Сервитутом называют право ограниченного пользования чужим земельным участком. Обременение устанавливают в различных целях, например, при неравномерном распределении естественных благ между собственниками двух наделов. Один владелец может потребовать от второго установления сервитута для свободного прохода к своему земельному участку, водоему или другому объекту общего пользования. Ограничение бывает положительным и отрицательным. Положительный сервитут устанавливает право совершать действия, не приносящие ущерба чужому земельному участку. Отрицательный – накладывает запрет на определенные виды использования соседнего надела.
В соглашении о сервитуте стороны вправе предусмотреть обязанность лица, в пользу которого установлено обременение, внести соразмерную плату за убытки, причиненные собственнику ограничением прав. Размер компенсации и ее вид (единовременный или периодический) также фиксируется в договоре. оказывает услуги по оценке сервитута земельного участка в целях соблюдения интересов и законных требований сторон соглашения. Деятельность осуществляется в соответствии с Законом РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
Объекты оценки
Объект оценки: право ограниченного пользования чужого земельного участка или его части.
Когда проводится оценка сервитута
- Разрешение имущественных споров в судебном порядке.
- Изъятие земельного участка у собственника для муниципальных или государственных нужд.
- Определение рыночной стоимости объекта в целях принятия управленческих решений.
Если сервитут устанавливается на ограниченный срок, то собственник земельного участка имеет право назначить размер платы за ограниченное пользование по принципу самостоятельного разумного определения. В случае достижения устной договоренности между сторонами можно обойтись без расчетов и документального оформления.
Пример расчета
Рассмотрим пример, где в качестве сервитута выступает земельный надел и асфальтовое покрытие на нём. По данному земельному наделу должен проезжать автотранспорт, использоваться данный земельный участок будет интенсивно, в любое время суток.
- Для начала нужно определить границы сервитута.
- Устанавливаются маршруты, по которым можно осуществлять проезд транспортных средств. Важно, чтобы маршруты отвечали требованиям СНиП 2. 05. 02 85.
- Площадь всего сервитута равна 1320 квадратных метров.
Для того, чтобы рассчитать стоимость, необходимо выяснить основные коэффициенты:
- Показатель кадастровой стоимости для объекта составил 594 руб.
- Эту сумму нужно умножить на категорию арендатора.
- Умножить на коэффициент земельного участка.
- Умножить на коэффициент приближенности к административному центру.
- Умножить на коэффициент инфляции года.
Подставив все эти показатели в формулу получается 12, 50 руб за один квадратный метр в год.
Нужно учесть, что собственник стал обладателем данного земельного надела в результате приватизации.
Стоит понимать, что он делал инвестиции в землю, которые тоже стоит учитывать:
- Поэтому 0, 05 нужно умножить на удельный показатель кадастровой стоимости 594. Получается 29, 7 руб. за квадратный метр.
- Эту сумму нужно разделить на 50. Получается 0, 594. Это норма возврата капитала.
- 12, 50 нужно умножить на количество квадратных метров, которые имеются у собственника (а это 1320).
- Получается, ежемесячно за использование сервитута собственник будет получать 16500.
Однако, учитывая, что сервитут частный, стороны могут договариваться и о других дополнительных взносах, так как контроля со стороны государства в этой области не предусмотрено.
Этапы оценки сервитута земельного участка
Для проведения оценки необходимо установить качественные и количественные характеристики объекта, обремененного сервитутом. Учитывают данные о недвижимости, расположенной в границах земельного участка.
Этапы оценки:
- обработка правоустанавливающих документов на земельный участок и объекты недвижимости;
- получение данных кадастрового учета;
- изучение информации об эксплуатационных и технических характеристиках;
- анализ рынка, к которому относится обремененный сервитутом земельный участок;
- подсчет реальных убытков, упущенной выгоды и ущерба;
- выполнение расчетов соразмерной платы с учетом полученных данных;
- итоговое выражение оценки сервитута в единицах, установленных договором.
Заказчик получает заключение с указанием точной цифры. Оценка сервитута земельного участка, проведенная в соответствии с требованиями законодательства, признается достоверной и рекомендуемой для выплаты владельцам обремененного объекта.
Что входит в предмет доказывания по искам об установлении сервитута?
Или должен ли истец доказывать суду, что ему чиниться препятствия для использования соседнего участка? Президиум ВАС РФ однозначно высказался на этот счет, отметив, что не нужно путать требования о прекращении нарушений прав собственности, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ) с требованиями об установлении сервитута (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010). Это разные иски и предметы доказывания у них, соответственно, разные. В качестве заключения отмечу, что более полное законодательное регулирование могло бы снять часть из обозначенных проблем, однако пока это приходится делать судам.
НДС – 2022
Лучший спикер в налоговой тематике Эльвира Митюкова 14 января подготовит вас к сдаче декларации и расскажет обо всех изменениях по НДС. На онлайн-практикуме осталось 10 мест из 40. Поток ограничен, так как будет живое общение с преподавателем в прямом эфире. Успейте попасть в группу. Записаться>>>
Какие факторы влияют на оценку
Для определения величины соразмерной платы за сервитут учитывают фактические убытки:
- реальный ущерб – разницу между рыночной ценой земельного участка с ограничением и без него;
- упущенная выгода – разница между прибылью, которую мог бы получить собственник от использования надела до установления сервитута и после него;
- убытки, причиненные вследствие досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами.
На результаты оценки влияет текущая ситуация на рынке недвижимости в регионе, состояние и назначение участка, его местоположение, транспортная доступность, площадь, вид и объем устанавливаемых ограничений. Имеют значение характеристики недвижимости. Например, при наличии на участке торгового центра или крупного складского комплекса установление сервитута может повлечь более серьезные убытки для собственника, чем в случае с пустой территорией.
Методика определения стоимости
Существует несколько методик, которые позволяют рассчитать плату за использование сервитута.
Каждый подход применяется в чётко оговоренной ситуации.
Подходы в оценке
При использовании нижеизложенных подходов, используется понятие «рыночная стоимость». Она является определяющей для установки стоимости сервитута.
Подробнее о том, как проводят оценку сервитута, мы рассказывали тут.
Сравнительный
Сравнительный подход является совокупностью методов, которые применяются для оценки стоимости. В основном, сравниваются схожие объекты оценки (аналоги), которые расположены в данном регионе.
Для выполнения подобного подхода важно соблюсти несколько условий:
- Объект недвижимости не должен носить уникальный характер.
- Информация о сервитуте должна была быть исчерпывающей.
- Факторы, которые тем или иным образом должны влиять на ценообразование должны быть сопоставимы.
- Аналог же должен быть похож на объект оценки.
Для того чтобы определить стоимость по сравнительному подходу, нужно провести логический анализ, с учетом рассмотрения каждого отдельного показателя.
Преимущество такого подхода в том, что стоимость продажи будет отражаться на изменении финансового положения и инфляции. А также, данный метод обоснован статистически.
Недостатком сравнительного подхода является зависимость от активности рынка.
Доходный
Доходный подход базируется на том, что стоимость земельного надела должна соответствовать оценке качества и количества дохода, который земля должна принести.
При расчёте применяется процесс капитализации дохода, который позволит определить взаимосвязь стоимости и будущей прибыли.
Используется коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между стоимостью объекта и прибылью. Уделяется внимание ожидаемому доходу.
На основании применения этих понятий выясняется «ставка дисконтирования». Ставка дисконтирования — это сложный процент, который применяется при пересчете полученных денежных средств в ходе использования имущества.
При доходном подходе упор и акцент делается на прибыли, которую получает обладатель земельного надела в случае, если допустит использование сервитута.
Справка. Часто бывает, что обладатель участка земли видит нецелесообразность использования участка. Это означает, что в ходе использования надела ему будет пренесён больший ущерб, нежели, чем в случае, если тот останется нетронутым.
В таком случае обладатель надела вправе отказать в использовании.
Что в таком случае делать инициатору соглашения?
Если лицо предполагает, что оно может претендовать на использование земельного надела, то можно обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию.
Однако это не самая необходимая мера, которая, в конечном итоге, может обернуться затратами на участие в суде, но без видимого результата.
Затратный способ
Затратный подход включает в себя методы, которые определяют основные затраты, применяемые для восстановления или приведения в порядок недвижимого имущества.
Обладатель сервитута не должен заплатить за объект больше, чем за его ремонт.
Для применения затратного подхода нужно ориентироваться на следующие показатели:
- Уровень платы за использование.
- Затраты на приобретенное оборудование.
- Примерная норма прибыли, которая характерна для региона проживания.
У затратного подхода есть свои преимущества. Он прекрасно подходит для оценки новых объектов.
Однако, есть и недостатки, ведь не всегда затраты будут эквивалентны рыночной стоимости.
Результат оценки
Заказчик получает отчет в письменном виде. Заключение об оценке сервитута заверяется подписью оценщика и печатью специализированной организации. Документ имеет юридическую силу, может использоваться как доказательство в суде.
В отчете 5 основных разделов:
- общая характеристика заключения с информацией о заказчике, земельном участке и оценочной организации;
- перечень стандартов, используемых при расчете;
- описание методов оценки стоимости установленного сервитута;
- указание объекта оценки и срока обременения;
- текст заключения оценщика с подробным описанием устанавливаемого сервитута, характеристик земельного участка и других данных.
Где зафиксировать?
Между сторонами заключается соглашение, которое включает в себя ряд основных кризисных моментов взаимоотношений. Здесь обговаривается размера оплаты, срок обладания и другие важные моменты.
Если соглашение с момента принятия решения об установлении сервитута не было подписано собственником в течение суток, то это говорит об отказе использования сервитута за плату, значит, соглашение не вступает в законную силу.
При изменении условий сотрудничества обоюдно по решению двух сторон, составляется дополнительное соглашение, которое приобщается к изначальному документу.
О том, как заключается договор сервитута мы более подробно рассказывали тут.
Список документов
- Документ, подтверждающий право распоряжения земельным участком.
- Кадастровый паспорт объекта или выписка из ЕГРН с указанием основных технических характеристик объекта и расположенных на нем зданий, строений, сооружений.
- Документ с указанием обременения (при наличии).
- Данные о размере налогов, о балансовой стоимости земельного участка.
Оценка сервитута – сложное мероприятие, требующее высокой квалификации специалиста. Самостоятельно провести расчеты в соответствии с регламентами невозможно. Выполнять оценку сервитута земельного участка может только специализированная организация, имеющая лицензию на право осуществления профессиональной деятельности.
Оценочная обладает многолетней практикой работы с объектами различного типа и назначения. Глубокие профессиональные знания и опыт позволяют нам гарантировать качество исполнения. Ответственность компании застрахована. Чтобы заказать услугу оценки, позвоните нам или оставьте заявку на сайте.
