Формы управления многоквартирными домами обозначены в Жилищном кодексе Российской Федерации (ст. 161). Основная задача управленческих мероприятий – создание комфортных условий для жильцов, гарантия сохранности совместных материальных ценностей, налаживание подачи коммунальных ресурсов, уход за придомовыми территориями.
Кроме практических навыков управления, в учет должны приниматься действующие законы, которые регулярно меняются и совершенствуются. Поэтому управлять домами разрешено собственникам и специальным компаниям, действующим на коммерческих началах.
Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству
Жилищным законодательством предусмотрены всего 3 возможных способа для управления любым многоквартирным домом (часть 2 ст. 161 Жилочного кодекса РФ).
Так к формам управления относятся:
- Управление собственниками;
- Товарищество собственников (ТСЖ), жилищный кооператив или любой другой ПК;
- Управляющая организация.
На общем собрании собственников помещений рассматриваются способы управления многоквартирными домами по жилищному законодательству и выбирается единый.
При этом выбранный способ также может быть изменен на основании нового решения собрания собственников. (Часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).
Что такое потребительский кооператив и как его создать, вы можете прочесть тут.
Непосредственное управление многоквартирными домами
Непосредственное управление может осуществлять в многоквартирном доме, где не больше 30 квартир.
В данном доме от имени всех собственников помещений сразу может выступать и всего один из всего количества собственников, другое лицо, обладающее полномочиями по доверенности.
Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству РФ.
В чем заключены основные преимущества при таком формате управления?
- Во-первых, при непосредственном управлении владельцам помещений не придётся расходовать средства для оплаты услуг какой-либо управляющей организации;
- Во-вторых, собственники сами могут выбирать подрядные организации для технического обслуживания дома, его ремонта. Собственники сами решают на какой срок брать подрядчиков и когда отказаться от их услуг. Также собственники могут обходиться и собственными силами в осуществлении технического обслуживания, экономя приличные суммы.
- В-третьих, любой из собственников сам заключает договор с организациями ресурсоснабжения. Благодаря этому соседи не будут вынуждены нести ответственность в том случае, если кто-то из соседей имеет задолженности по оплате.
Немного и о недостатках данного способа управления:
- В случае наличия большого количества квартир эффективность осуществляемого управления может значительно снизиться, необходимо собирать собрание для голосования по каждому из жилищных вопросов.
- При непосредственном управлении самими собственниками утрачивается возможность провести капитальный ремонт дома на деньги Фонда содействия реформированию.
В каком порядке осуществляется благоустройство придомовой территории многоквартирного дома и кто за это отвечает — узнайте по ссылке.
Управление многоквартирными домами через ТСЖ и ЖК
ТСЖ и ЖК в многоквартирном доме возможно создать в создать в том случае, если идею поддержали больше половины собственников одного жилого дома либо собственниками нескольких домов.
ТСЖ есть объединение собственников, является некоммерческой организацией. ЖК представляет собой объединение людей/ организаций для строительства жилья или для управления жилым домом (домами).
С 2014 года ТСЖ создают в форме юридического лица — товарищества собственников недвижимости, поэтому необходимость перерегистрировать ТСЖ в ТСН с 2014 года отсутствует.
Целью организаций является управление общим имуществом дома, его содержание, обеспечение коммунальными услугами и т.д.
Схема: Управление многоквартирными домами без создания и через создание ТСЖ.
Основные функции объединений при управлении многоквартирным домом:
- Возможно оказание части видов услуг собственными силами (уборка территории, работа с сантехникой);
- При взаимодействии с органами самоуправления возможно подученные средств из бюджета на капремонт и обучение, если оно необходимо. (ст. 165 ЖК);
- Осуществление некоторых коммерческих действий.
Организации может предоставлять дому услуги самостоятельно или же производить наём третьих лиц. А в случае наличия договора с организацией производится контроль обязательств в соответствии с договором.
При заключении ТСЖ/ЖК договора управления многоквартирным домом с каждым из участников-собственников не является обязательным, условия проставив в уставе организации.
Преимуществом ТСЖ/ЖК является непосредственно прямое управление домом, обеспечение коммунальных услуг, обозначение интересов собственников.
Также ТСЖ/ЖК может вести коммерческую деятельность. Часть средств, затрачиваемых на участие в организации и управление домом будет облагаться налогом на льготных условиях.
Недостатком является необходимость содержать штат (кто-то из собственников, осуществляющий деятельность в организации на непрофессиональный основе), расходовать финансы на выплаты членам штата.
Управляющая организация в управлении домом
Управляющая организация — это коммерческая организация, которая оказывает услуги управления домами и обладает соответствующей лицензией.
Так на общем собрании собственники выбирают конкретную управляющую организацию, с которой планируют сотрудничать. Далее с ней согласовываются условия договора, плата за ремонт и содержание дома.
Каждый из собственников заключает договор с управляющей организацией на условиях, обсужденных на общем собрании. Управляющая организация гарантирует оказание обговорённых услуг за обговорённый период времени.
Договор управления может быть заключен на срок от 1 до 5 лет. Но при этом собственники имеют возможность расторгнуть договор на основании ГК РФ.
Больше информации о том, как правильно выбрать управляющую компанию в новостройке, находится здесь.
Если управляющая организация оказывает услуги неудовлетворительно, то она в обязательном порядке понесёт ответственность в соответствии с законодательством.
Собственники могут пересмотреть форму управления домом, если поймут, что управляющая организация не может выполнять требуемые задачи. Также собственники могут начать сотрудничество с любой другой управляющей организацией, расторгнув договор с предыдущей.
Данное решение принимается на общем собрании собственников.
Недостатки управления многоквартирным домом с помощью управляющей организации:
- управляющая организация — это организация, которая скорее всего будет нацелена на получение максимальной прибыли за оказание услуг, поэтому собственники могут столкнуться с завышенными тарифами и отсутствием заинтересованности в честном управлении домом за умеренную плату.
- у собственников не будет возможности прямо контролировать оказываемые им услуги.
- в случае, если собственники сами не выбрали способ управления, муниципальные органы сами назначат управляющую организацию. В этом случае сменить управляющую организацию будет непросто.
К преимуществам управления относятся:
- возможность сместить заботы управления и обеспечения на организацию.
- наличие представителя во взаимодействии с третьими лицами.
Как сменить управляющую компанию и что для этого необходимо? Узнайте в этой статье.
Схема: Общее собрание как орган управления многоквартирным домом.
Цель изучения вопроса
Известно, что многоквартирный дом представляет собой сложный комплекс, его обслуживание требует решения множества вопросов и знания серьезного объема нормативных актов, приходится постоянно взаимодействовать с гражданами, организациями и органами власти.
С этой целью собственники квартир должны выбрать один из предложенных способов управления их домом. Насколько эффективен каждый из них, разберем ниже. Многое определяется активностью жильцов и их готовностью решать общие проблемы.
Выбор способа управления многоквартирным домом (п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ)
Согласно п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ, осуществление выбора одного из способов управления домом собственниками помещений производится посредством общего собрания собственников дома (или нескольких домов с общей территорией).
Так общее собрание проводят в двух формах:
- очно;
- заочно.
В обоих случаях для принятия решения достаточно больше 50% голосов от всего количества собственников. Решение голосования обязательно для всех собственников.
Очная форма голосования
При совместном присутствии, то есть очно, собственники, собравшись в определенное время и в конкретном месте обсуждают вопросы, поставленные на голосование.
Этапы очной формы голосования:
- Готовится текст предполагаемого проекта;
- На повестку дня выносится предполагаемый проект, собирается собрание собственников, на котором им предлагается одобрить проект;
- Собственники одобряют или не одобряют предложенный проект (в соотвествии с со схемой распределения голосов);
- Уполномоченное лицо подписываем документ.
В случае внесения каких-либо изменений в одобренный документ все собственники должны быть уведомлены об этом, они могут как одобрить, так и не одобрить изменения на новом собрании голосующих.
Заочная форма голосования собственников многоквартирного дома
Заочное голосование среди собственников проводится при помощи передачи решений собственников по поставленным вопросам, изложенных в письменном виде.
Заочная форма голосования собственников многоквартирного дома возможна при разрешении любых вопросов, которые бы входили в компетенцию общего собрания.
Как признать дом аварийным и подлежащим сносу, и в каком порядке осуществляется переселение из аварийного жилища, вы можете прочесть в публикации по ссылке.
Опрос может проводиться:
- При использовании опросного листа, ведомости учета результатов голосования;
- При помощи бюллетеня для голосования.
Протокол собрания жильцов многоквартирного дома: бланк и основные реквизиты
После заседания и встречи на первом собрании жильцов решается вопрос о том, как же именно будет производиться управление домом/домами с общей территорией. После собрания и дальнейшего голосования все данные голосования заносятся в особый протокол собрания жильцов.
В данном протоколе отражается некоторая информация о самых жильцах, указывается форма проведения голосования, его результаты, инициативные лица. Протокол необходимо оформить предоставить жильцам через 10 дней после проведения собрания с голосованием.
Протокол собрания жильцов многоквартирного дома — бланк для заполнения:
Образец протокола собрания жильцов многоквартирного дома.
Основные позиции протокола:
- форма и сроки голосования; инициаторы;
- повестка;
- описание приложений.
Особенности заполнения:
- Изначально составляется реестр жильцов с указанием площадей их квартир (данные можно получить у застройщиков, самих собственников при опросе и у коммунальщиков).
- Укажем форму собрания. Заочная форма обычно удобнее, потому что на практике в ней принимает участие гораздо большее количество жильцов, чем при очном голосовании.
- Далее время осуществления голосования. Важно подобрать удобное для большинства жильцов время. Уведомляться жильцов о повестке необходимо под подпись.
- Указывается место сдачи решений. Здесь удобно перечислить номера квартир инициативной группы лиц (собственников, представителей по доверенности и даже управляющих компаний).
- Указывается информация об общей жилой площади из техпаспорта дома.
- Можно для удобства прописать методику подсчета голосов.
Образец протокола собрания жильцов многоквартирного дома, вы можете скачать по этой ссылке.
Подводя итог, отметим, что наше жилищное законодательство предоставляет собственниками право самим определяться с наиболее подходящей в каждом из случаев формой управления домом.
Больше информации о том, в каком порядке осуществляется управление многоквартирным домом с помощью ТСЖ, вы можете получить в следующем видео-уроке:
Постановление 416
Указанный документ является важнейшим нормативным актом после ЖК. Он расширяет понимание многих положений ЖК. Рассмотрим его структуру:
- общие положения (перечисляются способы управления);
- стандарты управления;
- порядок формирования перечня работ и услуг по содержанию МКД;
- организация аварийно-диспетчерской службы;
- порядок передачи и формирования технической документации на МКД;
- порядок прекращения деятельности управляющей организацией;
- порядок раскрытия информации ТСЖ, специализированными кооперативами.
Можно обоснованно утверждать, что постановление Правительства РФ по управлению многоквартирными домами подробно освещает многие моменты.
Создание кооперативов
Кроме ТСЖ, сособственники вправе поручить управление другому юридическому лицу, например жилищно-строительному кооперативу. Однако, в отличие от ТСЖ, кооператив изначально создается для строительства объекта. Затем организация вправе продолжить свое существование. Вся его деятельность, как и подобных ему кооперативов, схожа с работой ТСЖ. Причина в том, что обращение с общим имуществом владельцев многоквартирного дома основано на одних и тех же правилах.
Таким образом, способы управления собственниками помещений в многоквартирном доме путем организации объединения сводятся к схеме, установленной для ТСЖ.
Встречаются случаи преобразования кооператива в ТСЖ.
Вспомогательные ресурсы
Деятельность по управлению требует одновременного выполнения множества функций. При этом в законодательство вносятся ежедневно изменения, даются новые разъяснения имеющихся нормативных актов, проводится анализ судебной практики. Чтобы упростить работу с увеличивающимся объемом информации, создана, например, электронная система «управление многоквартирным домом».
Она позволяет систематизировать имеющуюся информацию, обрабатывать ее. Предлагаются шаблоны документов, остается только их заполнить.
Управляющая компания
Ее особенность в коммерческой направленности. Все иные организации имеют статус некоммерческих, и их деятельность не направлена на извлечение прибыли. Компании же, наоборот, создаются именно с этой целью. Они организуются как органами власти, так частными лицами.
Компания оказывает полный перечень услуг, в то же время жильцы дома вправе выбрать иной вариант сотрудничества. Таким образом, предлагаются следующие варианты:
- управляющая компания полностью обслуживает дом;
- договор заключается с ТСЖ на выполнение оговоренного в договоре перечня работ или услуг.
В первом случае никакое товарищество не создается, сособственники вправе на общем собрании выбрать организацию. Если по каким-то причинам собрание не проводится, или граждане проявляют нежелание принимать участие в выборе организации, муниципальными властями назначается конкурс. Далее ими назначается управляющая компания, которая берет на себя ответственность за руководство общим имуществом дома.
Преимущество данного способа в наличии ресурсов, которыми ТСЖ не обладает (техника, кадры).
