Договор долевого участия в строительстве регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», принятым в конце 2004 г. И как отмечают специалисты, данная процедура приобретения квартиры считается наиболее защищенной от всевозможных мошеннических схем. Дольщики вкладывают деньги с уверенностью, что застройщик будет действовать в рамках закона, а значит, активно начатое строительство не перейдет в многолетний долгострой. Однако, как показывает практика, надежную защиту инвестициям граждан способны обеспечить не многие строительные компании.
Немного предыстории
Не так давно, буквально чуть более 10 лет назад, на российском строительном рынке можно было приобрести недвижимость в строящемся доме на основе обычного договора долевого строительства, разработанного самим застройщиком с максимальной защитой собственных интересов. При этом, права дольщика в долевом строительстве остались довольно призрачными, давая огромный повод для волнений до момента получения ключей от заветных квадратных метров. На защиту прав дольщиков встало Правительство РФ, приняв Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу в 2005 г. Однако, слишком высокие требования и обязательства, налагающиеся на застройщиков в соответствии с принятым законом, привели к тому, что многие строительные компании перешли на продажу объектов по предварительному договору купли-продажи, а также на основе создания жилищно-строительных кооперативов (ЖКХ) — все законно, а ответственности значительно меньше. В течение нескольких лет продолжались дискуссии по поводу ФЗ-214, в закон вносились разные поправки и изменения в соответствии с конструктивными предложениями, предлагаемыми застройщиками. Это дало свой положительный эффект — сегодня Федеральный закон предусматривает более гибкие условия реализации строительных объектов, сохранив при этом высокую ответственность за нарушение законодательства. Несомненно, новая редакция закона дала свои преимущества и для участников долевого строительства – их интересы теперь находятся под надежной правовой защитой. И большинство граждан готовы идти даже на какие-либо дополнительные расходы, но квартиру приобретают только по договору ДДУ на основании 214-ФЗ.
Долевое строительство: на вопросы отвечает эксперт Минстройархитектуры
С 13.03.2019 вступили в силу основные положения Указа N 473 «О долевом строительстве» (далее — Указ N 473). Для его реализации Совмин принял ряд постановлений. На вопросы о долевом строительстве отвечает Зоя Александровна Шлег, заместитель начальника управления нормативного правового обеспечения строительной отрасли Минстройархитектуры.
Есть ли нормативные требования к порядку приема заявлений о заключении договоров долевого строительства и их регистрации (электронная очередь, «живая» очередь, предварительная запись, по талонам и т.п.)? Должен ли застройщик утверждать данный порядок своими ЛНПА или достаточно проектной декларации?
Застройщик обязан не позднее чем за семь календарных дней до начала заключения договоров опубликовать проектную декларацию с информацией о себе, объекте строительства, порядке приема и регистрации заявлений на заключение договоров не менее чем в одном государственном печатном издании <*>.
Следовательно, застройщик может начать прием заявлений на восьмой день (минимальный срок) после размещения проектной декларации. Прием заявлений может быть начат в более поздние сроки. Однако такая информация по каждому конкретному объекту должна содержаться в проектной декларации.
Информация о порядке приема и регистрации заявлений должна содержать дату начала и время приема заявлений, в том числе способ приема (лично, по телефону, поступление заявления в электронном виде и др.).
Необходимость разработки локального акта определяется застройщиком.
Как происходит передача объекта долевого строительства от застройщика дольщику? Имеет ли право дольщик отказаться от подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, сославшись на то, что объект долевого строительства построен с нарушением качества? Как в таком случае должен поступать застройщик?
Порядок приемки-передачи объекта долевого строительства от застройщика дольщику указывается в договоре <*>. Это существенное условие договора. Его порядок указан в п. 15 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства и п. 3 типового договора, утв. постановлением Совмина от 12.03.2019 N 156 (далее — постановление N 156).
При условии полной уплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) застройщик в двухдневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для госрегистрации прав дольщика на объект долевого строительства. При этом окончательный расчет для дольщика застройщик должен осуществить в срок не более 25 календарных дней после приемки в эксплуатацию объекта строительства.
Дольщик осуществляет регистрацию своих прав на объект долевого строительства не позднее чем в трехмесячный срок после получения необходимых документов.
После осуществления регистрации права на объект долевого строительства застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует условиям договора, ТНПА, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи объекта долевого строительства, подписываемому сторонами.
Акт приемки-передачи подписывается дольщиком при передаче ему документов на установленное оборудование и ключей.
Форма акта приемки-передачи установлена постановлением N 156. При наличии замечаний по качеству объекта составляется перечень замечаний дольщика по состоянию объекта долевого строительства при его приемке-передаче, указывается срок устранения застройщиком замечаний. Указанный перечень также подписывается обеими сторонами.
С момента подписания сторонами акта приемки-передачи обязательство застройщика по передаче объекта дольщику и обязательство дольщика по приемке объекта считаются исполненными, дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели.
Таким образом, законодательством предусматривается подписание акта приемки-передачи объекта, в том числе в случае наличия недостатков с одновременным оформлением перечня замечаний.
Дольщик заключил договор долевого строительства в декабре 2021 г. по определенной цене за метр квадратный. В феврале 2018 г. он расторг договор. Организация-застройщик насчитывает индексацию. При заключении следующего договора на эту квартиру насчитанная индексация ложится на нового дольщика. Правомерно ли это? Каким образом отражается сумма индексации в договоре долевого строительства?
Возврат дольщику денежных средств в случае расторжения договора создания объекта долевого строительства или отказа одной из сторон от исполнения такого договора урегулирован Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по госзаказу, утв. постановлением Совмина от 08.01.2014 N 6 (далее — Положение N 6).
Возвращаемая сумма денежных средств подлежит пересчету в порядке, предусмотренном Положением N 6.
Пересчет внесенных сумм денежных средств осуществляется с применением ставки (ставок) рефинансирования Нацбанка, действующей (действующих) с даты внесения денежных средств дольщиком до даты их возврата, с учетом времени внесения платежей и размера ставок рефинансирования, действовавших на момент внесения денежных средств.
Законодательство не предусматривает возможность установления в договорном порядке иного порядка возврата денежных средств.
При отказе в пересчете и возврате денежных средств или несогласии дольщика с размером возвращаемой суммы и сроками ее возврата, а также в иных случаях споры разрешаются в порядке, установленном законодательством. Как правило, в судебном порядке <*>.
Взнос нового дольщика не должен быть меньше, чем размер денежных средств выбывшего дольщика с учетом индексации, которая учитывает изменение цены договора (цены объекта долевого строительства) в случае изменения прогнозных индексов цен за период строительства объекта долевого строительства выбывшим дольщиком.
Формой типового договора не предусматривается специальная графа для указания суммы индексации, вместе с тем в разделе «цена объекта (цена долевого строительства)» представляется целесообразным указание размера денежных средств, требуемых на индексацию взноса выбывающего дольщика.
Далее эксперт Минстройархитектуры расскажет, должен ли застройщик в построенной им квартире устранять дефекты, если они не являются скрытыми, и какой установлен порядок продажи помещений при долевом строительстве административных зданий.
Федеральный закон № 214: изучаем свои права
Договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с Федеральным законом о долевом строительстве представляет собой официальный документ, несущий в своем содержании в равной степени права и обязанности застройщика и участника. Соответственно, застройщик несет ответственность за своевременную сдачу в эксплуатацию объекта недвижимости и его передачу участнику долевого строительства, а последний, в свою очередь, обязуется принять объект и внести оплату согласно установленным тарифам.
Важно! Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме с обязательной регистрацией в Федеральной регистрационной службе.
Содержание договора ДДУ по 214-ФЗ должно включать в себя:
- информацию об объекте долевого строительства (адрес расположения, проектная документация);
- срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;
- информацию о внесении оплаты за объект долевого строительства (размер, сроки и порядок уплаты);
- гарантийный срок эксплуатации объекта долевого строительства;
- способы обеспечения исполнения обязательств застройщика.
В случае отсутствия хотя бы одного из вышеназванных пунктов, договор долевого участия в строительстве считается незаключенным.
Вместе с тем отметим, что Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает и возникновение определенных обстоятельств. Так, например:
- в случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности в соответствии с ДДУ переходят наследникам;
- в случае повреждения или разрушения объекта долевого строительства до момента его передачи дольщику, ответственность за все риски возлагается на застройщика;
- в случае строительства объекта дольщиком для личных нужд, то есть никак не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, договорные отношения между застройщиком и дольщиком также регулируются Законом о защите прав потребителей.
Какие изменения вступили в силу в 2021 году?
Летом 2021 г. был принят Федеральный закон №153-ФЗ, согласно которому страховые компании должны были перевести в Фонд премии по страховкам ДДУ. В дальнейшем эти средства должны были направляться на перечисление компенсаций пострадавшим от недобросовестных действий застройщиков.
Данный закон затрагивает только договоры страхования, подписанные с 30 июля (дата принятия ФЗ) по 20 октября 2021 г. (официальная регистрация Фонда). В отношении договоров, заключенных ранее, применяются положения закона №214-ФЗ. Большая часть генеральных договоров страхования ДДУ подписывались до 30 июля 2017 г.
По этой причине сегодня дольщики имеют право на получение страхового возмещения, причем оно намного превысит компенсационные выплаты, предусмотренные Фондом.
Наличие «старой» страховки ДДУ позволяет дольщику в любой момент отказаться от участия в затянувшемся строительстве, чтобы не тратить время на ожидание решения Фонда.
Какую компенсацию можно получить по страховке ДДУ?
Страхование ДДУ позволяет получить:
- полную стоимость договора;
- разницу между рыночной стоимостью жилья на момент приобретения и признания застройщика банкротом;
- потребительский штраф (половина стоимости договора + ущерб).
В сумме эти выплаты могут вдвое превысить изначальную стоимость ДДУ.
От чего защитит юрист по долевому строительству?
Основная проблема с полисами состоит в возможном банкротстве выдавших их страховых организаций. За последние годы Центробанк РФ отозвал лицензии у многих страховщиков, включая тех, кто застраховал ответственность девелоперов. Но даже если произошло банкротство страховой компании при заключении ДДУ, опытный юрист поможет выбрать правильный способ правовой защиты для возврата средств.
Пострадавшие получают компенсации от Фонда в процессе банкротства застройщика, для чего дольщики должны включиться в реестр требований участников строительства в соответствии с положениями ст.13 Федерального закона от 29 июля 2021 года №218-ФЗ (последняя редакция от 13 июля 2021 года).
ДДУ может противоречить закону 214-ФЗ. Что делать?
Как правило, застройщики, уже не первый год являющиеся участниками строительного рынка, имеют в распоряжении шаблон договора ДДУ, зарегистрированного в Федеральной регистрационной палате. На основании этого образца застройщик заключает все последующие договора, не давая участникам повода для волнений (конечно, если только покупатель не заключает какой-либо предварительный договор ДУ и не является участником программы военной ипотеки). Однако, зачастую на практике встречаются случаи включения застройщиком в договор долевого участия дополнительных условий и положений, действующих в пользу защиты его прав и интересов. Такие тонкости при заключении ДДУ может увидеть грамотный юрист, поэтому рекомендуется перед подписанием документа показать его квалифицированному специалисту. При наличии каких-либо дополнительных условий, повышающих защиту интересов застройщика в ущерб интересам участника долевого строительства, последний вправе потребовать от строителя внесение изменений в договор ДДУ. Отметим, что регистрация договора долевого участия является довольно сложной процедурой, и вполне может быть, что застройщик может не принять условия дольщика об изменении пунктов договора. В этом случае остается два варианта исхода событий: либо дольщик принимает условия застройщика, либо ищет другой строительный объект.
Что выбрать – завершение строительства или компенсацию?
После признания застройщика банкротом участники долевого строительства смогут самостоятельно определить на общем собрании, на что будут направлены средства Фонда – завершение строительных работ или компенсационные выплаты. Юридическое сопровождение позволит грамотно оформить все необходимые бумаги и исключить бюрократические проволочки в этом деле.
Как правило, достройка дома – более рациональный вариант, чем хлопоты с возмещением ущерба и вторая попытка приобрести жилье в другом строящемся объекте. Единственное исключение – когда строительные работы прекратились на стадии котлована.
На принятие решения о выплате компенсаций пострадавшим Фонду отводится полгода с момента признания девелопера банкротом и открытия конкурсного производства.
Законом допускается финансирование строительства многоквартирных домов, за которые застройщики не платили обязательные отчисления в Фонд дольщиков. Также может финансироваться возведение:
- транспортной инфраструктуры;
- инженерных сетей и коммуникаций.
Граждане – участники строительства вправе потребовать компенсацию даже в случае, если Фонд решил профинансировать достройку проблемного объекта. Этот вопрос решается на общем собрании дольщиков в рамках конкурсного производства. За организацию общего собрания отвечает конкурсный управляющий.
Договор долевого участия в строительстве по «серой схеме»
В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ продажа строящегося жилья иначе, чем по договору долевого участия, не разрешается. Однако, для привлечения денег в строительство объектов недвижимости закон допускает создание жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов, а также, после сдачи дома в эксплуатацию, осуществлять продажу квартир по стандартному договору купли-продажи. В случае, если застройщик предлагает потенциальному участнику долевого строительства подписать предварительный ДДУ, то, скорее всего, он работает по так называемой «серой схеме», когда есть желание привлечь деньги граждан, но нет возможности заключить основной договор долевого участия (зачастую это связано с задержкой в получении документации на строительство объекта). Подписывая предварительный договор долевого участия, дольщик должен помнить, что ПДДУ – это не более, чем обязательство заключение основного договора с застройщиком в дальнейшем. К тому же, если застройщик просит внести оплату либо ее части по предварительному договору – это уже является нарушением закона 214-ФЗ. И если по какой-либо причине дело дойдет до судебных разбирательств, дольщик не сможет потребовать выплаты неустойки от застройщика, поскольку это условие распространяется только на договора, заключенные в соответствии с 214-ФЗ.
Наши кейсы
- Взыскано: 2 415 243 руб.
Как дольщик получил 2,4 млн. руб. от «СтартСК» на соглашении о расторжении ДДУ Подробнее - Взыскано: 1 180 500 руб.
Суд взыскал 537% от стоимости устранения недостатков с «ПИК-Регион» Подробнее
- Взыскано: 21 394 502 руб.
Как получить 21 млн. руб. при расторжении договора на объект, стоимостью 9 млн. Подробнее
- Взыскано: 14 500 000 руб.
Как застройщик «Маяк» заплатил 14,5 млн. руб. за развязанную им войну Подробнее
- Включение в реестр о передаче жилья
Как мы побороли конкурсного управляющего и включились в реестр Подробнее
- Взыскано: 2 260 000 руб.
Как мы выжали 2 260 000 рублей из кривых оконных профилей с застройщика «ЛСР Объект-М» Подробнее
- Взыскано: 1 634 800 руб.
Взыскали 1,6 млн рублей (206%) за недостатки в отделке квартиры по ДДУ с «ФСК «Лидер» Подробнее
- Инвестирование не рекомендовано
Как мы сохранили клиенту 14 665 500 руб. инвестиций Подробнее
- Взыскано: 898 735 руб.
Застройщик «Лотан» заплатил дольщику 274% от рыночной стоимости устранения недостатков Подробнее
- Взыскано: 2 200 000 руб.
Взыскание 2 200 000 рублей с «БМ-Строй» за некачественный ремонт в квартире Подробнее
- Инвестирование не рекомендовано
Как анализ контрагента помог спасти 3 385 679 руб. Подробнее
- Взыскано: 641 094 руб.
Взыскали более 215% от стоимости устранения недостатков с застройщика «Лотан» Подробнее
Все кейсы
