Всё, что нужно знать владельцу нежилого помещения о постановке объекта на учёт и присвоении ему кадастрового номера

Сделки с нежилыми помещениями осуществляются ежедневно. Физические лица и компании продают офисы, торговые точки, гаражи и прочие объекты, которые не предназначены для проживания. Но для проведения таких сделок требуется регистрация объектов в Росреестре (кадастровом органе). Вопрос в том, как поставить на кадастровый учет нежилое здание, какие бумаги для этого подготовить, и какой из способов выбрать для передачи заявления. Эти и ряд других вопросов рассмотрим ниже.

Что такое постановка объекта недвижимости на госрегистрацию?

Это отражение данных о конкретных объектах недвижимости в Едином государственном реестре. Это публичный документ и сведения из него доступны каждому. Правила его ведения и состав отражены в статье 7 Закона № 218-ФЗ. В нём содержатся все сведения о недвижимости в РФ.

Объекты получают уникальный номер, определяющий их нахождение по определенному адресу. Подтверждением тому является кадастровый паспорт. Номер может аннулироваться лишь при прекращении фактического существования объекта. Кадастровым учётом недвижимости занимается служба Россреестра. Она оперирует сведениями о помещениях и сооружениях, предоставленных инженерами Бюро технической инвентаризации.

Прежде чем приступить к оформлению необходимой документации, которая позволит объекту недвижимости получить кадастровый номер, обратите внимание на назначение и правовое положение земли под этими объектами.

Случаются ситуации, когда собственники или прочие заинтересованные лица решают сдать часть основного объекта в аренду. При этом определяются строгие границы этой части, и основное помещение получает обременение в виде прав арендатора. В таких случаях, такие части ставятся на временный кадастровый учёт с присвоением временного кадастрового номера. Кадастровый номер изначального помещения остаётся без изменений.

Варианты кадастрового учета для помещений

Есть несколько вариантов постановки недвижимости на учет. Учитывая особенности помещений, это может быть:

• первичный учет после возведения здания, когда сразу выделяются отдельные помещения;
• образование помещения из объема существующего строения;
• образование помещения в результате раздела, выдела, объединения (по результатам этих работ исходный объект может утратить существование или сохраниться в измененном виде);
• учет для внесения изменений о новых характеристиках после перепланировки, реконструкции.

Изолированность и обособленность будет проверяться в каждом из перечисленных случаев. Пройти учет может собственник, либо его представитель по доверенности. Если на помещение оформлены доли нескольких лиц, они всех подают единое заявление, либо выдают доверенности на представителей. С согласия собственника учет может пройти арендатор помещения (обычно это происходит при перепланировке под цели арендатора).

Есть три основных варианта прохождения кадастрового учета на недвижимость.

При каких условиях допускается постановка части здания на кадастровый учет

Учет части здания или помещения допускается без подтверждения обособленности и изолированности. Это значит, что выделить часть объекта можно путем описания в договоре, отражения его местоположения и границ на схеме. Устанавливать стены, перегородки или другие ограждающие конструкции не обязательно. Описание части будет сделано инженером при изготовлении техплана.

Важно, что кадастровый номер на часть присваивается только временно, т.е. на период действия аренды. Когда договор закончится или будет расторгнут, номер будет аннулирован автоматически или по заявлению собственника. Пока часть объекта стоит на учете, повторно сдать ее в аренду нельзя.

Комментарий специалиста. Двойной кадастровый учет недвижимости возможен только при технической ошибке. На практике, это происходит крайне редко, поскольку алгоритмы ведения ЕГРН и систематизации сведений о недвижимости уже давно отработаны. Могут возникать реестровые ошибки, но они не связаны с двойным учетом одного и того же объекта.

По какой причине может потребоваться?

Нежилое помещение может быть поставлено на учет по нескольким причинам:

1. Для учёта вновь создаваемых помещений.
2. Для учёта таких помещений, которые возникают в процессе выделения из объекта помещения, соединения нескольких, реконструкции, перепланировке и тому подобных действий, разрешенных законом.
3. Когда жилое помещение переводится в нежилое, у него меняются основные характеристики – его вид и назначение. И тогда помещение ставится на учёт заново.

Значение процедуры

Пользуясь и распоряжаясь объектом недвижимости, не важно жилое это помещение или нет, недостаточно иметь лишь документ, который доказывает факт приобретения этой собственности. Если возникнет необходимость в продаже, дарении, обмене и подобных юридических действиях, то их невозможно будет совершить без постановки помещений на кадастровый учёт и их государственной регистрации.

Пункт 5 статьи 1 № 218-ФЗ определяет госрегистрацию единственным доказательством существования права на недвижимость. Оно может быть оспорено только в суде.

Как поставить?

В Бюро технической инвентаризации по месту нахождения объекта недвижимого имущества заказывается технический план. Для того чтобы его получить надо предоставить следующие документы:

• заявление;
• документы, которые подтверждают право на помещение;
• квитанцию об оплате услуги;
• паспорт или документ, удостоверяющий личность.

Если техплана не имеется, то к вам приедет инженер, сделает замеры и определит характеристики. Стоимость услуг БТИ законодательно не фиксирована, цены в разных регионах устанавливаются бюро самостоятельно. Когда процедура получения технического плана завершена, и он получен, можно обращаться в отделение Росреестра или в МФЦ. Весь порядок регистрации расписан в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Необходимые документы:

• заявление о постановке на учет;
• имеющиеся документы, подтверждающие право на помещение (договор дарения, купли-продажи, мены, свидетельство о наследстве и др.) и их копии;
• сведения об обременениях, если таковые имеются;
• сам технический план;
• паспорт или любой документ, удостоверяющий личность;
• если документы подаются представителем – доверенность.

Статья 18 Закона № 218-ФЗ имеет перечень необходимых документов, но указывает на то, что нельзя требовать документы, которые в этом перечне не содержатся. Но лучше будет, если вы соберёте максимально имеющиеся документы.

Также документы можно направить почтой ценным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении или по электронной почте. Взамен документов вам выдадут расписку в их получении, где будет указан срок постановки на учёт.

Сроки в зависимости от способов подачи заявления и документов разные. Все они указаны в статье 16 ФЗ № 218-ФЗ.

• Чтобы поставить на кадастровый учёт – 5 рабочих дней с момента приёма заявления (п.3 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ).
• Для регистрации кадастрового учёта и, дополнительно, прав на недвижимое имущество – 10 рабочих дней (п.5 ст.16 ФЗ № 218-ФЗ).

В случаях подачи заявлений через МФЦ эти сроки увеличиваются на два дня. Если вы подаёте заявление и документы лично через госорган или МФЦ, необходимо предъявить паспорт. Но если документы будут направлены почтой, то потребуются заявление и договора, нотариально заверенные, и копия паспорта заявителя.

При направлении документов укажите свои контакты – телефон, электронную почту. Это необходимо для срочной связи с вами в случае обнаружения ошибок или нехватки данных.

Сроки и стоимость

Учет недвижимости является бесплатной государственной услугой. Так как обычно объекты ставят на учет одновременно с регистрацией прав, за объединенную процедуру нужно платить пошлину. Ее размер составляет 22 тыс. руб. (для предприятий) и 2 тыс. руб. (для физ. лиц). Размер пошлины не зависит от того, как подаются документы.

Продолжительность процедур, напротив, зависит от способа подачи заявления:

• если заявителю нужен только учет помещения, выписка ЕГРН выдается через 7 дней (Росреестр) или 9 дней (МФЦ);
• при одновременной регистрации и учете процедуры займут 10 дней (Росреестр) или 12 дней (МФЦ).

Ускорить проведение процедур нельзя, так как все сроки указаны в законе. Но можно избежать приостановок со стороны Росреестра, которые могут составлять до 3 месяцев. Для этого внимательно отнеситесь к выбору кадастрового инженера, чтобы получить техплан без ошибок.

Сроки изготовления техпланов зависят от размера, площади и типа помещений. Компания Смарт Вэй предлагает оформление документа всего за 1-3 дня. Мы гарантирует, что техплан будет полностью соответствовать Приказу № 953.

Есть ли отличия, если недвижимость сдаётся в аренду не полностью?

В договоре аренды должно быть указание на обязательную регистрацию части арендованного помещения. Для регистрации необходимо описать все его индивидуальные признаки. Обязательное условие – это нахождение такой части в рамках основного нежилого помещения.

В договоре должна быть информация о местоположении части арендуемого помещения, очерчены его границы. Это можно сделать разными способами: указать в кадастровом плане границы, разработать отдельные чертежи сдаваемого помещения и обязательно приложить эти документы к договору аренды, как его неотъемлемую часть. Дополнительно изготавливается техплан всего объекта, в котором указываются границы арендуемой части.

Если отнестись к определению границ помещения невнимательно, то договор аренды может быть признан не заключённым. Об этом говорится в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда 17АП-4076/2007-ГК. Постановка на временный учёт по договору аренды урегулирована статьёй 44 № 218-ФЗ.

При постановке части помещения на учёт одновременно регистрируется договор аренды. На регистрацию подаются следующие документы:

• договор аренды;
• техплан на эту часть объекта.

При регистрации договора аренды, право на основное помещение не прекращается. В Росреестр заносится временный кадастровый номер и, при завершении договора, он аннулируется.

Наши услуги и цены

Нужно быстро пройти учет нежилого помещения в Росреестре? Тогда вам помогут в компании Смарт Вэй. Мы оказываем услуги юр. лицам и гражданам:

• проектирование, разработка любых видов документации на недвижимость;
• подготовка техпланов в максимально сжатые сроки;
• сопровождение всех процедур в Росреестре и МФЦ с получением готовых документов;
• помощь в оформлении документов на сделки с недвижимым имуществом.

Все работы выполняют только опытные и квалифицированные специалисты. Это гарантирует, что у вас не возникнет проблем при обращении в государственные органы. Предварительную стоимость работ, услуг и документов можно узнать из таблицы ниже.

Разница между регистрацией всего здания и его части

Техплан здания, помимо информации об адресе, количестве этажей и площади, должен иметь и сведения о том, какие у него размеры, где расположено здание, из какого материала изготовлены стены, степени завершения строительства.

Если со зданиями всё просто – они полностью предназначены для использования по назначению, имеют технический план, чётко очерченные границы на земельном участке, то при регистрации помещений есть свои особенности.

Если регистрировать помещение, то необходимо заняться его индивидуализацией. У него должны быть стены или перегородки, которые дают ему возможность быть полностью изолированным от остальных помещений в здании. У него должен быть отдельный доступ к инженерным коммуникациям.

Это правило распространяется на все нежилые помещения. Оно важно и при учете гигиенических и пожарных норм. Помимо указания в техническом плане таких характеристик как: адрес, площадь, этаж, должно быть указание на то, как оно расположено в здании вместе с его контурами.

Что делать в случае отказа?

Просто так, без оснований, от государственной регистрации не откажут. Если будут выявлены причины, по которым регистрация не может быть проведена, то госорган вынесет предписание об устранении этих причин. Об этом говориться в статье 27 ФЗ № 218-ФЗ. Эти причины перечислены в статье 26 Закона:

• заявитель не имеет права распоряжаться имуществом, а также нет права подавать документы;
• объект уже зарегистрирован;
• нельзя зарегистрировать этот объект по законодательству;
• представлены не все документы;
• документы не подлинны или недостоверны;
• объект недвижимости был образован из объектов, в отношении которых по закону не допускается выдел доли;
• техплан подписан лицом, не имеющим полномочий;
• земельный участок был предоставлен для других целей и т.п.

Справка! Имеется 60 причин для отказа, перечисленных в статье 26.

В случае вынесения решения о приостановлении регистрации кадастрового учёта, Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» в статье 26.1 предусматривает порядок обжалования этого решения.

В течение 30 дней заявление об обжаловании должно быть представлено в апелляционную комиссию по адресу того госоргана, который вынес такое решение. И в течение 30 дней после принятия жалобы, апелляционная комиссия должна обоснованно удовлетворить или отказать в её удовлетворении. Повторная подача жалобы по тем же основаниям не допустима.

Есть разница в отказе от регистрации от возврата предоставленных вами документов без рассмотрения. Если документы были просто возвращены, то необходимо выяснить причину. Это может быть:

• отсутствие подписи заявителя;
• подпись неуполномоченного лица;
• неверно составленное заявление;
• и другие технические причины, которые можно устранить и подать документы повторно.

Если госорган вынесет решение отказать в постановке помещения на кадастровый учёт, то придётся обратиться в суд. Сделать это необходимо в течение 3 месяцев с момента получения уведомления об отказе.

Как присвоить номер объекту и узнать его по адресу?

После проведения процедуры регистрации помещению присваивается уникальный кадастровый номер и заносится в базу. При выдаче свидетельства о собственности в нём проставляется этот номер с его указанием в кадастровом паспорте и плане объекта. Если у строения нет такого номера, то оно не зарегистрировано и значит с ним нельзя совершать юридические действия.

Кадастровый номер можно узнать на сайте Росреестра. В разделе «Электронные услуги и сервисы» выбирается «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». После нажатия на кнопку «Сформировать запрос», сервис выдаст интересующую вас информацию, в том числе и кадастровый номер.

Сведения, полученные таким способом, не будут иметь юридическую силу. Поэтому, для совершения юридических действий, там где требуется подтвержденный документ, лучше подать официальный запрос. Это можно сделать на сайте Росреестра. Там же можно узнать реквизиты для оплаты документа, сформировать платежку и оплатить. В случае, если вы отправляете запрос почтой, то приложите к нему оплаченную квитанцию.

Перед тем как приступить к регистрации нежилых объектов и ставить их на кадастровый учёт, необходимо тщательно проверить все имеющиеся документы. Узнать об имеющихся обремениях и ограничениях. Обновить, при необходимости, технический план. Узнать имеются ли споры в суде относительно данного помещения, а также земли, находящейся под зданием. Уточнить категорию и назначение земли и прочие нюансы, которые могут стать причиной отказа в регистрации.

Выводы

• Кадастровый учет осуществляется для обособленных и изолированных помещений.
• По итогам учета информация о помещении будут внесены в ЕГРН с присвоением кадастрового номера.
• Часть объекта также можно ставить на учет, однако только на период аренды.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

При поддержке специалистов Смарт Вэй у вас не возникнет проблем при прохождении учета и регистрации недвижимости. Подробнее об условиях работы с нами можно узнать на бесплатной консультации.