26 апреля Верховный суд РФ опубликовал обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок. Мы расскажем об основных выводах.
Вы узнаете, в какой суд обращаться об установлении, изменении условий или прекращении сервитута. Мы объясним, что делать, если в Едином государственном реестре недвижимости нет сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом.
Формирование земельного участка под домом блокированной застройки
Что это такое?
Сервитут – это особый вид соглашения, предусмотренный законодательством, предполагающий возникновение и регламентацию права на установление ограниченного использования чужого имущества (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Процедура проводится с учетом следующих особенностей (в скобках указаны пункты ст. 274 ГК РФ):
- за собственником земельного участка сохраняется право его владения и эксплуатации (п.2);
- регистрация соглашения производится в соответствии с регламентом, принятым в отношении регистрации недвижимого имущества (п. 3);
- требование о сервитуте, при сложности в достижении договоренности с собственником, допустимо изъявлять в судебном порядке (п. 3);
- соглашение заключается на ограниченный или постоянный срок, т. е. бессрочно (п. 4);
- пользование участком может предоставляться за плату (п. 5);
- соглашение допустимо заключать в отношении государственной и муниципальной собственности (п. 6).
Справка. Право на ограниченное использование возникает только в отношении недвижимого имущества (ст. 277 ГК РФ).
Если право собственности обремененным земельным участком переходит к другому лицу, то сервитут не оканчивает свое действие, а переходит совместно с недвижимостью (п. 1 ст. 275 ГК РФ). Таким образом, соглашение о сервитуте – это способ установить и урегулировать право пользования частью чужого участка, а также письменно обозначить условия, сроки и реквизиты сторон договора.
Подробнее о том, что такое сервитут, как и когда он оформляется, мы рассказываем в отдельной статье.
Аналитика Публикации
Подведомственность
По общим правилам к подведомственности арбитражных судов относятся дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (п. 1 ст. 27 АПК РФ).
Вместе с тем одно лишь обстоятельство, что сервитут испрашивается в отношении недвижимого имущества, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, еще не свидетельствует о том, что спор носит экономический характер и подлежит рассмотрению арбитражным судом.
Равно как и в случае возникновения спора между субъектами предпринимательской деятельности в отношении объекта, не используемого для осуществления предпринимательской деятельности.
Например, как отметила высшая судебная инстанция по одному из дел, спор о прекращении сервитута, установленного ранее по решению арбитражного суда, подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции с учетом субъектного состава, поскольку собственник земельного участка, в отношении части которого был установлен данный сервитут, утратил статус индивидуального предпринимателя (п. 2 Обзора).
Незаконная реконструкция
Заслуживает внимания позиция, отраженная в п. 3 Обзора, по вопросу о возможности установления сервитута для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции.
В рамках приведенного в Обзоре дела установлено, что объект, в отношении которого было заявлено требование об установлении сервитута (здание склада), был незаконно реконструирован (на месте демонтированного здания без разрешения на строительство возведен новый объект капитального строительства).
Суды пришли к выводу о том, что в таком случае истец как лицо, самовольно построившее новый объект, с учетом положений ст. 222, 274 ГК РФ не приобретает на него права собственности и, соответственно, не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка установления сервитута.
Публичный и частный сервитуты
Одно из наиболее интересных, с нашей точки зрения, разъяснений содержится в п. 4 Обзора. Согласно данному пункту возможность установить публичный сервитут для ремонта и эксплуатации линейного объекта не лишает собственника линейного объекта права требовать от собственника земельного участка установления частного сервитута для тех же целей.
В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут может устанавливаться для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры. В таком случае сервитут устанавливается по результатам публичных слушаний на основании акта уполномоченного органа для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.
В свою очередь, положения п. 1 ст. 274 ГК РФ предусматривают установление частного сервитута по соглашению собственника участка и собственника линейного объекта либо по решению суда, в том числе для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов.
В Обзоре анализируются судебные акты по делу о защите интересов собственника газопровода, обратившегося к собственнику земельного участка для установления частного сервитута в целях эксплуатации и ремонта газопровода, обеспечивающего газоснабжение многоквартирного дома. Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сославшись на приведенные выше нормы земельного законодательства и мотивировав свое решение тем, что использование истцом чужого земельного участка для указанных целей возможно на основании публичного сервитута.
Суд кассационной инстанции с позицией суда первой инстанции не согласился, указав, что сама по себе потенциальная возможность установить публичный сервитут для эксплуатации линейного объекта не может являться основанием для отказа в установлении частного сервитута для тех же целей в порядке ст. 274 ГК РФ. Данная позиция была поддержана высшей судебной инстанцией.
Необходимо отметить, что в практике до настоящего времени прослеживалось четкое разделение институтов частного и публичного сервитута в зависимости от круга лиц, в интересах которых сервитут устанавливается. Согласно существовавшей позиции судов, публичный сервитут всегда направлен на обеспечение интересов неограниченного круга лиц и публичных интересов, в связи с чем в принципе не может быть установлен в интересах частного лица (1.
Определив, что в установлении публичного сервитута отсутствуют явно выраженный публичный интерес или воля местного населения, суды признавали законным отказ уполномоченного органа в установлении публичного сервитута (2.
В пункте 4 Обзора Верховный cуд отходит от приведенной позиции, фактически допуская при одних и тех же обстоятельствах (необходимость эксплуатации и ремонта инженерных сетей, подведенных к многоквартирному дому) установление как публичного сервитута в интересах местного населения, так и частного сервитута в пользу собственника инженерных сетей. Такой подход, по нашему мнению, будет способствовать решению наболевшего вопроса эксплуатации инженерных сетей, расположенных на чужом земельном участке, предоставляя собственнику сетей право использовать различные механизмы: как обращение в уполномоченный орган за установлением публичного сервитута, так и право требовать установления частного сервитута от собственника земельного участка.
Кто может требовать?
В пункте 5 Обзора приводится еще одна позиция, которая, на наш взгляд, позитивно скажется на формировании единообразной правоприменительной практики. Верховный суд подтвердил право собственника земельного участка, на котором расположен чужой линейный объект, требовать от собственника такого объекта установления частного сервитута.
В Обзоре приводится спор между собственником участка, на котором расположены опоры линии электропередачи, и собственником данного линейного объекта об установлении сервитута. Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, указав, что по смыслу ст. 274 ГК РФ требовать установления сервитута вправе только собственник линейного объекта, а не собственник участка.
Суд кассационной инстанции определил, что объект возведен на участке после возникновения права собственности истца (вопросы наличия согласия собственника на строительство объекта на его участке и, следовательно, правомерности строительства в Обзоре не отражены), собственник линейного объекта фактически пользовался земельным участком, однако от установления порядка пользования и платы уклонялся.
С учетом изложенного суд округа направил дело на новое рассмотрение, указав, что ст. 274 ГК РФ не ограничивает право собственника участка обратиться к собственнику линейного объекта, возведенного после возникновения частной собственности на земельный участок, с требованием об установлении сервитута. Суд также принял во внимание тот факт, что истцу уже было отказано в удовлетворении негаторного и виндикационного исков.
Безусловно, в ситуации, когда собственником земельного участка исчерпаны иные способы защиты, в частности, ему отказано в освобождении участка от чужого объекта, а правообладатель линейного объекта уклоняется от решения вопросов о порядке пользования участком и установления платы, фактически единственным инструментом защиты интересов собственника земельного участка остается обращение с требованием об установлении возмездного сервитута. Справедливости ради стоит отметить, что схожая позиция высказывалась ранее Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 19.03.2013 № 15104/12.
Вместе с тем, по нашему мнению, данная позиция, изложенная в Обзоре применительно к случаям строительства линейного объекта после возникновения права частной собственности истца, должна толковаться шире.
Представляется, что собственник участка вправе требовать установления возмездного сервитута и в случае, когда земельный участок приобретен им с уже возведенными линейными объектами, однако отношения собственника линейного объекта с предыдущим собственником земельного участка по каким-либо причинам не были формализованы.
Логически связанная с проанализированным подходом Верховного суда позиция отражена в пункте 6 Обзора, в котором разъяснено, что, если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник участка, для обеспечения использования которого был установлен сервитут.
Плата за сервитут
Учитывая количество споров, связанных с установлением платы за сервитут, Верховный cуд также выявил критерии определения судом размера платы за сервитут, а также порядок ее установления и изменения, а именно (п. 12, 13 Обзора):
1. Плата за сервитут определяется исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон и срока установления сервитута. В частности, отмечено, что размер платы за сервитут должен быть соразмерен материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя при этом ограничения и затраты, которые возникают у собственника земельного участка, обремененного сервитутом (например, расходы, связанные с необходимостью организации проезда через земельный участок, со сносом или с переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части земельного участка в надлежащем состоянии).
2. Такая плата может иметь форму как единовременного платежа, так и периодических платежей, при этом допускается установление комбинированной платы, состоящей из единовременной платы и периодических платежей.
3. Обязанность по представлению доказательств обоснованности предлагаемого размера платы за сервитут возлагается на истца, в том числе путем назначения экспертизы, при этом ответчик при несогласии с предложенным размером оплаты вправе представить суду доказательства в обоснование своих возражений (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
4. Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы, при этом каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (о ее увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника, обремененного сервитутом (например, в случае изменения интенсивности движения и грузоподъемности автотранспортных средств обладателя сервитута).
Важно отметить, что в п. 12 Обзора наконец сформулирована однозначная позиция о возможности установления безвозмездного сервитута: такой сервитут допустим при согласии собственника обременяемого объекта недвижимости на безвозмездное пользование.
Приведенная выше позиция примечательна прежде всего тем, что ранее в практике неоднократно высказывалась позиция о недопустимости установления судом бесплатных сервитутов, поскольку таковые не предусмотрены законом (3.
Определение условий
Помимо приведенных позиций, Верховный cуд в Обзоре также уточнил сложившиеся в практике подходы к разрешению дел, связанных с установлением сервитута и определением его условий, в частности:
1) недостижение согласия об установлении сервитута или о его условиях является достаточным основанием для обращения в суд, законодательством не предусматривается обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута, направление дополнительной претензии в случае недостижения сторонами соглашения не требуется (п. 1 Обзора);
2) установление сервитута возможно только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом) (п. 7 Обзора);
3) недопустимость установления сервитута если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать участок в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (п. 8 Обзора);
4) обеспечение соблюдения баланса интересов сторон при выборе наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, условий установления сервитута (например, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок) (п. 9 Обзора);
5) удовлетворяя требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается (сведения о земельных участках, вид, содержание, сферу действия сервитута, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных или иных работ, и др.) (п. 10 Обзора) (4.
Стоит отметить, что критерии допустимости установления сервитута и рекомендации в отношении выбора оптимального варианта его установления неоднократно отражались в судебных актах Президиума ВАС РФ, КС РФ и единообразно применяются в актуальной судебной практике (5.
С учетом вступившего в законную силу нового Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Верховный cуд также отметил, что в отсутствие в ЕГРН (до 1 января 2017 года – в ГКН) сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом (п. 11 Обзора).
Приведенные Верховным cудом позиции по спорам об установлении сервитута на земельный участок, обобщенные в едином Обзоре, внесли ясность во многие неоднозначные вопросы, существовавшие в практике разрешения судами данной категории дел.
1. Постановления АС ПО от 05.04.2016 по делу № А55-4542/2015, ФАС ВВО от 07.10.2013 по делу № А11-102/2013.
2. Постановление АС ПО от 21.03.2016 по делу № А57-1890/2015.
3. Постановления АС МО от 20.07.2016 по делу № А40-82890/2014, АС ЗСО от 26.08.2016 по делу № А70-10105/2015.
4. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.10.2016 № 18-КГ16-113.
5. Постановления Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 16033/12, от 28.02.2012 № 11248/11, от 20.07.2010 № 2509/10; Определение КС РФ от 22.03.2012 № 510-О-О; постановления АС МО от 25.04.2017 по делу № А41-26749/14, АС СЗО от 28.10.2016 по делу № А21-1566/2015.
Назначение
Частный и публичный сервитуты устанавливаются в случаях, когда собственникам соседних или близлежащих земельных участков, а также органам государственной власти, необходимо воспользоваться частью чужого имущества. В соответствии с п. 4 ст. 23 ЗК РФ публичное соглашение заключается в целях:
- обеспечения проезда или прохода к объектам общего пользования;
- размещения геодезических объектов;
- прокладки инженерных, кабельных сетей;
- проведения земельных и водных работ;
- перемещения или выпаса фермерских животных;
- сенокоса, охоты, рыбалки, сельскохозяйственного промысла;
- проведения дорожных, автомобильных линий;
- строительства инженерных конструкций и сооружений.
Назначение частного сервитута определяется договоренностью сторон соглашения, например, при необходимости размещения сквозного дорожного полотна общего пользования или прокладки кабеля на территории соседнего участка.
Стороны
Так как по специфике назначения договор носит частный или публичный характер, то стороны соглашения выступают как единолично или в составе определенного круга лиц, так и в составе неопределенного.
При этом пользователями и обладателями сервитута могут стать:
- физические лица;
- индивидуальные предприниматели;
- юридические лица;
- муниципальные организации;
- органы исполнительной власти.
Сторонами соглашения выступают владелец имущества, обременяемого сервитутом (землевладелец) и собственник недвижимости, в пользу которого заключается соглашение (сервитуарий). В некоторых случаях сервитуарием может выступать лицо, пользующееся имуществом на правах бессрочного или пожизненного проживания, например, по договору ренты, а также арендатор (ст. 39.24 ЗК РФ).
Последствия
- После прекращения действия обременения собственник земли утрачивает право получения оплаты за услугу.
- Лица, ранее обладавшие правом использования участка, больше не могут им пользоваться для своих нужд.
Как видите, сервитут может прекращаться по требованию лица, в чьих интересах он устанавливался, но чаще это происходит по желанию владельца земли. Для отмены достаточно подачи заявления-требования в специальные органы власти и составления допсоглашения о расторжении договора.
Условия оплаты
Условия и размер платы, устанавливаемой в отношении сервитуария, строго не регламентированы законом. Однако, если предметом договора выступает недвижимость, находящаяся в собственности государства или органов местного самоуправления, то плата устанавливается (п. 2 ст. 39.25 ЗК РФ):
- Правительством РФ в отношении недвижимости, находящейся в федеральной собственности.
- Региональным Правительством субъектов РФ, если собственность принадлежит органам регионального управления.
- Органом местного самоуправления в отношении муниципальной недвижимости.
Средства, перечисляемые в пользу землепользователя, направляются в счет регионального, муниципального или федерального бюджета РФ, либо в пользу определенного лица или круга лиц, являющихся субъектами частного соглашения (п. 3). Плата по частному соглашению устанавливается в соответствии со ст. 424 ГК РФ по взаимной договоренности сторон.
Справка. При оценке стоимости сервитута можно воспользоваться рекомендациями Росземкадастра от 17.03.2004 г.
О методике определения и порядке внесения платы за сервитут на земельный участок мы рассказываем в этой статье.
Кем устанавливается и может ли это сделать землевладелец?
Инициатива установления сервитута принадлежит владельцам, имеющим в своей собственности земельный надел или капитально сооруженное здание, которые в решениях важных вопросов жизнеобеспечения не могут обойтись без использования соседней территории.
Такие собственники имеет большую заинтересованность в достижении намеченной цели, и выступают главными инициаторами процедуры установления частного земельного сервитута.
На основании законодательных актов РФ сервитуты могут устанавливаться на различные сроки и цели, которые оговорены в соглашении (о том, какие виды сервитутов существуют, читайте здесь). По существующей между сторонами взаимной договоренности земельный сервитут предполагает оформление на:
- Срочный термин. Договор составляется на определенный период времени, которое требуется для строительства, оборудования подъездной дороги, перевозки имущества. После окончания работ право собственника на пользование чужой территорией снимается.
- Постоянный термин. При заключении такого договора временной промежуток не устанавливается. Право собственника ограничено пользоваться обремененным участком сохраняется и не может быть расторгнуто до прекращения существовавших на то оснований.
Больше информации о срочных и постоянных сервитутах найдете тут.
Срок действия
Срок действия соглашения урегулирован ст. 19 43 Федерального Закона РФ. Во всех случаях, предусмотренных Земельным Кодексом РФ, период действия договора устанавливается:
- на срок, оговоренный текстом соглашения;
- на неограниченный срок с возможностью перехода права по наследству/договору;
- на срок не более 2-х лет, если целевое назначение договора предполагает проведение региональных, федеральных работ, исследовательсикх или изыскательных работ.
При установлении сервитута в связи с эксплуатацией региональных или федеральных линейных объектов договор заключается на неограниченный срок (п. 3 ст. 19).
Если в тексте соглашения не оговорены сроки действия сервитута, то договор продолжает действовать на протяжении 5-ти лет с момента заключения (п. 4 ст. 19).
О том, на какой срок может устанавливаться сервитут, мы также рассказываем в этом материале, а здесь вы сможете узнать о видах и классификации сервитута по срокам.
Если придётся обращаться в суд?
В том случае, если инициатор установления сервитута отказывается от его отмены даже несмотря на наличие объективных причин для его отмены, возможность для снятия обременений на земельные участки существует – с помощью обращения в суд.
- Для того, чтобы суд вынес соответствующее решение, владельцу земельного участка необходимо обратиться с исковым заявлением об отмене обременения. В рамках искового заявления необходимо указать, в какое время был установлен сервитут, на какой срок он устанавливался, а также по какой причине должен быть отменён.
- К такому заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие законность требований об отмене сервитута. Кроме того, необходимо будет приложить и доказательства попытки урегулирования спора об отмене сервитута в досудебном порядке.
- Последним документом, который необходимо будет предоставить в суд, станет квитанция об оплате госпошлины за услуги суда. Ее сумма для физических лиц составит 300 рублей.
Рассмотрение дела в суде займёт около одного-двух месяцев в зависимости от того, сколько понадобится заседаний для изучения позиций сторон-участниц соглашения.
Если речь идёт о публичном сервитуте, то он также может быть отменён путём рассмотрения дела в суде. Однако, в этом случае, срок рассмотрения дела может увеличиться до трёх месяцев, но не может превышать этот срок.
Все подробности о видах и других особенностях установления сервитута на земельный участок мы предлагаем найти в этих статьях:
- Субъекты сервитутных отношений и срок действия договора.
- Как осуществляется государственная регистрация соглашения?
- Как рассчитать плату — инструкция по установлению стоимости.
- Все о предиальном сервитуте.
Основания для прекращения действия
Стороны соглашения перечисляют в договоре обстоятельства, по наступлении которых договор прекращает действие. Ими могут стать:
- окончание срока действия, предусмотренного договором;
- объединение земельных участков землепользователя и сервитуария;
- одностороннее или обоюдное волеизъявление субъектов соглашения;
- отсутствие необходимости в использовании сервитута на протяжении определенного срока, например 3-х лет.
Внимание. Согласно ст. 276 ГК РФ основаниями для прекращения сервитута являются исчезновение необходимости в ограниченной эксплуатации собственности(п. 1), а также судебное решение, если обременение ограничивает возможность использования участка по целевому назначению (п. 2).
Перечень основания для прекращения сервитута мы также приводим в отдельном материале.
Таким образом, владельцы недвижимого имущества при необходимости вправе заключить соглашение для предоставления ограниченного права пользования участком или его части другому собственнику. При этом предметом договора может выступать как частная, так и государственная собственность. Документ обязательно регламентирует права и обязанности сторон, срок действия соглашения, а также размер и условия внесения платы.
Порядок процедуры
Вне зависимости от основания прекращения сервитута, процедура и порядок похожи:
- Сначала составляется заявление с требованием об отмене действия обременения собственником участка.
- Дальше необходимо предоставить заявление-требование в уполномоченный орган для отмены установленного сервитута.
- Составление дополнительного соглашения о расторжении договора или Постановления руководителя уполномоченного органа власти.
- Регистрация заключенного соглашения в Росреестре.
Если инициатором выступает обладатель сервитута, то подача заявления не требуется.
Составление требования
- Требование составляется на имя руководителя уполномоченного органа исполнительной власти или местного самоуправления.
- В тексте заявления-требования нужно указать данные об обремененной земле (адрес, межевые данные и другая информация для идентификации участка), информацию о том, почему требуется прекращение действия ограничения.
- Если отмена обременения производится по инициативе лица, которое требовало установить сервитут, то заявление не нужно – достаточно дополнительного соглашения к договору, в нем указывается основание и дата прекращения действия ограничения.
- Если же сервитут отменяется по желанию владельцы земли, то заявление об отмене ложится в основу Постановления об отмене обременения (здесь не играет роли публичный это сервитут или частный).
Дополнительные документы
К требованию нужно приложить следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность собственника земли;
- правоустанавливающие документы на участок;
- технические документы на землю;
- договор об установлении сервитута;
- бумаги, подтверждающие законность требования (план эксплуатации обремененной части, где видна невозможность ее применения, документальные свидетельства отсутствия необходимости использования земли или нарушения условий сервитута);
- заключение эксперта о состоянии участка.
Сотрудники уполномоченного органа власти должны в течение не больше 10 дней проверить правильность заполнения требования, документы и направить заявление руководителю органа для рассмотрения.
После передачи документа в уполномоченный орган, в срок не больше 30 дней его обязаны рассмотреть и вынести решение.
Подписание соглашения
Дальше составляется допсоглашение о расторжении договора или Постановления руководителя органа власти. Здесь время для подготовки документов ограничивается 30 днями со дня вынесения решения об отмене действия обременения.
Подготовка и подписание дополнительного соглашения должны произойти в течение этого срока.
Регистрация в Росреестре
Регистрация должна пройти в срок не больше 10 дней с момента подписания соглашения или вынесения Постановления.
Любые действия с земельным участком и изменения в документации должны фиксироваться в Росреестре.
Происходит процедура в органах Росреестра, которые отвечают за внесение изменений в ЕГРН. Для осуществления этого необходимо подать в орган подписанное допсоглашение, документы на участок, паспорт собственника земли.
