В 2021 году продлили программу реструктуризации ипотеки при помощи государства, многим, приобретшим квартиру по ипотеке, это продление явилось приятной неожиданностью. Граждане еще не вступившие в программу, но желающие сделать это могут присоединиться к ней на очень хороших условиях. Таким образом, реструктуризация ипотеки государством 2021 стала реальной возможностью сохранить свое жилье.
Поддержка государства в реструктуризации ипотечного займа
Органы государственной власти также принимают участие в программе реструктуризации ипотеки, проводимой Сбербанком. Из средств федерального бюджета осуществляется поддержка определенных категорий заемщиков, к числу которых относятся:
- Молодые многодетные семьи, имеющие несовершеннолетних детей;
- Семьи, в которых есть дети, признанные инвалидами;
- Семьи, членами которых являются люди с ограниченными возможностями;
- Участники боевых действий.
Финансирование участия государства в реструктуризации ипотечных займов происходит при помощи специально созданного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно выступает посредником между физическим лицом, которое является заемщиком, и банком, выдающим кредит. Сбербанк, будучи одним из лидеров финансового сектора страны, намного чаще других кредитных организаций принимает участие в подобных схемах.
Реструктуризация через агентство недвижимости
Суть реструктуризации ипотеки через риелторские бюро в том, что сотрудники агентства продают ипотечную квартиру, вырученные деньги идут на погашение ипотеки + первый взнос на новую для приобретения более доступного жилья. Этот вариант стоит рассматривать, если банк отказывает в реструктуризации и иным образом поправить положение невозможно.
Учесть стоимость риэлторских услуг
Если вы выбираете реструктуризацию через агентство, помните, что риелторские услуги стоят достаточно дорого – от 50 тысяч рублей за сделку.
Кто может претендовать на реструктуризацию?
Разработанная Сбербанком программа реструктуризации предназначена для тех клиентов кредитной организации, которые соответствуют следующим требованиям:
- Доходы заемщика сократились на 30% или более;
- Регулярный платеж увеличился на 30% или более из-за изменения курса рубля при валютной ипотеке;
- Остающийся после ипотечной выплаты доход составляет меньше 2-х кратного прожиточного минимума на каждого члена семьи;
- Существующий договор ипотечного кредитования действует более года;
- У заемщика в течение, как минимум, года отсутствуют просрочки по регулярным платежам.
Также основанием для реструктуризации ипотечного кредита могут стать следующие обстоятельства в жизни заемщика:
- Призыв на срочную службу в армии;
- Пребывание в отпуске по уходу за ребенком, возраст которого не превышает 3-х лет;
- Временная потеря трудоспособности;
- Возникновение серьезных проблем со здоровьем и т.д.
Действующие социальные программы поддержки ипотечных заемщиков
Займы, которые предоставляются под гарантию государства категориям граждан, считаются социальными. Разработаны такие способы поддержки государством семей, у которых возникают проблемы с выплатой ипотеки:
- выдача субсидии на оплату долга;
- погашение части процентов за счет бюджетных средств;
- льготы при оформлении ссуды на приобретение жилья.
Социальная ипотека и реструктуризация ипотечных кредитов имеет такие черты:
- целевая направленность использования помощи;
- деньги на руки не выдаются, перечисляются безналичным путем кредитору;
- недвижимость на время выплаты ссуды является залогом;
- право собственно возникает с момента подписания договора купли-продажи;
- до полного погашения заемщик не имеет права продать, подарить квартиру, снять обременение;
- в случае регулярных просрочек кредитор имеет право реализовать залоговое имущество.
На региональном уровне муниципалитетом проводятся мероприятия по реализации квартир в собственность малоимущим слоям населения. Расход выделяемых в рамках программы средств контролируется государством. Если заемщик обеспечен нормальными условиями проживания, имеет в собственности недвижимое имущество, рассчитывать на помощь государства не стоит.
Государственная помощь молодым семьям полагается лицам до 35 лет с детьми или без, родитель может быть один. Заемщик должен стоять в очереди на получение жилья. Размер субсидии молодым семьям составляет от величины займа:
- 40% для семей с детьми;
- 35% для бездетных.
Помощь государства для оплаты ипотеки возможна один раз в жизни. Для малообеспеченных семей АИЖК предлагает льготные программы ипотечного кредитования:
- пониженный процент;
- минимальный первый взнос;
- социальная недвижимость по ценам ниже рыночных.
Особенности реструктуризации ипотеки от государства в Сбербанке
В случае, если физическое лицо относится к одной из категорий заемщиков, подпадающих под действие государственной программы реструктуризации, клиент банка может рассчитывать на следующие дополнительные льготы:
- Разовая выплата денежных средств в размере 10% от долга по кредиту, но не более 0,6 млн. рублей;
- Сокращение процентной ставки до 9,5% на весь оставшийся срок действия ипотеки;
- Двукратное снижение ежемесячного платежа на срок до полутора лет путем снижения процентной ставки или увеличения срока действия договора.
Конкретный вариант получения льгот зависит от категории заемщика. Он определяется совместно клиентом банка и специалистами АИЖК, после чего доводится до Сбербанка.
Варианты реструктуризации
Подробные условия программы реструктуризации ипотеки приведены на официальном сайте Сбербанка по адресу sberbank.ru. Некоторые региональные подразделения кредитной организации проводят собственные мероприятия, направленные исключительно на реструктуризацию ипотеки. Пример подобной территориальной программы приведен на sberbank.ru
Именно поэтому при желании произвести реструктуризацию кредита целесообразно предварительно проконсультироваться со специалистами Сбербанка. Это позволит эффективнее использовать возможности, представляемые клиентам лидера финансовой отрасли страны. В общем случае при одобрении участия в программе реструктуризации заемщику предлагают воспользоваться одним из следующих вариантов снижения финансовой нагрузки:
- Снижение процентной ставки по ипотеке;
- Увеличение срока кредитования;
- Изменение валюты ипотечного кредита на рубли, если он оформлен в долларах или евро;
- Предоставление кредитных каникул, предусматривающих выплату только процентов или полное освобождение заемщика от регулярных платежей на какой-то конкретный период времени;
- Сочетание или комбинация приведенных выше вариантов реструктуризации.
Требования
При рассмотрении заявления клиента на реструктуризацию учитывает не только его отношений к указанным выше категориям заемщиков. Помимо этого, принимаются во внимание состояние и характеристики жилья, купленного в ипотеку, а также финансовая добросовестность должника.
К жилью
В число обязательных условий для участия в реструктуризации от Сбербанка входит соответствие объекта недвижимости, заложенного в ипотеку, ряду требований. К ним относятся:
- хорошее техническое состояние жилья, которое при необходимости должно быть отремонтировано;
- отсутствие незаконных действий, связанных с перепланировкой или другими видами работ, способными снизить стоимость недвижимости;
- отсутствие у заемщика другой недвижимости, если речь не идет о долевой собственности на квартиру.
Кроме того, в качестве дополнительных условий для участия в программе, которые не являются обязательными, обычно выдвигаются такие:
- Цена кв. м. жилья, приобретенного в ипотеку, не может быть выше 60% от средней стоимости по региону;
- Площадь одно-, двух- и трехкомнатной квартиры не должна превышать, соответственно, 45, 65 и 85 кв. м.
К заемщику
Главное требование, которое предъявляется к заемщику при реструктуризации ипотечного кредита – отсутствие просрочек по текущим регулярным выплатам. Кроме того, крайне важно грамотно обосновать необходимость снижения финансовой нагрузки, подтвердив ее наличием объективных факторов и фактическими документами.
Нормативные документы
Использование такой финансовой операции, как реструктуризация ипотечного долга, эффективно помогает справиться с проблемами, возникающими у заёмщиков в случае резкого ухудшения их финансового состояния. Приобретение недвижимости в кредит находится под пристальным вниманием правительства страны. Именно оно, благодаря ряду законов, делает ипотечное кредитование доступным инструментом и обеспечивает социальные гарантии.
Нормативная база РФ, касающаяся ипотеки, состоит из ряда документов и актов, регулирующих отношения между заинтересованными сторонами. Главным из них является Гражданский Кодекс РФ. Кроме него, к основным документам относятся и другие законы о недвижимом имуществе. Они содержат правила заключения договора, обязанности и права сторон. Указывают на необходимость в обязательной государственной регистрации договора.
Например, ГК РФ устанавливает право собственности заёмщика на имущество, срок исковой давности, процедуру оспаривания и предоставления льгот. Различные постановления и законы определяют порядок реструктуризации для военнослужащих и других социально слабых слоёв населения.
Правовая база гарантирует, что смысл ипотеки не изменится даже после реконструкции кредита. Иногда заёмщики, чтобы обмануть кредитора и не возвращать долг, используют следующую схему. Реконструированный объект ипотеки регистрируется в реестре как новый предмет, не обременённый кредитным соглашением с банком. В итоге финансовая организация теряет право взыскать задолженность за счёт заложенного имущество, так как формально его не существует.
За мошеннические действия, связанные с кредитованием на покупку жилья, Уголовный кодекс, предусматривает наказание, в том числе за незаконное получение займа и злостное уклонение от выполнений договорных обязательств.
Таким образом, у услуги есть недостатки. Например, некоторая дополнительная переплата. Но как бы то ни было, при возникновении проблем с ипотечным погашением всё же необходимо обратиться к кредитору и попробовать их решить, в том числе и с помощью реструктуризации.
Как оформить?
Процедура реструктуризации, предлагаемая Сбербанком, достаточно проста. Для ее запуска от клиента потребуется, прежде всего, обратиться в кредитную организацию с заявлением. Оно может быть оформлено как в офисе банка, так и на сайте учреждения по указанному выше адресу.
Что потребуется?
Помимо заявления, от заемщика потребуется предоставить следующий набор документов:
- Копия паспорта. Оригинал документа потребуется при подписании договора на реструктуризацию;
- Документы на право собственности по отношению к объекту недвижимости, заложенному в ипотеку;
- Документы, свидетельствующие об уровне дохода заемщика за 3 месяца;
- Документы, подтверждающие соответствие клиента требованиям, предъявляемым к участникам программы реструктуризации Сбербанка;
- Документы, свидетельствующие об объективном характере финансовых трудностей клиента и необходимости проведения реструктуризации.
Конкретный перечень документов определяется индивидуально. Это вполне логично, так как он зависит от конкретных жизненных обстоятельств заемщика, которые стали причиной возникновения трудностей с выплатой ипотечного кредита.
Порядок действий
Для того, чтобы принять участие в программе реструктуризации, заемщику необходимо выполнить следующие действия:
- Изучить условия программы;
- Оформить заявление на участие в ней в отделении банка или подать онлайн-заявку на официальном сайте организации;
- При необходимости – принять участие в собеседовании с ответственным специалистом Сбербанка;
- Подписать документы по реструктуризации, если принято положительное решение.
Порядок действий для получения помощи государства
При возникновении финансовых затруднений при погашении ипотеки следует обратиться в банк, где оформлен договор. При соответствии критериям заемщик собирает список документов:
- анкета-заявление;
- паспорт, свидетельство о рождении;
- свидетельство о браке или разводе;
- копия трудовой книжки;
- документ, подтверждающий опекунство;
- удостоверение о присвоении инвалидности;
- удостоверение ветерана;
- справка о составе семьи;
- справка об обучении ребенка на очной форме;
- справка ФСС о получаемых пособиях;
- подтверждение дохода;
- кредитный договор и график платежей;
- договор залога;
- для жилья в новостройке – договор на долевое участие;
- техпаспорт жилого помещения;
- выписки об имущественных правах из ЕГРН.
После предоставления документов в течение 30 дней они проверяются. По факту решения ждать нужно дольше, если банк требует дополнительные документы. После положительного ответа АИЖК заемщик подписывает дополнение к договору. Изменения условий займа регистрируются в органе юстиции. Вся процедура осуществляется бесплатно.
Как рассматривают заявления на реструктуризацию?
Заявления клиентов на реструктуризацию ипотеки рассматриваются специалистами Сбербанка в индивидуальном порядке. Обычно подобная процедура занимает не более 7-10 дней. При необходимости и для обоснования собственной позиции приглашается заемщик.
Окончательное решение обязательно доводится до клиента в течение 1-2 дней после принятия.
Как повысить вероятность одобрения?
Существует несколько вариантов увеличит вероятность одобрения заявления на реструктуризацию ипотечного кредита. Во-первых
, участие в государственной программе поддержки серьезно повышает шансы клиента.
Во-вторых
, количество и качество предоставленных в дополнение к заявлению документов также способно повлиять на принятое решение.
В-третьих
, крайне важно продемонстрировать работникам кредитной организации объективный характер возникших трудностей и желание заемщика рассчитаться с банком.
Что делать при отказе?
Банк имеет право не доводить до клиента причины отказа. В подобной ситуации заемщик может воспользоваться одним из двух возможных вариантов дальнейших действий. Первый из них предусматривает обращение в другой банк с целью осуществления рефинансирования ипотечного кредита на более выгодных условиях. Подобные услуги предоставляются сегодня практически всеми серьезными российскими кредитными организациями.
Второй вариант предполагает повторное обращение с заявлением на реструктуризацию в Сбербанк. Однако, это имеет смысл только в том случае, если будет проведена соответствующая работа с сотрудниками учреждения на предмет выяснения причин отказа с целью исправления ситуации.
Суть процедуры
С начала 2008 года, в период кризиса, востребованной услугой среди населения стала реструктуризация ипотечных кредитов. Она позволяла заёмщикам отсрочить платежи на льготный период. По сути, этот процесс означал перезаключение договора с кредитной организацией с более лояльными условиями, например, со снижением годовой ставки.
Со стороны кажется, что банку совсем невыгодно изменять условия договора, но это совсем не так. Подводные камни кроются в том, что на самом деле общая сумма выплат не уменьшится, а в некоторых случаях даже увеличится, ведь с уменьшением процентной ставки обычно растет срок погашения ипотеки. Другими словами, долг не уменьшается, а распределяется на более длительное время.
При этом в случае просрочек по платежу банк, чтобы не отбирать недвижимость клиента, может даже увеличить не только срок ежемесячных выплат, но и процентную ставку. Но тут следует отметить, что перезаключение договора может происходить только при обоюдном согласии участвующих сторон. Обычно инициатива исходит от заёмщика, а банк её поддерживает.
В результате финансовое учреждение избавляется от обычно длительных судебных разбирательств, связанных со взысканием долга, а должник не ухудшает свою кредитную историю и не теряет жильё. При этом важно, чтобы заёмщик, понимая о возможных проблемах с погашением ипотеки, вовремя обратился в банк с заявлением о предоставлении льготного договора. Ведь в этом случае с большой долей вероятности кредитор сможет подобрать оптимальный вариант решения проблемы.
Реструктуризацию можно осуществить лишь в том банке, с которым заключён договор на предоставление ипотеки. Но при этом никто не запрещает заёмщику обратиться к другому кредитору для выкупа своего долга. Такая процедура, правда, уже будет называться рефинансированием.
Таким образом, реструктуризация — это финансовая услуга, направленная на способствование выплат банковской задолженности и выполнение заёмщиками взятых на себя обязательств согласно ипотечному договору. При этом реконструкция выгодна и государству, так как проблемы на ипотечном рынке плохо влияют на экономическое развитие страны. Поэтому в 2021 году существуют специальные механизмы, поддерживающие процедуру.
Процесс перекредитования
Обычно заёмщик, понимая, что не сможет соблюдать свои обязательства перед кредитором, обращается к нему с заявлением, в котором указываются веские причины для пересмотра условий предоставления ипотеки. Также уполномоченный менеджер финансовой организации может первым связаться с должником и предложить ему изменить договор.
Банк принимает заявление, рассматривает возможность его удовлетворения, а в случае одобрения предлагает клиенту перезаключить договор на новых условиях. При согласии должника подписывается новое соглашение, а старое аннулируется.
Обычно, вне зависимости от инициатора процедуры, кроме заявления, заёмщику понадобятся следующие документы для реструктуризации ипотеки:
- паспорт гражданина РФ;
- анкета (может быть совмещена с формой заявления);
- трудовая книжка;
- свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость;
- предыдущий договор;
- справка с последнего места работы о полученных доходах за последние шесть месяцев (форма 2-НДФЛ);
- в случае заключённого брака — разрешение на изменение условий со стороны супруга (супруги).
Готовая пошаговая инструкция:
Главное, на что обращается внимание банка при вынесении решения — это действительное изменение уровня доходности должника. Специальный агент оценивает финансовое состояние клиента и его способность соблюдать ранее взятые обязательства.
Необходимо понимать, что для финансовой организации реструктуризация — это право, а не обязанность. На основании статьи 310 Гражданского Кодекса РФ не допускается односторонний отказ от выполнения принятых условий. Само по себе обращение должника в банк с заявлением о реструктуризации не является поводом изменения его обязательств по ипотечному соглашению. Поэтому клиенту понадобится доказать, что помощь в погашении задолженности ему действительно необходима. Это может быть потеря работы, болезнь, банкротство, призыв в армию, уход за ребёнком или инвалидом.
Принципы реконструкции соглашения
Процедура реструктуризации выполняется бесплатно, но из-за обязательности регистрации договора в нотариальном учреждении расходы, связанные с ней, обычно возлагаются на заёмщика. Программа реструктуризации построена на четырёх принципах, именно они гарантируют социальную справедливость и подчёркивают особенность финансового процесса:
- Возвратность — вне зависимости от ситуаций, возникающих у заёмщика, взятая в долг сумма должна быть возвращена кредитору в полном объёме.
- Срочность — устанавливает определённый промежуток времени, в течение которого заём должен быть возвращён. Нарушение установленного срока предполагает штрафные санкции в виде увеличения суммы выплат.
- Платность — обозначает возмездность ипотечной сделки, то есть предусматривает не только возврат, но и уплату вознаграждения за использование ссуды.
- Обеспеченность — выражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов банка при возможном несоблюдении заёмщиком принятых обязательств.
Варианты перезаключения договора
Существует несколько видов реструктурирования долга, возникшего по ипотеке. Они могут использоваться сразу вместе или по отдельности. При выборе новых предоставляемых условий договора кредитор учитывает не только текущее финансовое состояние должника, но и оценивает их изменение в будущем.
Одним из самых популярных видов предоставления реструктуризации является пролонгация. Под ней понимают процесс, при котором банк увеличивает срок действия кредитного соглашения. В результате количество платежей до полного погашения кредита увеличивается, а сумма ежемесячного обязательного платежа уменьшается (снижается процентная ставка).
Однако в 2021 году существуют и другие варианты, предлагаемые при перезаключении договора:
- Изменение валюты кредитования. То есть банк предлагает перерассчитать ипотеку, взятую в иностранной валюте, в национальную. В результате оставшееся погашение будет проводиться только в рублях. Это актуально для населения, взявшего ипотеку под долларовую ставку на длительный срок.
- Кредитные каникулы. Представляют собой обыкновенную отсрочку, предоставляемую заёмщику. В этом случае банк может предложить перенесение срока выплаты основного долга, при этом ежемесячные платежи не изменяются, или заморозить состояние всех платежей на определённое время. Чаще всего финансовые организации предоставляют отсрочку не более чем на 3 месяца, но бывают и исключения.
- Списание части долга. Если доводы, предоставляемые банку заёмщиком, окажутся убедительными, кредитор может принять решение об уменьшении нагрузки ежемесячных платежей.
- Изменение способа начисления. Банк может поменять процедуру выплаты ежемесячных платежей, например, заменив их с ежемесячных на ежеквартальные.
- Уменьшение процентной ставки. На самом деле такое предложение относится к понятию рефинансирования — выкупа долгов в другом банке. Действующему клиенту кредитная организация может предложить такое условие в исключительных случаях, так как банку такие условия невыгодны.
- Введение льготного периода. Кредитор может установить для должника определённый срок, в течение которого будет действовать пониженное значение процентной ставки.
Преимущества и недостатки реструктуризации в Сбербанке
Главными достоинствами участия в программе реструктуризации Сбербанка выступает сохранение жилья и возможность закрыть долги по ипотеке на более выгодных условиях. Это позволит клиенту оставаться с хорошей кредитной историей, что также крайне важно в современных условиях. Немаловажным плюсом является снижение финансовой нагрузки на заемщика, что положительно скажется на его материальном положении.
Единственным серьезным недостатком процедуры реструктуризации можно считать серьезные временные затраты на подготовку необходимых документов и ведение переговоров с сотрудниками банка. Важно понимать, что в случае отказа кредитной организации они окажутся попросту бесполезными.
Основная информация о договоре реструктуризации
Реструктуризация задолженности по договору ипотеки – согласованный сторонами пересмотр условий погашения с целью достижения оптимального решения, позволяющего своевременно и в полном объеме оплатить кредит.
Процедура позволяет клиенту исключить вероятность начисления штрафных санкций, а также снизить финансовую нагрузку.
Банки заинтересованы, чтобы каждый заемщик, оказавшийся в трудном материальном положении, не потерял жилье, приобретенное в кредит, а также погасил задолженность полностью. Поэтому в большинстве случаев кредитор согласится на проведение реструктуризации, если у заемщика есть на то объективные основания и причины.
