Заключение договора управления с застройщиком

Договор управления с застройщиком до проведения конкурса

Субъект управления МКД. Так как после сдачи дома в эксплуатацию полноценное собрание собственников провести невозможно, законодательством определен порядок действий. В ч.14 ст.161 ЖК РФ сказано, что застройщик должен заключить договор управления многоквартирным домом за 5 дней после его ввода в эксплуатацию. При этом УК является подрядчиком у застройщика, а застройщик — заказчиком.

Срок действия. Заключение договора управления с застройщиком осуществляется на срок 3 месяца. Если стороны не напишут заявление о его прекращении, то согласно ч.6 ст.162 ЖК РФ он будет продлен еще на 3 месяца на аналогичных условиях.

Оплата услуг. УК вправе выставлять счета за коммунальные услуги на имя застройщика, пока помещения не перейдут в собственность жильцов. Дольщики должны оплачивать коммуналку самостоятельно в зависимости от условий договора, например, после введения дома в эксплуатацию.

Блог

Источник фото: https://www.pexels.com/

Жилищные отношения между собственниками помещений многоквартирного дома (далее – МКД) и управляющего по организации управления данного МКД не всегда являются двусторонними. Действующим законодательством также предусмотрены обязанности муниципалитета «в помощь» собственникам жилья.

Положения части статьи 161 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) предусматривают положения о «небезучастности» органов местного самоуправления (далее – ОМСУ), а именно — обязанности проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации в установленных законом случаях, в том числе если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Безусловно, и данные отношения не обходятся без судебных разбирательств. Спорные моменты с участием ОМСУ рассматриваются различными судебными инстанциями РФ.

Так, Арбитражный суд Калининградской области рассматривал дело по иску управляющего МКД – ООО «ЖЭУ № 12Ц» к Администрации ГО «Город Калининград» о признании незаконным бездействия Администрации, связанного с не проведением процедур по отбору, назначении управляющей организации для приема общего имущества и технической документации на МКД; обязании в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу провести отбор управляющей организации и передачу ей от ООО «ЖЭУ 12Ц» (далее – УО) общего имущества и техническую документацию на МКД.

Таким образом, суть спора выражалась в нежелании УО продолжать управлять домом после истечения договора управления. По всей вероятности, МКД для организации был убыточным, и отношения между собственниками и УО давно были напряженными. Ещё в 2021 году УО в одностороннем порядке пыталась прекратить договор управления, но по иску одного из собственников помещений МКД данные действия были признаны незаконными, а на УО возложена обязанность по надлежащему исполнению договора управления. Кроме того, жители часто судились со своей УО и по другим вопросам — МКД требовались разнообразные ремонтные работы, которые УО по различным причинам не проводила.

Не желая пролонгировать договор управления, за два месяца до окончания срока договора (январь 2021 г.) УО уведомила муниципалитет о том, что МКД останется без управления, намерений о его продлении УО не имеет, в связи с чем она просит своевременно организовать и провести открытый конкурс по отбору новой УК или общее собрание собственников для тех же целей

. Уже через полтора месяца после истечения такого срока (конец апреля 2021 г.) УО подала заявление в суд о признании бездействия муниципалитета незаконным и обязании провести такой конкурс в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу.

АС Калининградской области решением от 19 ноября 2021 года по делу № А21-6026/2019 в основной части требований УО отказал по следующим доводам:

«…В силу вышеприведенных положений закона именно собственникам помещений принадлежит первоначальное преимущественное право выбора способа управления и управляющей организации и на них закон возлагает обязанность осуществить такой выбор, и только в случае нереализации собственниками, в том числе путем бездействия, соответствующего права, орган местного самоуправления может провести конкурс по отбору управляющей организации.

Собственники МКД по ул.Пугачева, 11 избрали способ управления домом управляющей компанией, более того, собственники МКД не высказывали намерений о прекращении договора управления с ООО «ЖЭУ 12Ц».

С 01.12.2016 г. ООО «ЖЭУ № 12Ц» в одностороннем порядке расторгло договор управления и прекратило выставлять счета за содержание жилья. Однако данные действия по иску собственником МКД признаны незаконными решением Центрального районного суда г.Калининграда по делу № 2-2036/2017 от 11.12.17г. На Общество возложена обязанность по надлежащему исполнению договора управления.

МКД по ул.Пугачева,11 исключен из реестра обслуживаемых заявителем домов по его заявлению только 05.11.19 года на основании приказа Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области № ЖК-5730/пр….».

Встали на сторону ОМСУ и другие суды вышестоящих инстанций на следующих основаниях:

обязанность по выбору УО для управления МКД возложена на ОМСУ положениями статьи 161 ЖК РФ. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности и способ отбора УО (по открытому конкурсу), а также сроки исполнения установленной обязанности;
судами приведены положения части 4 статьи 161 ЖК РФ по проведению открытого конкурса;
из логического толкования вышеназванной нормы следует, что законодатель установил обязанность ОМСУ по проведению конкурса только в тех случаях, когда собственники МКД не выбрали способ его управления, либо такое решение не реализовали. Таким образом, суд в данных отношениях указал на приоритет решения собственников помещений МКД
;
кроме того, порядок проведения конкурса установлен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75, в соответствии с которыми конкурс проводится, если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом (в том числе если собственниками не проводилось ОСС по вопросу выбора способа управления домом, или проводилось, но такое решение не было принято) или принятое решение о выборе способа управления домом не реализовано (в том числе не заключены договоры управления МКД между УК и собственниками);
при этом указанные Правила, с учетом решения ВС РФ от 10.08.2009 года № ГКПИ09-830, не позволяют проводить конкурс по отбору УО в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в МКД выбрали способ управления своим домом, даже если при этом не реализовали принятое решение;
в силу вышеприведенных положений законодательства именно собственникам помещений принадлежит первоначальное преимущественное право выбора способа управления и УО,
именно на них закон возлагает обязанность осуществить такой выбор, и только в случае нереализации собственниками, в том числе путем бездействия, соответствующего права, ОМСУ может провести конкурс по отбору УО;
в то же время собственники помещений в спорном МКД еще в 2014 году избрали способ управления домом управляющей организацией, то есть приняли и реализовали свое решение о выборе способа управления и УО;
к тому же, собственники помещений МКД не высказывали намерений о прекращении договора управления с УО — заявителем;
в частности, к моменту обращения УО в суд последняя, хотя и уведомила муниципалитет, что не собирается пролонгировать договор управления, но продолжала осуществлять обслуживание МКД, начислять плату за услуги, предусмотренные договором управления, выставлять квитанции собственникам и нанимателям МКД на оплату таких услуг, в том числе и на дату рассмотрения дела в суде первой инстанции
Читайте также: Как подключать свет на даче в садовом товариществе к земельному участку без председателя
;
уведомление о прекращении управления МКД в связи с истечением срока действия договора направлено собственникам только спустя два с половиной месяца после истечения срока договора (и спустя месяц после подачи заявления в суд);
спорный МКД исключен из реестра обслуживаемых УК домов по её заявлению только спустя несколько месяцев после истечения срока договора управления (к этому моменту дело рассматривалось в арбитражном суде уже более полугода — заседания несколько раз откладывались);
результате, у суда отсутствуют основания считать не проведение ОМСУ конкурса по отбору УО незаконным бездействием.

Верховный Суд РФ согласился с данными доводами и Определением от 05 августа 2021 № ЭС20-10358 года отказал УО в пересмотре дела.

разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь

Смена управляющей организации

Выбор УК. Собственники могут выбирать, менять УК или ТСЖ на общем собрании исходя из ч. 3 ст. 161 ЖК РФ. Основанием для этого является договор с подписями 50% собственников плюс 1 подпись от общего количества подписей.

Право подписи. Если жильцы выдали Председателю Совета МКД доверенности, то он на основании пп. 3 пункта 8 ст. 161.1 ЖК РФ может заключить договор самостоятельно. Будет достаточно его подписи и копий доверенностей.

Изменение в реестре лицензий. После того, как Госжилнадзор подтвердит внесение изменений в реестр лицензий, МКД переходит к выбранной УК, которая обязуется его содержать.

02.10.2019

Понятие договор управления многоквартирным домом

Соглашение об управлении — это базовый документ, в рамках которого одна сторона (УК) по заданию другой стороны (жильцы), в течении оговоренного срока за оговоренную сумму денежных средств выполняет работы по управлению зданием и всем имуществом.

Определение параметров договора обычно является вторым пунктом повестки собрания жильцов после выбора управляющей организации. Протоколом, а впоследствии и договором управления, закрепляется перечень всех услуг которые компания выполняет на обслуживаемом доме. Этот список можно разделить на две группы: услуги подачи коммунальных ресурсов и услуги связанные с санитарным и техническим обслуживание.

Договор управления базируется на следующих нормативно-правовых актах:

ст.162 Жилищного кодекса РФ
гражданский кодекс РФ
постановление Правительства РФ 491 от 13 августа 2006 года – регламентирует оказание услуг по содержанию жилья
постановление Правительства РФ 416 от 05 мая 2013 года – регламентирует порядок управления МКД
постановление Правительства РФ 354 от 06 мая 2011 года. – регламентирует подачу коммунальных ресурсов

Признаки публичности договора управления

Предприятие, осуществляющее предпринимательскую деятельность на рынке ЖКХ, заключает договор имеющий статус публичного. Признаками таких компаний является:

Одна из сторон ДУ — управляющая компания, имеющая лицензию на право предпринимательства
Исполнение своих обязательств при условии ежемесячной оплаты за оказанные услуги
Невозможность индивидуально отказаться от услуг, оказываемых фирмой
Договор заключается только с владельцами помещений в МКД
Расчетная стоимость одинакова для всех групп жителей.

ЖК РФ не принуждает собственников заключать договор на условиях, указанных в договоре с УК.

В рамках общего собрания у каждого жителя есть возможность обсудить требования компании и внести изменения. Важно понимать, что, визируя договор на содержание, владелец помещения соглашается со всеми условиями, указанными в нем.

Порядок действий если отсутствует договор

Если с вами как с собственником не подписан договор, вы можете обратиться в управляющую компанию и запросить копию. Если нужен оригинал документа с синей печатью напишите прошение в УК на заключение договора с вами лично.

Если собственник не имеет на руках документ, у него может возникнуть логичный вопрос где взять договор управления? Для получения стоит отправить официальный запрос в УК. В заявке необходимо указать: «Прошу предоставить соглашение для личного ознакомления». Этого достаточно, чтобы жильцу предоставили копию соглашения. Кроме того, всегда можно посмотреть форму типового документа.