Оценка квартиры для ипотеки — обязательный шаг на пути к приобретению собственного жилья. Эксперт рассказал ФАН, что нужно сделать будущим собственникам, чтобы пройти этот этап.
На сегодняшний день ипотека для россиян является одним из основных способов приобретения собственного жилья. Просто накопить на первоначальный взнос, выбрать квартиру мечты и обратиться в банк, предлагающий наиболее выгодную процентную ставку, будет недостаточно. На пути к осуществлению заветной цели придется пройти несколько этапов. Один из самых важных — оценка недвижимости для ипотеки. Мы поговорили с руководителем направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзен банка Антоном Красильниковым и выяснили, в чем заключается эта процедура, кто ее проводит и какие потребуются документы.
Что такое оценка недвижимости и зачем она нужна
Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке – процедура определения ликвидности приобретаемого объекта при помощи независимого эксперта. Согласно ФЗ «Об ипотеке», при оформлении жилищного кредита, заемщик обязан предоставить в качестве предмета залога имеющуюся квартиру или приобретаемое жилье. В связи с тем, что залогодержателем считается банк, он требует от плательщика проведение мероприятий по оценке.
Кредитор устанавливает предельный размер займа, исходя из ликвидной и рыночной стоимости помещения. Именно так банк страхуется от невыплаты заемщиком ипотечной ссуды, получая возможность реализовать недвижимость и покрыть издержки.
Нужна оценка квартиры и самому клиенту, благодаря ей определяется адекватность стоимости жилья. Также, заемщик обращается к независимому оценщику для того, чтобы находясь в сложной финансовой ситуации, он смог самостоятельно продать квартиру по рыночной цене для погашения долга.
Оценка жилья при ипотеке проводится аккредитованными организациями, одобренными Сбербанком. Однако, он также сотрудничает и с частными компаниями, но при условии, что все требования и условия процедуры соблюдаются.
Для получения ипотечного кредита под залог недвижимости необходимо предъявить итоговый отчет с фотографиями, графиками и выводами по проверяемому жилью. По условиям Сбербанка, оценка недвижимости для ипотеки оплачивается средствами заемщика.
Как рассчитывается оценочная стоимость недвижимости
Рыночная цена объекта может быть определена одним из следующих способов:
- Сравнительный. Оценщик ищет рядом другие квартиры, обладающие похожими параметрами. И на основании их эксперт устанавливает рыночную цену на имущество.
- Доходный. Этот метод применяют с учетом прибыли, которую можно получить при использовании жилой площади. Чем более доходна квартира, тем выше будет стоимость.
- Затратный. Расчет производится с учетом расходов, связанных со строительством и ремонтом объекта. На конечную цифру также влияет степень износа. Чем он выше, тем ниже рыночная цена недвижимости. Этот метод используют при избытке предложений на рынке.
Факторы, влияющие на стоимость квартиры:
- Расположение (благоприятный/неблагоприятный район);
- Степень удаленности/развитости инфраструктуры;
- Характеристика дома (материал строительства, этажность, степень изнашивания, общедомовая территория, площадки);
- Особенности самого объекта (планировка/перепланировка, номер этажа, площадь – общая и жилая, высота потолков, состояние узлов, наличие ремонта/балкона/лоджии).
Оценщик также берет во внимание цены на объекты, расположенные поблизости (использует сравнительный метод). В итоге он устанавливает рыночную и ликвидационную стоимости помещения. Последняя сумма говорит о том, по какой цене можно продать квартиру без длительного ожидания покупателя при чрезвычайных обстоятельствах.
В чем заключается работа оценщиков недвижимости по ипотеке
Проводится оценка объекта недвижимости только профессиональными экспертами, с должным уровнем аккредитации и полным пакетом разрешительных документов.
Первостепенно сотрудник собирает необходимую информацию, которая относится непосредственно к конкретной недвижимости: год постройки, материал изготовления, степень износа, количество перепланировок, территориальное расположение, техническое оснащение и т.д. Обобщая полученные данные, он проводит детальный анализ и производит оценку, составляется отчет, в который входят фотоснимки объекта недвижимости, графики, схемы и подробные выводы.
Изучение ипотечной квартиры может проводить аккредитованная компания от Сбербанка или независимый эксперт.
Кто оплачивает оценку
Оплачивает услуги оценщика заемщик, но это не является существенной статьей затрат в сравнении со стоимостью недвижимости. Так как средняя цена однокомнатной квартиры в Москве более 8 млн. руб., то оценка составляет всего 0,06% (из расчета 5 тыс. руб.).
Фактически оценка объекта покупаемой недвижимости нужна не только кредитору, это может быть полезным и для клиента, потому что помогает получить объективные данные об объекте:
- Это поможет уберечь покупателя от переплаты, так как продавцы часто завышают цены, особенно на вторичке;
- Детальный анализ структуры собственности, поможет раскрыть возможные проблемные места, или непорядочность застройщика при покупке первички;
- Специалист при осмотре здания может обнаружить проблемы, о существовании которых непрофессиональный покупатель может и не подозревать, например: аварийное состояние дома, неправомерная перепланировка, скрытый грибок, требуется ли капитальный ремонт, необходимость замены труб или проводки, проблемы с коммуникациями, соседями и др.;
- Профессиональный взгляд поможет более объективно оценить инфраструктуру: наличие подъездных путей, эффективность работы общественного транспорта, достаточно ли школ, садиков и больниц.
Плюсы и минусы оценки в аккредитованных компаниях
Основные достоинства:
- Надежность. Компании, замешанные в судебных разбирательствах или оценщики, имеющие судимость не попадут в реестр Сбербанка.
- Компетенция. Эксперт обязан иметь соответствующее образование, аттестат и трехлетний стаж работы. По этим параметрам банк определяет профессионалов.
- Безопасность. Деятельность экспертов застрахована, поэтому, в случае допущения ошибки в отчетности, все издержки клиента, связанные с этим, будут компенсированы.
Среди минусов оценки квартиры для ипотеки в Сбербанке можно выделить только то, что с сотрудником компании невозможно договориться о завышении стоимости квартиры. Также, оценщик не сможет изменить отчет, обнаружив незаконную перепланировку.
Оформление ипотеки в Сбербанке
На сегодняшний день практически все банковские организации предлагают услуги по ипотечному кредитованию. Ипотека пользуется спросом у населения, поэтому рынок предложения достаточно обширен. Чаще всего граждане обращаются за ипотекой в одну из крупнейших кредитных компаний страны — Сбербанк.
На протяжении многих лет Сбербанк активно ведет свою деятельность. С каждым годом он расширяет спектр банковских услуг для удобства клиентов, ориентируясь на обстановку в стране и мире. Поэтому ипотечные программы Сбербанка имеют несколько направлений, которые характеризуются индивидуальными предложениями для каждого заемщика.
Как оценочные компании проходят отбор, чтобы работать с заемщиками Сбербанка
Ежегодно ПАО Сбербанк проводит отбор аккредитованных оценщиков для взаимодействия с клиентами. Для участия в программе, каждая компания обязана предоставить установленный пакет документов для проверки соответствия требованиям. Сроки рассмотрения кандидатов варьируются, в среднем, составляют 1 месяц с момента подачи запроса.
Список аккредитованных оценочных компаний Сбербанка для ипотеки размещается на официальном сайте. Впоследствии, предоставленный документ должен в полной мере удовлетворять требованиям кредитора.
Также рассматриваются отчеты оценочных компаний, не аккредитованных в Сбербанке, но при условии, что документ соответствует установленным требованиям.
Предъявляемые условия
Сбербанк устанавливает обязательные требования к оценщикам:
- Эксперт должен быть членом саморегулируемой организации и иметь свидетельство.
- Каждые 3 года он обязан повышать квалификацию.
- Деятельность сотрудника должна быть застрахована.
- У него отсутствуют судимости или открытые судебные дела.
Определенные условия предъявляются не только к экспертам, но и самим компаниям:
- Два и более сотрудника имеют специальное образование.
- Профессиональная деятельность организации – от 3-х лет.
- Стаж работы двух и более сотрудников – выше 3-х лет.
Процедура аккредитации
В случае, если компания полностью соответствует требованиям, она получает аккредитацию оценщика в Сбербанке. С этого момента она может оказывать услуги заемщикам банка.
Организация не получает официальных сертификатов, а просто оповещается в письменном виде о принятом решении. После этого компания автоматически включается в перечень оценщиков, аккредитованных Сбербанком.
Зачем оценщикам нужна аккредитация
К работе со Сбербанком допускаются только аккредитованные компании. Они считаются более опытными в своей сфере и обладают всей необходимой информацией.
Мнение эксперта
Ирина Богданова
Стаж работы в Сбербанке 12 лет.
В большинстве случаев, отчет по оценке от неаккредитованных компаний отклоняется в связи с недоверием банка. Подобные организации могут выступать в роли мошенников, с целью снизить сумму первоначального взноса и страхования для заемщика.
Работает ли банк с неаккредитованными оценщиками недвижимости
Без объективных причин, отказать в рассмотрении отчета от неаккредитованной компании противозаконно. Право заемщика регулируется ФЗ №135 «О защите конкуренции».
Сбербанк взаимодействует с подобными организациями, но при условии, что вся документация соответствует установленным требованиям.
Условия выдачи земельной ипотеки
Клиентам, решившим оформить земельный участок под ссуду, Сбербанк предлагает воспользоваться несколькими программами кредитования. Сумма займа выдается в рублевом эквиваленте, а в качестве залога выступает приобретаемый участок. Разрешается привлекать к оформлению ссуды и сторонних лиц, выступающих поручителями.
Каждая поданная заявка рассматривается с индивидуальным подходом. Причем учитывается много дополнительных факторов:
- платежеспособность заемщика;
- состояние кредитной истории.
При оформлении земельного участка под ипотеку существует стандартная, базовая ставка в размере 9,5%.
Стандартные документы, требуемые для оформления ипотечного кредита
Но есть возможность и снизить процентовку путем заключения страховки. Это может сделать любой потребитель. Стоит знать, что у действующих ставок существуют и определенные надбавки. Они следующие:
- + 0,5 пунктов (если заемщик не является зарплатным клиентом Сбера);
- + 1 пункт (при отказе клиента приобретать страховые полиса на объект кредитования).
Как заказать оценку квартиры для ипотеки
Заемщик самостоятельно заказывает и оплачивает услуги оценщика. Кредитор допускает возможность сотрудничества с посторонними организациями, но при условии соответствия установленным требованиям.
Как самому найти оценочную компанию
Поэтапный поиск оценочной организации:
- Заказать услугу можно по объявлению в газете или через интернет. Клиент должен выбрать удобный для себя вариант поиска.
- Необходимо внимательно изучить сайт компании. Наличие удобного интерфейса, информации об оказываемых услугах и их стоимости – признаки высококвалифицированных специалистов.
- Важно проверить все документы, подтверждающие деятельность оценщика. Особое внимание следует уделить свидетельству СРО и полису страхования.
- Обязательно нужно изучить все отзывы, не только на сайте компании, но и на форумах.
- Эксперты советуют отобрать 2-3 варианта и связаться с ними, для предварительной консультации и уточнения стоимости.
- Сделать окончательный выбор, опираясь на наличие соответствующих документов и отзывов.
Что необходимо знать перед подачей заявки
Перед заказом не аккредитованных компаний лучше сопоставить все плюсы и минусы такого риска. Даже если законодательство разрешает обращаться за помощью к подобным организациям, все же Сбербанк относится к ним скептически. На проверку представленного отчет уйдет больше времени, а если он не будет соответствовать установленным требованиям, и вовсе может быть отклонен.
Важно! Услуги оценщика для оформления кредитного договора на ипотеку оплачивает заявитель.
Выбираем оценщика из реестра Сбербанка
Полный перечень всех оценщиков от Сбербанка ежегодно обновляется в соответствии с законодательством.
Перечень документов, которые требуют аккредитованные оценщики Сбербанка
Будущему собственнику квартиры необходимо предоставить:
- паспорт заказчика;
- технический и кадастровый паспорт помещения;
- договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации недвижимости или любой другой правоустанавливающий документ;
- акт приема-передачи жилья.
Компании действуют в соответствии с законодательством, поэтому перечень бумаг, на основе которых проводится оценка, может изменяться в индивидуальном порядке.
Найти кадастровый паспорт помещения можно с помощью карты:
Этапы оценочного процесса
Данный процесс состоит из нескольких стадий:
- Выбор эксперта и заключение договора на осуществление оценки, либо заказ оценки в режиме онлайн. На данном этапе происходит согласование времени, когда оценщик выйдет на объект.
- Сбор документов, необходимых для оценки.
- Выход специалиста в адрес. Эксперт осматривает квартиру, дом и придомовую территорию, параллельно производя фотофиксацию.
- Подготовка письменного отчета, где оценщик подробно описывает объект исследования, все его характеристики (включая наличие дефектов, перепланировок), анализирует собранные данные и дает заключение о стоимости.
- Расчеты с оценщиком. Но некоторые работают только по предоплате.
- Сдача готового отчета заказчику/направление конечного документа непосредственно в банк через электронный сервис (для аккредитованных оценщиков).
Как проходит процедура: алгоритм оценки ипотечной квартиры
В своей работе компании используют множество различных методов, но самым популярным и результативным считается сравнительный. Оценка квартиры для Сбербанка осуществляется с точки зрения уже проверенных и реализованных квартир. Поправочный коэффициент тоже учитывается – влияет новизна дома, размер жилплощади, отделка и инфраструктура.
Второй вариант работы – затратный. Эксперт подсчитывает, сколько необходимо средств на постройку аналогичного объекта.
Наименее популярный метод – доходный. Оценщик имущества просчитывает, какой доход принесла бы недвижимость, если ее сдавать в аренду.
Процедура оценки недвижимости во втором случае позволяет определить ликвидную стоимость квартиры, а в первом – рыночную. В большинстве случаев, оба показателя идентичны, лишь изредка разница ощутима.
Эксперт, во время проведения оценки, осматривает помещение, делает фотографии, сверяет фактическую картинку с планами БТИ, выявляет потенциальных претендентов на жилье и проверяет наличие обременения.
Отчет об оценке залога
Время оформления отчета зависит от сложности объекта, в среднем, оно составляет 1-5 рабочих дней. Срок действия – полгода (с момента сдачи).
Итоговое заключение состоит из 20-25 листов формата А4 с подписями должностных лиц. Отчет об оценке квартиры для ипотеки включает:
- Данные оценочной компании.
- Сведения об используемых методах анализа недвижимости.
- Информацию по оцениваемой квартире.
- Сравнительный анализ рынка недвижимости.
- Ликвидную и рыночную стоимость жилья.
- Приложения.
Особое внимание уделяется последней части документа, т.к. именно в нем указываются конкретные цифры и итоги оценки.
Для чего нужна оценка
Для расчета возможной суммы кредита на покупку жилья, обязательно нужна оценка квартиры для закладной Сбербанка. Кредитор должен понять, сколько он сможет выручить денег от продажи объекта в случае неплатежеспособности заемщика.
Наиболее часто услугами оценочных компаний пользуются при оформлении ипотеки, но это также может понадобиться в случае:
- Оформления страховки;
- При унаследовании объекта;
- Формирования брачного контракта;
- Передачи объекта в залог по другим займам;
- Приобретения жилья;
- Оформления объекта в уставной капитал предприятия;
- Использования жилья в бизнес целях.
Почему банки сотрудничают с оценочными компаниями
Банк сотрудничает с оценочными компаниями и приглашает их в партнеры, чтобы заемщики не тратили время на поиски эксперта. Сотрудники организации, учитывая все нюансы и особенности анализируемой квартиры, смогут установить точную рыночную и ликвидную стоимость недвижимости. При этом, банк будет уверен, что в случае невыплаты задолженности, он сможет реализовать оцененный предмет залога по установленной стоимости.
Как Сбербанк работает с компаниями или частными лицами не входящими в список фирм по оценке
Если заемщик решил обратиться в оценочную компанию, не аккредитованную Сбербанком, то необходимо изначально проверить фирму на соответствие установленным базовым требованиям. Если один из пунктов будет нарушен, отчет по оценке будет отклонен.
Он может быть принят на следующих условиях:
- заемщик заранее сообщил о желании сотрудничать с неаккредитованной компанией;
- оценщик предоставил все запрашиваемые документы для проверки;
- кредитор проверил организацию на соответствие требованиям деловой репутации;
- сотрудники банка изучили готовый отчет и проверили его на соответствие установленным параметрам.
Можно ли сделать завышение или занижение стоимости
Если заемщику требуется сделать оценку недвижимости на определенную стоимость, важно об этом заранее сообщить оценщику. Сделать занижение или завышение стоимости вполне реально.
Так как существующий разброс цен на рынке жилья достигает иногда существенных размеров, то можно попросить скорректировать цену в нужную сторону. Особенно актуально это для объектов с уникальными характеристиками и потенциально высокой ценой.
Также существует способ завысить или занизить стоимость путем незаконного соглашения с оценщиком, который за дополнительную плату укажет требуемую заказчиком сумму. Однако делать это крайне не рекомендуется, так как Сбербанк может отклонить оценку при возникновении первого подозрения о несправедливости оценки. К тому же, существует вероятность утраты доверия к самой оценочной компании.
Сбербанк обычно допускает отклонение от рыночной цены, но не более чем на 20-30% стоимости.
