Главная / Приобретение недвижимости / Покупка и продажа / Покупка квартиры
Назад
Опубликовано: 04.04.2018
Время на чтение: 6 мин
0
3562
После подписания договора-купли продажи, перерегистрации права собственности от продавца к покупателю и передачи квартиры завершающим этапом является оформление там регистрации или прописки. Данная процедура потребует сбора и подачу определенного комплекта документов.
- Особенности прописки в купленной квартире
- Как оформить прописку после покупки квартиры
- Перечень документов для оформления прописки
- Срок для прописки
Что будет, если договор не зарегистрировать
Регистрация договора аренды обязательна в силу ст. 651 ГК РФ. Иначе соглашение сторон как бы не действует. Но на практике есть важный нюанс.
Если договор не зарегистрировали, но арендатор заехал в помещение по акту, он обязан платить и выгнать его нельзя. Это позиция ВАС РФ из п. 3 Информационного письма от 25.02.2014 № 165. Суды считают, что иначе предприниматели воспользуются отсутствием регистрации как отговоркой не платить. А арендодатели — как поводом выгнать из помещения.
Договор без регистрации не действует для третьих лиц — ст. 433 ГК РФ.
Третьи лица — это, например, новый собственник недвижимости. За несколько лет аренды фирма может перепродать помещение. Предприниматель может умереть, и на его место придёт наследник. Новый хозяин не вправе выселить арендатора — ст. 617 ГК РФ. Но только если до оформления собственности он видел запись об аренде в выписке ЕГРН.
Ещё договор с регистрацией нужен для оформления лицензии, например, на крепкий алкоголь в баре. Без постоянного помещения лицензирующий орган не поверит, что через полгода вы не переедете в ларек.
Чтобы зарегистрировать договор, сделайте следующее.
НТВП «Кедр — Консультант»
ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » Сохранение регистрации (прописки) в квартире, которая будет продана члену семьи
Распечатать
Заявительница проживает в квартире, является собственником этой квартиры и прописана в ней. В дальнейшем она желает продать квартиру дочери.
Заявительница спрашивает: не будет ли препятствий в продаже квартиры дочери и сохранит ли она регистрацию в квартире после продажи?
Ответ юриста.
В ходе консультации были уточнены обстоятельства дела, а именно, установлено, что заявительница не знает определенно всех собственников данной квартиры и их доли в ней, предполагает, что у мужа, с которым она не живет, могут быть доли в квартире.
В соответствии с частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).
С учетом этого, собственник жилого помещения вправе самостоятельно распорядиться принадлежащим ему имуществом, в том числе продать, подарить и прочее.
В силу части 2 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
В соответствии со статьей 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Для принятия заключения по заявленным вопросам прежде всего заявительнице необходимо запросить в Росреестре выписки из ЕГРП, является ли она единоличным собственником или совместно с мужем (в каких долях).
Потом ей необходимо согласовать с дочкой все существенные условия договора купли-продажи: предмет, цену и перечень лиц, проживающих в данной квартире, которые сохранят право пользования этим жилым помещением после его приобретения дочкой. В случае установления, что собственность общая с мужем (совместная или долевая), то необходимо учесть преимущественное право покупки сособственника (т.е. мужа), а также наличие нотариально удостоверенного согласия на осуществление сделки, если собственность совместная.
Прекращение права собственности на жилое помещение (после продажи дочери) не влечет автоматического прекращения права пользования жилым помещением и снятия с регистрационного учета. При наличии волеизъявления нового собственника – дочки о продолжении владения и пользования заявительницей жилым помещением как члена семьи, последняя вправе продолжать пользоваться жилым помещением и сохранить регистрацию по месту жительства.
В ходе консультации были составлены тексты: проекта договора купли-продажи жилого помещения, проект договора безвозмездного пользования жилым помещением.
Абуязидов А. М., юрисконсульт ФКУ «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Удмуртской Республике», [email protected]
Консультация дана в ноябре 2014 г.
Подготовьте договор аренды и акт передачи
Договор аренды для регистрации составляют в виде единого документа на бумаге. К договору прикладывают акт передачи помещения. Оба документа стороны подписывают.
Если в аренду сдают не целое помещение, а часть, понадобится подготовка технического плана.
Договор аренды
В договоре подробно описывают арендуемое помещение и указывают его кадастровый номер.
Акт передачи
Акт передачи подписывайте только после осмотра помещения. Если нашли недостатки, просите арендодателя их устранить. С подписанным актом не получиться предъявить претензии по сломанным розеткам и протекающей сантехнике.
Посмотрите наши статьи о важных условиях аренды и безопасном подписании акта — в рубрике справочной «Договоры».
Технический план
Взять в длительную аренду можно объект недвижимости, который числится в Едином государственном реестре под своим кадастровым номером. Иначе регистраторы «не видят», что переходит в аренду.
Обычно в реестр вписан объект целиком, например, торговое помещение 100 кв м на первом этаже здания. А его отдельные части, например, блок-секция 15 кв м под торговые места — нет. Такую часть надо одновременно с регистрацией аренды поставить в реестр. Так требует ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации недвижимости.
Для этого в помещение приглашают кадастрового инженера, он готовит технический план. Инженера можно найти в интернете. Единственное — надо проверить действие его аттестата в Реестре кадастровых инженеров.
Готовый технический план сдают в Росреестр вместе с документами на регистрацию.
Особенности прописки в купленной квартире
Под пропиской понимается регистрация граждан по месту жительства. Ее сущность состоит в необходимости оповещения контролирующих инстанций о смене места жительства лица. При оформлении прописки ставится штамп в паспорте с указанием адреса регистрации.
Нормы регистрационного учета содержатся в законе «О праве на свободу передвижения…» и «Правилах регистрации/снятия с регистрационного учета …». Данные документы указывают на возможность постановки гражданина на регистрационный учет при получении им квартиры по дарственной, в наследство или по договору купли-продажи. Постоянную прописку вправе оформить только собственник жилого помещения или иные лица с его согласия.
Но стоит понимать, что покупка квартиры в собственность не обязывает гражданина прописываться в ней. Ведь по закону у него в собственности может быть несколько квартир, а оформить регистрацию он вправе только по одному адресу. Прописку гражданин должен сделать непосредственно по месту своего проживания. Тем самым он обеспечит доступ к определенному набору услуг: получению поликлинической амбулаторной помощи, дошкольному и школьному образованию и пр.
Одновременно двух прописок у лица быть не может, но допускается оформление постоянной и временной регистрации одновременно. Стоит учесть, что наличие или отсутствие регистрации в купленной квартире никак не влияет на права собственника распоряжаться ей по своему усмотрению.
Процедура оформления регистрации в купленной квартире мало чем будет отличаться от той, которая была переоформлена по дарственной. Разница будет состоять только в правовых основаниях перехода права собственности.
Для оформления регистрации после покупки квартиры необходимо одновременное соблюдение ряда условий:
- Необходимо выписаться по прежнему месту жительства. Но при оформлении регистрации в пределах одного территориального образования это делать необязательно: снятие с регистрационного учета и постановку на учет можно осуществить в один день.
- Требуется подать заявление на регистрацию по установленной форме.
- Нужно собрать и приложить к заявлению определенный комплект документов.
Если регистрируется ребенок в возрасте до 14 лет, то следует учесть один нюанс: он может быть прописан только совместно с одним из родителей.
Вместе с собственником в квартире могут прописаться члены его семьи, а также абсолютно любой человек с его согласия. Прописка не дает оснований распоряжаться квартирой, зарегистрированные лица вправе только пользоваться жилплощадью.
Узнайте, какие нужны документы в Росреестр
Пакет документов для регистрации зависит от статуса сторон: ИП или юрлица.
Чтобы узнать точный список документов, позвоните в МФЦ вашего региона. Звонок в МФЦ — это ключевое действие в сборе бумаг. Нигде в интернете нет перечня документов под конкретную сделку.
Документы на регистрацию подает кто-то один: арендатор или арендодатель. Он будет заявителем.
Заявитель платит госпошлину: ИП — 2 000 рублей, юрлицо — 22 000 рублей. По поводу расходов на пошлину может возникнуть спор. Чтобы его избежать, заранее пропишите в договоре аренды, кто несёт эти расходы, или поделите их поровну.
Документы для всех
— Заявление о регистрации договора — напишет специалист МФЦ на приёме.
— Договор аренды с актом передачи — 3 экземпляра в оригиналах.
— Паспорт заявителя.
— Документ об уплате госпошлины — платит заявитель. ИП платит наличными через терминал или расчётный счёт, юрлица — только через счёт. Реквизиты для оплаты есть у сотрудников МФЦ. Если платите с расчётного счёта, спросите реквизиты заранее.
Документы для юрлиц
— Протокол о назначении директора — если он пришёл на сделку от юрлица.
— Доверенность на представителя с подписью директора и печатью — если от юрлица пришёл кто-то другой кроме директора.
— Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН — если Росреестр сам не получает информацию о юрлице по межведомственному запросу.
— Протокол об одобрении крупной сделки — нужен, когда платежи за аренду за весь срок больше 25 % денег и имущества компании. Вместо протокола могут попросить справку, что сделка для компании не крупная.
— Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью — если одобрение обязательно по уставу. Вместо протокола могут попросить справку, что договор не является для компании сделкой с заинтересованностью.
Документы для ИП
— Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — нужно, если арендодатель купил недвижимость в браке. Вместо него приносят брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.
Документы для представителя
— Нотариальная доверенность на представителя — если от ИП или физлица пришёл другой человек, например, риелтор.
Документы на помещение в залоге
— Письменное согласие банка на сдачу в аренду предмета залога — если помещение в ипотеке или залоге у банка.
Важно: все документы сдают в оригинале или нотариальной копии.
Сдайте документы на регистрацию
Документы сдают на личном приёме в МФЦ региона, где находится помещение, либо отправляют напрямую в Росреестр — почтой или через сайт.
В МФЦ
На приём в МФЦ заранее записываются. В назначенное время заявитель приходит к специалисту, сдает пакет документов и получает расписку с номером обращения и планируемой датой окончания регистрации. По номеру можно следить за готовностью документов в МФЦ.
Почтой
Почтой документы в Росреестр отправляют письмом с описью вложения. Заявление и документы заверяют нотариально.
Удаленно через сайт
Через сайт Росреестра подают документы, когда у каждой из сторон есть электронная подпись.
Срок регистрации договора аренды — до 9 рабочих дней. Еще плюс 5 дней, если сдали с техническим планом.
За это время регистраторы проверяют бумаги и проводят экспертизу сделки.
Что может пойти не так:
— Заявителю возвращают документы, если в договоре аренды есть исправления от руки или пришел представитель, а собственник запретил регистрацию без своего участия — ст. 25 Закона о регистрации недвижимости.
— Регистрацию приостанавливают на срок до трёх месяцев, когда что-то не так с правами на сдачу в найм. Например, на помещении арест или в пакете нет согласия банка. Заявителю предлагают донести документы — ст. 26 Закона о регистрации недвижимости.
— В регистрации отказывают, если заявитель за три месяца не донес недостающие бумаги по ст. 27 Закона о регистрации недвижимости.
О приостановлении регистрации, возврате заявления и отказе Росреестр присылает уведомление. Иногда специалисты звонят или присылают смс — так информация о проблеме с договором доходит быстрее.
Если со сделкой все нормально, регистраторы заносят в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении и ставят отметку о регистрации на договоре.
