Управление имуществом предполагает не только его эксплуатацию, но и реализацию при невозможности получить от его использования хотя бы нулевой финансовый результат. Не используемое для выполнения госзадания имущество автономные учреждения содержат за свой счет. Для многих из них избавление от таких объектов – вопрос не только повышения эффективности, но и выживания. Но может ли АУ инициировать возврат неиспользуемого имущества его собственнику? Наделены ли учреждения таким правом? Какие обстоятельства могут затруднить процедуру возврата имущества в казну? Обо всем этом – далее в статье.
Что это такое?
Право оперативного управления недвижимым имуществом — ограниченное право для учреждений и казённых предприятий распоряжаться закреплённым за ними имуществом в соответствии с законом или с согласия собственника.
То есть, если за организацией закреплено здание, земельный участок, оборудование или автомобиль, она не имеет права распоряжаться ими по своему усмотрению.
Учреждение пользуется закреплённой недвижимостью безвозмездно. По этой схеме чаще всего работают:
- школы;
- детские сады;
- дворцы культуры;
- больницы;
- предприятия ЖКХ и т.п.
Согласно п. 1 ст. 296 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества. В соответствии с п. 1, 2 ст. 299 ГК РФ право оперативного управления возникает на основании акта собственника о закреплении имущества за учреждением, а также в результате приобретения учреждением имущества по договору или иному основанию.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в оперативном управлении учреждения, а также имущество, приобретенное учреждением по договору или иным основаниям, поступают в оперативное управление учреждения в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности В силу абз. 5 п. 1 ст. 216 ГК РФ право оперативного управления относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право оперативного управления на недвижимое имущество возникает с момента их государственной регистрации. Ст. ст. 297, 298 ГК РФ четко регламентирует пределы правомочий различных учреждений и казенных предприятий по распоряжению имуществом. Так, казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Частное учреждение вправе осуществлять приносящую доходы деятельность, только если такое право предусмотрено в его учредительном документе, при этом доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение частного учреждения. Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом. Автономное учреждение вправе осуществлять приносящую доходы деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующую этим целям, при условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах. Доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение автономного учреждения. Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом. Бюджетное учреждение вправе осуществлять приносящую доходы деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующую этим целям, при условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах. Доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного учреждения. Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества. Казенное учреждение может осуществлять приносящую доходы деятельность в соответствии со своими учредительными документами. Доходы, полученные от указанной деятельности, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации. Согласно п. 2 ст. 300 ГК РФ при переходе права собственности при переходе права собственности на учреждение к другому лицу это учреждение сохраняет право оперативного управления на принадлежащее ему имущество. Право оперативного управления имуществом прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника (п.3 ст. 299 ГК РФ).
Цели и задачи
Есть несколько причин, для чего недвижимость переводят в оперативное управление.
- Самое важное — это поддержка объектов в состоянии работоспособности. Бывает, какое-то здание давно стоит без дела, при этом местный консервный завод ютится в одноэтажном небольшом доме. В этом случае выгодно передать здание заводу, чтобы он его обслуживал и содержал в технически исправном состоянии.
- Если речь идёт о недвижимости от собственника-частного лица, то он передаёт свою недвижимость в оперативное управление с одной целью — чтобы она стала «работать» и приносить деньги. Вопрос о функциональной пригодности уходит на второй план. Объект через некоторое время может вернуться владельцу: продавать, дарить или сдавать в аренду недвижимость в ОУ нельзя.
Директор предприятия, после получение права оперативного управления недвижимостью, ставит перед собой несколько задач — от их выполнения будут, в том числе зависеть его доходы и доходы работников.
- У объектов должна быть своя структура: у предприятия, помимо здания, должно быть оборудование и транспорт, у школы — футбольное поле и спортивные тренажеры на улице.
- Объекты должны быть рентабельными: если это производство — приносить доход и не покупать каждый год дорогостоящее оборудование, если школа — не делать каждый год ремонт в кабинете директора, без необходимости.
- Вообще, затраты на содержание и эксплуатацию объектов при таком управлении необходимо снижать. Регулярно ухаживать и следить за оборудованием.
У каждого предприятия или казённого учреждения свои приоритеты по выполнению этих задач.
Передача недвижимости в ОУ
Недвижимое имущество закреплено за учреждениями или предприятиями их собственником. Чаще всего это госимущество. Поэтому решение о передаче принимает уполномоченный на распоряжение муниципальными объектами орган.
Решение может быть в виде акта, приказа или другого нормативного документа:
- После решения о закреплении объекта, нужно оформить документ о его фактической передаче — акт приёма-передачи.
- После этого имущество снимают с баланса муниципалитета и проходят процедуру его госрегистрации для оперативного управления.
- Учреждение или предприятие получает свидетельство установленного образца об успешно пройденной регистрации.
Регистрация
Юридическая возможность пользования недвижимостью у предприятия или учреждения возникает только после соответствующей государственной регистрации.
Чтобы пройти эту процедуру нужно составить соответствующий договор и собрать пакет документов.
Договор
Чтобы передать государственную или муниципальную недвижимость в оперативное управление соответствующему органу, нужно получить соответствующее разрешение и приказ от главы муниципалитета или госоргана. После чего можно заключать договор.
Письменное соглашение, на основании которого одна сторона передаёт имущество в управление другой стороне заключают казённые учреждения (или предприятия) и собственник недвижимости( государство, муниципалитет или частное физическое лицо).
Договор имеют право заключать правообладатель, законный представитель владельца помещения, нотариус или юридическое лицо, получившее право оперативного управления.
Недвижимость становится на баланс юридического лица, за него нужно платить налоги и другие сборы. В документе обязательно должны быть указаны:
- предмет договора;
- срок действия контракта;
- порядок передачи имущества;
- данные обеих сторон;
- сведения об имуществе;
- условия по внесению изменений и дополнений в договор;
- условия досрочного расторжения договора;
- реквизиты и подписи сторон, скрепленные печатями.
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
8 (800) 302-76-94
Если у имущества не определена кадастровая стоимость, нужно провести оценку недвижимости.
Образцы договоров можно найти в свободном доступе в Интернете и составить его самостоятельно или обратиться за помощью к квалифицированным юристам.
Какие документы приложить к договору?
Вместе с договором в Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимость нужно подать следующий пакет документов.
- заявление на регистрацию;
- выписку из ЕГРЮЛ;
- учредительные документы организации (справки о постановке на учёт, о присвоении учреждению кодов статистики и т.п.);
- паспорта представителей сторон;
- передаточный акт;
- кадастровый и технический паспорта;
- документ, подтверждающий закрепление выделенного объекта за конкретным предприятием;
- заверенная копия приказа о разрешении на передачу имущества в оперативное управление;
- справка о том, что имущество больше не находится на балансе муниципалитета или собственника.
Стоимость и сроки предоставления услуги
Услуга регистрации — бесплатна. Срок, за который принимают решение о предоставлении права — 7 рабочих дней.
Управление объектами недвижимости представляет собой проведение мероприятий по осуществлению комплекса операций, связанных с эксплуатацией зданий и сооружений. Читайте наши статьи об управлении МКД, а также кому передать в доверительное управление недвижимость и как это сделать, каковы отличительные особенности управления жилой недвижимостью на стадии эксплуатации и законодательные нормы.
Оперативное управление имуществом это: когда необходимо, виды
Оперативное управление имуществом – это узкоотраслевое вещное право, его регламентирует ГК РФ, его ст. 269.
Такой объект имущества находиться во владении государства либо муниципалитета, распоряжение им возможно только с разрешения владельца. Процедура подобного управления должна быть зарегистрирована, согласно закона.
Что интересно такое понятие, как и схема ведения дел используется только странах постсоветского пространства.
Понятие и виды прав
Прежде чем разбираться в этом понятии, следует понять, что вообще такое вещные права. Согласно закона у каждого человека существуют вещные и обязательственные права. В этом аспекте следует рассмотреть особенные черты интересующих нас прав, среди них:
- Это абсолютное право. То есть имеется в виду, что человек, который владеет чем-либо, в противоставление другим людям, которые не являются истинным владельцем подобного имущества. По закону это огромное количество людей не имеет права нарушать полномочия истинного владельца.
- Оно может признаваться только в том случае, когда это прописано в нормах закона и предусмотрено ним.
- Объектом может выступать только одна единственная вещь, ее параметры и применение в этом случае не имеет значения.
Теперь можно рассматривать оперативное управление, как ограниченное вещное право, оно отличается объемом полномочий, который имеется у владельца. В этом случае что-либо находиться в собственности одного лица и при этом во владении другого лица оно также есть, но при этом возможности управления ограничены.
Важно! Подобные права могут возникать вне воли владельца, в следствии действия права следования, когда права идут за вещью.
Обозначение
Оперативное управление – это право ведения хозяйства, является производным от права владения. Пользоваться им может исключительно юрлицо. Если сказать проще, то суть в том, что собственность, находящаяся во владении муниципалитета, госучреждения может быть применена по необходимости, то есть право на подобные действия передаются другому лицу, хотя они и ограничены.
Собственник он же руководитель предприятия имеет следующие права:
- Создание задач и установление сроков их выполнения.
- Внесение изменений в организационную структуру.
- Контроль организационных процессов.
- Контроль над правильностью и законностью использования имущества.
- Назначение руководящего состава, он же может быть контролирующим органом от государства.
Есть также четкие ограничения подобного формата управления госимуществом, среди них:
- Операции по продаже, в том числе отдельных объектов.
- Сдача в аренду.
- Использование в качестве залога при кредитовании.
Важно! Если получить разрешение от первичного владельца, то есть государства, даже подобные действия могут быть разрешенными.
Среди других особенностей, следует выделить такие:
- Субъекты не могут делиться на части и паи, он передаются управляющему только единым целым.
- Отвечает за вверенное имущество управляющий, помимо того оно находиться на балансе его предприятия.
- Лицо, осуществляющее рассматриваемое управление все равно находиться в подчинении первичного собственника.
Ограниченное право
Именно так можно сказать об оперативном управлении, среди самых важных черт можно выделить такие:
- Управляться подобным образом могут исключительно казенные и чаще всего производственные предприятия, имущество находиться в собственности государства непосредственно или через муниципалитет.
- Оперативный управленец распоряжается имуществом, но только в той области, где функционирует предприятие. Иногда корректировка тех или иных действий происходит за счет указаний собственника.
- Распоряжаться ввереным без согласия государства нельзя. Единственное что возможно – это продавать произведенную продукцию.
Функции и задачи управляющего
Тот, кто стоит у руля оперативного управления имеет определенные функциональные задачи, которые становясь владельцем, обязан выполнять. Также перед ним ставятся конкретные задачи, ответственность за который он несет.
Функции
Среди них такие:
- Координация работы всех структурных подразделений. Если рассмотреть производственное предприятие полного цикла, то тут в круг функций управляющего входит обработка заказов, связь с производственными мощностями, реализация готового товара.
- Работа с документооборотом. В этом случае отвечает оперативный управляющий, а не конечный собственник, то есть все необходимые бумаги, в частности отчеты должны быть готовы своевременно, иначе ответственности по закону не миновать.
- Планирование. Управляющие контролирует сроки выполнения поставленных задач. Кроме того, собственнику обязательно предоставляется отчет.
- Управление производством, в том числе контроль качества изготовленных товаров.
- Учет издержек, которые невозможно исключить, адекватное их обоснование.
- Техническая составляющая для выполнения производственных задач, то есть оснащение всем необходимыми агрегатами, учет, сохранность и отправка произведенных товаров.
- Учет запасов и своевременная закупка сырья.
Задачи
Задачи, которые ставятся перед оперативным собственником многочисленны, но основная – это сделать производство прибыльным. Среди ключевых задач, которые этому способствуют:
- Определение объемов производимых товаров, которые возможно производить на имеющихся мощностях.
- Выбор места размещения производства, опираясь на параметр цена-качество.
- Координация заказов, которые поступают на предприятие.
- Выдача заданий для работы.
- Установление адекватных сроков для выполнения.
- Контроль над соблюдением правил, сроков.
- Обеспечение наибольшей эффективности работы.
Как взять в аренду имущество под подобным управлением?
Далеко не каждое имущество, находящееся под оперативным управлением взять в аренду сложно, но существует процедура, позволяющая это сделать. Полномочия собственника делегированные, поэтому по своему усмотрению он не может распоряжаться тем, чем управляет и отдавать его в аренду или продавать.
Важно! Обсуждать возможность сдачи в аренду подобной собственности необходимо обсуждать с государственными органами, то есть фактическими владельцами.
Процедура такая:
- Прошение на имя собственника (государства) о возможности получит имущества в аренду. Причем в кругу интересов могут быть только не задействованные в данный момент активы.
- К подобному прошению следует прикрепить пояснительную записку, в ней указывается: характеристика здания, помещения, которое заинтересовало, обоснованная целесообразность аренды и влияние ее на работу предприятия.
Если доводы устроили государство/муниципалитет, то подписывается договор аренды. Финансы, вырученные от сдачи в аренду, направляются предприятию в качестве вспомогательного бюджетного финансирования.
Передача имущества под оперативное управление
Для того чтобы факт передачи имущества под оперативное управление был зафиксирован, необходимо произвести следующие манипуляции:
- Составление акта приема-передачи, согласно с требованиями закона.
- Заверение акта. Это делают обе стороны, после этого бланки регистрируют.
- Только после этого помещения/здание переходят на баланс оперативного управляющего.
Вывод
Хотя оперативное управление на данный момент активно используется в нашей стране, нормативы, которые на данный момент прописаны в законе устаревшие. Возможности управления ограничены, но именно благодаря передаче в управление юридическому лицу, госимущество (предприятия) могут работать и приносить доход.
Источник: https://Papinian.com/grazhdanskoe/chto-takoe-operativnoe-upravlenie-imushhestvom.html
