Эксперт рассказал, как оформить ипотеку на дом с земельным участком в 2021 году, какие условия предлагают банки

Жить в своем доме — мечта многих россиян. И с развитием программ кредитования покупки жилья она становится все более осуществимой. Но у ипотеки на дом с участком есть подводные камни, о которых часто не догадываются те, кто планирует ее оформление.

С какими трудностями чаще всего сталкиваются при покупке дома с участком в ипотеку? Какие программы предлагают российские банки? Кому откажут в целевом кредите? И как повысить шансы на его получение? Эти вопросы ФАН задал заместителю руководителя ипотечного департамента федеральной Татьяне Решетниковой.

Какие банки дают ипотеку на покупку дачи?

Чтобы сократить время на поиск организаций, которые предоставляют ипотеку на приобретение дачи, можно обратиться к таблице ниже. Мы собрали самые выгодные предложения на банковском рынке России.
Ипотека на покупку дачи в банках

Кредит «Залоговый кредит+» Норвик Банк (Вятка Банк), Лиц. № 902

от 8.8%

годовых

до 8 млн

до 20 лет

Получить кредит

Самую низкую ставку предлагает Россельхозбанк. Но нужно учитывать, что это специальная льготная программа для приобретения дома в сельской местности – сельская ипотека на дачу. Субсидии банку для выгодных условий предоставляет Министерство сельского хозяйства РФ.

Во всех остальных банках условия примерно одинаковые:

• ставка от 8%;
• срок до 30 лет;
• максимальная сумма зависит от платежеспособности банка и оценочной стоимости жилья (не больше 70-80%);
• первоначальный взнос – от 20% до 80% (зависит от ликвидности залогового объекта).

Рекомендации по оформлению

Планируя покупку дома с участком в кредит, необходимо сначала выбрать объект, который вам подходит. И уже с учетом его особенностей подбирать банк и ипотечную программу. Сама процедура не отличается от ипотечных программ на квартиры. Заемщику нужно:

• получить одобрение кредита;
• согласовать с банком объект недвижимости;
• провести оценку объекта.

В некоторых банках оценка не требуется, если на покупку нужно менее 1,5 миллиона рублей. Если все в порядке, с заемщиком подпишут договор и выделят необходимую сумму.

Если же банки настойчиво отказывают, стоит рассмотреть и другие варианты кредитования. Например, оформление потребительского кредита или нецелевого под залог городской квартиры. Если своего жилья нет, можно привлечь созаемщиков — третьих лиц. Это могут быть родители или близкие родственники, у которых есть квартира и которые готовы стать залогодателями при подписании ипотечного договора.

Нередко эти способы становятся единственной возможностью получения кредита на жилье. И они же имеют ряд преимуществ перед ипотечными программами на покупку дома с участком. Для получения нецелевого кредита не нужно согласовывать с банком объект. Не требуется первоначальный взнос, который часто оказывается неподъемной суммой для заемщика. Никто не запрещает часть кредита оставить себе, чтобы сделать ремонт в приобретенном доме, купить мебель или пустить на другие нужды. И, наконец, если что-то «пойдет не так», продать жилье без обременений будет куда проще, чем залоговое имущество банка.

Требования к заемщику

Требования к дачной ипотеке ничем принципиально не отличаются от требований к другим видам ипотеке. Клиент должен:

• иметь российское гражданство;
• быть старше 21 года и младше 65 лет (на момент полного погашения кредита);
• официальное трудоустройство и высокая заработная плата;
• стаж на последнем рабочем месте не меньше, чем 6 месяцев. Минимальный общий стаж за последние пять лет – 1 год.

В случае с сельской ипотекой не обязательно официальное трудоустройство. Оформить ипотеку можно, ведя личное подсобное хозяйство как минимум 1 год.

Кредит «Новостройка с господдержкой» ТрансКапиталБанк, Лиц. № 2210

от 5.34%

годовых

до 12 млн

до 25 лет

Получить кредит

Важно, чтобы у клиента была хорошая кредитная история. Нулевая КИ и многочисленные просрочки приведут к отказу банка в кредитовании.

Специфика договора, содержание (образец)

Содержание договора на ипотеку имеет свои особенности, о которых следует знать. К примеру, получатель ипотеки вправе строить здания на своем земельном наделе по собственному желанию. Это значит, что при желании построить здание на ЗУ, заемщик не должен оповещать об этом банк и просить его одобрения таких действий.

Форма договора также имеет свои особенности. Например, заемщику важно обращать внимание на то, все ли условия получения ипотеки зафиксированы в документации о заключении ипотечного договора.

Договор обязательно должен быть оформлен в письменной форме. Кроме того, необходимо заверение нотариуса договора об оказании ипотечных услуг.

Требования к дому и земельному участку

Список требований к земельному участку и дому гораздо выше, чем к заемщику. Банк оценивает и выбирает залоговый объект по нескольким параметрам:

• удаленность от города. Желательно, чтобы дом с участком располагался не дальше, чем 120 км от крупных городов и не дальше, чем 50 км от небольших городов;
• фундамент. Должен быть прочный фундамент из безопасных материалов (бетонный, кирпичный или каменный);
• общее состояние дома. Без необходимости капитального ремонта;
• год постройки. Дом должен быть построен после 2000 года;
• площадь постройки. Не больше 300 квадратных метров;
• транспортная доступность. Расположение недалеко возле крупных автомагистралей. Непосредственно к дому должны быть сделаны хорошие подъездные дороги;
• подключенные коммуникации. Необходимы проведенные канализация, электричество, водопровод, отопление.

Ипотека Банк ДОМ.РФ, Лиц. № 2312

от 9.4%

годовых

до 30 млн

до 30 лет

Получить кредит

Если идет речь о строительстве дачи, важно, чтобы земельный участок уже был готов к начальным работам. То есть должен присутствовать кадастровый номер, регистрация в Росреестре, четко отмечены границы, чтобы у соседей не было вопросов. Также желательно подготовить план застройки.

Источник: РБК Недвижимость

Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье. Рассказываем, какие ипотечные программы для покупки ИЖС запустят банки и какие требования будут предъявлять к частным домам В России разработали дорожную карту развития рынка строительства и ипотечного кредитования индивидуальных жилых домов (ИЖС). Такое поручение Минстрою России дал президент Владимир Путин.

Чтобы ипотека на ИЖС стала доступной, необходимо не только внедрить программу субсидирования ипотеки, распространить работу через эскроу-счета и нормы 214-ФЗ на частные дома, но и разработать к таким домам, земельным участкам и коммуникациям на них определенные требования, упрощающие их использование в качестве залога для банковских кредитов.

Рассказываем, какие требования кредитные организации уже предъявляют к частным домам и на какие дома покупатели смогут получить ипотеку в ближайшем будущем.

Ипотека на ИЖС

На начало 2021 года средние ставки по кредитам на ИЖС, по данным «Дом.РФ», на 2–3% выше, чем для квартир, из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка. Действующие льготные ипотечные программы не оказывают существенного влияния на рынок ИЖС.

Ранее запущенные программы — сельская и дальневосточная ипотека — показали свою востребованность среди россиян. Но эти программы имеют различные ограничения, в том числе территориальные, что не позволяет их сделать массовым продуктом. Внедрение различных ипотечных программ для ИЖС позволит увеличить спрос на частные дома и сделать их доступными для покупателей.

Банки неохотно выдают кредиты на частные дома и дачи, так как им сложно оценить ликвидность этого продукта. Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье, считают банкиры. К 2025 году доля вводимого жилья из дерева в России может вырасти в полтора-два раза. В результате до 20% жилфонда страны составит деревянное жилье, отмечают в Центре макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка. Льготная ипотека на частные дома

В 2021 году «Дом.РФ» запустил льготную ипотеку на ИЖС. Цель пилотной программы — отработка механизмов поддержки строительства частных домов для последующего масштабирования в других банках.

В отличие от существующих программ — сельской и дальневосточной ипотеки — новая программа распространяется на всю территорию России. Ее можно использовать как для покупки готового дома с земельным участком у застройщика, так и при строительстве нового жилья. Ставка по кредитам составляет от 6,1% годовых на весь срок кредита, а максимальная сумма кредита ‒ до 12 млн руб. в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн руб. — в остальных регионах. Заемщиками могут стать россияне в возрасте до 35 лет, имеющие несовершеннолетнего ребенка. Первоначальный взнос не менее 20%, а срок кредита — 20 лет. Пока пилотная программа действует до сентября 2021 года. Какие требования к домам под ипотеку

В своем пилотном продукте ипотеки для ИЖС «Дом.РФ» указывает необходимые требования к самим домам, земельным участкам и коммуникациям. При соблюдении этих требований заемщики смогут получить ипотечный кредит. После обкатки пилота банки смогут внедрить соответствующие требования и в свои программы жилищного кредитования загородного жилья.

Основные требования к предмету залога в банке «Дом.РФ»:

• наличие инженерных коммуникаций, улично-дорожной сети и подъездных дорог, обеспечивающих круглогодичный доступ к земельному участку, на котором строится/построен жилой дом;
• категория земель — земли населенных пунктов или сельхозназначения, вид разрешенного использования — для жилищного строительства;
• строительство с привлечением аккредитованной компании.

Банкам также важно, кто будет возводить дом, чтобы минимизировать риски некачественного строительства или недостроя. Основные требования при аккредитации застройщика/подрядчика:

• застройщик/подрядная организация — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
• наличие опыта в индивидуальном жилищном строительстве от двух лет;
• отсутствие негативной информации (банкротство, неисполненные обязательства, судебные иски).

Эскроу для частных домов
Для развития массового строительства ИЖС в России планируется распространить схему эскроу и проектное финансирование на частные дома и привлечь к их строительству профессиональных строителей. Это сможет заинтересовать банки в сегменте этого жилья и сделать продукт массовым. Для развития рынка кредитования ИЖС есть решение — перейти к массовому строительству коттеджных поселков и таунхаусов профессиональными застройщиками, считает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. По его мнению, условия по ипотеке можно будет приблизить к условиям по ипотеке на покупку квартиры. Сбербанк планирует запустить ипотечный продукт для ИЖС уже весной 2021 года. На рынке уже есть первый опыт внедрения проектного финансирования. В этом году банк «Дом.РФ» выдал проектное финансирование на реализацию проекта ИЖС в Ленинградской области. Сделка заключена с девелоперской , жилой комплекс будет построен в Ломоносовском районе Ленинградской области. На рынке появилась полноценная ипотека на ИЖС без дополнительных залогов и поручителей, низким, конкурирующим с рынком ДДУ процентом и с проектным финансированием. «Сегмент индивидуального жилищного строительства становится все более популярным, многие люди мечтают жить не в квартире, а в своем доме. Так, недавно мы запустили проектное финансирование ИЖС. Этот продукт позволяет девелоперам направить кредитные средства на выкуп земельного участка, а также строительство инженерных сетей, быстрее приступить к возведению самого жилья. Проектное финансирование индивидуального жилищного строительства открывает новые возможности для девелоперов, позволяет существенно нарастить объемы строительства в этом сегменте», — рассказал заместитель председателя правления банка «Дом.РФ» Кирилл Гришанов. В банке «Дом.РФ» уже разработаны условия по проектному финансированию для застройщиков, требования к девелоперам, частным домам и земельным участкам. На примере этих условий можно посмотреть, как банки будут внедрять подобные программы и какие требования к домам станут предъявлять в будущем.

Проектное финансирование ИЖС

Ставка по данной программе в банке «Дом.РФ» начинается от 8,6%. При первоначальном взносе в 50% — 9%, от 30% — 9,5%, от 20% — 10%. Максимальная сумма кредита 30 млн руб. — в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 10 млн руб. — для остальных регионов. При этом стоимость земельного участка не должна превышать 20% (отчет об оценке) от суммы кредита (стоимости строительства жилого дома, указанной в договоре-основании строительства)

• Для оформления заявки достаточно паспорта и выписки из Пенсионного фонда, которую сотрудник банка закажет самостоятельно (заменяет ТК и 2-НДФЛ).
• Ипотека предоставляется на строительство типовых домов комплексной застройки или домов по индивидуальному проекту на территории с транспортной, социальной и инженерной инфраструктурой.
• Достаточно договора подряда/ договора купли-продажи будущей вещи с юридическим лицо или ИП, входящим в перечень аккредитованных Банком.
• Можно строить дом на собственной земле или купить землю в ипотеку.
• Подходят земли поселений либо земли сельскохозяйственного назначения (вид разрешенного использования обеспечивает строительство жилых домов с правом проживания/ регистрации).
• Дополнительный залог не требуется.

Требования к жилому дому:

• жилой дом должен быть построен одной из строительных организаций/иных лиц, перечень которых размещен на сайте банка;
• общая площадь жилого дома по проекту не менее 70 кв. м и не более 300 кв. м;
• фундамент жилого дома по проекту каменный (бутобетонный или кирпичный), железный или железобетонный, свайный с ростверком;
• жилой дом после окончания строительства должен быть пригоден для круглогодичного проживания (без ограничений по материалу стен);
• доступ к построенному жилому дому возможен в любое время года.

Проектной документацией должно быть предусмотрено подведение коммуникаций к строящемуся жилому дому:

• газ (кроме ДФО, СФО, УФО и негазифицированных районов иных субъектов РФ);
• электричество центральное;
• вода центральная или скважина с автоматизированной подачей воды;
• канализация центральная или локальная.

Требования к земельному участку:

• земельный участок расположен в объекте комплексного строительства (либо на территории сложившейся застройки, предполагающей обеспеченность инженерной и транспортной инфраструктурой, а также доступностью социальной инфраструктуры);
• размер земельного участка не более 4 тыс. кв. м;
• на земельный участок оформлено право собственности;
• земельный участок должен относиться к категории земель населенных пунктов либо земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования обеспечивает право на строительство, размещение и эксплуатацию жилого дома (с правом регистрации);
• на приобретаемом земельном участке должны отсутствовать какие-либо здания/строения/сооружения (кроме строящийся аккредитованной Банком компанией по одному из типовых проектов);
• стоимость земельного участка по договору купли-продажи не должна превышать 40% от общей стоимости объекта недвижимости.

Требования к застройщику/подрядной организации:

• подрядчик — юрлицо или индивидуальный предприниматель;
• наличие опыта в ИЖС не менее двух лет, но не менее пяти проектов домов за последний год. В случае отсутствия необходимого опыта требуется ходатайство от уполномоченного органа субъекта России;
• отсутствие исков об оспаривании возмещении договоров подряда на строительство индивидуальных жилых домов;
• отсутствие негативной информации (процедуры банкротства, наложение ареста на имущество, приостановление операций по расчетным счетам);
• безубыточная деятельность организации и положительное значение стоимости чистых активов за последний отчетный год (применяется для юридических лиц);
• отсутствие у подрядчика задолженности по уплате налогов, сборов, иных обязательных платежей в бюджеты.

Требования к комплексной застройке ИЖС

Под объектом комплексной застройки (ОКС) подразумевается группа из не менее 15 жилых домов или домов блокированной застройки, построенных или строящихся по одному или нескольким типовым проектам, по определенному плану. Месторасположение ОКС должно отвечать хотя бы одному из следующих требований:

• населенный пункт, в котором находится ОКС, имеет численность населения не менее 50 тыс. человек и является административным центром субъекта России либо района в составе субъекта;
• удаленность ОКС от населенного пункта с населением не менее 250 тыс. человек не более 50 км (расстояния между ОКС и указанным населенным пунктом определяется расстоянием между их административными границами);
• удаленность земельного участка от границ Московской кольцевой автомобильной дороги города Москвы не более 70 км;
• удаленность земельного участка от границ города Санкт-Петербурга не более 70 км.

Теги: ИЖС, ипотека, Дом.рф, 2021

Необходимые документы

Основной пакет документов:

• анкета-заявление на получение ипотеки;
• личные документы заемщика – паспорт, СНИЛС, справка о зарплате (2-НДФЛ или по форме банка), свидетельство о заключении брака;
• документы созаемщиков, если такие есть;
• документы на земельный участок и дом – свидетельство о государственной регистрации объекта, подробный кадастровый план участка, а также выписка из Единого государственного реестра недвижимости, межевой план, описывающий границу участка;
• документы из БТИ – технический паспорт дома,
• договор купли-продажи (либо другие правоустанавливающие документы);
• отчет от независимых оценщиков (действителен 6 месяцев);
• документ, подтверждающий, что земельный участок и дом не находятся в залоге

Ипотека с господдержкой для семей с детьми Банк ВТБ, Лиц. № 1000

от 4.3%

годовых

до 12 млн

до 30 лет

Получить кредит

Точный список зависит от кредитной организации. Документов для дачной ипотеки придется подготовить много, поэтому лучше уточнить перечень заранее.

Как получить заем на завершение строительства частного объекта: пошаговая инструкция

Процесс получения ипотеки на недостроенный частный дом выглядит следующим образом:

1. Прежде всего, нужно определиться с кредитной организацией.
2. Затем заемщик посещает филиал банка со всеми необходимыми документами.
3. Подается заявка, затем нужно ждать, пока она вместе с предварительно утвержденной суммой на постройку будет одобрена.
4. После одобрения банку предоставляются правоустанавливающие документы на землю и документация на строительство.
5. Подписываются кредитные документы.
6. Сделка регистрируется в юстиции.
7. Средства выдаются полностью или траншами.

На практике в среднем для оформления подобного кредита уходит около месяца, но в ряде случаев процесс принятия решения может затянуться на месяцы, поскольку сделка достаточно специфическая.

Нужна ли страховка для дачной ипотеки?

Страхование залогового объекта ипотеки – обязательное условие, установленное Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102. Если клиент игнорирует это обязательство, то кредитный договор не подписывается. А, значит, сделка отменяется, и деньги продавцу не переводятся.

Страхование залога объясняется просто. Земельный участок и дом – это гарант выплат ипотеки. Если объект по каким-то причинам существенно потеряет в цене, то банк не сможет компенсировать кредит в случае невыплаты. Поэтому отменить страхование объекта невозможно.

При этом не обязательно оформлять страховку в агентстве, который предлагает банк. Можно выбрать страховую компанию самостоятельно. Если банк требует подписать договор в агентстве-партнере, то это нарушение законодательства (Федеральный закон «О защите конкуренции»).

Если есть финансовые возможности, то лучше не включать сумму страховки в тело кредита, а оплатить ее отдельно. Так переплата будет меньше.

Другое дело, что банк может навязывать другие виды страхования клиенту:

Кредит «Новостройка» Росбанк, Лиц. № 2272

от 7.85%

годовых

от 300 тыс.

до 25 лет

Получить кредит

• страхование жизни и здоровья;
• право собственности.

Указанные виды страхования не обязательны, а добровольны. Банк не может заставить клиента оплатить соответствующие полисы. Но может в случае отказа предложить менее выгодные условия.

Причины и основания для отказа

Выдача кредитов на недостроенную недвижимость является рискованной для банков, поэтому далеко не все из них одобряют подобные заявки. По отношению к недостроенной недвижимости предъявляется ряд требований, и при их несоблюдении шансы получить отказ очень велики.

Причины отказа в выдаче кредита на достройку частного объекта могут быть следующими:

• недостроенный объект не был официально зарегистрирован в Росреестре и БТИ;
• дом готов меньше, чем наполовину – чем выше процент его готовности, тем больше шансы на одобрение;
• отсутствует другая недвижимость, которая может выступать в качестве залогового обеспечения;
• заемщик не соответствует установленным требованиям банка.

При этом в каждом кредитном учреждении условия и требования могут отличаться.

Что делать для повышения шансов на одобрение?

1. Чтобы повысить свои шансы на одобрение, нужно позаботиться о том, чтобы выбранный объект соответствовал банковским требованиям.
2. Кроме того, плюсом будет наличие дополнительного имущества. В этом случае даже если будет отказано непосредственно в ипотечном кредитовании, можно взять обычный потребительский кредит, в случае с которым под залог выдаются существенно большие суммы на большие сроки.
3. Часто банки разрешают использовать в качестве залога не только свою недвижимость, но и недвижимость близких родственников. В этом случае владелец автоматически становится созаемщиком.
4. Шансы будут выше, если заемщик может предоставить предварительную смету расходов и внести хотя бы 15% от общей суммы в качестве первого взноса.