Образец договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя

Что должно содержаться в договоре?

Строгой формы договора дарения с условием пожизненного проживания не утверждено. По содержанию для придания юридической силы в нем должны содержаться:

• дата (прописью) и место составления;
• сведения о сторонах сделки (ФИО без сокращений, паспортные реквизиты, адрес регистрации);
• описание переходящего в дар жилого помещения (почтовый адрес, общая и жилая площадь, количество комнат, на каком этаже находится);
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности дарителя на квартиру;
• условие пожизненного проживания дарителя в указанном помещении;
• подписи сторон.

Допустимо прописать в договоре прочие условия нематериальных обязательств перед другой стороной. Например, указать помещение для проживания, распределение коммунальных платежей и т.д.

Сделка дарения всегда является безвозмездной и указание в договоре материальных условий недопустимо. Это двусторонний документ, скрепляющий передачу в дар имущества от одной стороны и добровольное принятие его другой. При нежелании выполнить условие проживания дарителя одаряемый вправе отказаться от сделки.

Гражданским законодательством ничтожным признается договор дарения, когда:

• в нем прописано условие передачи имущества только после смерти дарителя (тогда лучше оформить завещание), ст. 572 ГК РФ;
• указана обязанность одаряемого вносить ежемесячную плату за принятое в дар имущество (этот пункт свойственен договору ренты), ст. 583 ГК РФ.

Лучшим вариантом при жизни подарить квартиру, но остаться в ней жить – оформить дарственную с пожизненным проживанием. Ставя свою подпись под документом, одаряемый принимает такое условие.

Составляется документ в трех экземплярах: по одному каждой из сторон и дополнительный для Росреестра. Переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации, для чего потребуется обратиться в орган Росреестра с пакетом документов.

Судебная практика, примеры

Наличие такого обременения в договоре дарения в судебной практике считается вполне законным, что соответствует пункту 3 статьи 308 ГК РФ.

Дело в том, что правовая ответственность не учреждает повинностей для граждан, не участвующих в ней, кроме тех обстоятельств, прописанных в законодательстве и прочих нормативных документах или договорах, в которых указаны именно такие соглашения сторон.

А также, если обозначена ответственность не исключительно в отношении обеих сторон, но и для иных лиц, которым будет передана любая жилая собственность.

Тому пример Постановление Переволоцкого р-го суда Оренбургской обл. от 15 сентября 2015 г. по делу №2-788/2015.

С прекращением владения собственностью, при переходе её иному лицу не отражается на правомочии дарителя жить на такой жилплощади с соблюдением всех его последующих прав (Постановление Железнодорожного р-го суда города Воронежа от 21 сентября 2015г. по делу №2-1730/2015).

Следует принять к сведению тот факт, что судопроизводство не всегда придерживается однобокости в своих решениях.

Всё это обуславливается тем, что в законах РФ недостаёт определённых нормативов, которыми бы обеспечивалось соблюдение всех прав новыми владельцами, приобретшими собственность, по отношению к дарителю недвижимости.

Как оформить договор дарения с пожизненным проживанием?

Первоначально стороны должны достигнуть устных договоренностей. Если одаряемый принимает условия другой стороны, то следует перейти к оформлению договора дарения. Для этого необходимо выполнить следующие шаги:

1. Составление дарственной. Это можно сделать самостоятельно по готовым решениям, взятым из интернета, либо обратиться к юристу. Поможет составить дарственную и нотариус, который сразу и удостоверит сделку.
2. Посещение нотариальной конторы. Договор дарения не всегда требует нотариального удостоверения. Но многие юристы считают, что для снижения рисков дарственная с пожизненным проживанием дарителя должна иметь подпись нотариуса.
3. Государственная регистрация перехода права собственности к одаряемому. После подписания договора дарения у получателя объекта еще не возникают имущественные права. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ с заявлением о переходе прав собственности. Явиться должны обе стороны сделки.

За регистрационные действия необходимо уплатить государственную пошлину в 2 000 рублей.

1. Получите выписку из ЕГРН. Пожизненное проживание в случае дарственной не является обременением. Этот пункт не будет заполнен в выписке из ЕГРН. Дарственная лишь ограничит возможность распоряжения имуществом, поскольку будет невозможно выписать дарителя с подаренной квартиры.

Документы и алгоритм оформления

Оформление дарственной с обременением заключается в соблюдении последовательных действий – алгоритма.

Сперва составляется сам договор, далее желателно обратится к нотариусу (обязательно в случае дарения доли в квартире при долевой собственности). После чего вся документация по сделке должна быть проверена на достоверность и правильность заполнения, зарегистрирована в Росреестре, как переход права на собственность от одной стороны к другой.

Оформление в Росреестре займёт от трёх до пяти дней. И по истечении трёх недель выдаётся справка из ЕГРН.

Нотариус потребует следующие документы для оформления дарственной на квартиру с правом бессрочного проживания собственника, который её презентует:

1. Гражданские паспорта обоих сторон.
2. Если акт дарения составляется на лицо, не достигшее 18-летнего возраста, то свидетельство о его рождении.
3. Документация на квартиру, аргументирующая права владельца на недвижимость (свидетельство о госрегистрации).
4. Документ, свидетельствующий о наличии зарегистрированных людей на указанной жилплощади (выписка из домовой книги).
5. Кадастровый паспорт и дополнительные технические документы на недвижимость, в которых отражена цена, планировка жилплощади.
6. Справка из ИФНС о неимении задолженностей по налогам.
7. Справка из ЕГРП или управления жилищным фондом, доказывающая госрегистрацию владельца жилплощади.
8. Согласие супруга на совершение сделки дарения, которое должно быть предоставлено в рукописной форме.
9. Если акт дарения происходит с участием лиц, не достигшим 18-летнего возраста, то потребуется письменное разрешение из госорганов исполнительной власти, отвечающих за них на данный момент.

Дарственная оформляется в присутствии обеих сторон. В случае неосуществимости присутствовать одной из них или обеих одновременно, сделка заключается с содействием их поверенных лиц по нотариально оформленным доверенностям.

Нужно ли платить НДФЛ?

Получение дара является материальной выгодой для одаряемого. По налоговому законодательству у него возникает обязанность по уплате НДФЛ с такого дохода в размере 13 % от кадастровой стоимости жилого объекта.

Узнать подробнее

Исключение составляет случай дарения имущества в пользу близких родственников. В этом случае они освобождены от налогообложения. Круг близкой родни установлен Семейным кодексом статьей 14.

Дарственная с обременением

Обременением называются некоторые специально созданные обстоятельства или препятствия, чтобы лимитировать нового владельца в пользовании приобретенной им в дар недвижимостью.

Этот сдерживающий фактор проявляется в тот момент, если владелец квартиры попытается применить свои законные права на собственность в ущерб дарителю.

Ипотека на квартиру представляет собой наиболее общераспространенный вид обременения. С нею сейчас знаком каждый гражданин в нашей стране.

К примеру, вы приобретаете квартиру на ссуду, взятую у банка, оформляете ипотеку. Следовательно, с этого момента купленная жилплощадь не полностью принадлежит вам, так как находится под залогом у финансовой организации до полного погашения кредита. Это и есть обременение!

Посему распоряжаться имуществом в полном объёме вы пока не можете, есть существенные ограничения. Каждый ваш шаг осуществляется с разрешения банка.

Как только собственником принимается решение подарить такую недвижимость родственникам, составляется дарственная с обременением, в ней прописываются соответствующие условия.

При заключении договора с обременением полномочия дарителя распоряжаться квартирой не проходят процедуру регистрации в ЕГРН, но он вправе пользоваться жилплощадью на законных основаниях.

Дарение квартиры с пожизненным проживанием подразделяется на 3 главных вида.

Дарение смешанного типа

Договор дарения смешанного типа предполагает тот факт, когда даритель вправе владеть недвижимостью до конца своей жизни в частичной форме.

То есть при таких условиях одаряемый возлагает на себя ответственное отношение по предоставлению беспрепятственного права проживания дарителя на данной жилплощади без срока.

С правом владения и пользованием

В договоре указывается, что даритель вправе пользоваться квартирой пожизненно, сделка регистрируется. Затем по акту приема-передачи жилплощадь переходит с полными правами и обязанностями к новому владельцу.

Согласован порядок пользования

В этом случае согласуется общий порядок в указанной на договорной основе очередности на пользование недвижимостью между двумя контрагентами данного соглашения.

В нашем случае между дарителем и принимаемым в собственность имущество по договору.

Продажа квартиры, в которой проживает даритель

Фактически после государственной регистрации перехода права собственной на квартиру к одаряемому даритель теряет возможность ей распоряжаться. И новый владелец может ее продать другим лицам. Поскольку выписать дарителя невозможно, то покупатель должен быть извещен об этом обстоятельстве. Если он его принимает, то сделка состоится.

Ограничение в праве продажи третьим лицам в тексте дарственной недопустимо. Такой договор можно признать недействительным.

Если даритель умирает, кому принадлежит квартира?

По дарственной право собственности на квартиру переходит к лицу, выступающему в качестве принявшего дар. Если в ней прописано пожизненное проживания дарителя, то это условие действует до его смерти. Наследники не смогут претендовать на эту жилую площадь, поскольку она при жизни дарителя ему уже не принадлежала.

Когда могут отказать

Отказать при составлении такого договора дарения могут органы опеки и попечительства, если одаряемый несовершеннолетний и сделка противоречит его интересам. Отказать может супруг или другие собственники, незаинтересованные в потере имущества.

В Росреестре могут отказать в регистрации по причине неправильного представления пакета бумаг или неполноты его комплектования. При исправлении причины отказа, можно повторно обратиться за регистрацией.

Стоит помнить, что дарственная может быть оспорена уже после составления и вступления в действие.Обычно это происходит при несоблюдении формы соглашения, сомнениях в дееспособности дарителя или выявлении обстоятельств воздействия на его решения.

О том, как расторгнуть договор дарения по соглашению сторон или в судебном порядке, вы можете узнать из нашей статьи.

Дополнительные условия сделки

В документе могут быть указаны разные условия. Главное, чтобы на них был согласен одаряемый.

К таким условиям относятся:

1. Право владельца оставить в собственности одну или несколько комнат.
2. Право владельца подарить только одну комнату.
3. Владельцем после смерти дарителя будет одаряемый.
4. Владельцем после смерти будет третье лицо.

Это основные условия, которые могут быть указаны в договоре. Причем в первых двух случаях речь не идет о долевом дарении. После смерти квартира полностью перейдет в собственность одаряемого.

Третий пункт регламентируется статье 292 гражданского кодекса.

В четвертом пункте в качестве третьего лица могут выступать родственники одаряемого, а не дарителя. При этом согласие одаряемого должно быть выражено официально.

Права и обязанности одаряемого

После заключения договора все стороны обязаны соблюдать его условия. Именно из текста документа вытекают права и обязанности одаряемого лица. Так, если соглашение предусматривает выплату ренты, то ему необходимо ежемесячно вносить оговоренную сумму на содержание дарителя. Кроме того, законодательством предусмотрен еще ряд прав:

• Сам подарок в виде жилья может быть принят в любой момент после составления и подписания договора. Ограничений во времени для этого не существует.
• Возможность отказаться от дара в виде дома или квартиры без объяснений причин.
• Право совершать с недвижимым имуществом все сделки, предусмотренные законом, если таковые не нарушают право проживания дарителя.

Каждый из участников договора наделен своими правами с обязанностями

Права и обязанности дарителя

Составляя документ дарения, в нем можно предусмотреть большое количество всевозможных прав и обязанностей обеих сторон, и оговорить все нюансы проживания. Например, даритель может закрепить за собой право проживания в какой-то конкретной комнате и при этом беспрепятственное пользование всем жилым помещением.

Подписание дарственной сохраняет за дарителем право на постоянную регистрацию. Он может расстаться с ней только в добровольном порядке. Никакие структуры и лица не имеют права его на это принудить.

При дарении с обременением важно учесть все тонкости процесса

Законодательство закрепляет также за дарителем еще целый спектр прав:

• Семейный Кодекс предусматривает, что если дарителем является лицо нетрудоспособное, то одаряемый обязан его содержать. При этом неважно в какой степени родства эти лица находятся.
• Возможность оформить дарственную только на долю в жилище с условием, что вся остальная площадь отойдет в собственность одаряемого только после смерти собственника.
• Кроме него в квартире могут проживать иные лица (например, близкие родственники), но круг их и сроки необходимо обязательно оговорить в тексте договора.
• Согласно дарственной даритель может получить право на пожизненную ренту (т. е. содержание).
• Право на расторжение сделки при условии, что одаряемый не соблюдает условия договора (например, оказывает препятствия для проживания дарителя в квартире).

Составляя соглашение, необходимо предусмотреть все тонкости. За разъяснениями будет лучше обратиться к профессиональному юристу. К примеру, если в тексте имеется указание на то, что владелец сохраняет за собой право пользования жилым помещением, но постоянно там не живет, означает, что он несет и обязанности по содержанию. Так, в случае затопления соседей по вине одаряемого он будет обязан выплатить им компенсацию (которую потом можно будет затребовать с лица, которое реально виновато в случившемся). Поэтому юристы рекомендуют сохранять за собой только право пользования жильем.

Положительные и отрицательные моменты для обеих сторон

В первую очередь рассмотрим, какую пользу приобретает даритель от своего пожертвования. Самый главный плюс – это улучшение материального состояния. Как правило, кроме возможности постоянного проживания (и постоянной регистрации) в квартире он получает ежемесячную пожизненную ренту и при этом освобождается от необходимости самостоятельно оплачивать коммунальные платежи. В самом жилище он может вести себя абсолютно свободно в бытовом плане. Плюс в договоре можно оговорить необходимость осуществлять ремонт за счет нового владельца, а также возможность проживания в данной квартире третьих лиц.

К тому же, если одаряемый не выполняет условия соглашения, то согласно ГК РФ сделку о передаче жилья можно оспорить в судебном порядке.

Главным же минусом подобного дарения будет тот факт, что новый владелец имеет право совершать любые сделки с жильем. Т. е. возможна его купля-продажа или сдача в аренду и т. д.

Для лица, которое получает жилье в качестве подарка, можно обозначить свои положительные моменты и отрицательные. Самым главным достижением будет получение в собственность квартиры. Новый владелец имеет законное право распоряжаться ею по своему усмотрению. Т. е. совершать любые виды сделок: продать, подарить при условии, что даритель все равно останется проживать в данной квартире.

Если вопрос содержания дарителя не оговорен в договоре, то одариваемый не обязан этого делать. Плюс полученная недвижимость не подлежит разделу между супругами и на нее не может претендовать кто-либо из родственников бывшего хозяина квартиры. К тому же, если обе стороны сделки состоят в близкородственных отношениях, то им не придется выплачивать налог на прибыль.

Но есть у процедуры получения таким способом жилья и свои минусы:

• Даритель до конца жизни имеет право на проживание в данной квартире. Никто не имеет права его выселить.
• Возникновение проблем при совершении сделок с недвижимостью. Клиенты редко соглашаются покупать или брать в аренду жилье с обременением.

И самое главное – все положительные и отрицательные моменты для обеих сторон зависят только от пунктов договора. Участники сделки обязаны следовать ему неукоснительно.

У процедуры дарения имеют как плюсы, так и минусы для каждой из сторон

Выгоды дарителя

Человек, который дарит недвижимость с правом остаться в этой квартире до самой смерти, получает множество преимуществ:

• сохранение места для постоянного проживания;
• отсутствие возможности для выписки из недвижимости;
• расходы, связанные с содержанием жилья, перекладываются на одариваемого.

Недостаток представлен отсутствием полноценной правовой защиты от произвола получателя дара, который может оспорить пункт, относящийся к пожизненному проживанию.