Как оформить договор ренты. Договор ренты на квартиру между родственниками

Что такое договор ренты с пожизненным содержанием

По сути, рента предполагает обмен имущества на помощь в течение определенного периода или бессрочно. В случае с пожизненной рентой используется только недвижимое имущество. Помощь может быть как финансовая, так и в натуральном виде.

Договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием предполагает неопределенность срока завершения, поскольку обязательства плательщика заканчиваются лишь со смертью получателя ренты.

Расторжение договора в одностороннем порядке производится только через суд по веским основаниям. При этом квартира возвращается бывшему владельцу, а вот плательщику ренты никто не возмещает понесенные затраты.

Где и как найти участников?

Близкие люди

Часто плательщиками ренты становятся близкие родственники собственника – дети, внуки, племянники. Престарелые люди могут быть уверены, что о них позаботятся. Родственникам при этом не нужно платить большую комиссию за оформление наследства у нотариуса. Но собственник может быть одиноким человеком, который не может обратиться за помощью к младшему поколению.

Фирмы

Часто плательщиками выступают не физические лица, а организации. Они могут доказать свою платежеспособность и часто берут на себя все обязательства по уходу за пожилыми людьми. При этом если организация специализируется на таких сделках, в ее штате могут быть сиделки – профессиональные помощники для нетрудоспособных людей.

У организаций есть и существенный минус – компании заинтересованы в прибыли, поэтому с ними нужно быть осторожными. Считается, что сделки с пожизненным иждивением – опасность для стариков. Иногда это еще и минус в карьеру риэлтора, который заверяет договор. Ухаживать за пожилыми людьми с заботой и теплотой могут только близкие люди. Поэтому такие сделки обычно не касаются кого-то со стороны.

Плательщиков ренты можно найти среди взрослых и состоятельных граждан, которые надежны и хотели бы купить квартиру по выгодным условиям. Рентодателей лучше искатьсреди тех, у кого достаточно времени, чтобы ухаживать за пожилым человеком.

Виды договоров ренты на квартиру с пожизненным содержанием

Договор ренты с пожизненным содержанием является одним из видов рентных соглашений. В свою очередь, существует 2 вида таких договоров:

1. Без иждивения.
2. С иждивением.

Содержание без иждивения означает, что обязанности плательщика ограничиваются регулярным перечислением денег получателю ренты.

В случае заключения договора ренты на квартиру с пожизненным содержанием с иждивением главным условием является уход за получателем — потребуется систематически навещать его, решать его бытовые вопросы и организовывать нечто вроде медицинского патронажа. Ритуальные услуги также войдут в перечень обязанностей плательщика такой ренты. В договоре фиксируется стоимость продуктов, перечень и периодичность услуг, которые будет получать иждивенец. Ежемесячные денежные выплаты могут быть предусмотрены или нет (в зависимости от воли сторон).

Рента и налоги

Получатель ренты

С момента, когда плательщиком в результате заключения договора было получено свидетельство о праве собственности, он обязан уплачивать все налоги, так или иначе связанные с квартирой. Это правило действует и в том случае, если договор только что заключен и обременение не снято. Это может быть:

• налог на имущество физических лиц;
• земельный налог.

В то же время, получатель ренты обязан уплачивать налог на доход в размере 13%. В декларации такой доход должен быть обозначен как доход от реализации недвижимого имущества, поскольку, по сути, рентополучатель «постепенно» продает свою недвижимость.

Налог за год составит = ежемесячный платеж х12 х 13%

Платежи от ренты не рассматриваются как доходы от продажи имущества, поэтому вычетам в 1 млн. (при продаже имущества) рентополучатель воспользоваться не может.

Но если передача квартиры производится платно и рентополучателю единовременно уплачивается, так называемая, передаточная цена квартиры, то эта сумма является доходом от продажи и здесь применение вычета допустимо.

Получение выкупной стоимости при расторжении договора также (как и платежи от ренты) влечет обязанность уплачивать НДФЛ (13% от стоимости выкупа).

Рентоплательщик

В свою очередь получается, что рентоплательщик фактически «покупает жилье, но частями», поэтому может воспользоваться имущественным вычетом при покупке квартиры (до 2 млн. руб), если он ранее им никогда не пользовался (см. подробнее возврат подоходного налога при покупке квартиры).

Размер ежемесячного платежа по договору ренты с пожизненным содержанием

Стоимость содержания складывается из суммы денежных и натуральных выплат. Плата натурой означает оказание услуг, передачу продуктов, медикаментов и вещей.

Величина содержания получателя ренты определяется договором с соблюдением минимально допустимого размера, установленного законом. Стороны могут договориться о более высоком уровне содержания иждивенца и прописать это в договоре.

Таким образом, если квартира отчуждается по договору купли-продажи за любую сумму, даже самую незначительную, то получатель лишается законодательной защиты в отношении минимального размера содержания и последующей корректировки выплат при изменении экономической ситуации. В этом случае нужно отдельно указать в договоре порядок индексации выплат.

Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием

При судебных разбирательствах встречаются случаи, когда иждивенец и плательщик по-разному понимают условия достигнутых договоренностей.

Например, пожилая женщина дарит квартиру молодому соседу в надежде на его помощь по хозяйству до конца своих дней, а он переезжает в другой город. При этом в суде выясняется, что никаких особых условий в договоре дарения нет, рентный договор не заключался. Женщина остается ни с чем. Между тем, наличие правильно оформленных соглашений позволило бы избежать такой ситуации.

Правильное оформление рентного соглашения включает в себя 2 обязательных договора:

1. Договор ренты с пожизненным содержанием — должен быть зарегистрирован нотариусом, в противном случае договор будет недействительным.
2. Договор купли-продажи или дарения недвижимости — вступает в силу со дня государственной регистрации в Росреестре. С этой даты квартира становится собственностью плательщика, но с ограничением права распоряжения — обременением в виде обязательств по ренте.

В договоре отчуждения собственности должно быть прописано, что квартира остается в залоге у получателя ренты.

В договоре ренты с пожизненным содержанием на случай возможных судебных разбирательств целесообразно указать, что именно является существенным нарушением условий содержания.

Помимо обязательных договоров, могут быть заключены дополнительные соглашения в зависимости от условий сделки. Например, договор поручения на выполнение обязанностей получателя в государственных организациях — как правило, заключается в случае содержания с иждивением.

При заключении любого договора большое значение придается определению возможного субъектного состава возникающих правоотношений. В соответствии со ст. 601 ГК РФ сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются получатель ренты и плательщик ренты. Получатель ренты (рентный кредитор) – это лицо, передающее свое недвижимое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего на протяжении всей своей жизни содержания (ренты). Плательщик ренты (рентный должник) – это лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность недвижимое имущество предоставлять передавшему его лицу на протяжении жизни последнего содержание (ренту). Субъектный состав получателей ренты законом ограничивается. Называя ренту пожизненной или установленной на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной ренты и договоре пожизненного содержания с иждивением в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В отличие от гражданского законодательства советского периода, современное законодательство не ставит возможность выступать в качестве получателя ренты в зависимость от возраста, трудоспособности и состояния здоровья гражданина. Однако исследование нотариальной, судебной практики и деятельности отдельных юридических лиц-плательщиков ренты позволило прийти к выводу, что традиционно получателями ренты продолжают оставаться больные, одинокие, малоимущие граждане пенсионного возраста. Многие юридические лица, выступающие в качестве плательщиков ренты, вообще не заключают договоры пожизненного содержания с иждивением без достаточных доказательств того, что получатель ренты является одиноким человеком. Подобные ограничения для потенциальных получателей ренты вполне объяснимы и обусловлены спецификой договора, его алеаторностью. Заключая договор пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты приобретает вещь, обремененную рентой (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Срок обременения неразрывно связан с продолжительностью жизни получателя ренты, так как в соответствии с п. 1 ст. 605 ГК РФ обязательство плательщика ренты прекращается со смертью получателя ренты. Кроме того, заключение договора с молодым и трудоспособным гражданином означает увеличение риска для плательщика ренты в том, что он, наверняка, переплатит стоимость переданного по договору имущества. И пока не будет стабильности в области экономики и социальной политики, получателями ренты будут нетрудоспособные и одинокие граждане. Интересен вопрос о том, возможна ли перемена лиц в обязательстве по пожизненному содержанию с иждивением. Согласно ст. 382 ГК РФ переход прав (требований), принадлежащих кредитору (в нашем случае им будет получатель ренты) возможен на основании закона или на основании договора. В силу закона (ст. 387 ГК РФ) права кредитора по обязательству могут переходить в результате универсального правопреемства, например, при наследовании в случае смерти гражданина. Однако права получателя ренты по договору пожизненного содержания с иждивением по наследству переходить не могут, что обусловлено характером этого договора. Пожизненное содержание с иждивением устанавливается на период жизни гражданина, являющегося получателем ренты, и прекращается его смертью (п. 1 ст. 605 ГК РФ). Предоставление содержания, таким образом, очень тесно связано с личностью получателя ренты . Условие договора пожизненного содержания о переходе права на содержание после смерти получателя ренты к его наследникам недействительно. Стоит согласиться с мнением С.Я. Сорокиной о том, что переход доли умершего получателя ренты к остальным сополучателям при множественности лиц на стороне кредитора-получателя не означает наследования доли . Итак, договор пожизненного содержания с иждивением не предусматривает правопреемства в случае смерти получателя рентных платежей. Однако Б.Б. Черепахин отмечал, что правопреемство имеет также значение при определении субъективных пределов законной силы судебного решения. Законная сила решения распространяется, в частности на правопреемников сторон и третьих лиц. При этом на стороны и их правопреемников законная сила судебного решения распространяется всеми своими правовыми последствиями (неизменностью, неопровержимостью, исключительностью, преюдициальностью и исполнимостью) . Такой же позиции придерживается французская цивилистическая наука. М. Пляниоль отмечал, что если получатель ренты умрет во время производства дела о расторжении рентного договора, в дело могут вступить в качестве правопреемников его наследники. Более того, если остались неуплаченными рентные платежи, то рентополучатель имеет право требовать расторжения договора на том основании, что цена ему не уплачена сполна. И это право, бесспорно, переходит к его наследникам . Данное теоретическое обоснование имеет и практическое подтверждение в судах, когда возникают вопросы допустимости правопреемства в делах о расторжении договоров пожизненного содержания с иждивением. . Перемена кредитора на основании договора именуется уступкой права требования (цессией). Ст. 383 ГК РФ устанавливает, что переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, не допускается в силу природы этих требований. На наш взгляд, перечень прав, неразрывно связанных с личностью кредитора (Е. Крашенинников называет их высокоперсонифицированными требованиями ), не является исчерпывающим, поскольку законодатель сопроводил его вводным словом «в частности», которое понимается в значении «особенно» . Незамкнутость перечня позволяет говорить о возможности отнесения к нему также и права требования о предоставлении содержания по договору пожизненного содержания с иждивением. В пользу этого можно привести следующие аргументы. Во-первых, по мнению Е.А. Суханова, запрет уступки права требования на указанные в ст. 383 ГК РФ платежи обусловлен их строгим целевым назначением . В этих случаях, как отмечали И.Б. Новицкий и Л.А. Лунц, обязательство признается возникающим исключительно в целях обеспечения кредитору возможности существования в определенных условиях . Для достижения аналогичной цели заключается и договор пожизненного содержания с иждивением. Получателями ренты, как правило, являются малообеспеченные граждане, для которых содержание по договору является основным источником дохода. Поскольку целью договора является предоставление содержания конкретному лицу, замена кредитора в порядке цессии противоречила бы сущности самого договора и интересам получателя ренты. Также передача прав получателя ренты может нарушить и интересы должника (плательщика ренты), так как содержание обязательства определяется потребностями, работоспособностью кредитора, а их размер у разных получателей ренты может быть не одинаков. С передачей права требования кредитора по договору пожизненного содержания с иждивением возможно изменение объема обязанностей должника. Во-вторых, такие права, как право требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, не подлежат зачету. В один ряд с этими требованиями законодатель ставит требования о пожизненном содержании, которые в силу ст. 411 ГК РФ также зачету не подлежат. В-третьих, кроме того, имеет место схожесть обязательства по выплате алиментов и обязательства о предоставлении содержания. Термин «алименты» происходит от латинского «alimentum», что в переводе означает «питание, содержание» . Особенности договора пожизненного содержания с иждивением дали М.И. Бару основание использовать по отношению к нему термин «алиментирование». Он писал: «Алиментирование определенного круга лиц основано на нормах семейного законодательства. Однако алиментное обязательство может быть основано и на договоре. Именно таким по своему характеру и является договор пожизненного содержания…» В определенной мере основания для такого вывода содержатся теперь в редакции действующего Семейного кодекса РФ, который подобно своему предшественнику – Кодексу о браке и семье РСФСР – использовал применительно к алиментным обязательствам понятие «содержание». В качестве примера можно привести ст. 80 СК РФ «Обязанности родителей по содержанию несовершеннолетних детей», ст. 93 СК РФ «Обязанности братьев и сестер по содержанию своих несовершеннолетних и нетрудоспособных совершеннолетних братьев и сестер» и др. Основной целью как алиментных обязательств, так и обязательств по пожизненному содержанию с иждивением является содержание определенных лиц. При этом понятия «алименты» и «содержание» полностью не совпадают. Алименты – это разновидности содержания, более узкое понятие, имеющее свои правовые признаки . Естественно, между алиментными обязательствами в семейном праве и пожизненным содержанием в гражданском праве есть и немало принципиальных различий, начиная с оснований возникновения соответствующих обязательств. Такими основаниями служат в первом случае закон, а во втором – договор, к тому же еще построенный на возмездных началах. Под «содержанием» в семейном законодательстве подразумевается денежное обеспечение. В свою очередь, Гражданский кодекс РФ устанавливает для пожизненного содержания с иждивением содержание, предоставляемое получателю ренты в форме жилища, питания, одежды и т.д. (ст. 602 ГК РФ). Объединяющим критерием для определения термина «содержание» как в семейном, так и в гражданском праве являются деньги (семейное право) и денежный эквивалент (гражданское право). Итак, идея алиментирования как таковая не чужда рассматриваемому нами договору. На основании проведенного анализа можно сделать вывод, что передача прав получателя ренты по договору пожизненного содержания с иждивением как высокоперсонифицированного требования невозможна. Неуступаемость высокоперсонифицированных требований обусловлена тем, что цель, которую преследовал законодатель, предусматривая это требование, может быть достигнута только исполнением данному конкретному кредитору . Поэтому уступка здесь недопустима и в том случае, когда должник ее одобряет. Следовательно, договор уступки прав получателя ренты на содержание как неуступаемого требования недействителен. Это означает, что такой договор не изменяет принадлежности требования: последнее продолжает оставаться у получателя ренты. Если договор пожизненной ренты заключен в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения, то в соответствии с п. 3 ст. 596 ГК РФ этот договор ничтожен. Такая законодательная норма принимает во внимание проблему криминализации рынка недвижимости и направлена на защиту прав получателя ренты . Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является момент его государственной регистрации. Однако возможны ситуации, когда лицо, указанное в качестве получателя ренты по договору, скончалось до того, как договор был нотариально удостоверен либо прошел государственную регистрацию, обязательную для сделок, связанных с возникновением, переходом и прекращением прав на недвижимость. Естественно, сложно представить ситуацию, в которой получатель ренты умер к моменту нотариального удостоверения договора . Однако вполне возможно установление ренты на срок жизни другого гражданина, указанного получателем ренты, умершего на момент нотариального удостоверения сделки. Смерть же получателя ренты к моменту государственной регистрации в жизни очень часто случается. Поскольку перфекция договора пожизненного содержания с иждивением обусловлена моментом его регистрации, то он влечет правовые последствия именно с этого момента. Следовательно, договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, который умер до нотариального удостоверения либо государственной регистрации договора, будет считаться ничтожным и не подлежит регистрации. Соответственно не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. Обобщение судебной практики судов Московской области по применению указанной нормы Гражданского кодекса РФ показало, что суды в основном единообразно применяют п. 3 ст. 596 ГК РФ, отказывая в регистрации договоров пожизненного содержания в пользу умершего получателя ренты. Так, гражданка Р. предъявила иск к Московской областной регистрационной палате о признании действительным заключенного и нотариально удостоверенного 13 июля 1999 г. договора о пожизненном содержании с иждивением своей бабушки гражданки В., по условиям которого квартира, расположенная в городе Реутове и ранее принадлежавшая бабушке, перешла в ее собственность. Однако 18 июля 1999 г. Московская областная регистрационная палата отказала в регистрации договора по той причине, что В. умерла до момента обращения истицы за регистрацией. Решением Реутовского городского суда в иске Р. отказано по тем основаниям, что договор ренты не был зарегистрирован при жизни второй стороны, а после ее смерти регистрация договора стала невозможной в силу ст. 584 ГК РФ . В данной ситуации суд был вправе отказать истице, поскольку с момента заключения договора до смерти В. прошло всего пять дней. Следовательно, оснований полагать, что договор был сторонами исполнен, не имелось. Однако в некоторых ситуациях судами разъясняется возможность в общеисковом порядке обратиться в суд с требованием о признании права собственности на спорное недвижимое имущество. Для признания права собственности необходимо доказать, что условия сделки по содержанию выполнялись и что плательщик ренты пользовался переданным ему имуществом как собственник. Французский гражданский кодекс признает не порождающим никаких последствий не только договор пожизненной ренты, заключенный в пользу лица, умершего к моменту заключения договора (ст. 1974 ФГК), но и заключенный в пользу лица, пораженного болезнью, от которой это лицо скончалось не позднее двадцати дней со дня заключения договора (ст. 1975 ФГК). М. Пляниоль отмечал, что закон не делает различия, знали или нет стороны договора о состоянии здоровья этого лица . Кроме того, французскими учеными-цивилистами признано, что «статьи эти не имеют применения к тому случаю, когда рента была установлена на время жизни нескольких лиц, из которых в живых оказалось только одно лицо, на время жизни которого рента может быть установлена» . Такое разрешение вопроса вполне правильно, поскольку рентодатель согласился производить платежи по договору до тех пор, пока хотя бы один из рентополучателей будет в живых. Гражданский кодекс Квебека предусматривает в ст. 2373 аналогичное положение: пожизненная рента, установленная на период жизни лица, умершего ко дню начала выплаты ренты должником или умершего в течении следующих тридцати дней, является недействительной. Такие нормы являются средством борьбы со злоупотреблениями при использовании рентных договоров в неблаговидных целях. Основная цель договора пожизненного содержания с иждивением – предоставление содержания рентополучателю, уход за ним не протяжении длительного периода времени. Скоропостижная смерть получателя ренты после заключения договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением свидетельствует о том, что данный договор был заключен с целью прикрыть фактические отношения по дарению или наследованию. Если получатель ренты умирает в течение короткого времени после заключения договора от болезни, которой страдал на момент его заключения, можно вести речь о притворности сделки по пожизненному содержанию, поскольку у такой сделки отсутствует основание, то есть тот типовой юридический результат, который должен был иметь место. Стороны стремились достигнуть отнюдь не того правового результата, который должен возникнуть из совершаемой сделки . В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. Стоит согласиться с мнением В.С. Ем о том, что норму, подобную закрепленной во Французском гражданском кодексе и Гражданском кодексе Квебека, целесообразно ввести и в российское законодательство , еще раз подчеркнув длительность и целевую направленность договора пожизненного содержания с иждивением. В связи с вышесказанным предлагается п. 3 ст. 596 ГК РФ изложить в следующей редакции: «3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора или в течение следующих тридцати дней, ничтожен». Действующий Гражданский кодекс не предъявляет каких-либо требований к плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Следует считать, что в качестве плательщиков ренты могут выступать все субъекты гражданского права: граждане, юридические лица независимо от их организационно-правовой формы, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Как отмечал С.А. Хохлов, плательщиками могут стать фактически любые из перечисленных субъектов, если они заинтересованы в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способны выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора пожизненного содержания с иждивением и обеспечению выплаты ренты . Важным является то, что плательщики ренты должны иметь юридическую возможность стать собственниками недвижимого имущества, передаваемого им по договору пожизненного содержания с иждивением. Это требование вытекает из легального определения договора (п. 1 ст. 601 ГК РФ). В цивилистической литературе иногда появляются предположения о том, что возможности выступления определенного субъекта на стороне плательщика ренты могут препятствовать обстоятельства фактического характера. Например, З.И. Цыбуленко полагает, что «плательщиком ренты имеют право выступать граждане, коммерческие и некоммерческие организации – юридические лица, у которых имеется заинтересованность в необходимости приобретения имущества у получателя ренты и имеются экономические возможности обязываться по такого рода договорам» . В связи с этим иногда высказывается мнение о необходимости законодательно обязать нотариусов документально проверять платежеспособность предполагаемого плательщика ренты . Между тем, при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, как и при заключении любого другого договора, реализуется правоспособность лица, на объем которой не могут оказать влияния ни наличие интереса к приобретению определенного имущества, ни обстоятельства, именуемые экономическими возможностями. На наш взгляд, подобного рода ограничения не имеют правовой силы. А это означает, что ни плательщик, ни получатель ренты не вправе оспаривать договор пожизненного содержания с иждивением ссылаясь на отсутствие определенного интереса или экономических возможностей исполнения договора. Поэтому вопрос о платежеспособности рентодателя может иметь значение только для прекращения договора. В качестве плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением от имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (пп. 1 и 2 ст. 125 ГК РФ). П. 3 ст. 125 ГК РФ определяет, что в случаях, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, от их имени могут выступать также юридические лица и граждане. При органах государственной власти и местного самоуправления создаются специальные государственные (муниципальные) службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам или супружеским парам и инвалидам, заключающим со службой договор пожизненного содержания с иждивением, социальные услуги – уборку квартиры, приготовление пищи, санитарно-гигиенические, медицинские, транспортные, а также ритуальные услуги. Такие службы организуются в целях разрешения вопросов социальной политики. Так, в Москве действует Государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссцгарантия»). Изначально она была создана как специальная служба в структуре Комитета социальной защиты населения Москвы, которая занималась организацией пожизненного обслуживания инвалидов с выплатой им ренты (дополнительной пенсии). В последствии с 1 октября 1995 г. распоряжением Мэра Москвы «О преобразовании службы «Моссоцгарантия» в государственное унитарное предприятие» от 31 июля 1995 г. N 363-РМ (в ред. распоряжения Мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 40-РМ) из службы «Моссоцгарантия» была преобразована в Государственное унитарное предприятие правительства Москвы. Это было сделано в целях повышения уровня социальной защиты и материальной обеспеченности пожилых москвичей, передающих в собственность города жилую площадь, привлечения для этого внебюджетных средств и совершенствования социальной и жилищной политики. Возможны случаи, когда происходит замена плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Такая замена возможна как на основании закона (в порядке универсального правопреемства), так и на основании договора. В случае смерти плательщика ренты-гражданина обязанности, вытекающие из заключенного им договора пожизненного содержания с иждивением, переходят в порядке наследования к его наследникам. В случае реорганизации юридического лица, являющегося плательщиком ренты, обязанности по договору переходят к его правопреемнику. С учетом того, что нормы обязательственного и договорного права применяются к регулированию отношений по пожизненному содержанию с иждивением, полагаем, что обязанности плательщика ренты могут передаваться другим лицам путем перевода долга (ст. 391 ГК РФ). Личность плательщика ренты имеет для получателя ренты существенное значение, поскольку, как отмечали И.Б. Новицкий и Л.А. Лунц, «от одного должника можно уверенно ждать исполнения обязательства в натуре, в другом должнике кредитор не уверен; один должник отличается вообще дисциплинированностью, другой не раз нарушал свои обязательства и т. д.» Поэтому в силу п. 1 ст. 391 ГК РФ перевод долга возможен только с согласия кредитора, в рассматриваемом договоре которым выступает получатель ренты. Кроме того, перевод долга по договору пожизненного содержания с иждивением требует нотариального удостоверения и государственной регистрации в соответствии с указаниями п. 2 ст. 391 и ст. 389 ГК РФ. Устанавливать запрет на перевод долга было бы нелогично, поскольку плательщику ренты законодательно предоставлена возможность отчуждать недвижимое имущество, полученное по договору пожизненного содержания с иждивением, что, естественно, влечет замену старого плательщика ренты на нового. Однако в силу существенного значения личности плательщика ренты для получателя ст. 604 ГК РФ предусматривает необходимость получения согласия последнего на отчуждение имущества, являющегося предметом договора. В случае нарушения договора старый и новый плательщики ренты несут субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность (ст. 586 ГК РФ). Перемену лица в обязательстве следует отличать от перепоручения (возложения) действий, направленных на исполнение обязательства, должником на третье лицо. В таком случае третье лицо не становится стороной договора, поскольку выполняет только фактические действия по отношению к кредитору. Должник же, не выбывая из обязательства, отвечает перед кредитором за исполнение так, как если бы исполнение осуществлялось им лично. Вызывает интерес вопрос: могут ли обязанности плательщика ренты передаваться другим лицам путем возложения исполнения обязательства на третье лицо? П. 1 ст. 313 ГК РФ делает оговорку, что это возможно тогда, когда из закона, условий обязательства и его существа не вытекает обязанность должника исполнять обязательство лично. Бесспорно, лично-доверительный характер договора пожизненного содержания с иждивением, важность личности плетельщика для получателя, обусловливают необходимость исполнения договорных обязанностей самим плательщиком ренты. Однако в противовес этому можно поставить предусмотренную законодателем возможность замены плательщика ренты в результате отчуждения недвижимого имущества, обремененного рентой, а также возможность универсального правопреемства и перевода долга. В судебной практике встречаются дела о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением в связи с возложением исполнения обязанностей плательщика ренты на третьих лиц. В производстве Черемушкинского суда г. Москвы рассматривалось дело по иску П. к Р. о расторжении договора ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением. Истица требовала расторжения договора на основании того, что ответчик не выполняет условия договора, поскольку находится в длительной загранкомандировке. Р. утверждал, что при отъезде передоверил выполнение договорных обязанностей другим лицам, а именно, своим родственникам. Суд удовлетворил исковое заявление и расторг договор, мотивировав это лично-доверительной природой договора, а также признав несостоятельной ссылку ответчика на то, что он передоверил исполнение договора другим лицам, так как с истицей это не согласовывалось . Суд кассационной инстанции также отметил, что плательщик ренты передоверил исполнение договора третьим лицам, не согласовав это с получателем ренты, тогда как заключенный между сторонами договор не предусматривал подобных условий. Определением суда кассационной инстанции указанное решение оставлено без изменения . Анализ судебной практики приводит к выводу, что возможность исполнения обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением третьим лицом должна быть предусмотрена в договоре и производиться с согласия получателя ренты. Это позволит в случае возникновения личных конфликтов между сторонами продолжать предоставление услуг по содержанию третьими лицами, но за счет плательщика ренты. Также особого внимания заслуживает следующий вопрос. В Гражданском кодексе РФ не установлено запрета для оформления договора пожизненного содержания с иждивением через представителей . Вместе с тем, по нашему мнению, заключение подобных договоров по доверенности, как со стороны плательщика ренты, так и со стороны ее получателя, вряд ли допустимо. Как отмечал А. Гордон, смысл представительства состоит в том, что представитель сам совершает юридические действия от имени представляемого, при этом «проявляет свою волю, которая признается волей самого лица представляемого» . Поэтому вполне обосновано, что в соответствии с п. 4 ст. 182 ГК РФ не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично. Очевидно, что договор пожизненного содержания с иждивением относится к таким сделкам, поскольку помимо оказания получателю ренты бытовых услуг основан также на доверительном характере отношений между его участниками, на уважительном отношении их друг к другу, учете психологических особенностей друг друга . Договор предполагает тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Кроме того, при заключении договоров по доверенности плательщик ренты может быть незнаком с получателем ренты. В этом случае трудно говорить и о максимальной конкретизации условий договора, даже если доверенность достаточно подробно определяет содержание будущего договора. Нотариальная и судебная практика показывают, что наиболее распространенным основанием расторжения подобных договоров являются возникшие между сторонами в процессе исполнения договора конфликты по поводу количества и качества предоставляемого получателю ренты содержания с иждивением. На основании вышеизложенного мы приходим к мысли о необходимости внести в ст. 601 ГК РФ запрет на заключение договора пожизненного содержания с иждивением через представителя по доверенности. В заключении хотелось бы отметить, что освещенные в данной статье вопросы, касающиеся субъектного состава договора пожизненного содержания с иждивением, до сих пор не имеют четкого и однозначного законодательного разрешения. Остается надеяться, что во избежание возникновения соответствующих споров законодатель устранит существующие пробелы и противоречия. ——————————————————————– См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.2: Комментарий: Гл.31: Мена; Гл. 32: Дарение; Гл. 33: Рента и пожизненное содержание с иждивением / Отв. ред.: П.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин. М., 1999. С. 49. См.: Применение гражданского законодательства в нотариальной практике: Регистрация недвижимости. Брачные договоры. Наследование земельных участков. Рента. Исполнительная надпись / Отв. ред. Н.Ф. Качур. Красноярск, 1997. С. 12. См.: Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 326. См.: Пляниоль М. Курс французского гражданского права. Ч. 2. Договоры. Петроков, 1911. С. 817. «Правопреемство в деле о расторжении договора купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания является допустимым» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2001. №7. С.12. См.: Крашенинников Е. Допустимость уступки требования // Хозяйство и право. 2000. № 8. С.83. Словарь русского языка: В 4-х т. / Под ред. А.П. Евгеньевой. 2-е изд., испр. и доп. Т. 4. С-Я. М., 1984. С. 654. См.: Гражданское право: Учебник / Отв. ред. Е.А.Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2002. Т. 2: Полутом 1. С.36. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М., 1950. С. 206. Пчелинцева Л.М. Семейное право России: Учебник. М., 2000. С. 361. Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч.2. С. 338. СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 16; 1997. № 46. Ст. 5243; 1998. № 26. Ст. 3014; 2000. № 2. Ст. 153; 2004. № 35. Ст. 3607; 2005. № 1 (часть 1). Ст. 11. См.: Пчелинцева Л.М. Указ. соч. С. 362; Нечаева А.М. Семейное право: Курс лекций. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2001. С. 241; Антокольская М.В. Семейное право: Учебник. М., 1996. С. 249. См.: Крашенинников Е. Указ. соч. С. 84. См.: Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов, комментарий и нормативные акты / Под ред. Е.А. Киндеевой, В.А. Левицкой, М.Г. Пискуновой и др. М., 2002. С. 107. См.: Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: Государственная регистрация, образцы документов, комментарий и нормативные акты / Под ред. Е.А. Киндеевой, В.А. Левицкой, М.Г. Пискуновой и др. С. 105. См.: Региональная судебная практика // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 6. С. 82. См.: Пляниоль М. Указ. соч. Ч. 2. Договоры. С. 813. Там же. С. 813-814. См.: Гражданское право: Учебник / Под ред.: А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 6-е изд., перераб. и доп. М., 2002. Ч.1. С. 310. См.: Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. № 5. С. 18. См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского. С.А. Хохлова. М., 1996. С. 320. Цыбуленко З. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1997. № 6. С. 12. См.: Волкова Л. Рента со слезами на глазах // Квартира. Дача. Офис. 2001. 13 ноября. Вестник Мэрии Москвы. 1998. № 7. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М., 1950. С. 213. Дело № 2-1832/03. Архив Черемушкинского районного суда г. Москвы. Дело № 33-13936. Архив Московского городского суда. См.: Настольная книга нотариуса: Учебно-методическое пособие. 2-е изд., испр. и доп. Том 1. М., 2003. С. 348. Гордон А. Представительство в гражданском праве. СПб., 1979. С 16. См.: Настольная книга нотариуса. Том 1. С. 348.

Особенности сделок по договорам ренты квартиры с пожизненным содержанием

При подготовке соглашения важно помнить о сложностях рентных отношений:

1. Неопределенность срока возникающих обязательств.
2. Вероятность изменения жизненных планов и финансового положения плательщика.
3. Возможность изменения отношения получателя ренты к условиям первоначальной договоренности.
4. Возможный конфликт с заинтересованными лицами — как правило, наследниками иждивенца.
5. Вероятность мошенничества любой стороны договора как на стадии заключения, так и на стадии исполнения соглашения.

Все это может привести к попыткам оспорить сделку в суде и серьезным финансовым потерям, поэтому крайне важно:

• собрать всю возможную информацию о будущем получателе и плательщике ренты;
• проверить юридическую чистоту недвижимости;
• оценить финансовые возможности плательщика на долгий срок;
• правильно подготовить и зарегистрировать документы.