Рациональное использование территории: земли промышленного назначения

К землям специального назначения относятся территории, отведенные для эксплуатации и обеспечения деятельности различных объектов промышленности, теле- и радиовещания, энергетики, связи, транспорта, а также для осуществления других задач, связанными с целевым использованием подобных земель. Правовой режим и регулирование таких территорий осуществляется Земельным Кодексом РФ (ст. 87-93), а также специальными законами и актами органов власти.

Принимая во внимание характер задач, для выполнения которых данные территории были выделены в отдельную категорию, различают такие земли специального и иного назначения:

• Земли промышленности;
• Земли связи, теле- и радиовещания, информатики;
• Земли для обеспечения космической деятельности;
• Земли транспорта;
• Земли энергетики;
• Земли безопасности и обороны;
• Земли, относящиеся к иным территориям специального назначения.

Для вышеперечисленных земель промышленности и иного специального назначения устанавливается особый режим пользования. Необходимость заключается в том, чтобы все объекты, имеющие стратегическое, региональное или государственное значение, представляющие для обычных граждан опасность или невозможность частного использования, могли использоваться только для конкретно отведенных целей. Рассмотрим каждую категорию в отдельности и определим их правовой статус.

Отметим, что земли специального назначения располагаются за пределами населенных пунктов, но могут принадлежать различным объектам муниципальных образований или же находиться в федеральной собственности или собственности субъектов.

В соответствии со ст. 87 Земельного Кодекса РФ, земли промышленности и иного специального значения могут передаваться в безвоззмездное пользование для сельскохозяйственного производства и других целей.

Что это такое?

Землями промышленности признаются земельные участки, которые используются предприятиями промышленности или обеспечивают деятельность их объектов по целевому назначению.

К землям промышленности относятся признанные непригодными для сельскохозяйственной деятельности участки, либо территории с продукцией худшего качества или же отсутствием плодородной почвы изначально. Это и есть основной резерв роста промышленных комплексов.

Важно! Земли промышленности расположены за пределами населенных пунктов. На их территории определяется специальная санитарная зона, а частые земли, расположенные в их границах могут использоваться собственниками только при условии соблюдения установленных ограничений.

Земли промышленности и специального назначения, в которые входят участки для промышленности, разделяются также на наделы для космической деятельности, энергетики, обороны и безопасности, транспорта и связи, о которых вы можете прочитать в наших статьях.

Что надо знать об изменении категории земель промышленности?

Чтобы в итоге процедуры получилась категория земли промышленности, и появились подходящие виды разрешенного использования, необходимо изучить положения Земельного кодекса в части перевода территории в другое назначение.

1. Если в промышленную категорию переводят сельскохозяйственные наделы, придется доказать, что они имеют низкую ценность или полностью непригодны для сельского хозяйства.
2. В некоторых случаях приходится обращаться за проведением экологической экспертизы, изучать близость природоохранных и водоохранных зон.
3. Предварительно потребуется запросить действующие правила застройки и землепользования в отношении данного участка, составить проект будущего использования участка, утвердить документацию и добиться согласия местных властей.
4. Необходимо согласовать границы будущего земельного участка, провести межевые работы и иные мероприятия.

Процедура эта довольно сложная, с множеством нюансов и подводных камней. Даже выполнение всех регистрационных действий без отказов и приостановок, не позволяет сократить срок изменения категории участка до менее полугода.

Что относится к категории земельных участков промышленного назначения?

Применительно ст. 88 ЗК РФ в состав земель промышленности входят участки, которые используются или предназначены для:

• добычи полезных ископаемых, предоставляемые предприятиями горнодобывающей и нефтегазовой промышленности;
• предприятий химической, обрабатывающей, металлургической промышленности;
• земли, занятые фабриками, заводами, карьерами, рудниками, шахтами, приисками;
• размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности.

Земли энергетики

Землями энергетики признаются территории, отведенные для функционирования и эксплуатации объектов энергетики. Согласно с законодательством РФ, к таким объектам относятся федеральные энергетические системы, а также объекты ядерной энергетики, находящиеся в ведении федеральных органов власти. Это означает, что пользователями земель энергетики могут быть только организации государственной формы собственности.

Для обеспечения жизнедеятельности объектов энергетики земельные участки могут отводиться для размещения атомных и гидроэлектростанций, ядерных установок, тепловых электростанций, а также для размещения линий электропередачи, подстанций и других объектов и построек, обеспечивающих функционирование энергетического комплекса.

Порядок определения земельных участков для размещения опор линий связи и линий электропередачи определены Постановлением Правительства РФ №486.

Охранные зоны земель энергетики

Постановлением Правительства РФ №160 определен порядок эксплуатации охранных зон земель энергетики. Границы охранных зон самостоятельно определяются организациями, во владении которых находится электросетевое хозяйство (п. 6 Постановления). В пределах охранных зон запрещено:

• Проводить любые работы, препятствующие безопасной эксплуатации электросетевого хозяйства;
• Размещать свалки;
• Проводить сброс едких веществ и тяжестей более 5 тонн;
• Складировать горюче-смазочные материалы;
• Размещать объекты инфраструктуры — рынки, больницы, парки, школы и т.д.;
• Использовать летательные аппараты (в т.ч. воздушных змеев);
• Посадка и вырубка деревьев, работы с почвой (мелиорация, взрывные работы);
• Земляные работы на глубине более 30 см;
• Полив сельскохозяйственных растений при условии, что струя воды более 3 м;

С полным перечнем существующих запретов можно ознакомиться в Постановлении №160.

Правовой режим и положение

Правовой режим земель промышленности – это система правового регулирования отношений по охране и использованию этих земель, направленная на обеспечение эксплуатации промышленных объектов.

Положение – это свод установленных норм и правил, которые необходимо соблюдать. Производственная деятельность промышленного предприятия является источником повышенной опасности. Уникальностью правового режима земель промышленности является установление санитарно – защитных зон, цель которых заключается в обеспечении безопасности населения и окружающей среды от промышленных отходов.

Ст. 42 ЗК РФ обязывает промышленные предприятия:

1. использовать земельные участки только с их целевым назначением методами, которые не должны наносить вред окружающей среде;
2. сохранять геодезические, межевые и другие специальные знаки, которые установлены на земельных участках;
3. осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных резервов, в том числе меры пожарной безопасности, не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв;
4. своевременно приступать к использованию земельных участков (при договоре аренды);
5. своевременно производить платежи за землю.

Комментарий к Статье 87 Земельного кодекса РФ

Земли промышленности и иного специального назначения (как для краткости называет эту категорию даже сам законодатель, например в п. п. 2 — 6 комментируемой статьи) подразделяются на несколько «субкатегорий земель с дифференцированным правовым режимом, что обусловлено характером специальных задач, для решения которых данные земли используются или предназначены для использования в будущем» <1>. ——————————— <1> Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Элиста, 2006. С. 610.

Эти субкатегории перечислены в п. 2 комментируемой статьи, и каждой из них также посвящена отдельная статья настоящего Кодекса. Особый интерес представляет подп. 7 п. 2, где говорится о землях иного специального назначения. Наличие такой формулировки делает перечень субкатегорий открытым, не исчерпывающим.

В литературе отмечается, что в качестве иных земель специального назначения могут рассматриваться участки захоронения ядерных и иных отходов <1>, земли, предоставленные для использования их государственной наблюдательной сетью, которая действует в соответствии с Федеральным законом от 19 июля 1998 г. N 113-ФЗ «О гидрометеорологической службе» <2>, и другие земельные участки. ——————————— <1> См.: Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: ТК Велби, 2002. С. 321.

<2> См.: Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации // СПС «Гарант».

В ст. ст. 87 — 93 ЗК РФ как после общей характеристики земель данной категории, так и после определения каждой из субкатегорий говорится, что это земли, права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ <1>. Представляется, что даже единичная запись в ст. 87 ЗК РФ была бы излишней, так как права на земельные участки всегда возникают по основаниям, предусмотренным законами, и, кроме того, в Кодексе есть специальная глава «Возникновение прав на землю», которая касается всех категорий земель. Повторение же этой формулировки семь раз тем более неоправданно. ——————————— <1> Применительно к землям обороны и безопасности законы субъектов РФ не упоминаются, т.е. речь идет только о Земельном кодексе РФ и иных федеральных законах.

В комментируемой статье специально подчеркивается, что к землям промышленности и иного специального назначения относятся лишь земли, расположенные за чертой населенных пунктов. Если же промышленные, транспортные, оборонные и иные подобные предприятия (организации) находятся в городах, то правовой режим земельных участков, на которых они расположены, подчиняется режиму соответствующей территориальной зоны в черте населенного пункта.

В данной категории земель большой удельный вес занимают земли, являющиеся федеральной собственностью. Они перечислены в п. 4 комментируемой статьи. Согласно ст. 27 настоящего Кодекса многие из этих земель изъяты из оборота <1>. ——————————— <1> Согласно Федеральному закону от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ категория объектов гражданских прав, изъятых из оборота, из п. 1 ст. 129 ГК РФ исключена. Теперь объекты гражданских прав подразделяются только на две группы: находящиеся в свободном обороте и ограниченные в обороте. Однако ст. 27 настоящего Кодекса до сих пор не приведена в соответствие с ГК РФ.

Следует отметить, что большое количество судебных споров возникает в связи с неоднозначным толкованием законодательства именно в отношении земельных участков, занятых промышленными объектами, объектами транспортной инфраструктуры, оборонными объектами и т.п. в населенных пунктах, в том числе по вопросам, связанным с определением субъекта права собственности на земельные участки, занятые данными объектами.

Эти споры возникают с завидной регулярностью, что свидетельствует о настоятельной необходимости более четкого урегулирования данного вопроса непосредственно в законе. Практика рассмотрения такого рода споров будет рассмотрена далее применительно к отдельным субкатегориям земель данной категории. Здесь же отметим, что при вынесении решений по таким делам суды постоянно ссылаются на ст. ст. 87 — 93 ЗК РФ, что, на наш взгляд, неверно, так как речь идет о земельных участках, относящихся к другой категории земель.

Гражданам и юридическим лицам следует иметь в виду, что использование земельных участков данной категории должно осуществляться с соблюдением правил, установленных для соответствующей субкатегории, в противном случае это будет признано правонарушением.

В частности, проверкой территориального отдела управления Роснедвижимости по Пермскому краю было выявлено, что земельный участок, предоставленный индивидуальному предпринимателю с разрешенным использованием под промышленные предприятия на землях промышленности, фактически используется под объекты автомобильного транспорта (строение пункта охраны и автостоянка), что является нарушением ст. 42 ЗК РФ.

Предпринимателю выдано предписание с требованием устранить допущенное нарушение путем использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением либо изменения разрешенного использования. Попытка предпринимателя обжаловать данное предписание не увенчалась успехом, так как суды пришли к правильному выводу, что, несмотря на то что земли промышленности и земли транспорта относятся к одной категории земель РФ (земли специального назначения), режим и вид разрешенного использования указанных земель различные, следовательно, требования госоргана законны <1>. ——————————— <1> Постановление ФАС Уральского округа от 11 мая 2010 г. N Ф09-3256/10-С1 по делу N А50-33592/2009.

Поскольку деятельность промышленных предприятий и иных объектов, для размещения которых предоставляются указанные земли, может представлять опасность для населения, в состав данной категории земель могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель.

И напротив, хозяйственная деятельность в пределах таких зон может причинить вред охраняемым объектам или существенно затруднить их эксплуатацию, поэтому определенные виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон, могут быть ограничены или запрещены.

Создание санитарно-защитных зон вокруг объектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду, в целях охраны атмосферного воздуха и условий жизнедеятельности окружающей среды предусматривается Федеральными законами от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» и от 4 мая 1999 г. N 96-ФЗ «Об охране атмосферного воздуха» и иными актами.

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» комментируемая статья дополнена тремя новыми пунктами — 5.1 — 5.3, конкретизирующими порядок установления зон с особыми условиями использования территории (в части сведений о границах такой зоны и описания их местоположения, а также сроков уведомления правообладателей земельных участков, включенных в границы зоны с особыми условиями использования территории, об ограничениях использования земельных участков в границах такой зоны). Эти дополнения вступили в силу с 1 января 2021 г.

Этим же Законом ст. 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», посвященная информационному взаимодействию при ведении ГКН, была дополнена положением о том, что обязательным приложением к решению органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении или изменении границ зоны с особыми условиями использования территорий, направляемому в орган кадастрового учета, являются подготовленные в электронной форме текстовое и графическое описания местоположения границ зоны с особыми условиями использования территории, перечень координат характерных точек границ такой зоны (норма вступила в силу с 1 января 2021 г.).

Законом N 252-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ (ст. 55), предусматривающие, что для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом электроэнергетики, системы газоснабжения, транспортной инфраструктуры, трубопроводного транспорта или связи, если для эксплуатации этого объекта в соответствии с федеральными законами требуется установление охранной зоны, обязательным документом, прилагаемым к заявлению о выдаче такого разрешения, являются подготовленные в электронной форме текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, перечень координат характерных точек границ такой зоны. Местоположение границ такой зоны должно быть согласовано с органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на принятие решений об установлении такой зоны (границ такой зоны), за исключением случаев, если указанные органы являются органами, выдающими разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Представленные заявителем текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, перечень координат характерных точек границ такой зоны являются обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию. При этом данное разрешение одновременно является решением об установлении охранной зоны указанного объекта.

Указанные нормы вступают в силу с 1 января 2021 г., поэтому на заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поданные до этой даты, их действие не распространяется.

Требования к системе координат, точности определения координат характерных точек границ зоны с особыми условиями использования территории, формату электронного документа, содержащего сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории, утверждены Приказом Министерства экономического развития РФ от 23 марта 2021 г. N 163.

Сведения о местоположении границ зон с особыми условиями использования территории подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости до 1 января 2022 г. (ч. 2 ст. 5 Закона N 252-ФЗ).

Важным представляется положение п. 5.2 комментируемой статьи о том, кто должен осуществлять деятельность по установлению границ указанных зон. Ранее в судебной практике возникали споры по этому поводу <1>. Так, Постановлением администрации Большеулуйского района Красноярского края от 14 июня 2006 г. N 159 установлена санитарно-защитная зона ОАО «Ачинский нефтеперерабатывающий завод Восточной нефтяной компании» (далее — общество) с возложением на общество обязанности по оформлению межевого дела земельного участка, на котором расположена санитарно-защитная зона, и поставке его на кадастровый учет. ——————————— <1> См., напр.: Постановление Президиума Свердловского областного суда от 18 августа 2010 г. по делу N 44-Г-26/2010.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании соответствующего пункта Постановления районной администрации незаконным. Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 декабря 2008 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2009 г. решение суда от 30 декабря 2008 г. отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя. Апелляционная инстанция пришла к выводу об отсутствии в действующем законодательстве положения, предусматривающего проведение межевых работ по установлению границ санитарно-защитной зоны, а также отметила, что с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет вправе обратиться правообладатель или государственный (муниципальный) орган, к которым общество не относится.

С таким подходом согласился Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа <1>, указав, что на юридические лица возложена обязанность по соблюдению режима санитарно-защитной зоны, а не по проведению работ по межеванию земельного участка, на который распространяется санитарно-защитная зона. Общество не является правообладателем земельного участка, на который распространяется его санитарно-защитная зона, в связи с чем заявление и документы для проведения государственного кадастрового учета земельных участков подаются заинтересованным правообладателем или государственными (муниципальными) органами. ——————————— <1> См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 2 июля 2009 г. N А33-13282/08.

Теперь же согласно п. 5.2 настоящей статьи подготовка текстового и графического описаний местоположения границ зоны с особыми условиями использования территории и перечня координат характерных точек границ такой зоны обеспечивается правообладателями указанных объектов или иными лицами на основании договора с такими правообладателями, т.е. по этой норме возложение такой обязанности на общество было бы законным.

Во исполнение п. 5.3 комментируемой статьи Постановлением Правительства РФ от 12 июля 2021 г. N 662 утверждены Правила уведомления правообладателей земельных участков, включенных в границы зоны с особыми условиями использования территории, об ограничениях использования земельных участков в границах такой зоны.

Согласно указанным Правилам информирование правообладателей земельных участков об ограничениях использования земельных участков в границах зоны осуществляется в течение 15 дней со дня внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об установлении зоны посредством направления уведомления либо по адресу электронной почты правообладателя, либо по его почтовому адресу.

В уведомлении указываются следующие сведения:

а) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об установлении зоны, реквизиты такого решения;

б) дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об установлении зоны;

в) индивидуальное обозначение (вид, тип, номер, индекс и т.п.) зоны;

г) описание местоположения границ зоны;

д) содержание ограничений использования объектов недвижимости в границах зоны;

е) кадастровые номера земельных участков, включенных в границы зоны и принадлежащих правообладателю.

Кто является собственником?

Собственниками участков могут выступать:

• Физические лица.
• Юридические лица.
• Федеральное правительство.
• Региональное правительство.
• Муниципалитеты.

Внимание! Земельные участки, в пределах которых имеются залежи полезных ископаемых, не могут находиться в частной собственности. Месторождения в Российской Федерации являются государственной собственностью. Поэтому такие земли могут предоставляться только на праве пользования, в том числе аренды.

Виды разрешенного и запрещенного использования земельных участков

Виды разрешенного использования земельных участков, на которые не распространяется градостроительный регламент определяются на основании Государственного кадастра недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости – это свод о информации об учтенном недвижимом имуществе и Государственных границах населенных пунктов, муниципалитетов, зон с особыми условиями эксплуатации. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» утвержден соответствующий классификатор, содержащий перечень разрешенных видов использования, включая коды к ним, которые применяются на всей территории РФ. Промышленность, коды 6.2 .- 6.6.:

1. тяжелая 6.2. (машиностроение, металлургия, горная промышленность, когда необходимо введение специальных зон);
2. легкая 6.3. (производство ткани, одежды, керамики);
3. пищевая 6.4. (хлебопечение, напитки, консервирование);
4. нефтехимическая 6.5. (переработка сырья, химической продукции бытового назначения);
5. строительная 6.6. (производство кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов).

Справка. Согласно ст. 14 ЗК РФ земельные участки, которые подверглись загрязнению химическими или радиоактивными веществами, а также расположенные на них сооружения используются в порядке, определенном Правительством РФ.

На таких землях и земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. Несоблюдение закона ведет к штрафам и взысканиям.

Земли транспорта

К категории земель транспорта относятся территории, отведенные для обеспечения деятельности и эксплуатации объектов железнодорожного, автомобильного, морского, воздушного и иных видов транспорта, определенных земельным законодательством РФ.

Земли железнодорожного транспорта

Так, земли железнодорожного транспорта могут включать в себя следующие категории:

• территории для размещения железнодорожных путей;
• участки для размещения и эксплуатации зданий и построек — вокзалов, станций, ремонтных депо, строения, устройства и сооружения, необходимые для функционирования и эксплуатации железнодорожного транспорта;
• полосы отвода и специальные охранные зоны, которые предоставляются гражданам для обслуживания ж/д транспорта, оказания услуг пассажирам и т.д. Сюда входят склады, заправочные станции, разгрузочные площадки, а также склады, предназначенные для хранения предметов и объектов с особым статусом правового регулирования;

Согласно с приказом Минтранса №126 и Законом №17-ФЗ, на землях железнодорожного транспорта могут устанавливаться полосы отвода — земельные участки, которые прилегают к железнодорожным путям, а также участки для размещения станций, линий связи, защитных лесополос, а также других объектов ж/д транспорта.

Земельные участки в полосе отвода могут передаваться в аренду физическим и юридическим лицам для сельского хозяйства, складирования грузов, оказания услуг пассижирам ж/д транспорта, а также для других целей, которые не мешают безопасности движения транспорта.

Земли автомобильного транспорта

Земли автомобильного транспорта включают в себя участки, отведенные для эксплуатации и содержания федеральных автомобильных дорог, а также придорожных полос со специальным режимом пользования.

Для земель автотранспорта также, как и для земель ж/д транспорта, устанавливаются полосы отвода и придорожные полосы. Согласно со ст. 90 ЗК РФ, для обеспечения дорожного движения на полосах отвода могут передаваться земельные участки физическим и юридическим лицам. На таких участках допускается размещать объекты дорожного сервиса.

В границах полосы отвода автомобильной дороги запрещается:

1. размещать здания и другие объекты, не предназначенные для обслуживания автомобильной дороги
2. распашка земельных участков, покос травы, рубка деревьев, выпас и прогон животных
3. установка рекламных конструкций, не соответствующих техническим регламентам
4. установка информационных щитов и указателей, если они не имеют отношения к обеспечению безопасности дорожного движения.

Земельные участки, которые предназначены для размещения объектов дорожного сервиса, установки рекламных конструкций могут предоставляться гражданам и юридическим лицам для этих целей. П. 4 ст. 25 Закона №257-ФЗ устанавливает, что земельные участки могут передаваться на условиях публичного или частного сервитута. Такие участки находятся на землях общего пользования и закрепляются за ведомственными организациями, а потому использование классической аренды невозможно. Положения об использовании сервитута, а также его применении, находятся в ГК РФ. Отметим, что классическое понимание сервитута (обеспечение прохода или проезда через определенную территорию, строительные работы на линейных объектах) в данном случае не применимо — сервитуты устанавливаются только для строительства и эксплуатации объектов дорожного сервиса. Сроки и условия пользования участком прописываются в соглашении о сервитуте.

Земли водного и морского транспорта

Для полноценного функционирования объектов морского и водного транспорта отводятся земельные участки:

• для размещения и создания искусственных водных путей;
• для размещения объектов, необходимых для эксплуатации и функционирования морского и водного транспорта — портов, станций, причалов и других строений и сооружений водного и морского транспорта;
• для размещения участков береговой полосы.

Согласно с Водным Кодексом РФ, на территории земли водного и морского транспорта устанавливаются участки береговой полосы. Береговая полоса представляет собой полосу земли, которая проходит вдоль границы воды общего пользования, предназначена для общего пользования. Стандартная величина береговой полосы составляет 20 метров, за исключением случаев береговых полос каналов и рек, длина которых составляет менее 10 километров — в таких случаях величина полосы составляет 5 метров. В пределах береговой полосы запрещена приватизация земельных участков. Береговая полоса внутренних водных путей выделяется для работ, связанных с судоходством и сплавом по внутренним водным путям, вне территорий населенных пунктов.

Земли аэровоздушного транспорта

Для функционирования аэровоздушного транспорта отводятся земли под аэропорты, взлетно-посадочные полосы, аэродромы, вокзалы, а также другие объекты недвижимости, необходимые для обеспечения правильной эксплуатации воздушного транспорта.

Возведение производственных объектов

Что можно и что нельзя строить?

Разрешено возводить:

• производственные здания (заводы, фабрики, производственные цехи);
• культурно-бытовые помещения (санитарно-бытовые, медицинские, учебные учреждения, помещения общего питания);
• иные сооружения (склады, подсобные помещения);
• водные объекты (пруды, бассейны с подпорными сооружениями на водооттоках).

Запрещено:

• индивидуальное жилое строение (жилые дома, квартиры);
• личное подсобное хозяйство (огороды: выращивание сельскохозяйственной продукции);
• дачные постройки (бани, дровяники, сараи);
• иные сооружения, противоречащие целевому назначению земельного участка (вольеры для животных).

Важно! Если жилая застройка проходит в зоне с ограничениями эксплуатации участка, возможно изменение категории земель с промышленных на земли сельскохозяйственного назначения или населенных пунктов.

Что требуется для строительства?

Согласно федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для строительства объекта необходимы следующие документы:

1. Документ, устанавливающий право на владение земельным участком.
2. Технический план земельного участка.
3. Разрешение на строительство (оформляется по документам пунктов 1 и 2, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения участка – ч. 4 ст. 51 ГрК РФ).
4. Технический план сооружения.

Налог на землю промназначения

Так же, как и земли других целевых назначений, промышленная земля облагается налогом. Максимальная налоговая ставка на нее 1,5 процента от кадастровой стоимости, что значительно превышает налоги на другие территории. Цена на один гектар так же зависит от территориального направления, далеко ли участок от населенных пунктов. Есть ли коммуникации, полезные свойства у земли, к какому району государства она относится. Чаще всего бывает, что суммы завышены из-за кадастровой стоимости. Но вы имеете право оспорить налог, обратившись в суд.

Управление и мониторинг

Ст. 67 ЗК РФ предусматривает государственный мониторинг земель. Эффективность управленческой деятельности промышленного предприятия напрямую зависит от своевременного и достоверного информирования о функционировании и экономическом состоянии организации.

Внимание! Мониторинг как средство получения статистически достоверной информации и составления краткосрочных и долгосрочных прогнозов необходим для качественного управления процессом устойчивого развития предприятия.

Мониторинг земель промышленности позволяет:

• спрогнозировать доходность;
• инновационное развитие;
• платежеспособность и ликвидность;
• определить финансовую устойчивость;
• деловую активность предприятия.

Кроме того, мониторинг земель мотивирует промышленность, своевременное укрепление уязвимых мест позволяет предупредить ошибки, что способствует развитию предприятия.

Методы государственной кадастровой оценки

Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» пунктами 6.1. – 6.3. устанавливает порядок проведения оценки для промышленных земель:

1. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков: рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками.
2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков: определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Расчет стоимости

Кадастровая стоимость – это условная денежная оценка, предназначенная в основном для исчисления налога. Кадастровый учет в РФ регламентируют законы «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ и «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Пример расчета кадастровой стоимости.

Расчет КС – сложный процесс. Предварительно оценить КС участка можно по упрощенной формуле:

КС=ПЛ*(КИ+КЛ)*КП, где:

• КС(руб.) – кадастровая стоимость.
• ПЛ(м2) – площадь участка.
• КИ, КЛ(руб./м2) – коэффициенты инфраструктуры и специфики.
• КП – переходный коэффициент.

Согласно регламенту Росреестра расчет КС земельных участков производится не реже раза в 5 лет и не чаще, чем через 3 года. Необходимые коэффициенты для предварительного расчета можно узнать у профессиональных оценщиков.

Режим использования транспортных земель

Земли, относящиеся к категории железнодорожного сообщения, допускается сдавать в аренду на длительный срок. Как правило, договор аренды заключается с субъектами, ведущими предпринимательскую деятельность. При этом выдвигаются следующие условия:

• отсутствие негативного влияния на участок;
• обеспечение безопасного движения ж/д транспорта.

На землях, относящихся к группе автодорог, разрешено возведение строений, относящихся к объектам автомобильного сервиса, заправочных комплексов и пунктов питания. Монтаж небезопасных информационных указателей категорически запрещен. А также невозможно построить в таком районе сооружения и конструкции, которые никоим образом не относятся к сопровождению автодорожных потребностей.

В районе водных земель допускается возведение причалов, пристаней и портов. Дополнительно разрешено проведение мероприятий по обустройству береговой охранной полосы, а также создание искусственных водоемов. Приватизация земель прибрежной полосы воспрещена в соответствии с действующими российскими законами.

Для земель, на которых располагаются трубопроводы, также предусмотрены определенные зоны безопасности, размер которых зависит от характера назначения объекта.

Можно ли арендовать, перевести в собственность и при каких условиях?

На земли промышленного назначения могут распространяться договоры:

1. купли – продажи;
2. аренды;
3. безвозмездного пользования;
4. дарения и другие допустимые соглашения, касающиеся недвижимого имущества.

• невозможны какие-либо воздействия на промышленные земли если выполняются соглашения международного характера;
• происходит реконструкция или строительство федеральных (местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и иных коммуникаций;
• если участок изымается в соответствии с судебным постановлением;
• при наличии других обоснованных причин, не противоречащих федеральному законодательству.

Особенности и порядок аренды

Аренда у частного лица:

1. Найти собственника с подходящим земельным участком.
2. Определить предмет отношений, цену, период аренды и подписать договор в 2 экземплярах для каждой стороны. Если аренда превышает 12 месяцев, подлежит регистрация в Росреестре.

Аренда у муниципалитета:

1. Подать заявление в администрацию, которой принадлежит земля.
2. Подать заявление на участие в аукционе.
3. Внести фиксированный задаток, который возвращается в случае проигрыша на аукционе.
4. Подписать соответствующий договор с муниципалитетом.

Необходимые документы:

• Документ, удостоверяющий личность для физического лица.
• Выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ для ИП и юридических лиц.
• Заявление установленной формы.
• Кассовый документ об уплате задатка.

Для регистрации в Росреестре:

• Заявление от арендодателя.
• Постановление администрации о выделении участка.
• Удостоверяющие личность документы арендатора.
• Три подписанных экземпляра договора.
• Учредительные документы на земельный участок.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Структурирование земель промышленных и специального назначения

Земельные участки промышленного и специального назначения подразделяются на категории в зависимости от назначения и использования:

1. Земли, относящиеся к энергетическому сектору – электростанции, линии электрических передач.
2. Транспортные земли – комплексы железнодорожных коммуникаций, автомобильное сообщение, морские коммуникации, трубопроводы.
3. Земли для связи и совершения информационного телевещания, а также радиовещания – конструкции и комплексы для обеспечения работы спутниковых систем и технического поддержания линий связи.
4. Участки для осуществления космических работ – космодромы, полигоны, стартовые площадки, учебные центры и подготовительные площадки.
5. Территории, предназначенные для обороны. Например, испытательный полигон, воинская часть, всевозможные засекреченные объекты.
6. Земли с иным специальным назначением – кладбище, больница, санаторий, животное хозяйство и т. д.

Наглядно соотношение земель промышленного и другого назначений продемонстрировано в следующей таблице: