Долевая собственность может быть оформлена на родственников или посторонних людей. С точки зрения закона это не столь важно, а вот точность определения доли каждого собственника – важный момент. Долю рассчитывают на основании общей площади и с учётом количество жильцов дома.
Закон допускает три варианта выделения долей:
- На основании соглашения собственников.
- Выделение доли одного владельца из общей собственности.
- Раздел собственности в суде.
Конечно же, лучше произвести раздел долей по согласию сторон и не доводить дело до суда.
Как считаются доли в квартире
Перед разделом долей важно точно установить размер общей площади дома. Эту величину можно разделить пропорционально количество владельцев.
На расчёт влияет:
- Количество дольщиков. Если их много, то доля каждого собственника может оказаться очень малой.
- Неделимость собственности, принадлежащей нескольким людям на общих началах.
- Равенство долей, установленное 245 статьёй ГК РФ. Это требование можно обойти с помощью соглашения собственников.
- Выделение доли в натуре с помощью перепланировки дома и отделения помещения с собственным входом. Для такого выделения доли должны быть технические возможности.
- Однокомнатную квартиру можно разделить на доли только юридически, так как сам тип помещения не позволяет выделить реальные доли в виде комнат.
- При соглашении совладельцев, доли могут быть любого размера. Равенство долей в данном случае не является обязательным требованием.
- Если один из владельцев получил комнату, площадь которой превышает размер его доли, он должен выплатить компенсацию остальным собственникам дома или квартиры.
Кроме этого есть ряд нюансов, которые нужно учесть при разделе долей.
От общей доли или жилой
Площадь квартиры включает как жилые помещения, так и нежилые, которые находятся в общей собственности и не могут быть выделены в чью-то отдельную долю (кухня, санузел и т.п.).
Но при этом доли рассчитываются именно на основании общей площади.
Поэтому для выделения отдельной комнаты в рамках соглашения собственников нужно исходить из размера доли этого собственника в общей площади квартиры. Остаток его доли в общих объектах (санузле, коридоре, кухне и т.д.) будет равен долям в них других владельцев.
Чем мы можем помочь
Отметим, что для определения долей или определения порядка пользования жилым помещением жильцам придется обращаться в суд, даже если они сумели договориться между собой, так как определить доли может только суд. А потому жильцы сталкиваются с рядом проблем, которые гораздо проще и дешевле доверить профессионалам, которые урегулируют подобные споры довольно быстро. Это лучше, чем читать массу нормативных актов, нервничать и ходить по судам как на работу, в течение нескольких месяцев, а то и лет. А потому наши специалисты предлагают следующие услуги:
проведение юридической консультации, задача которой – понять суть проблемы и сориентировать клиента на требования нормативных актов; оказание содействия в выборе дальнейшего варианта (окончательное решение все равно остается за клиентом – наши специалисты его не навязывают, а лишь обращают внимание на преимущества и недостатки каждого варианта); помощь в определении необходимого перечня документов и сбора недостающих; помощь в переговорах с соседями, так как разумнее найти компромисс и иметь готовый вариант решения вопроса, устраивающий всех; содействие в подготовке искового заявления, сборе доказательств, поиске свидетелей; представление интересов клиента в суде, в рамках которого наши специалисты предпримут все усилия, чтобы добиться максимально выгодного решения вопроса в пользу клиента; содействие в достижении мирового соглашения, что опять же лучше, чем неудобное решение суда и последующие неприятности с соседями; отстаивание интересов клиента в вышестоящих судебных инстанциях, при проведении экспертиз и других мероприятий; наблюдение за исполнением судебного решения; оказание иной юридической помощи, которая может быть необходима только в определенной ситуации.
А для того чтобы наш клиент лучше ориентировался в ситуации с определением долей, ему будет весьма полезна обзорная информация по данному вопросу.
Соглашение об определении долей
Если между владельцами жилплощади хорошие отношения, то можно договориться о разделе имущества без каких-либо конфликтов и судебных тяжб. Это оптимальный вариант, потому что он позволяет учесть интересы каждого собственника. Суд, на основании закона, просто разделит квартиру на равные доли. А в соглашении можно определить каждому владельцу долю разного размера. Например, кому-то отойдёт комната больше, а кому-то меньше, но с балконом. В результате все останутся довольны, тем более что в их собственности будут не абстрактные доли в квадратных метрах, а их реальное воплощение в виде конкретных комнат в квартире.
Если квартира коммунальная
Как рассчитать долю в квартире, если она является коммунальной? Особенностью такого жилья является наличие изолированных комнат и общего пространства. В это пространство входят нежилые помещения, право пользования которыми есть у всех жильцов. Конкретные комнаты выделены в доли на основании 42 статьи ЖК РФ.
Своей долей владелец вправе распоряжаться без учёта мнения других жильцов коммунальной квартиры. Расчёт доли включает изолированное помещение и часть от общего пространства.
Если использовался материнский капитал
Использование материнского капитала для выкупа доли требует учитывать интересы детей и мужа, а именно выделить им процент от этой доли. Рассчитать долю каждого члена семьи можно заранее, либо в течение полугода после сделки купли-продажи.
При этом закон разрешает определение долей путём заключения соглашения между супругами. Например, они могут выделить половину квартиры себе, а треть – детям. Но важно соблюсти требования о минимально допустимом размере жилплощади на одного человека. Иногда это сделать очень сложно, если квартира имеет небольшую площадь.
Законодательная база
Нормативное регулирование порядка распределения долей между собственниками квартир осуществляется следующими правовыми актами:
- Гражданский кодекс РФ;
- Жилищный кодекс РФ;
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
- Инструкцией о порядке проведения учета жилищного фонда в РФ.
Важно понимать, что ни один нормативный правовой акт не содержит конкретных вариантов разделения долей, за исключением признания равенства прав сторон на совместное имущество.
Поэтому основополагающим моментов в урегулировании споров сторон станет заключение между ними добровольного соглашения.
Из статьи вы узнаете, можно ли перевести нежилое помещение в жилое — основания, условия, необходимые документы. Как правильно выполнить такую процедуру — инструкция. Читать подробнее
Как рассчитать долю в квартире: формула
Конкретный расчёт долей в квартире происходит следующим образом. Первым делом нужно определить:
- Общую площадь квартиры.
- Размер жилого и нежилого пространства.
- Количество совладельцев.
Следующий шаг – определение соотношения общей площади, жилых и нежилых квадратных метров.
Из расчёта обоих пространств нужно установить долю каждого собственника.
Формула расчёта выглядит так: a/c + b/c = d, где:
- a – жилая площадь.
- b – нежилая.
- с – количество дольщиков.
- d – доля одного жильца.
Эта формула позволяет рассчитать равные доли в общей собственности.
Этапы раздела
Если между сторонами не достигнута договоренность о заключении соглашения, раздел и выдел долей будет возможен только в судебном порядке. Требование о разделе и выделе самостоятельных единиц должно предъявляться с учетом следующих особенностей:
- выдел доли в натуре редко бывает возможен, так как размер таких единиц практически никогда не совпадает с границами обособленных комнат;
- компенсация стоимости доли будет необходима при невозможности выделить самостоятельные единицы учета в натуре.
Как рассчитать стоимость доли в квартире, если требуется определить размер компенсации для суда? Рассчитать стоимость доли в общей собственности в квартире можно с помощью онлайн-калькулятора подсчета площади, подлежащей выкупу, а также составлением отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Стороны могут согласиться на использование кадастровой стоимости для компенсации расчета доли, однако, на практике используется именно рыночная цена.
Для уточнения суммы, подлежащей выплаты в качестве компенсации, требуется сперва рассчитать долю квартиры онлайн, а затем произвести пропорциональное соотношение данного показателя с общей рыночной стоимостью по отчету оценщика.
Получившуюся в итоге сумму суд может присудить к выплате лицу, который требует выдела или раздела долей. Формула расчета доли на каждого человека при покупке квартиры позволяет учитывать интересы каждого собственника доли в общем праве. Аналогичным образом может исчисляться компенсация при отчуждении доли сторонним лицам и реализации права на преимущественный выкуп.
Как посчитать доли в квартире в дробях
Приведённая выше формула проста и удобна, но она не подходит, если нужно разделить квартиру на неравные доли. 245-я статья ГК определяет возможность увеличить долю с помощью неотделимых улучшений жилого пространства. Таковыми считаются ремонтные работы, которые нельзя отделить от самой комнаты (поклейка обоев, установка новой сантехники и т.д.).
В этом случае для расчёта доли нужно использовать формулу, учитывающую дроби.
Например, три собственника хотят разделить квартиру, в которой каждый из них занимает комнаты в 14, 12 и 9 квадратных метров, соответственно. Площадь общего пространства равна 15 метрам. Она делится поровну, доля каждого владельца будет равна 5 метрам квадратным.
В таком случае доли в квартире можно рассчитать по формуле:
14/100 + 5/10 = 19/100
12/100 + 5/10 = 17/100
9/100 + 5/10 = 14/100
Эти величины могут быть закреплены в соглашении дольщиков.
Как определить размер компенсации?
Для того, чтобы определить размер компенсации, необходимо рассчитать по формуле или в онлайн-калькуляторе размер причитающейся вам доли по закону. А затем заказать оценку рыночной стоимости вашего жилья.
К примеру. По закону вы можете претендовать на 30 квадратных метров, а по факту с учетом жилой площади и площади объектов общего пользования вам требуется 40. Стоимость 1 квадратного метра – 35 000 рублей. В итоге размер компенсации в вашем случае будет 350 000 рублей.
Как посчитать стоимость доли в квартире
Стоимость жилья может быть кадастровой и рыночной. Цена зависит от множества факторов, как расположение квартиры, инфраструктура района и т.д.
Естественно, что и доля в квартире также будет иметь некую стоимость, рассчитываемую от общей стоимости квартиры.
Если стоимость всей квартиры равна 8 миллионам рублей, а владеют ею три человека, то стоимость доли каждого из них будет равна 2 666 666 рублей.
Но если доли неравны, то для расчёта стоимости каждой из них нужно умножить размер доли на цену всей квартиры.
Так для владельца двух третей стоимость доли составит 5 333 333 рублей, а для двух оставшихся владельцев одной трети – 1 333 333 рубля для доли каждого (то есть для одной шестой всей квартиры).
Доля при наследовании имущества по закону
Если наследодатель не оставил завещания по некоторым причинам, все его материальные и нематериальные блага наследуются по закону (на общих основаниях). В этом случае претендовать на имущество могут все родственники, однако законом предусмотрены специальные очереди наследования.
Всего существует . Каждая последующая очередность получает право на имущество только если кто-то или все из предыдущей очереди отказались от своей части либо их нет в живых.
Вся собственность разделяется также в равных долях, то есть, если наследников 4 человека, каждый из них получит ¼ часть. Исключение – наследующие по праву представления (внуки и проч.). Они получают равную часть от той доли, которая должна была отойти их родственнику.
Например, дочь наследодателя умирает и не успевает принять наследство. Она имеет двух взрослых дочерей, имеющих теперь право на наследство их матери, оставшееся им от деда (наследодателя). Поскольку их всего две, они получают по половине от имущества, положенного матери.
Как посчитать налог на долю в квартире
Доли в квартире нужно рассчитывать не только для заключения сделок продажи данной недвижимости, но и для правильного расчёта налога на недвижимость.
Эта величина зависит от кадастровой стоимости квартиры. Данная сумма указана в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН.
На 2021 год в России действует следующая система ставок налога на недвижимость:
- Стоимость доли меньше 300 тысяч рублей – 0,1% от неё.
- Стоимость 300-500 тысяч рублей – 0,3%.
- Свыше 500 тысяч – 2%.
Однако нужно учитывать, что на региональном уровне ставки могут отличаться, как в большую, так и в меньшую сторону.
Особенности оценки доли в квартире
Иногда требуется дополнительная оценка стоимости доли. Это может понадобиться для:
- Сделок с долей.
- Её страхования.
- Использования в уставном капитале.
- Разрешения споров при расторжении брака.
- Залога при получении кредита.
Нужно учесть, что оценка доли возможна только после определения стоимости всей квартиры.
Провести оценку может только специалист. Это не простая процедура, так как цена доли зависит от ряда дополнительных факторов. К ней обычно применяется понижающий коэффициент, потому что наличие других собственников и жильцов в квартире снижает реальную рыночную цену доли. Но какой именно коэффициент будет применён, зависит от множества факторов, в том числе от размера доли.
Адвокат Анисимов Представительство и защита в суде
Достаточно не сложно рассчитать размер части имущества на каждого участника, используя специальный онлайн калькулятор. Однако можно обойтись и без него, поскольку формула самостоятельного расчёта элементарна и не требует особых математических знаний.
Основные проблемы раздела в том, что квартира включает в себя помещения, разные по площади. Это жилые комнаты, кухня, коридор, санузел. Следовательно, трудно установить конкретно каким участком жилья владеет отдельный хозяин. Особая ситуация складывается с однокомнатными квартирами, где в принципе нельзя определить изолированных площадей. Проблема с высчетом доли может разрешаться различными способами. Например, квартира принадлежит поровну двум владельцам и состоит из комнаты большой и двух поменьше.
