Что выбрать для управления домом – управляющую организацию или ТСЖ

Редакция ЖКХ Ньюс вместе со специалистами ДомОнлайн сравнили способы управления многоквартирным домом – ТСЖ и управляющая организация, разобрали возможные плюсы и минусы каждого из них.

Напомним, что всего есть три основных способа управления многоквартирными домами: ● управляющая организация; ● товарищество собственников жилья или кооператив; ● непосредственное управление. Последний вариант возможет только в маленьких домах (не больше 30 квартир), поэтому здесь рассматриваться не будет. Его плюсы и минусы разобраны в отдельном материале.

ПредупреждениеИ управляющие организации, и товарищества могут быть как хорошими, так и плохими в реальной жизни. Чтобы не получилось сравнение плохой УК с хорошим ТСЖ или наоборот, определимся, что сравниваем работу лучших представителей из этих организаций. В конце коснемся плохо работающих управляющих организаций или товариществ.

Размер платы за содержание жилья

Если дом маленький, то размер платы с управляющей организацией обычно меньше, чем с товариществом. В большом доме создавать ТСЖ выгоднее, чем в маленьком: некоторые статьи расходов различаются несущественно, а распределение этих расходов на меньшее число квартир грустно сказывается на размере платы.

Например, ТСЖ или управляющая компания должны обеспечить круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание дома. Для этого нужно либо привлечь к работе диспетчеров, либо заключить договор с организацией, оказывающей такие услуги. Собственникам это будет дешевле, если суммарная площадь квартир больше. У управляющей организации много домов в управлении. Все они через ежемесячную оплату содержания жилья финансируют работу аварийно-диспетчерской службы. У ТСЖ площадь управляемого жилфонда меньше, поэтому расходы собственников – выше. В справедливости вышесказанного читатель может убедиться за завтраком. Чем больше кусок хлеба, тем тоньше на нем слой положенных 20 грамм сливочного масла.

В товариществе что-то из работ делается самими собственниками на добровольных началах.

ТСЖ – некоммерческая организация, у него нет цели извлечь прибыль, поэтому размер платы обычно устанавливается в минимально необходимом размере. В него не закладывается «рентабельность». Управляющим компаниям нужен доход, иначе нет особого смысла управлять домами.

Эффективность использования собранных денег

Сэкономленные деньги в ТСЖ никуда не исчезают. Их можно потратить на дом в следующем году. Экономия управляющей организации «по умолчанию» остается за компанией (ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

В ТСЖ в правление входят сами собственники. Они сильнее управляющей организации заинтересованы в том, как сделать больше качественных работ при меньших затратах.

Общайтесь с жителями домов через социальные сети

Специфика новостроек в том, что соседи не знают друг друга, некоторые собственники ещё не въехали в квартиру и даже могут проживать в другом городе, что создаёт сложности в общении с соседями и УО. Альтернативной формой диалога с жителями многоквартирных домов и обратной связи стала созданная в январе 2017 года официальная группа УК в ВКонтакте.

Группа оказалась востребованной, поскольку в домах под управлением УК «Новый дом» проживают в основном молодые семьи. Общаться с ними через интернет оказалось удобно и эффективно.

Большое внимание было уделено оформлению группы: был разработан фирменный стиль, интерактивное меню – и распространению информации о ней среди жителей МКД. Сведения о группе вошли в блок информации об УК на официальных бланках и визитках, которые вручались клиентам при общении с работниками компании.

В группе дублируется практически вся информация с сайта УК, а также открыты обсуждения и диалоги. Участники группы могут или что-то предложить: УК обязательно отвечает на такие посты. В группе размещаются новости, информация об ОСС, объявления, опросы и авторские статьи.

Практика показала, что группа позитивно повлияла на лояльность жителей МКД к компании, что полезно в работе не только с новостройками, но и с остальным жилым фондом.

Активными пользователями интернета являются женщины от 21 до 35 лет – это и есть основная аудитория групп управляющей компании в ВК. Поэтому необходимо учитывать возраст целевой аудитории, решая вопрос о создании группы УО в социальной сети.

На определённом этапе группу следует сделать закрытой: там обязательно появятся представители конкурирующих компаний, которые будут всячески накалять ситуацию и задавать провокационные вопросы.

Не стоит создавать общие с жителями МКД чаты в мессенджерах, толку от них не будет. Пусть жители создают себе канал для общения, вовлекать в поток мнений УО не стоит.

Сроки ответов УО на обращения жителей домов и сторонних лиц
269107

12

Финансовая прозрачность

Деятельность ТСЖ более прозрачна для собственников:

• предусмотрены ежегодные ревизии;
• можно ознакомиться с бухгалтерской отчетностью товарищества;
• по решению собрания можно провести аудит;
• отчеты не просто размещаются в ГИС ЖКХ, а утверждаются на общем собрании членов;
• расходы на персонал видно в ежегодно утверждаемой на собрании смете, вознаграждение председателя утверждает (или не утверждает) собрание членов.

При управляющей организации её финансово-хозяйственная деятельность более скрыта от собственников: обычно они могут увидеть только обоснование размера платы, акты выполненных работ, годовой отчет компании. Бухгалтерскую отчётность УК тоже можно посмотреть в ГИС ЖКХ, но так как у компании много домов и возможна другая деятельность, то из такой отчетности можно вытащить меньше полезной информации.

Особенности метода управления

Собственники квартир должны знать, чтоб выбор метода управления – это не просто их добровольное дело. Это еще и обязанность, по положениям жилищного законодательства. Для выбора жильцы должны прийти на общее собрание всех собственников квартир в МКД, организованное по инициативе любого из жильцов. Решение ОС отображается в протоколе собрания.

ВНИМАНИЕ! На то, чтобы сделать выбор, дому дается год. Если по истечению этого периода не было проведено собрание и жильцы не определились с методом управления, вопросом начинает заниматься местная власть. Она объявляет конкурс между УК на отбор той, которая и будет заниматься обслуживанием дома.

В данном случае жители дома полностью лишены возможности что-либо решать относительно обслуживания своих квартир, МКД в целом. Поэтому они должны не терять время и выполнить все действия, установленные жилищным законодательством.

Если дом объединился в ТСЖ, он может скомбинировать оба метода управления, для этого Товарищество подписывает договор с подходящей Управляющей компанией. Главное, найти ответственных и компетентных членов правления ТСЖ.

Профессионализм

Для эффективного управления домом нужны знания в совершенно различных областях, например, в строительстве, юриспруденции, бухгалтерском учете. В управляющей организации есть целый штат нужных специалистов, который обслуживает сразу много домов.

В ТСЖ нанимать много специалистов для обслуживания одного дома может быть дорого. Поэтому часто в небольших домах председатель правления – и швец, и жнец, и на дуде игрец, что влияет на качество работ. Этот недостаток исчезает в больших домах или в жилых комплексах, а также при привлечении «профессионального» управляющего ТСЖ.

При каких условиях ТСЖ может быть эффективным?

С другой стороны, в плане эффективности организации услуг ТСЖ вполне может конкурировать с УК, естественно, при определенных условиях. Если обеспечением жизнедеятельности многоквартирного дома занимается группа лиц (правление ТСЖ)

, которые имеют определенный опыт практического менеджмента
(управленческий опыт)
, а также располагают необходимым количеством времени, есть вероятность, что ТСЖ будет все делать не хуже УК. Лучшим вариантом было бы привлечение в качестве председателя управляющего работника ЖЭКа на пенсии.

В принципе, работа ТСЖ по обеспечению дома сводится к первичному заключению прямых договоров с поставщиками ресурсов и услуг, а также контроль их предоставления и оказания. Это не занимает много времени, достаточно оперативно реагировать на текущие нужды, обеспечение которых не было запланировано. Например, в срочном порядке договориться и заказать снегоочистительную технику, если есть вероятность снегопада или вывести содержимое мусорных контейнеров, которые, по случаю праздников, заполнились быстрее, чем ожидалось.

То есть, текущая деятельность в ТСЖ сводится к контролю и осуществляется одним человеком, остальные члены правления задействованы эпизодически – о структуре ТСЖ мы расскажем ниже более подробно.

Да, у ТСЖ отсутствует материально-техническая база, поэтому своими силами не всегда получится выполнить какие-либо текущие ремонтные работы, что определяет необходимость обращения к частным подрядчикам по любому поводу. В этом отношении расходы увеличатся. Однако расходы, связанные с плановыми поставками ресурсов, сократятся значительно, и это покроет затраты, связанные с периодическим заказом каких-то услуг. И уж точно не придется оплачивать ненужные или несуществующие услуги.

Мало того, согласно законодательству ТСЖ имеет возможность привлекать средства, из которых может быть сформирован домовой бюджет. Например, товарищество может брать плату за аренду плоскостей стен, на которых размещена реклама, за аренду части площади придомовой территории, аренду подвальных, чердачных помещений (например, под разгрузочную площадку для магазина, расположенного на первом этаже, пр.)

. Средства могут быть направлены на покрытие расходов, связанных с обслуживанием дома или же на иные общедомовые нужды, например, на обустройство стоянки, детской площадки, высадку зеленых насаждений, пр.

Ответственность организации

ТСЖ и управляющие организации могут получить штраф – как за нарушения при управлении домом, так и за посторонние нарушения, например, нарушения трудового, налогового законодательства.

Товарищество почти всегда расплачивается по этим штрафам деньгами, которые собраны с собственников. Если штраф ощутимый, например, 300 000 рублей, то меньше денег останется на работы по дому (в лучшем случае), либо товарищество может обанкротиться. Такая же ситуация возникает, если речь идет о возмещении ущерба, причиненного, например, заливом квартиры.

Управляющая организация может заниматься не только управлением домами, но и другой деятельностью, приносящей доход. У нее больше источников, за счет которых можно заплатить штраф или возместить ущерб. Даже если она использует для этого деньги собственников, то это финансово незаметно для жителей. Из минусов при управляющей организации: штрафы за нарушение лицензионных требований при управлении МКД больше штрафов для ТСЖ, предусмотренных другими статьями КоАП РФ за схожие нарушения.

Не считайте новостройки беспроблемным жилфондом

Управляющая – одна из победителей Всероссийского конкурса «Супердомоуправ», который проводил НП «ЖКХ Контроль» в этом году. Компания работает на рынке управления многоквартирными домами 2,5 года. В её управлении находятся 10 домов-новостроек в 16–17 этажей. В ближайшие три месяца УК планирует заключить договор управления ещё с тремя МКД.

Как отметил ведущий специалист УК «Новый дом» Дмитрий Шувакин, обслуживать новостройки порой даже сложнее, чем «зрелый» жилфонд: в новых домах приходится настраивать и отлаживать работы инженерного оборудования и выравнивать гидравлику. Головной болью УК становятся постоянные ремонты, несогласованные переустройства и перепланировки в доме.

Но управляющая компания справляется с этими проблемами и планирует расширяться: уже появился дополнительный офис УК, ведутся переговоры по заключения договоров с собственниками помещений в многоквартирных домах, которые не являются новостройками. Для этого проводится работа по подготовке новых кадров.

Дмитрий Шувакин, отвечая на вопросы РосКвартала, отметил несколько удачных практик из деятельности УК, которые, помимо соблюдения требований законодательства, помогают компании управлять домами и сохранять хорошие отношения с жителями.

Управляющая компания в соцсетях: как общаться с жителями
10388

0

Ответственность руководства и зависимость дома от него

Руководство в товариществе можно сменить на собрании членов. Директора управляющей организации собственники поменять не могут. При смене председателя правления новое руководство ТСЖ может попытаться взыскать через суд убытки, которые причинил старый председатель своими действиями. Это в некоторой степени удерживает от злоупотреблений в товариществе.

С другой стороны, работа товарищества и управление домом сильно зависит от жизни председателя. Если он решит переехать, или с ним что-то случится, то нового хорошего председателя зачастую не найти: мало кто хочет брать на себя ответственность. В такой ситуации могут выбрать кого попало, и товарищество из хорошего превратится в плохое.

Факторы эффективности ТСЖ

Что может помешать нормальному функционированию ТСЖ? Есть ряд факторов, которые могут превратить изначально прозрачный и экономичный формат управления домом в убыточный и неэффективный.

• Много зависит от компетентности председателя правления. Человек, не способный правильно организовать процессы оказания услуг и обеспечить контроль их выполнения, обязательно завалит всю работу. Кроме того, от председателя требуется эффективность в плане умения организовать работу с минимальными затратами. Поэтому председатель должен обладать соответствующими навыками и понимать, что и в какой последовательности нужно предпринимать;
• Немаловажными аспектами являются мотивация и честность членов правления, собственно, эти аспекты имеют некоторую взаимную связь. Деятельность ТСЖ предполагает сбор средств для расчетов с поставщиками, и средства жильцов, скажем так, могут использоваться не по назначению. Если работа управляющего не обусловлена очевидной мотивацией и человек утверждает, что «работает за идею», чаще всего он больше заинтересован возможностью получать дополнительный доход, чем в реализации этой идеи. Иногда положение усугубляется тем, что все члены правления (включая ревизионную комиссию)
  работают единой командой, попросту воруя деньги у своих же соседей.

Кстати, одними из наиболее популярных вопросов, которые поднимаются на общем собрании, являются вопросы, связанные именно с расходом средств

Участие собственников в управлении домом

В ТСЖ у собственников больше возможностей для управления домом:

• можно войти в состав правления или даже возглавить товарищество;
• есть возможность стать членом ревизионной комиссии, чтобы контролировать работу правления;
• наличие в доме ТСЖ не отменяет возможности провести собрание собственников и при необходимости изменить способ управления домом.

При управляющей организации собственники могут избраться лишь в совет дома со скромными полномочиями либо в комиссии собственников, которые являются лишь коллегиальными совещательными органами.

Из минусов управления в ТСЖ: собственникам нужны силы, время и другие возможности, чтобы заниматься управлением домом и товариществом. При этом мало кто хочет работать бесплатно, а члены товарищества не всегда готовы утвердить правлению или хотя бы его председателю вознаграждение, ведь это дополнительные расходы.

Вкладывайте деньги в профессионализм сотрудников

По словам Дмитрия Шувакина, главное в работе любой управляющей компании – наличие команды и её способность совершенствоваться и адаптироваться к изменяющимся условиям работы. Образцовой компанию делают люди, которые в ней работают. Это и есть главный источник успеха.

Не всегда получается взять на работу уже готовых, опытных, «матёрых» специалистов. Поэтому УК должна сама их растить, вкладываясь в обучение, курсы повышения квалификации, семинары для сотрудников.

УК, как часы, где каждая шестерёнка важна. При этом шестерёнка не должна думать, что она – золотой корпус, то есть сотрудник не должен считать, что его работа – самая важная, а остальные ничем не занимаются. Здесь важна роль руководителя, который должен найти баланс в трудовой нагрузке и мотивации каждого отдельного работника, учитывать коллективные интересы и поддерживать здоровые профессиональные отношения среди сотрудников.

Советы от УК «Новый дом»:

1. Вкладывайте деньги в своих сотрудников, растите собственных специалистов – профессионалов в своей отрасли. От них зависит успех компании.
2. Руководители всех уровней должны заниматься самообразованием, читать соответствующую литературу, которая поможет им улучшить свои профессиональные навыки.
3. Разделите все задачи, которые стоят перед коллективом, на группы: запланированные (периодические), которые зависят от установленных сроков; текущие (повседневные) и внезапные (непредвиденные). Распланируйте рабочее время сотрудников так, чтобы им хватало времени на все эти задачи.

Общие собрания

В доме с управляющей организацией проводятся собрания собственников. В доме с ТСЖ – собрания собственников и собрания членов, при этом утверждение размера платы, переизбрание правления товарищества происходят именно на собрании членов.

При управляющей организации собственники редко проводят годовые собрания, хотя эта обязанность лежит именно на собственниках. В ТСЖ правление регулярно проводит годовые (отчетные) собрания: нужно утвердить план работ, смету, размер платы, а также каждые два года переизбирать правление и ревизионную комиссию.

В товариществе собственнику может быть сложно инициировать внеочередное собрание членов: иногда устав предусматривает, что собрание членов может инициировать группа членов с 10% или 20% голосов по всему дому. При управляющей организации собрание собственников может инициировать любой собственник.

Решение о размере платы в товариществе принимаются меньшим числом голосов, так как за него голосуют только члены ТСЖ. Это может считаться и плюсом для домов с занятыми собственниками, которым некогда или лень голосовать, и минусом – для сторонников демократического стиля управления.

Другие формы объединения жильцов

ЖКХ

Жилищно-коммунальное хозяйство — это организационная структура, которая непосредственно обслуживает инфраструктуру дома.

В обязанности ЖКХ входит:

• поставка горячей и холодной воды;
• отопление;
• обеспечение водоотвода (канализация);
• проводение электричества;
• уборка придомовой территории и подъездов;
• организация уборки мусора;
• обслуживание лифта.

Фактически ЖКХ (ЖЭУ, ЖРЭУ и т.д.) — одна из форм УК. Чаще всего ТСЖ нанимают какую-либо организацию ЖКХ для обслуживания дома, а само правление дома занимается контролем ее деятельности. Так что вопрос, что лучше — ЖКХ или ТСЖ, не совсем корректен, так как организации занимаются различными видами деятельности.

ЖСК

ЖСК — это жилищно-строительный кооператив. Обычно он образуется на стадии строительства домов, а впоследствии трансформируется в ТСЖ. Однако эта форма управления может сохраняться неопределенное время и после завершения строительства. Минимальное количество членов ЖСК — 5, максимальное — по количеству квартир в доме.

Важно! На стадии постройки дома и на первых порах после ввода его в эксплуатацию, лучшей формой управления будет именно ЖСК. Основное предназначение такой организации — завершить постройку дома и убедиться, что в его конструкции нет никаких недостатков.

Причины, по которым со временем, ЖСК лучше преобразовать в ТСЖ:

1. Все доходы, полученые ЖСК, распределяются между его членами. Доходы ТСЖ остаются в организации и могут быть потрачены на обустройство дома.
2. Полномочия ЖСК по обслуживанию дома меньше, чем у ТСЖ.
3. Правление ЖСК может состоять из 5 человек, которые и принимают все решения без оглядки на остальных. Принятие решений в ТСЖ возможно только при получении более 50% голосов всех жильцов дома.

ТСН

ТСН — это товарищество собственников недвижимости. Фактически это то же самое, что и ТСЖ, но в состав ТСН могут входить юридические лица и собственники нежилых помещений, а в составе ТСЖ могут быть только физические лица, т.е. жильцы.

Если в доме, например, на первом этаже расположены магазины или офисы и если в МКД на постоянной основе ведут работу юридические лица — для всех собственников будет удобнее создать ТСН. В таком случае будет меньше проблем при распределении платы за коммунальные услуги, при сборе средств за аренду, при урегулировании каких-либо конфликтов и т.д.

Права собственников

Жилищный кодекс гарантирует собственникам в ТСЖ больший объем документов для ознакомления (ст. 143.1 ЖК РФ). В домах с управляющей организацией ознакомиться с той же технической документацией на дом может быть сложнее: не все суды признают за собственниками такое право.

Взаимодействовать с товариществом проще. Офис правления ТСЖ или квартира председателя всегда рядом с жильцами, а офис управляющей компании может располагаться почти за 3 км от дома.

Чтобы управляющая организация защищала интересы собственников в суде, многие судьи хотят видеть решение общего собрания собственников о наделении компании таким полномочием. Для ТСЖ это требуется реже, так как оно изначально создано самими собственниками и для защиты интересов жильцов.

УК и ТСЖ – в чем разница?

Итак, все заботы по обслуживанию дома собственники могут передать управляющей компании (УК)

, которая уже сама будет взаимодействовать с поставщиками различных ресурсов и услуг
(в том числе, с компаниями по вывозу мусора, фирмами по обслуживанию домофонов, пр.)
или же собственники могут заключать договора напрямую с перечисленными поставщиками и сервисными структурами
(ТСЖ)
.
Сразу нужно сказать, что каждая из схем имеет свои преимущества и недостатки.

Если компания или товарищество плохо работают

Приведенное сравнение ТСЖ и управляющей организации может не соответствовать действительности, если товарищество или компания работают плохо, нарушают закон, занимаются присвоением денег собственников. Кто-то пытается решить эти проблемы жалобами, но жалобы часто ведут к штрафам, которые оплачиваются за счет денег собственников. Поэтому можно попробовать сделать более радикальные шаги: — при управляющей организации – сменить компанию или способ управления (на ТСЖ); — при ТСЖ – сменить руководство товарищества или способ управления домом (на управляющую организацию).

При обоих способах управления и при любом выбранном варианте действий возможна временная анархия или неразбериха: тот, кто недобросовестно управляет домом, редко хочет отдавать власть мирно. Собственники не понимают, кому платить, кто содержит дом. Собираемость платежей падает, качество управления – тоже.

Преимущества и недостатки управляющей компании

Управляющие компании занимаются предоставлением услуг по эксплуатации дома профессионально, следовательно, с этим фактором и связанны основные достоинства УК:

• хорошая материально-техническая база, возможность своевременно среагировать на внештатную ситуацию;
• налажены отношения с подрядчиками и субподрядчиками, так что проблем с предоставлением коммунальных услуг не будет;
• все возможные расчеты берет на себя бухгалтерия УК;
• в штате УК работают профессиональные юристы, которые быстро реагируют на изменения в законодательстве и смогут отстаивать интересы жильцов в суде опираясь на свой опыт и практику.

Вместе с тем, УК имеют очевидные недостатки:

• невозможность полостью проконтролировать расходы средств, есть вероятность хищений и злоупотреблений со стороны УК;
• непрозрачная схема начисления квартплаты;
• изменения в политике управления дома чаще всего происходят без ведома жильцов;
• содержание дома на порядок хуже, так как один сотрудник (или бригада сотрудников) обычно обслуживает несколько объектов;
• все дополнительные доходы уходят в собственность УК (за аренду, размещение рекламы и т.д.)

Таблица с итогами сравнения

Больше полезного

Образцы повесток для общего собрания, других документов для работы управляющей организации и ТСЖ можно скачать на сайте ДомОнлайн.

Если нужно больше полезного, то можно приобрести недорогой доступ к сервису на квартал или год. Такой доступ позволит управляющим организациям: ✔ вести удобный учет собственников на основе данных ФГИС ЕГРН, работу с должниками; ✔ оперативно подготовить документы для общих собраний собственников, включая именные бюллетени, и после голосований посчитать голоса; ✔ организовать работу аварийно-диспетчерской службы и не пропускать сроки по заявкам жильцов.

Если доступ приобретается физическим лицом – собственником, то это дает возможность: ✔ составить хороший реестр собственников для проведения общего собрания, ✔ подготовить все остальные документы для собрания и подвести итоги голосования; ✔ проводить онлайн-собрания после выбора собственниками этой информационной системы.

Преимущества организационных форм

Так, всё-таки, какую организационную форму выбрать? Итак:

1. ТСЖ лишено нижеприведённых преимуществ ЖСК и ЖНК и может быть выбрано только для управления существующим жильём. Главное преимущество ТСЖ по сравнению с управляющей компанией — это прозрачность затрат на обслуживание и ремонт дома, на коммунальные ресурсы.
2. ЖСК выбирается только в случае нового строительства или реконструкции МКД (в случае реконструкции можно также выбрать ЖНК). Преимущества:
   Пайщики покупают квартиры не по рыночным ценам, а по сметной стоимости застройщика, что гораздо дешевле.
3. В ЖСК в отличие от ТСЖ доходы от предпринимательской деятельности (сдача помещений в аренду) распределяются между членами кооператива.

В заключении хотелось бы отметить, что кооперативы в нынешнее время обрели новую форму и являются прекрасным средством для строительства, приобретения и управления жилья. Это наилучшая форма для людей с хозяйским подходом к собственному недвижимому имуществу.