В современной России достаточно распространена покупка квартиры по договору ренты. Риски, которые несут обе стороны, значительны (о них можно прочитать в этой статье). Но полученное по ренте жилье часто выставляется на продажу. Мы попытались разобраться, насколько рискованна подобная сделка, и стоит ли связываться с подобной недвижимостью.
- Когда квартира выставляется на продажу
- Покупка квартиры с выкупленной рентой
- Покупка квартиры с исполненной рентой
- Общие правила покупки квартиры в ренте
Что такое рента на квартиру — поговорим подробно
Приобретаться недвижимость может согласно договорам различных форм. Речь идёт о купле-продаже, дарении или наследовании. В этом же ряду — вариант пожизненного содержания с иждивением либо пожизненной ренты в обмен на жилье. В чем его смысл? Какие несет договор пожизненной ренты на квартиру плюсы ее владельцу? Пожилой человек обеспечивается материально, получает необходимую помощь, а расплачивается главной своей собственностью — недвижимостью.
Традиционная причина, по которой подобные сделки заключаются чаще всего с одинокими стариками — трудность, порой невозможность существования их без ухода и достойной материальной поддержки. В нашей стране уровень жизни пожилых оставляет желать лучшего. Размер пенсии зачастую совсем невысок, постоянно растут расценки на коммунальные платежи, возраст требует заботы и лекарств.
Попав в сложную материальную ситуацию, одинокий человек преклонных лет может рассчитывать лишь на собственные ресурсы. Чаще всего это жилье в собственности. Многие, узнав, что такое рента на квартиру, принимают решение найти претендента на свою недвижимость и вступить с ним в договор. В большинстве случаев это помогает преодолеть материальную неустроенность. Выплачиваемая в результате предложения квартиры рента покрывает большинство расходов пожилого человека и позволяет жить относительно безбедно.
Покупка квартиры с выкупленной рентой
В определенных ситуациях рантье имеют право потребовать от плательщика выкупить ренту при условии, если сделка была оформлена как постоянная рента. Обстоятельства приведены в ст. 593 ГК РФ:
- годовая просрочка платежей по договору;
- неисполнение требований ч.2 ст.587 ГК РФ об обеспечении договора постоянной ренты;
- неплатежеспособность плательщика, либо обстоятельства, из которых следует невозможность плательщиком исполнять условия договора;
- жилье разделено между несколькими собственниками, либо поступило в общую собственность.
Важно! Закон не ограничивает стороны сделки в основаниях для требования выкупа. Приведенный выше перечень может быть дополнен условиями договора.
Вышеуказанные условия являются правом получателя, а не плательщика ренты. Более того, на основании вышеуказанных условий рантье может потребовать расторжения сделки. Подробней об этом мы писали здесь.
Покупатель квартиры с выкупленной рентой должен понимать, что это не покупка квартиры по договору ренты – риски в этой ситуации иные, поэтому потребуется внимательно изучить договор ренты (он является правоустанавливающим для продавца и должен предоставляться по первому требованию покупателя). Понадобится и юридическое сопровождение сделки, особенно в сложных обстоятельствах.
Светлана О. заключила договор ренты со своей бабушкой. Через 5,5 лет женщина решила купить новую квартиру и перевезти бабушку к себе, а старую квартиру получательницы по ренте продать. Женщина обратилась к юристу, который составил сложный договор, предметом которого являлся выкуп ренты и продажа жилья.
При покупке квартиры с выкупленной рентой ни покупатель, ни продавец не несут повышенных рисков, связанных с особенностью формы права продавца. При условии, если договор купли-продажи подготовлен правильно, исполнение сделки не вызывает осложнений. Подробней о купле-продаже жилья читайте здесь.
Уточним понятия
В чём разница между договорами пожизненной ренты и так называемого пожизненного содержания с иждивением? Заключив первый из них, пожилой владелец квартиры может рассчитывать на ежемесячное получение оговоренной суммы. Второй случай предполагает выполнение другой стороной обязанности полного содержания, физического ухода и обеспечения пожилого беспомощного человека всем, что ему необходимо. Что такое рента на квартиру в этом случае? Заключившему со стариком подобный договор предстоит покупка продуктов и одежды, ремонт и уборка квартиры, оплата услуг ЖКХ, приобретение лекарств и оплата стационарного лечения в случае необходимости. А также ежедневный уход (самостоятельно либо с помощью сиделки) и, наконец, организация и оплата процедуры похорон.
Участие в жизни пожилого человека с материальной помощью ему для некоторых людей — единственная возможность в будущем решить сложный квартирный вопрос. Стороны находят друг друга с помощью «сарафанного радио» или через родственников, порой благодаря органам соцзащиты. И те, и другие хотят знать, с кем имеют дело. Договор ренты на квартиру между родственниками заключается далеко не всегда. Чаще — с хорошими знакомыми, проверенными ближайшими соседями, бывшими коллегами.
Предположим, они нашли друг друга — пожилой человек, «созревший» для передачи недвижимости в обмен на уход и содержание до самой смерти, и тот, кто может взвалить на себя все подобные обязанности в обмен на квартиру. Какие шаги потребуются от сторон, чтобы правильно оформить свои отношения?
Будьте предусмотрительны
В жизни могут встречаться самые разные ситуации. Допустим, на момент подготовки и подписания договора здоровье пожилого человека в целом не вызывало нареканий, но в дальнейшем его состояние серьезно ухудшилось. А услуги сиделки и обеспечение лекарствами договором ренты оказались не предусмотрены.
Другой случай. Тот, кто выступает в роли плательщика, внезапно умирает, не дожив до получения желанной недвижимости. Кто наследует данный договор? В тексте его об этом ничего не сказано.
Лучше будет, если вы предусмотрите все теоретически возможные ситуации. Именно потому, решившись на подобную сделку, следует обязательно привлекать к делу юриста. Обладая богатым опытом, он пояснит, какие будущая рента на квартиру плюсы и минусы принесет каждой из сторон. Специалист сможет предусмотреть максимальный круг мер по защите пожилого владельца собственности, в случае если плательщик вдруг поведет себя недобросовестно. С другой стороны, подвохи возможны и от хозяина жилья. Тогда юридически грамотно составленный документ снимет возможные риски для второй стороны.
На каких условиях договор может быть расторгнут?
И рента, и содержание с иждивением в течение жизни, оформленные в виде официально заключённых договоров, могут быть отменены исключительно по взаимному соглашению обеих сторон либо в судебном порядке. Сделка может быть признана ничтожной лишь по двум основаниям. К ним относятся отсутствие исполнения обозначенных условий либо признание владельца квартиры недееспособным в момент подписания документа.
Если пункты его соблюдаются и пожилой человек заключал сделку, будучи официально вменяемым, то признание такого договора недействительным с юридической точки зрения практически невозможно. В случае, когда у получающего ренту имеются серьёзно обоснованные претензии по исполнению прописанных условий, которые возможно доказать в зале суда, такая сделка может быть расторгнута.
Практика показывает, что таких ситуаций немало. Юристы объясняют это изредка мошенничеством со стороны пожилых бывших владельцев, но в большинстве своем — прекращением фактической поддержки и заботы со стороны нового собственника.
Рента пожизненного содержания на квартиру: возможные проблемы
К таким договорам люди привыкли относиться с опаской, и не напрасно. Ведь рынок недвижимости переполнен мошенниками. Именно поэтому сторонами подобных сделок чаще всего становятся лишь хорошо знакомые люди. Но юристы успокаивают — условия и гарантии защиты могут быть прописаны в самом договоре и подкреплены его нотариальным заверением.
По своей сути данная сделка подразумевает отсутствие возможности у нового собственника продать либо отобрать у старика его жилье, вселиться туда (если это специально не оговорено). Он не может отказаться от обязанности по содержанию подопечного.
И всё же риски возможны для обеих сторон. Один из них — неправильный выбор пожилым человеком партнера по договору. Одного доверия и юридически правильно составленного документа здесь мало. Пожилой человек может с симпатией относиться к другой стороне, закрывая глаза на некоторые проявления забывчивости и необязательности, но в итоге получить регулярное нарушение условий сделки.
Обратная ситуация — когда характер партнера не пришелся старику по вкусу, и тот кропотливо выискивает мельчайшие изъяны в исполнении им оговоренных обязанностей. Со временем оба узнают о пожизненной ренте квартиры, что это не такое уж простое дело. К сожалению, формула «ничего личного» в данном случае не работает. Каждой из сторон предстоит крепко задуматься и определиться, в состоянии ли вы будете долгие годы поддерживать отношения с выбранным партнером.
Общие правила покупки квартиры в ренте
Независимо от того, была рента выкуплена или исполнена, есть ряд «универсальных» и общих правил для покупателя, так как именно он несет все риски, связанные с данной сделкой. Если квартира в ренте (или была в таковой), нужно:
- изучить непосредственно договор ренты;
- ознакомиться с перечнем потенциальных наследников (о спорах с наследниками читайте здесь);
- установить, сколь долго исполнялся договор ренты;
- попытаться выяснить обстоятельства и причину смерти рантье, если договор ренты исполнен;
- обсудить ситуацию с получателем ренты, если речь идет о выкупе сделки.
Естественно, что самостоятельно оценить потенциальные риски покупатель не в состоянии. Поэтому при покупке квартиры, бывшей (или состоящей) в залоге по договору ренты, нужно обязательно консультироваться с юристом.
В ситуации мало чем сможет помочь риэлтор. Несмотря на то, что он профессионал рынка недвижимости, риэлтор не сможет оценить правовые последствия, некоторых обстоятельств. И уж точно он не имеет необходимой судебной практики.
В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации, мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.
Другие риски
Риск заключается и в возможной неправильной оценке собственных финансовых и физических возможностей партнером пожилого человека. Возможна ситуация, что это (пожизненная рента квартиры) — непосильная для плательщика нагрузка. Ведь расходы на обслуживание и содержание пожилого больного человека год от года будут возрастать.
Еще один риск — плательщик ренты может и не дождаться квартиры. Порой старики переживают своих партнеров одного за другим. В данном случае договором должны быть предусмотрено, на кого возлагается рента квартиры после смерти плательщика — с переходом всех прежних прав и обязанностей.
Один из возможных рисков для пожилого человека — новые владельцы могут потребовать его переселения. Если отказ от возможных переездов зафиксирован договором, данное действие относится к нарушению его условий, что дает право пожилому человеку обращаться в суд. Главное, чтобы обязательно была прописана рента квартиры с пожизненным проживанием.
Чем обычно рискует плательщик? Пожилой человек через пару лет после подписания договора внезапно может захотеть его расторгнуть в одностороннем порядке. Юристы указывают, что в случае аккуратного выполнения плательщиком всех прописанных условий такое невозможно. То есть получатель ренты не имеет в этом случае права передумать и расторгнуть сделку, руководствуясь лишь собственным желанием.
Подводные камни ренты
Да, когда вы просто покупаете квартиру, вы можете въехать в нее сразу после получения права собственности. С рентой все сложнее. Можно на протяжении нескольких лет платить деньги, ухаживать за рентополучателем, но так и не получить жилплощадь даже после его смерти.
Сделки по договору ренты считаются высокорискованными. Бывает, что получатель ренты (владелец квартиры) расторгает договор. Чаще всего такое случается при договоре пожизненного содержания, когда оказываются натуральные , — рассказывает Ахметшин.
Вопрос-ответ
Сколько стоят самая дешевая и самая дорогая однушка в Москве? «Некоторые рентодатели забывают фиксировать на бумаге все действия надлежащим образом. В результате рентополучатель сам (или с помощью „добрых“ людей) может оспорить договор из-за неисполнения рентодателем своих обязанностей», — добавляет
президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
По словам эксперта в судебно-арбитражной практике и медиации Алексея Иванова, есть даже такое мошенничество, когда старики обвиняют плательщика в неисполнении взятых обязательств и требуют расторжения договора через суд. Или имитируются психические заболевания, а родственники ссылаются на недееспособность хозяина, подписывавшего договор.
Да, наследники «одинокого» владельца квартиры нередко оспаривают договор ренты. «Я сомневаюсь, что наследники будут обрадованы тем фактом, что их наследство, которое они между собой уже давно расписали, внезапно уплывает „какому-то постороннему дяде“. Таким образом, вариант, в котором вы в конечном итоге и без квартиры, и без денег, вполне возможен», — предупреждает Толмачев.
«Что касается выгоды получения квартиры по договору ренты. Здесь в силу характера самой сделки все настолько индивидуально, что никакие усредненные расчеты не дадут ровным счетом ничего. В случае пожизненной ренты, установленной на период жизни гражданина, ну кто знает, может быть, баба Глаша еще всех переживет? Не стоит также забывать, что в состав наследства плательщика ренты включается обязанность по выплате ренты. То есть, может быть, бабе Глаше после вас будут должны платить ваши дети», — добавляет эксперт.
Какие документы надо проверять у владельца при покупке жилья? Подробнее
Кто кого перехитрит?
Юристы отмечают, что случаи мошенничества имеют место как со стороны плательщиков, так и со стороны дедушек-бабушек, способных под любым благовидным предлогом спровоцировать партнера на отступление от формального исполнения условий договора, на основании чего затем пытаются сделку расторгнуть. Они могут отказываться от денег или чинить препятствия в оплате ЖКХ. Затем в суде заявляют, что уже пару месяцев не видят денежного содержания. Если претензии их суд посчитает обоснованными, то право собственности старику может быть возвращено, но ранее внесенные средства ухаживающему никто не компенсирует.
Для предупреждения подобных печальных обстоятельств юристы обычно советуют плательщикам сразу же завести специальный журнал, в который заносить все квитанции и чеки, подтверждающие потраченные и перечисленные суммы. Если старик получает деньги наличными в руки, необходимо, чтобы он каждый раз за это расписывался. Данный документ способен сыграть очень важную роль при возможном судебном разбирательстве.
И всё же чаще всего встречается ситуация, когда плательщик ренты мало-помалу перестает исполнять свои обязанности. Здесь совет старику выглядит однозначно — отправляться в суд и расторгать договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием.
Когда квартира выставляется на продажу
Заключенный рентный договор между плательщиком и получателем ренты предполагает, что квартира (иная недвижимость) переходит в собственность плательщика. Но на жилье налагается обременение в виде ренты (подробней об этом можно узнать из этого материала). Недвижимость выступает залогом по рентному договору.
Плательщик может распоряжаться своим правом собственности на квартиру с самого момента возникновения этого права. Но если не рассматривать откровенное мошенничество (о нем поговорим ниже), продажа квартиры возможна, если:
- новый собственник согласен исполнять договор ренты, а рантье не имеет претензий по этому поводу;
- плательщик выкупил ренту;
- рантье скончался.
Не имеет особенного смысла рассматривать первый вариант, так как мало кто из получателей ренты соглашается на замену плательщика, да и покупатели предпочитают держаться подальше от подобных сделок. Но если возникнет желание ввязаться в подобную авантюру, о ее тонкостях расскажет юрист в рамках консультации и только после изучения конкретных обстоятельств по делу.
Важно! В отдельных ситуациях продажа жилья никак не влияет на права и обязанности рентоплательщика и рентополучателя.
Что касается выкупа и исполнения ренты, то их рассмотрим чуть более детально.
Наследники не дремлют
Проблемы могут быть и со стороны родственников. После смерти пожилого получателя ренты последние очень часто пытаются добиться расторжения сделки, ссылаясь на якобы недееспособность последнего. Именно на такой случай и пригодится упомянутая выше справка из психоневрологического диспансера. В случае ее отсутствия теоретически возможна процедура комплексной экспертизы психолого-психиатрического характера, проводимая посмертно, основываясь на документах и свидетельских показаниях. Но данный процесс весьма сложен, дорогостоящ и порой не приносит никаких результатов.
При условии грамотного составления текста договора все риски ликвидируются, за исключением возможного неисполнения отдельных пунктов «контракта». Проблемы возникают в случае, когда, например, не упомянута обязательность индексации денежного содержания в связи с инфляцией либо пропущен немаловажный пункт о найме сиделки при болезни. Если конкретный способ и срок выплаты денежных сумм документом не оговорены, старик может получать их бессистемно, от случая к случаю. В результате речи об улучшении его материального положения практически не идёт, а жилье уже не в собственности. Поэтому повторим еще раз — услуги юриста потребуются обеим сторонам до заключения сделки, а не по факту возникновения проблем.
Ни денег ни квартиры
На фоне всех вышеперечисленных преимуществ для обеих сторон договора ренты недостатки такого соглашения смотрятся особенно отчетливо. В первую очередь поговорим о рисках, которые могут поджидать плательщика ренты.
«Рантье» без особых затруднений может расторгнуть договор, если обнаружит, что плательщик ренты не выполняет те или иные пункты соглашения. Это может произойти на любом этапе, при этом понесенные издержки плательщику ренты не возвращаются. Все это прописано в Гражданском кодексе, поэтому для плательщика всегда есть риск много лет перечислять положенные выплаты и ухаживать за «рантье», и в конце концов оказаться ни с чем.
Такие прецеденты были неоднократно. Так, например, в прошлом году в Москве Симоновский районный суд встал на сторону 82-летней пенсионерки в споре между ней и женщиной, своей знакомой, у которой она 13 лет находилась на иждивении по договору ренты с пожизненным содержанием. Все эти годы она получала от плательщицы ренты все, что было прописано в договоре – уход, питание, одежды, ежемесячные рентные платежи. Но еще одним пунктом договора было проведение ремонта в квартире пенсионерки. И на это у плательщицы денег не нашлось, чем и воспользовалась старушка, чтобы перечеркнуть все 13 лет стараний своей знакомой. Суд направил решение в управление Росреестра для обратного переоформления квартиры.
Другая опасность для плательщика ренты состоит во внезапно объявившихся родственниках «рантье», которые до ухода его из жизни десятилетиями могли никак не беспокоиться о его существовании.
«Такие случаи нередки, когда родственники, не желавшие ни видеть ни знать пожилого немощного человека, вдруг моментально объявляются, стоит только ему скончаться, и заявляют свои права на жилье», — рассказывает глава департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Пример из недавней практики М. Куликова. Женщина-рентодатель более 10 лет ухаживала за пожилой немощной бабушкой. После ее смерти вдруг появляется внучка, которой все эти годы не было до старушки никакого дела, и затевает судебный спор с рентодателем.
«Претензии внучки сводятся к тому, что на самом деле бубушка не подписывала никакого договора, и все это обман и подделка. Разбирательство было долгим, в процессе пришлось привлечь нотариуса, заверившего договор. Нотариус подтвердил дееспособность и добрую волю участников сделки. Но и это не убедило судей, которые отправили договор на почерковедческую экспертизу, и теперь стороны ожидают заключения», — рассказал Михаил Куликов.
Вообще говоря, «статистика» таких разбирательств с родственниками после смерти «рантье» неутешительна. «Содержание получателя ренты рассчитывается кратно МРОТ, что и привлекает желающих приобрести квартиру, особенно в Москве, значительно дешевле, чем при прямой покупке», — объясняет Алексей Бернадский, руководитель сети офисов недвижимости Est-a-Tet, — «Но проблема в том, что после смерти получателя ренты такие договора оспариваются родственниками в 90 процентах случаев. В ход идут любые аргументы: невыполнение рентодателем всех условий договора, невменяемость получателя ренты и т. д. Здесь причиной для сомнений в правомочности договора может выступить все, что угодно, вплоть до тяжелых заболеваний, не «психического» характера, такие как рак или сахарный диабет», — предупреждает Алексей Бернадский.
Таким образом, плательщику ренты стоит крайне тщательно заботиться о наличии доказательств надлежащего исполнения своих обязательств: хранить все чеки, по возможности привлекать свидетелей надлежащего ухода за получателем ренты (к примеру, соседей), которые в случае чего могли бы подтвердить его добросовестность, и т. д.
Дополнительные детали
Теперь коснемся несколько более подробно особенностей таких договоров и некоторых важных юридических моментов. Какие пункты документа считаются обязательными? Их всего два: указание отчуждаемого объекта недвижимости с приведением подробных характеристик данной конкретной квартиры и определение обязательств получателя. Необходимость подробной расшифровки второго пункта мы с вами уже рассмотрели.
Получателем может быть либо гражданин (физическое лицо), либо некоммерческая организация. Плательщиком также может являться лицо как физическое, так и юридическое. Четкое определение сторон сделки в законодательстве отсутствует. Обязательность письменной формы заключения договора ренты регламентируется 584-й статьей ГК РФ, как и нотариального ее удостоверения. В случае невыполнения этого условия любой суд такую сделку признает недействительной.
Если участники — физические лица, обязательно должны быть указаны в документах данные их паспортов. Если же это коммерческие или другие организации, потребуется привести информацию, содержащуюся в учредительных документах с адресами регистрации. Все данные с детальным описанием отчуждаемого жилья должны быть также подробно перечислены. Особенный пункт — не только обязанности, но и ответственность каждой из сторон в случае просрочек платежей. Договор пожизненной ренты на квартиру обязательно скрепляется подписями всех участников.
Опасно для жизни
«Рантье» в такой сделке тоже несет свои риски, и весьма значительные. Самый большой риск – прямая опасность для жизни, без всяких преувеличений.
«Получателю ренты стоит четко осознавать, что он со всей объективностью создает положение, когда его смерть – явление крайне желательное для второй стороны договора. И он поневоле может стать «приманкой» для лиц с криминальными помыслами», — поясняет Вадим Ламин. Например, в начале этого года в Москве судили целую банду «черных риэлторов» и ее главаря Виталия Студеникина. Банда «специализировалась» на отъеме квартир у пожилых людей именно через договор ренты.
«Передача недвижимости по договору ренты – это крайне сложная, непредсказуемая и потенциально опасная операция, одна из самых «тяжелых» на рынке недвижимости», — говорит Михаил Куликов.
«Еще в 90-е эта практика была очень распространенной, и она дожила до сегодняшнего дня. До сих пор это сильно криминализованный сегмент, так как часто людей попросту вынуждают к отчуждению прав по ренте», — рассказывает Алексей Бернадский из Est-a-Tet.
Чтобы максимально обезопасить себя от этих рисков, потенциальному «рантье», пожилому человеку, решившему таким способом обеспечить себе благополучную старость, крайне желательно буквально «до запятой» прописать в договоре все детали, подробно указать все условия выполнения соглашения. В особенности это касается ренты с иждивением, которая предполагает уход, помощь по хозяйству и т. д.
«В моей практике был случай, когда в обязанности рентодателя входила ежегодная отправка «рантье» на отдых в хороший санаторий. Другой пример, уже слегка курьезный: договор предполагал не только уход за старушкой, но также за ее котом, тоже очень пожилым – ежемесячный ветеринарный осмотр со всеми анализами. Вариантов может быть сколько угодно», — рассказывает Михаил Куликов.
Не может быть и речи о заключении договора ренты со случайными людьми. Крайне желательно привлечь третьих лиц, которые не могут претендовать на квартиру, но смогли бы отслеживать ситуацию.
«Деньги, которые платятся по договору ренты, желательно переводить на счет, а не передавать в руки наличными. И это условие тоже должно быть прописано в договоре. Сами платежи могут быть с любой периодичностью, но ее тоже в обязательном порядке нужно прописать в договоре», — советуют эксперты недвижимости. Разумеется, общую сумму платежей зафиксировать заранее невозможно, так как содержание предполагается пожизненное, но это уже относится к объективным рискам рентодателя.
Какие нужны документы
Перечень тех бумаг, что потребуются, может быть различным. Рассмотрим основные из них, без которых не обойтись. В качестве таковых следует назвать экспликацию подлежащего отчуждению объекта жилья с поэтажной планировкой. Заказать ее можно в БТИ, подав соответствующее заявление и оплатив данную услугу. Потребуется ряд справок из МФЦ: лицевой счёт, выписка из домовой книги. Кроме личных удостоверяющих документов сторон, нужен будет ещё кадастровый паспорт на упомянутое жилье и справка о размере его оценочной стоимости.
Если одна из сторон действует через представителя, тот, помимо собственного паспорта, обязан предъявить доверенность на право ведения сделки. Выше уже были упомянуты правоустанавливающие документы на отчуждаемую собственность, а также основания для изначального возникновения таких прав (допустим, дарственная, завещание либо договор купли-продажи). Как уже было упомянуто, не помешает и справка о дееспособности из медицинского учреждения. Ещё один обязательный документ — справка на предмет отсутствия обременений либо финансовых задолженностей объекта из ЕГРП и квитанция на уплату госпошлины за процедуру удостоверения. К пакету прилагается три экземпляра самого договора ренты.
Покупка квартиры с исполненной рентой
Гораздо сложнее обстоят дела, если рента исполнена – покупка квартиры в такой ситуации сопряжена с целым рядом рисков. Но разберемся в вопросе по порядку.
Под исполнением ренты понимается соблюдение плательщиком всех условий сделки вплоть до самой смерти рантье. Собственно, именно смерть получателя платежей и является исполнением ренты. И именно этот момент считается «самым тонким» и особенно рискованным для покупателя. Риски, в основном, связаны с наличием наследников у рантье и их заинтересованность в возврате жилья для включения в наследную массу:
- оспаривание договора ренты по таким обстоятельствам, как недееспособность рантье при заключении договора, подписание документов под давлением или угрозами, иные причины оспаривания сделок;
- оспаривание договора ренты по причине умышленного умерщвления получателя плательщиком.
Важно! Напрямую в законодательстве не предусмотрено положений о последствиях убийства плательщиком получателя. В этой ситуации применяются нормы законодательства по аналогии.
Что в итоге? У добросовестного покупателя квартиры с исполненной рентой могут возникнуть проблемы с наследниками, то есть квартиру у него отберут, а деньги никто не поспешит возвращать. И здесь можно дать лишь общие рекомендации:
- убедиться в фактической смерти плательщика – затребовать свидетельство о смерти и проверить его подлинность;
- убедиться, что в Росреестре снято обременение – закон позволяет снимать залог и при регистрации договора купли-продажи, но это уже лишний повод задуматься, что в ситуации что-то «не так»;
- выждать не менее 3 лет с момента смерти рантье (истечение сроков исковой давности).
Но лучшим выходом будет помощь юриста на всех этапах сделки.
Сколько может стоить оформление подобного договора?
Независимо от того, доверяется ли рента квартиры родственнику или постороннему, участникам предстоит заплатить за передачу отчуждаемого имущества некую денежную сумму. Как указано в главе № 30 ГК РФ, гражданин (физическое лицо) вносит ее в размере 2000 руб. Для юридического лица она гораздо выше — 22000 руб. Оформление у нотариуса подобного договора требует уплаты пошлины, размер которой зависит от стоимости отчуждаемого имущества в размере 0,5%. Верхний и нижний пределы такой суммы ограничиваются соответственно цифрами в 20000 руб. и 300 руб., что указано в соответствующей статье Гражданского кодекса.
