Ипотека при разводе: как разделить ипотечную квартиру

По статистике, более 70% ипотечных заемщиков — супруги с детьми или пары, планирующие заключение брака и создание семьи. Кредитование в этих случаях помогает купить жилье, не дожидаясь накопления нужной суммы. Государство в целях поддержки граждан, в том числе многодетных, предлагает программы субсидирования, например «Семейная ипотека» или «Дальневосточная ипотека». Однако, согласно судебной практике, количество бракоразводных процессов из года в год увеличивается. И те, кто ранее оформил совместный жилищный кредит с бывшей второй половинкой, могут столкнуться с вопросами: как делится ипотечная квартира, кто обязан выплачивать задолженность и кому достанется недвижимость.

Один из самых рациональных и полезных советов экспертов юридической консультации, позволяющий избежать сложностей с разделом, заключается в необходимости документального оформления договоренностей при заключении брачного союза. Согласно ст. 34 СК РФ, приобретенные в период брака материальные блага становятся общим имуществом. Поэтому стоит заранее обговорить, кому достанется ипотека и недвижимость, и зафиксировать это в брачном договоре. Это позволит бывшему мужу и жене при разводе делить только то, что не учтено в соглашении.

Если договора нет, раздел ипотеки осуществляется двумя способами: по обоюдному согласию сторон и через суд. При этом нет разницы, в браке, во время его расторжения или после. Оба варианта следует сначала обсудить с кредитным менеджером (если порядок раздела при разводе не был уточнен условиями брачного соглашения на этапе получения займа). При отсутствии детей доли супругов будут равными (ст. 39 СК РФ).

Рефинансирование ипотеки от 7.65%

Надоело переплачивать? Рефинансируйте!

дополнительная суммана личные нужды

До 90% от стоимостизалоговой недвижимости

Узнать больше

Распространенные варианты того, как платить ипотеку при разводе:

• Основным заемщиком остается один супруг, который и становится в дальнейшем владельцем объекта. Другую сторону выводят из сделки.
• Продать ипотечную квартиру, погасить задолженность, а оставшуюся сумму поделить.
• Выплачивать жилищный кредит совместными усилиями. После закрытия долговых обязательств разменять жилье или продать и разделить полученные деньги.

Если супруги договорятся самостоятельно о том, как разделить квартиру в ипотеке и имущество при разводе, кто будет платить по задолженности и кто кому должен компенсацию платежей, то договоренности стоит заверить у нотариуса. В этом случае подавать заявление в суд не придется.

Варианты раздела

Рассмотрим подробнее решения, к которым по статистике чаще других прибегают муж и жена при разводе:

• Распределение задолженности и недвижимости поровну. По умолчанию супруги являются созаемщиками и жилплощадь и обязательства по ней делятся между ними (ст. 39 СК РФ). Не подлежит разделу имущество, купленное мужем или женой до женитьбы и замужества. Соответственно, ипотека, полученная в браке, также делится пополам. Это значит, что супруги могут продолжить выплачивать долг, а после закрытия кредита решить, как поступить с квадратными метрами.
• Продажа квартиры для погашения остатка. Существует два варианта сделки:

  закрыть долг перед банком, продать объект и разделить средства;

• переоформить долговые обязательства на покупателя на тех же условиях, на каких открыта ипотека, без изменения процента.

Нецелевой ипотечный кредит от 10.15%

Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.

до 65% от стоимостиимеющейся недвижимости

На срокДо 20 лет

Узнать больше

Вне зависимости от того, на одного ли человека оформлен договор, или супруги выступают созаемщиками или они заключили фиктивный брак для получения займа, квартира, как и задолженность, является общей и делится поровну (если речь не идет о военной ипотеке). Поэтому если одна из сторон перестает платить после развода, эта обязанность перейдет второму. В противном случае при отсутствии оплаты жилищного кредита банк вправе по завершении срока в три месяца обратиться в суд для взыскания займа. Выбор схемы раздела имущества и обязанностей зависит исключительно от договоренностей мужа и жены.

Кто может выйти из договора?

Допускается изменение состава должников по кредитному договору. С согласия банка в рамках одного соглашения можно производить следующие перестановки:

Замена титульного заемщика на другое физическое лицо — перевод долговых обязательств.

Кредит «Новостройка с господдержкой» ТрансКапиталБанк, Лиц. № 2210

от 5.34%

годовых

до 12 млн

до 25 лет

Получить кредит

Замена одного или нескольких созаемщиков, либо их вывод из договора без привлечения иных (альтернативных) лиц.

Переназначение статуса — замена титульного заемщика на созаемщика и наоборот.

Ограничений на совершение подобных действий нет. Изменение состава должников инициируется основным клиентом. Исключение: вывод или замена созаемщика, когда речь идет об официальной семье. Запрещено выводить супруга из кредитного договора, если брак официально не расторгнут, либо если между сторонами не заключен брачный договор (контракт).

Ипотека при разводе супругов с детьми

Наличие в семье несовершеннолетних детей серьезно влияет на процедуру разделения ипотеки и недвижимости при разводе мужа и жены. Бо́льшую часть получает родитель, с которым остается маленький ребенок. При этом вне зависимости от количества детей в семье, при делении ипотечного жилья по закону должны быть соблюдены права всех несовершеннолетних, то есть дети должны получить доли и быть прописаны на жилплощади. Недвижимость можно разделить между супругами, только если она имеет несколько комнат. Маленькая однокомнатная квартира остается жене с ребенком, так как жилплощадь не может быть поделена на доли. Мужу возмещается компенсация в виде части стоимости объекта.

Какие еще могут быть варианты раздела имущества по ипотеке при разводе супругов с детьми:

• При отказе бывшего супруга от доли в квартире в пользу ребенка банки соглашаются переоформить невыплаченную задолженность на жену только при условии, что ее платежеспособность позволяет вносить ежемесячные платежи. При отсутствии финансовых возможностей муж остается в числе созаемщиков.
• При нахождении женщины в декрете, наличии инвалидности или временной нетрудоспособности банковская организация может позволить снизить размер ежемесячных платежей.
• После развода и раздела ипотеки мама вправе направить материнский капитал на частичное погашение займа. Однако распоряжаться своей долей она не может до полного закрытия бывшим супругом оставшейся части кредита.
• После появления ребенка семья может направить полученные средства на первоначальный взнос или частичное погашение долга. При этом по закону родители обязаны сделать несовершеннолетнего одним из собственников ипотечной квартиры. При разводе доля отца или матери, оставшейся ребенком, будет увеличена за счет детской. Долг перед банком, как показывает практика, делится между родителями поровну.

Во избежание трудноразрешимых ситуаций юристы советуют составить соглашение, в котором будут четко прописаны порядок расторжения брака, величина алиментов, права ребенка до и после совершеннолетия, доли каждого супруга, объем долговых обязательств и т. д. Это позволит упростить бракоразводный процесс и избежать необходимости обращения в суд с заявлением.

Комментарии: 4

Ваш комментарий (вопрос) Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Автор статьи Ирина Русанова

Консультант, автор Попович Анна

Финансовый автор Пихоцкая Ольга

1. Регина
   16.12.2021 в 04:46 Если нам одобрили ипотеку в новостройке,но из за обмана со стороны застройщика, мы передумали в пользу вторичного рынка.нам нужно заново дожидаться решения банка на одобрение?или же просто можно внести изменения на квартиру
   Ответить ↓ Ольга Пихоцкая
   16.12.2021 в 13:13

   Регина, добрый день. Это зависит от правил, действующих в вашем банке. Обратитесь к кредитному менеджеру или на горячую линию. Возможно, удастся внести изменения в одобренную заявку.

   Ответить ↓

Военная ипотека при разводе супругов

Военная ипотека относится к особым случаям. В соответствии со ст. 34 СК РФ, средства, полученные в качестве выплат спецназначения, не являются совместно нажитым имуществом. То есть квартира, которую купили по программе НИС, не подлежит разделу между разведенными супругами, в том числе при наличии детей.

Однако если купленное жилье приобреталась не только с использованием выплат по программе военной ипотеки, но и на совместные накопления супругов, то при разводе будут учитываться права обеих сторон. В этом случае, как показывает судебная практика, наиболее распространены два способа решения ситуации:

• Муж и жена договариваются о разделе имущества;
• Супруги обращаются в суд, где обязаны доказать, что при погашении ипотечного кредита задействовался семейный бюджет. Жилье останется у военнослужащего, а женщина сможет получить компенсацию, соразмерную вложенным ей средствам.

Отдельно стоит рассмотреть ситуацию, когда в семье есть несовершеннолетние дети. Они могут жить в ипотечной квартире, если у супруги отсутствует собственная жилплощадь. При этом мама также вправе проживать с ними.

Льготная новостройка от 4.49%

Звезды сошлись для тех, кто мечтал купить квартиру в новостройке

От 15%первоначальный взнос

На срокДо 25 лет

Узнать больше

Кто может быть созаемщиком?

В этом качестве может выступать любое совершеннолетнее лицо, отвечающее требованиям кредитной организации. Учитывая, что созаемщик является полноправным участником кредитного договора, привлечение этих целях несовершеннолетних граждан не допускается.

Для примера можно взять кредитную программу условного банка. Стандартные требования к потенциальным клиентам следующие:

Кредит «Залоговый кредит+» Норвик Банк (Вятка Банк), Лиц. № 902

от 8.8%

годовых

до 8 млн

до 20 лет

Получить кредит

• Соответствие возрастному цензу.
• Наличие постоянного дохода и трудовой занятости — данные подтверждаются документально.
• Постоянная регистрация в регионе оформления соглашения.
• Положительная кредитная история.
• Отсутствие большой кредитной нагрузки.

Какие требования предъявляются к заемщику, такие же банк выставляет в отношении созаемщика. В определенных ситуациях лицо становится созаемщиком автоматически — в соответствии с требованиями законодательства. Подобное возможно в том случае, если ипотека оформляется лицом, состоящим в официальном браке. Второй супруг вступает в договор в качестве созаемщика независимо от того, отвечает ли он требованиям кредитной организации или нет.

Ипотека с маткапиталом при расторжении брака

Судебная практика гласит, что в случае развода при ипотеке, оформленной с материнским капиталом, часть недвижимости, которую оплатили средствами сертификата, распределяют между членами семьи. Оставшаяся жилплощадь делится между супругами. При этом если бывший муж не приходится отцом хотя бы одному ребенку и не указан в сертификате на маткапитал, то оплаченную с помощью субсидии часть ипотечной квартиры с ним делить не нужно.

Долями несовершеннолетних распоряжается родитель, с которым они проживают. Такое право за ним сохраняется до достижения детьми 18 лет. Управлять жилплощадью, принадлежащей несовершеннолетним, родитель не вправе без разрешения органов опеки. Если жилой объект остается у одного из супругов, он обязан возместить другому стоимость доли (ст. 38 СК РФ). В случае разногласий величину выплаты определит суд.

Как продать ипотечную квартиру после развода

Если бывшие супруги не планируют жить в ипотечной квартире, то они могут продать недвижимость или доли и погасить полученными средствами задолженность перед банком. О своем намерении рекомендуется заранее уведомить кредитора. Также стоит помнить, что такая схема имеет нюансы:

• Не все банки согласны на продажу ипотечной квартиры при разводе, находящейся в залоге.
• Довольно сложно найти покупателей, готовых на подобную сделку.
• Если объект куплен менее трех лет назад, разведенные супруги будут обязаны заплатить налог с продажи.

Итак, одной из наиболее важных задач является получение разрешения банка на реализацию, без которого Росреестр не проведет регистрацию нового собственника (ст. 53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Какие существуют решения? Чтобы продать квартиру в ипотеке при разводе, можно обсудить с покупателем возможность перевода денежных средств продавцу для погашения последним задолженности и снятия обременения. После этого останется переоформить право на жилплощадь на нового владельца.

Ипотечный кредит на покупку дома от 8.85%

Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.

От 30%первоначальный взнос

На срокДо 25 лет

Узнать больше

Еще одним вариантом станет перевод обязанностей заемщика на покупателя (ст. 391 ГК РФ). Как отмечалось выше, не все банки дают согласие на такие сделки, поскольку новый кредитополучатель должен соответствовать требованиям по уровню дохода и платежеспособности. Если согласие получено, продавцы отказываются от доли в пользу покупателя. В качестве компенсации они получают внесенные по кредиту средства. К слову, это схема продажи квартиры после развода актуальна, если один супруг хочет оставить недвижимость себе и готов взять на себя долговые обязательства.

Если продавец получает деньги через ячейку

Есть еще пути отхода в ситуации, когда продавец получает деньги не безналичным переводом на счет, а через банковскую ячейку. Если он еще не забрал их, факт передачи не зафиксирован, поэтому еще можно что-то предпринять.

Но тут нужно понимать, что ваши намерения об отказе по сделке должен разделять продавец. А он в этом совсем не заинтересован. И у него есть полное право забрать деньги из ячейки, после чего сделка будет окончательно завершена.

Если же вам удалось договориться с продавцом, тогда нужно оперативно оформить расторжение договора купли-продажи, зарегистрировать его и подать заявление в банк на изменение записи в ЕГРН (на квартире уже лежит обременение).

После деньги из ячейки банк изымает и направляет на досрочное закрытие кредита. Но так как кредит действовал какое-то время, за этот период банк возьмет положенные проценты, придется немного доплатить. Но это в интересах заемщика.

Как делится ипотека, оформленная до брака

Это, пожалуй, самый простой вариант, не требующий разбирательств и изучения судебной практики. Если ипотечная квартира была оформлена в собственность до вступления в брак, то в случае развода она не подлежит разделу. При этом важно помнить, что супруг, не являющийся собственником, но вносящий платежи по ипотечному кредиту, может вернуть потраченные средства. Однако для этого потребуется доказать свой вклад в погашение ипотеки. Чтобы избежать судебных тяжб, юристы рекомендуют перед свадьбой составить брачный договор с указанием ответственности сторон при разводе.

Если пара не зарегистрировала отношения, но является созаемщиками по кредиту на жилье, то права получит гражданин, на которого оформлена недвижимость. В этом случае также рекомендуется прописывать условия в договоре сторон и желательно заверить документ у нотариуса.

Рефинансирование при расторжении брака

Можно ли после развода мужу или жене рефинансировать ипотеку в другом банке и как происходит переоформление? Да, только если одна из сторон отказалась от обязательств и прав, а вторая добровольно приняла их. Важно помнить, что вывод созаемщика из договора ипотечного кредитования должен быть заверен у нотариуса. Только тогда основной заемщик может получить полные права на недвижимость.

О возможности рефинансирования ипотеки после развода стоит узнать заранее. Обусловлено это тем, что при оформлении совместного кредита банк рассматривал дохода обоих супругов. После расторжения брака муж или жена вынуждены рассчитывать только на свои силы. Если уровня платежеспособности недостаточно, специалисты рекомендуют привлечь нового созаемщика или поручителя.

Как отказаться от ипотеки

Бывший муж или жена имеют право отказаться от совместной ипотеки при разводе и выйти из ипотечного договора. Для этого необходимо заранее информировать кредитора о своем намерении, чтобы избежать негативных последствий. В банк потребуется предоставить заявление об отказе (образец можно взять в банковском отделении), справку об уменьшении дохода, свидетельство о расторжении брака, медицинское заключение при необходимости. Банковская организация выдаст соглашение на вывод заемщика из соглашения при наличии достаточных оснований.

Прежде чем отказываться от ипотечного кредита, стоит взвесить все плюсы и минусы. Заемщик, планирующий выходить из договора, теряет возможность получения налогового вычета. Кроме того, в последующем это может снизить шанс повторного кредитования.