Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки – условие, на основании которого банки предоставляют кредит. Самостоятельно провести оценку квартиры для ипотеки не получится. Для этого придется обратиться в аккредитованное агентство. Где его искать, на основании чего выбирать, можно ли обойтись без оценки квартиры и получить ипотеку – читайте в нашем материале.

Вы собрались брать ипотеку

Вопрос «как сделать оценку квартиры для ипотеки» возникает на этапе, когда банк уже предварительно одобрил вам ипотеку, а вы уже выбрали квартиру, которую точно собрались покупать.

Что это означает:

Вы определились, в каком банке будете брать ипотечный кредит, вас устраивают предлагаемые сроки и процентная ставка. Вы уже подали справку 2-НДФЛ с работы, копию Трудовой книжки. А банк оценивал вас как надежного плательщика и готов предоставить ипотечный кредит.
Из всех вариантов, которые вы выбрали самостоятельно, либо при помощи риелтора, вы оставили один – с конкретными показателями по площади, этажности, году и типу постройки и, конечно, ценой.

Теперь необходимо провести оценку квартиры для ипотеки. Если вы берете недостающие деньги в банке, обойти этот вопрос не получится, и вот почему. Пока вы выплачиваете ипотечный кредит, квартира является имуществом с обременением, находится в залоге у банка. Другими словами, она вам до конца не принадлежит, пока вы не вернете взятые у банка под займ деньги. Если же этого по разным причинам не произойдет, и в силу обстоятельств вы не сможете вносить платежи, банк изымет у вас квартиру и продаст ее на торгах, чтобы вернуть себе вложенные средства.

Оценка квартиры для ипотеки как раз и покажет, насколько легко ее будет продать.

К слову, и для вас в оценке квартиры для ипотеки есть своя выгода. Т.к. вы еще на берегу сможете понять, стоит ли квартира тех денег, которые за нее просят или нет. Если же она продается выше/ниже рыночной стоимости, то это повод призадуматься. Особенно, если ниже рыночной стоимости – такая ситуация может говорить о том, что ваш продавец находится на грани банкротства, что в свою очередь, чревато риском потерять квартиру. Т.к. сделка в данном случае может быть опротестована в суде.

Сколько стоят услуги оценщика

На этот вопрос нельзя ответить однозначно. У каждой компании или специалиста есть свой прайс. Здесь все зависит от имиджа и опыта самой компании. Также на стоимость будут влиять месторасположение офиса и условия проведения экспертизы.

Средние расценки оценщиков:

Для столицы стоит ориентироваться на 3000-5000 рублей.
Для регионов стоимость составляет около 3500 рублей.
Жителям небольших городов услуги оценщика обойдутся в 2000-3000 рублей.

Стоит учитывать, что при оценке объектов, находящихся в отдаленных районах, стоимость будет несколько выше. Заказчику предстоит оплатить транспортные расходы специалиста по оценке.

В большинстве случаев, оплата экспертизы ложится на плечи заемщика. Именно он заинтересован в скорейшем проведении сделки. Банк на себя эти финансовые расходы не берет. ВТБ 24 готов предоставить только список аккредитованных заемщиков.

Соответственно, продавец тоже не будет оплачивать оценку квартиры. Он не станет отдавать деньги за проверку собственного жилья. В оценке квартиры заинтересован только покупатель.

В свою очередь, без оценочного акта банк не станет подписывать ипотечный договор. Выход один — заемщику предстоит самостоятельно найти аккредитованного оценщика и полностью оплатить стоимость экспертизы.

Кто проводит оценку квартиры для ипотеки?

Оценку квартиры для ипотеки проводят оценщики. Вы можете посмотреть список агентств, аккредитованных банком, где вы берете ипотеку, на официальном сайте банка. Либо вам подскажет данную информацию риелтор, если вы покупаете квартиру и оформляете все через агентство недвижимости.

Напомним, что оценка квартиры для ипотеки – дело официальное, «дядя с улицы» проводить ее не может. Деятельность оценщиков регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который четко определяет основные требования к оценщику. Это может быть компания или индивидуальный предприниматель. В любом случае, у лица, которое будет проводить оценку, должно быть:

профильное образование,
членство в СРО,
застрахованная ответственность.

Пример отчета с оценкой квартиры для ипотеки

Документы, необходимые при проведении оценки для ипотеки

Независимо от того, будет ли готовить заключение эксперт, аккредитованный банком или независимый специалист, заемщик должен собрать документы, необходимые для проведения процедуры. В перечень бумаг, обязательных для оценки квартиры под ипотеку, обычно входят:

документ, удостоверяющий право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о регистрации, другое);
поэтажный план и экспликация квартиры;
кадастровый паспорт;
паспорт гражданина РФ.

Как выбрать компанию для оценки

Если вы отбираете компанию самостоятельно, разумно выглядит следующий алгоритм. Из того множества компаний, которые представлены на сайте банка (у Сбербанка, к примеру, этот список насчитывает порядка 90 фирм), отбираете штук 10-20.
Затем мониторите их сайты, раздел цен, сроков и дополнительных услуг.
При необходимости можно прозвонить и уже выбрать какое-либо одно.

При выборе можно ориентироваться на следующие показатели:

Срок выезда оценщика: 1-2 дня.
Сроки готовности отчета: 3-5 дней.
Стоимость. Может варьироваться. В мегаполисах начинается от 2-3 тысяч рублей.

Что из себя представляет отчет по оценке квартиры

Внешне отчет с оценкой квартиры напоминает сброшюрованную курсовую. Данные с оценкой распечатывают, нумеруют и прошивают. Об этом будем говорить знак в конце отчета. На титульную же сторону отчета выносятся данные по квартире: адрес, по которому она находится, ФИО заказчика и заемщика (могут и не совпадать, если вы попросили заняться этим отчетом кого-то другого). Также указывается дата определения стоимости и дата составления отчета: это важно, т.к. отчет действителен в течении полугода с момента его составления. Вот почему, к примеру, когда вы собираетесь провести рефинансирование ипотеки, в новом банке вас снова попросят сделать оценку квартиры и принести отчет.

Какие сведения содержатся в отчете:

Стандарты оценки;
Сведения об оценщике и заказчике;
Описание квартиры и определение физического износа здания;
Месторасположения и фотографии объекта;
Обзор рынка недвижимости, анализ квартир, аналогичных по качеству и месторасположению вашей;
Определение рыночной стоимости и ликвидационной стоимости.

Что понадобится из документов

Чтобы проверка оценки стоимости объекта недвижимости прошла быстро, заказчику следует подготовить определенный пакет документов, включающий:

заявку-анкету;
документ, устанавливающий права на объект недвижимости;
копии паспортов заемщиков и созаемщиков;
договор долевого участия (ДДУ) в строительстве при наличии;
паспорт продавца недвижимости;
кадастровый и технический паспорт объекта недвижимости;
актуальный план БТИ.

Внимание! Указанный перечень документов не является исчерпывающим, и от клиента могут потребоваться дополнительные бумаги.

Если приобретаемая недвижимость расположена в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то дополнительно потребуется ДДУ, разрешение на строительство.

Какая бывает стоимость

Оценка квартиры для ипотеки будет включать два вида стоимости: рыночную и ликвидационную.

Рыночная – эта та цена, которую можно получить за квартиру, продав ее без спешки и форс-мажорных обстоятельств.
Ликвидационная – те средства, которые можно получить за квартиру, если продать ее надо максимально быстро. К примеру, покупка и продажа однокомнатной квартиры всегда произойдет быстрее, чем трешки или эксклюзивной квартиры с террасой. А еще лучше и быстрее «уйдет» однушка, которая находится не на первом, и не на последнем этаже.

Для расчета и той, и другой стоимости, оценщик берет во внимание и состояние самой квартиры и дома, в котором она находится, и цену квартир, которые находятся в этом районе и аналогичны по метражу, планировкам, состоянию дома и т.д.

Сколько стоит оценка недвижимости

Стоимость отчета зависит от населенного пункта, в котором размещена недвижимость. Цена колеблется от 3 000 до 7 000 рублей. Специалисты оценивают реальную цену стоимость объекта, а также цену имеющихся прав (если таковые есть). Учитывается площадь недвижимости, расположение, дата постройки. Ориентировочные сроки выполнения – 1-3 рабочих дней.

Традиционно документ оформляет заинтересованная сторона – покупатель. Точный порядок не утвержден официально. Отчет необходимо оплатить с банковского счета покупателя объекта. Однако сами средства могут принадлежать продавцу, если участники сделки сумеют найти компромисс.

Из чего складывается рыночная стоимость квартиры

Месторасположение. Оценка квартиры при ипотеке всегда будет учитывать место, где расположена квартира. Что здесь важно: находится дом в центральном районе или нет. Если не в центральном, то насколько хорошо там с транспортом и социальной инфраструктурой: есть ли школы, детсадики, больницы и пр. Также играет роль, насколько район благоприятен и ухожен в целом. Если рядом расположен завод или промзона, воинские части, суды, следственные изоляторы, – все это повлияет на оценку стоимости.
Технические характеристики здания. Здесь имеется в виду год и тип постройки, как давно делали капитальный ремонт, находится здание в аварийном состоянии или нет, этажность дома и планировки. Выбирая «хрущевку» или «брежневку», особенно внимательно проверьте, не назначен ли дом под снос или реконструкцию, проводилась ли замена канализационных труб или отопления.
Состояние квартиры. Основными параметрами тут, конечно, будут этажность, количество комнат, планировка (если проводилась перепланировка, то подтверждение, что она узаконена). Кроме того, в качестве повышающих или понижающих коэффициентов будут наличие ремонта (качественный или сделанный на скорую руку), бытовой техники, мебели, которые останутся после продажи. Сюда же можно отнести наличие или отсутствие пластиковых стеклопакетов, остекления балкона.
Положение на рынке. Проводится сравнение по аналогичным квартирам: однушка в монолитном доме сравнивается с такими же предложениями. Объектов для сравнения обычно выбирается до 5: так легче понять, где цены искусственно завышены или занижены. Не забывайте и о форс-мажорных обстоятельствах. Сейчас, к примеру, в связи с коронавирусом уменьшилась и платежеспособность населения. А с другой стороны, действует господдержка, по которой можно приобрести жилье в новостройке, что тоже снижает спрос на квартиры на вторичном рынке недвижимости.

Кто заказывает процедуру

Оценить квартиру для ипотеки – прерогатива заемщика. Поэтому заказывает и оплачивает услугу сам клиент банка. Иногда можно договориться с продавцом жилья и разделить сумму на двоих.

Нужно ли повторная процедура при рефинансировании ипотеки

Ипотека оценки квартиры для банка при рефинансировании вынуждает заемщика в пересмотре условий прежней экспертизы. Перезаключение договора кредита требует повторный анализ рыночной цены объекта в том случае, если после первой оценки истек срок в шесть месяцев.

По своей сути рефинансирование – это заключение нового договора. Поэтому банк проведет все нужные операции заново. В том числе кредитору нужно знать, сколько денег он сможет получить, если сделка будет разорвана, и недвижимость нужно будет отправлять на аукционные торги. Поэтому в отчете также нужно указывать ликвидную стоимость объекта. То есть, насколько быстро он сможет быть продан.

Если клиент намерен провести рефинансирование раньше, чем истечет полгода с момента первой оценки недвижимости, тогда по теории повторная экспертиза не нужна. Однако практика иногда говорит о другом, и некоторые банки требуют повторного анализа и обновления прежнего отчета. Поэтому в случае перезаключения договора как с прежним кредитором, так и с новым представителем, нужно сначала узнать о сроках действия уже проведенного отчета.

Оцениваем жилье в новостройке

Необходимой надобности в отдельной оценке жилья в новостройке нет. Сумму за объект устанавливают застройщик и указывают в договоре долевого участия. Однако не редки случаи, когда кредиторы требуют провести анализ рыночной цены нового объекта отдельно.

Из чего складывается ликвидационная стоимость квартиры

Ликвидационная стоимость высчитывается по специальной формуле. Нам же важно знать, что на нее влияют два базовых фактора:

Фактор стоимости денег во времени;
Фактор эластичности спроса по цене.

Что такое эластичность спроса по цене? Это количество потенциальных покупателей и степень специализации объекта. Чем больше число потенциальных покупателей, тем выше эластичность спроса (и это хорошо). Чем выше специализация объекта, тем ниже эластичность спроса по цене на него (что не есть хорошо). Другими словами: если вы покупаете стандартную однушку в относительно новом доме, не на первом и не на последнем этаже, со стандартной планировкой, возле метро, то вы потом ее очень быстро продадите, т.к. купить ее захотят очень многие. Если же ваша квартира – это трех- или четырехкомнатная квартира с дизайнерским ремонтом, или же таунхаус за чертой города, то рассчитывать на очень быструю последующую продажу не

Что такое стоимость денег во времени?

Наверняка вы слышали, что со временем деньги дешевеют. Это и есть стоимость денег во времени: через год тысяча рублей под влиянием инфляции будет «стоить» гораздо меньше. Поэтому, когда речь идет о продаже квартиры, но сбыть ее лучше в разумные сроки. Иначе, условно говоря, вы получите за квартиру свои желаемые 5 млн, но через год. Соответственно, за это время они успеют «подешеветь».

Когда квартира продается по ликвидационной цене, банк погашает оставшийся кредит, а а то, что останется после этого, получает зайемщик. Поэтому вам выгодно, чтобы ликвидационная цена была все-таки достаточно высокой. К слову, у недорогих стандартных квартир разбег между ликвидационной и рыночной стоимостью невелик. Поэтому продать их можно быстро, о чем говорилось выше.

Можно ли повлиять на результат оценки для ипотеки?

Желание повлиять на оценку квартиры для ипотеки вполне понятно: от этого зависит, сколько в итоге банк выдаст денег на покупку. Даже если собственник квартиры оценивает ее выше, и при этом выставленная цена сильно отличается от рыночной, то банк все равно будет ориентироваться на рыночную цену, указанную в отчете. Вы, конечно, можете переговорить с оценщиком, попросить учесть свежесть и качество ремонта, замену коммуникаций, остающуюся технику или мебель. Для них есть свои коэффициенты, которые могут повысить рыночную стоимость квартиры.

При этом все же не стоит прибегать к мошенническим схемам. Этим вы навредите только себе: банк сделает отметку в вашей кредитной истории, что вы пытались ввести его в заблуждение. Эту отметку будут видеть и другие банки. Поэтому придерживайтесь честных методов и успехов в вашей покупке!

Текст: Алена Скворцова