Организация промышленности является действительно важной отраслью в настоящее время, поскольку развитие производства стремительно растет из небольших мастерских до крупных заводских и фабричных организаций.
В данной статье будет идти речь о том, что же значит промзона, процессе ее купли-продажи, аренды и пром застройки.
Итак, что такое земли, предназначенный для промышленной деятельности?
Земли промышленного назначения — это земельные участки, которые не располагаются в черте поселений и других населенных пунктов, а также, обычно, эксплуатируются для производственной деятельности или использования объектов промышленности.
Использования участков промзоны заключается в том, что там производятся различные постройки в сфере производства, административной деятельности или сооружения объектов для осуществления организационной деятельности.
Земли промназначения: что это такое?
Земли промышленного назначения – это территории, которые располагаются за пределами населенных пунктов, и предназначаются для обеспечения производственной деятельности юридических лиц, а также для целей эксплуатации промышленного оборудования. На землях промназначения находятся цеха, помещения заводов и фабрик, постройки для администрирования производства и другие здания, необходимые для работы предприятий.
Подробное описание земель промышленного назначения содержится в главе 16 Земельного кодекса РФ. Ею же регулируется организация производства на таких территориях. В некоторых вопросах можно опираться на ст. 7 и ст. 78 ЗК РФ, а также местное законодательство.
Цель использования участков промназначения может быть разной, поэтому законодательно было выделено семь возможных видов разрешенного использования такой земли.
- Участки для размещения производственных мощностей и построек.
- Территории, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
- Земля для обеспечения транспортного сообщения.
- Участки, предназначенные для размещения объектов атомной энергетики.
- Территории обороны и безопасности.
- Участки для размещения различных коммуникаций.
- Земли, предназначенные для космической деятельности.
Передача земельных участков под промышленное производство происходит через местную администрацию. При этом оцениваются целесообразность производственного расположения, характеристики земли и рельефа, а также приближенность участка к путям транспортного сообщения и населенным пунктам.
Промышленная земля не может располагаться вблизи объектов, предназначенных для жилья.
Какую площадь может иметь земля под промышленную застройку? Это зависит от вида разрешенного использования, нормативов производства (для каждой отрасли они индивидуальны), а также от технической документации на конкретный объект промышленной застройки.
Экономика стремительно развивается, поэтому наблюдается нехватка промышленных земель. Эта проблема решается за счет изменения категории земельных участков.
Земли промышленного назначения: продажа, покупка, аренда
Собственником земли промышленного назначения может быть частное лицо, организация, государство или муниципалитет. С этими территориями можно осуществлять любые действия, допустимые законодательно. В отношении участков промназначения могут быть заключены договора аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования, дарения и другие возможные соглашения, касающиеся недвижимого имущества.
Единственная серьезная проблема, с которой могут столкнуться желающие купить земли промышленного назначения – установленный вид разрешенного использования. Например, если участок предназначен для размещения складов, предприниматель не сможет построить на этой территории станцию техобслуживания или заправку для автомобилей.
На что еще следует обратить внимание, прежде чем купить или взять в аренду промышленную землю? В первую очередь, на характеристики самого участка и наличие необходимых коммуникаций. При отсутствии газа, электросети, водоснабжения, канализации и связи земля промназначения может стоить недорого.
Однако, если подумать о дальнейшем сопутствующем строительстве и согласовании разрешений на него в госучреждениях, может оказаться, что покупка земли не выгодна и с точки зрения финансов, и со стороны необходимых временных затрат (получение разрешения на строительство – длительный процесс, может продолжаться до года).
Что можно строить на землях промышленного назначения?
На земельных участках промышленного назначения разрешено строительство объектов, если это не противоречит виду разрешенного использования территории. Запрещается строить на таких участках жилые дома.
Однако города и сельские поселения разрастаются из года в год. Часто бывает так, что жилая застройка пересекает промзону. До какого-то времени проблем с законом может и не возникнуть, но, а что если предприятие-собственник промышленной земли решит расширить производство или провести дополнительные коммуникации?
Юридически есть один выход из подобной ситуации – смена категории земельного участка. Например, жилая застройка возможна, если территория относится к землям сельскохозяйственного назначения или населенных пунктов.
Важный момент – при изменении категории земли обращайте внимание на вид разрешенного использования. От этого напрямую зависит возможность строительства жилья.
Какие объекты можно построить на промышленной земле?
Как уже было сказано выше, строить можно те объекты, которые соответствуют целевому назначению конкретного участка. Ни на каких промышленных землях нельзя строить жилые дома. Тем не менее, рост городов приводит к тому, что жилые районы нередко пересекают территории, отнесённые к промышленным. Со временем из-за этого могут возникнуть проблемы. Чтобы их не было нужно менять категорию земельного участка. Если земли относятся к населённому пункту или к сельскохозяйственным территориям, то такой участок можно использовать для городского строительства. Но всё же нужно смотреть на конкретный вид разрешённого использования таких участков.
Изменение категории промышленной земли
Вопросы, касающиеся смены категории земельных участков, регулируются ФЗ № 172 от 21.12.2004 г., а также ЗК РФ.
Перевод земель в промышленные – достаточно сложная процедура. Другое дело, когда необходимо произвести обратное изменение. При переводе земель промышленного назначения в другую категорию существует только два ограничения.
- Постройки, расположенные в промышленной зоне, подлежат сносу. В этом случае для изменения категории потребуется проект рекультивации. Та же особенность в ситуации, когда участок загрязнен или нарушен.
- На промышленных землях нарушен почвенный слой. В этой ситуации потребуется не только согласовать проект рекультивации, но и произвести весь перечень предполагаемых работ.
Сложности возникают, когда необходимо перевести земли сельскохозяйственного назначения в промышленные. Это возможно лишь в исключительных случаях, а в некоторых ситуациях законодательно говорится о недопустимости перевода. Единственная причина, по которой может быть разрешено изменение категории – неоспоримые доказательства утраты участком с/х назначения полезных свойств, необходимых для хозяйствования.
Перевод в другую категорию
В тех регионах, где ощущается значительная нехватка промземель, предприниматели разрешаю эту проблему тем, что переводят земли с сельхозназначением в земли промышленного назначения.
Субъект, пытающийся осуществить данную операцию, должен иметь весомые обстоятельства, которые в последствии он доносит до государственных органов. Они, в свою очередь, принимают только заявки, имеющие исключительность данного перехода, поэтому часто предпринимателям дают отрицательный ответ.
Но и здесь есть решение — доказать утраченные изначальные характеристики земли сельскохозяйственного назначения, что служит ее наглядным примером дальнейшей непригодности к использованию по назначению.
Перевести промышленную землю в любую другую категорию значительно легче. Для этого существует только 2 ограничения:
- Застройка назмеными и подземными объектами зоны, которые нужно подвергнуть сноске. В этом случае предпринимателю нужно утверждение не процесс рекультивации территории. Делается это также тогда, когда земли были нарушены или загрязнены реакционными объектами.
- Нарушения слоя почвы, ввиду чего помимо рекультивации проводится остальные предусмотренные процессов работы, в том числе проверка на действительность нарушения почвенного слоя.
Переход земель промназначения в собственность государства
При определенных обстоятельствах земля производственного назначения может перейти в собственность государства. Законодательно допускается изъятие земли лишь в следующих случаях:
- выполняются соглашения международного характера;
- происходит реконструкция или строительство федеральных (местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и иных коммуникаций;
- если участок промназначения изымается в соответствии с судебным постановлением;
- при наличии других обоснованных причин, не противоречащих федеральному законодательству.
Процесс перехода земель промышленного назначения в собственность государства регулируется ст. 49-51 ЗК РФ. Право собственности физического лица или организации может быть не только полностью прекращено, но также временно ограниченно.
Временная реквизиция возможна в особо критических ситуациях. В последствии законному владельцу выплачивается компенсация, а земля возвращается обратно в собственность.
Купля-продажа и аренда
Собственниками такой земли выступают Федерация, юридическое или физическое лицо. Передача в собственность земли может быть как на платной, так и на бесплатной основе.
ВНИМАНИЕ! В случае, когда участок планируется использовать для создания собственного бизнеса, то территория может быть не выдана в пользование собственника государством на основании невыполнения целевого предназначения земли промышленности.
К примеру, в районе ощущается резкая нехватка атомных электростанций или станций технического оснащения. К тому же, в собственности государства есть необходимые территории для построения данных сооружений.
Но субъект, который планирует приобрести участок для коммерческой деятельности, решил использовать его для построения баз, складов и других объектов хранения.
Таким образом, органы власти имеют полное право отказать данному предпринимателю за неготовностью выполнять требования по целевому назначению этой промышленной земли.
Есть и еще одно препятствие в приобретении участка — отсутствие каналов связи, линий электропередачи и других необходимых коммуникаций.
Как правило, такая земля стоит значительно меньше, чем земля с полным оснащением коммуникационных связей, но на ее дальнейшее использование и на постройку этих связей будет затрачиваться значительное количество денежных средств и рабочего времени. Такие вопросы решаются либо в суде, либо в порядке договорного соглашения.
Налог на участки промназначения
Земельное налогообложение регулируется главой 31 НК РФ. Ставка по налогу на земли промышленного назначения, согласно ст. 394 НК РФ, равна 1,5 % от кадастровой стоимости участка. Это выше, чем на земли сельхоз назначения и на участки населенных пунктов. На местном уровне могут быть введены понижающие коэффициенты.
Практикующими юристами отмечается, что на земли промышленного назначения зачастую устанавливается завышенная кадастровая стоимость. Иногда она даже превышает рыночную. При выявлении очевидного завышения собственник может обратиться в судебные органы с целью снижения стоимости.
