальном этапе строительства домов, предлагаются варианты проектов, обуславливающих возможность его будущего раздела, но это случается крайне редко. Таким образом, при разделе земельного надела, здания, расположенные на нем, в большинстве случаев являются неделимыми.

После завершения экспертной оценки специалистами предлагается несколько способов раздела спорной собственности, владельцам такого имущества останется лишь выбрать наиболее подходящий. В случае если ни один из вариантов не будет соответствовать ожиданиям сторон, суд самостоятельно сделает выбор, однако, такое решение может быть обжаловано в апелляционном порядке.

Судебная практика

Судебная практика по делам, касающимся выдела доли надела в натуре из совместной собственности, сводится к тому, что если у других совладельцев нет законных оснований для отказа, а также, если на участок не наложены какие-либо обременения, то судья становится на сторону истца.

Если же доля в общей собственности слишком мала для того, чтобы ее можно было выделить, тогда судья выносит решение о принудительной выплате остальными собственниками денежной компенсации истцу.

Рассмотрим на примере: бабушка оставила в наследство 3 внукам земельный участок без строений общим размером 6 соток. Когда внуки вступили в наследство, они оформили надел в общую собственность. Но через какое-то время один из них решил продать свою долю надела, поскольку ему нужны были деньги на лечение.

Он обратился к двум остальным совладельцам, но те отказались делить участок по той причине, что они уже серьезно занялись на нем садоводством. Тогда внук решил обратиться в суд с исковым заявлением о выделе доли.

Судья удовлетворил его иск, но частично – вынес решение, в котором говорилось о том, что ответчики (остальные совладельцы) должны будут выплатить истцу материальную компенсацию за его долю.

Выдел доли в этом случае был бы невозможен, поскольку размер выделенной доли был слишком мал. Так, надел размером в 2 сотки нельзя поставить на кадастровый учет.

Выделить долю земельного надела в натуре из совместной долевой собственности можно как по соглашению всех совладельцев участка, так и по решению суда.

В обязательном порядке вначале нужно провести межевание территории, обратившись в БТИ, а после подать документы на регистрацию прав собственности в Росреестр.

Если размер будущего образованного участка будет меньше установленной нормы, тогда тот, кто хочет выделить долю, сможет только получить денежную компенсацию от остальных совладельцев надела.

При таком исходе остальные собственники вступят в права владения землей, а тот совладелец, который получит компенсацию, утратит такое право.

Алгоритм раздела через суд

Процесс принудительного разделения надела через суд происходит в следующем порядке:

Лицо, инициирующее раздел, определяет размер доли каждого владельца спорного земельного участка, а также количество таких долей соразмерное числу собственников.
Далее заинтересованное лицо составляет исковое заявление, предметом которого является требование о выделении последнему части от спорного земельного надела.
После получения иска, судом устанавливается возможность принятия его к рассмотрению. В случае если документ полностью соответствует всем процессуальным нормам, судья назначает дату слушанья по делу и уведомляет об этом все стороны процесса.
Дело слушается по существу заявленных требований и предоставленных доказательств, после чего выносится мотивированное решение об удовлетворении исковых требований или об отказе в этом.
В случае принятия судом положительного решения совладельцы спорной недвижимости предоставляют его вместе другими необходимыми документами в Регистрационную палату для оформления права собственности на перераспределенные доли.

ВАЖНО: При невозможности силами суда и сторон прояснить спорные моменты. Связанные с реальным или юридическим разделом земли, такие вопросы могут быть поставлены перед экспертным учреждением. По вопросам раздела участка могут быть назначена землеустроительная экспертиза (если на участке нет строений) или же строительно-техническая, если под спор о разделе подпадают и различные постройки и сооружения.

Продажа участка в долевой собственности

Любой из собственников может распоряжаться своей долей. И если речь идет о завещании, владелец не обязан никого ставить в известность, кому передает землю по наследству. Если же он планирует продать свой надел, процедура оказывается куда более сложной.

Закон отводит право преимущественной покупки доли другим собственникам этого же участка. Поэтому прежде чем выставлять землю на продажу, владелец должен обсудить этот вопрос с сособственниками. Во-первых, уточнить у них согласие на продажу, а во-вторых, предложить им выкупить свою часть. Если на земле находятся постройки, их продажа или сдача в аренду осуществляется по тому же правилу: посторонние лица могут претендовать на объект только в том случае, если совладельцы отказались его выкупать или арендовать.

Законом определена и процедура продажи.

1. Подготовка уведомления. Собственник, который хочет продать свою долю, должен известить об этом других совладельцев в письменном виде, направив им уведомление. Это уведомление готовит нотариус, указывая в нем стоимость доли и другие условия продажи.

2. Соблюдение срока. Он составляет один месяц. В течение этого времени сособственники, получившие извещение, должны принять решение о покупке. Если в течение месяца они не выкупят предлагаемую долю, владелец может искать другого покупателя. Срок ожидания сократится, если совладельцы в письменном виде откажутся от своего преимущественного права на выкуп, тем самым дав согласие на свободную продажу части участка.

3. Получение свидетельства. Его выдает нотариус, как подтверждение направления уведомления другим собственникам земли. Если те получать уведомление отказались, вместо свидетельства нотариус выдаст заявителю справку. Оба документа обладают одинаковой юридической силой и потребуются для оформления документов о продаже в Росреестре.

«Продавцу важно учитывать, что предлагаемые им условия для сособственников участка и других покупателей должны быть одинаковыми, ― уточняет Ангелина Григорьевская. ― Закон запрещает предложить совладельцам одну сумму, а в реальности продать долю за меньшую. В этом случае сделка может быть признана недействительной».

pixabay.com / Stanly8853

Предварительные процедуры

Убедитесь в наличии возможности раздела. Вновь образуемые участки должны соответствовать по размеру и назначению требованиям закона (градостроительное, земельное, гражданское законодательство). Минимальные и максимальные размеры можно узнать в органах власти в сфере архитектуры и строительства.

Проверьте, установлены ли границы, пройден ли кадастровый учет исходного земельного участка. Если нет, сначала приведите в порядок документы с земельным участком, подлежащим разделу.

Продажа дома на участке в долевой собственности

Дом, как и сам участок, является долевой собственностью, поэтому закон ограничивает его свободную продажу. Реализовать имущество без ограничений можно только, если все владельцы согласны с этим решением. Если же продавать свою часть хочет только один, важно следовать процедуре.

В первую очередь, предложить свою долю на выкуп другим собственникам или только одному из них. По закону, ставить в известность всех не обязательно, если один уже согласился купить долю. Если такое соглашение достигнуто, можно проводить сделку. При этом мнение остальных значения не имеет: ни оспорить, ни препятствовать продаже они не могут.

Самый неблагоприятный вариант ― когда совладельцы не дают согласия на продажу. В этом случае можно действовать двумя способами.

Вручение уведомления

Сособственники должны ознакомиться с уведомлением и сообщить о своем решении в течение месяца. Но как быть, если это уведомление они получать отказываются? В этом случае его отправляют заказным письмом по почте, приложив к нему бланк уведомления о вручении.

Подготовку и отправку уведомления выполняет не владелец недвижимости, а нотариус. Специалист составляет документ, в котором указывает условия продажи, и отправляет его совладельцу. Нотариус зафиксирует факт получения уведомления совладельцем дома или отказ от получения. Оба документа служат основанием для свободной продажи части дома и регистрации сделки.

Раздел дома

Общий дом можно разделить на части, например, на две изолированные квартиры, а после продать одну из них. По закону это можно сделать в случае, если дом позволяет такое выделение: из каждой созданной квартиры можно организовать независимый выход на участок. Квартиры должны обладать достаточной площадью для проживания, оборудованы кухней и санузлом и соответствовать иным, установленным законом параметрам.

Выполнить раздел можно путем заключение соглашения у нотариуса или в суде. В случае раздела в судебном порядке потребуется экспертиза.

pixabay.com /