Что такое земельный пай – паевые земли сельхозназначения и что с ними делать

Долгое время собственники долей в имуществе существовавших ранее сельских коллективных хозяйств не могли ими распоряжаться в полной мере. Это было связано с несовершенством законов и оформления: по сути участники лишь получали компенсацию в виде «натуры» — зерна, подсолнечного масла, муки и проч.

С заменой колхозов на акционерные общества и другие современные формы собственности у пайщиков появилась возможность полноценно решать, что делать с долевым имуществом – возделывать самостоятельно, сдавать в аренду, продавать, дарить, передавать в наследство. Для того, чтобы не допустить ошибки, которые потом приведут к убыткам, важно разобраться в нюансах.

Что такое земельный пай?

Этим понятием часто оперируют жители сельских местностей, т.к. по сути терминология является «пережитком» коллективного хозяйства, появившегося еще после революции, в советское время. Тогда земля изымалась из частной собственности зажиточных крестьян и помещиков, после чего переводилась в общую и условно делилась между жителями сел и деревень.

Сейчас помимо личного надела, где располагается свой жилой дом, хозяйственные постройки, сад и огород, каждый крестьянин имеет долю в поле, которое обрабатывает акционерное общество (ранее колхоз). Земельные паи колхозников – это не сама недвижимость, а лишь право на нее, и реализовать его по современным законам можно по-разному:

Получать компенсацию за пользование долей бывшим колхозом.
Оформить в частную собственность и самим возделывать территорию – вести личное подсобное хозяйство или заниматься фермерством.
Продать отрезок другому лицу – физическому или юридическому.
Сдавать в аренду фермерам.
Оформлять в наследство.
Передавать в качестве дара, в безвозмездное и пожизненное владение.

Многие земельные пайщики не знают своих правомочий – на самом деле землю можно использовать более эффективно, чем ежегодно получать по тонне зерна, или меньше (в зависимости от паевого размера). Если необходимы деньги на нужды семьи, можно, например, организовать продажу.

Аналогично принесет дополнительные денежные средства аренда. Некоторые обладают достаточным опытом, чтобы организовать собственную ферму и зарабатывать таким образом на жизнь.

Особенности

Пай в колхозе – вид имущественного права, который имеет особенности:

Территориально относится к сельским поселениям; предназначение наделов – сельскохозяйственное (выращивание злаковых, плодовых и прочих культур).
Цель его выдачи государством – организовать ставшими бесхозными земли после ликвидации коллективных хозяйств. Поскольку далеко не все были готовы организовать деятельность на нескольких гектарах земли, большинство колхозников начало сдавать свои доли в аренду современным акционерным обществам. Нередкими были случаи, когда люди практически теряли имущество – территории скупались у них за бесценок предпринимателями.
Выдавался только колхозникам – лица, не состоящие на работе в колхозных организациях, его не получали. К последним относятся, например, сельские врачи и медсестры, учителя в деревенских школах, работники детских садов, библиотекари и другие.
Является не землей, а правом на нее, поэтому не имеет технических характеристик (кадастрового номера, адреса, границ, площади). В физический объект свою долю можно перевести только после грамотно организованной процедуры выдела.
При выделе необходим учет имущественных интересов других пайщиков, поэтому в процессе нужно хорошо разбираться не только в терминологии, но и нюансах оформления.
Доля не может оставаться бесхозной. Она либо используется его собственником – пайщиком, либо сдается им в аренду местной организации, ранее бывшей колхозом или совхозом. В последнем случае дольщик получает прибыль в натуральном или денежном эквиваленте.
Паевые участки земли измеряются баллогектарами. Это относительная величина, которая позволяет иметь представление, какого размера отрезок можно получить при выделе, а также определяет арендную плату.

Отличия имущественной и земельной доли

Эти два понятия отличаются друг от друга. Первый вариант предполагает выделение имущественных привилегий за определенные заслуги перед местной администрацией – конкретную пользу, которую он приносит коллективному хозяйству и трудовой вклад. Выделяется из общего имущества, размер зависит от степени вклада в общее дело.

Второй вариант касается только земли и выдавался каждому сельчанину, состоящему в организации, не важно какую должность он занимал, каким был его рабочий день, степень загруженности и потраченных трудовых часов.

Кому давали земельный пай в колхозе:

Членам коллективных и советских хозяйств.
Служащим сельскохозяйственных организаций.
Законным наследникам колхозников.

Имущественный и пай земли сельхозназначения можно объединить в один – при этом будет сформирована общая стоимость. Право собственности будут подтверждать акции или специальное свидетельство. После объединения имущество можно приватизировать и использовать по своему усмотрению. Отличительные особенности понятий содержатся в ФЗ № 101, статье 12.

Плюсы и минусы

Основное преимущество паевого владения – возможность получения дохода, в натуральной или денежной форме. Последнее зависит от того, как пайщик решит распорядиться имуществом – сдать в аренду или продать.

Арендование бывшим колхозом в подавляющем большинстве оплачивается «натурой». Ее содержание зависит от характера деятельности предприятия и культур, посевом которых оно занимается. Это может быть комбикорм, семечки подсолнечника, овес, мука, солома, сено и проч. Количественные показатели устанавливаются организацией.

Минусы:

Низкий урожай, в результате чего ежегодный натуральный платеж может быть снижен администрацией.
Обязанность уплаты имущественных налогов.
Недобросовестные действия арендатора – занижение паевой оплаты, неисполнение обязательств, ненадлежащее обращение с землей.

Нарушение законов, загрязнение почвы и окружающей среды и прочие противоправные действия могут повлечь изъятие территории в государственную собственность. При этом основную ответственность за состояние земли несет собственник, т.е. паедержатель.

Кто их приобретает

Земельные паи вправе получить:

Члены колхозов или совхозов.
Жители сельской местности — один раз.
Наследник члена сельскохозяйственного предприятия.
Социальные работники, трудящиеся на сельскохозяйственных предприятиях.

Важно! Если после трех лет владения паевым участком он не был использован по назначению, то органы местного муниципалитета вправе изъять его и признать пай бесхозным.

Процесс выдачи паев завершился в 1998 году, однако стать его собственником возможно путем гражданской сделки.

Земельный пай – закон

Впервые определение «земельный пай» появилось в 1991 году. Проведенная до этого реформа коллективизации земель была признана неэффективной.

По указу президента страны колхозы реорганизовывались, а земля распределялась в частную собственность в виде выделов из общей аграрной недвижимости. Реформа проводилась с целью усовершенствования системы и предотвращения банкротства сельских поселений.

Все колхозы и совхозы, признанные в 1992-1993 годах несостоятельными и стоявшие на очередь на банкротство, делили свои поля на паевые наделы. Порядок их получения, владения, распоряжения и передачи по наследству регулирует закон «О земельных паях».

Акты, которые также определяют правоотношения в области земельного права:

Земельный кодекс Российской Федерации содержит общие рекомендации по владению, пользованию и распоряжению участками.
Федеральный закон №101 «Об обороте земель сельхозназначения» — регулирует процедуру перевода доли в землю и распоряжение ей по усмотрению собственника. Акт издан в 2002 году.
Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости» — устанавливает порядок присвоения кадастрового номера и учета наделов в Росреестре. Принят к действию в 2015 году.
ФЗ №251 от 2015 года обязал всех, у кого имеются в собственности паевые земли, встать на учет в Единый государственный реестр. Это необходимо было сделать до начала 2021 года. По документу объекты, не учтенные в Росреестре, становятся муниципальными. После этого местная администрация распоряжается ими самостоятельно.
ФЗ №221 «О государственном Кадастре» — порядок решения вопросов в местных Кадастровых службах. Выпущен в 221 году.
ФЗ №218 регулирует имущественные сделки и государственную регистрацию объектов недвижимости, от 2015 года.

Последний законодательный акт был издан с целью идентификации земель сельскохозяйственного назначения. Дело в том, что после государственного распределения большое количество территорий оказалось бесхозными, по причинам:

Сельскохозяйственный пай изначально не имеет установленного держателя.
Хозяин умер и не составил завещание, у него нет наследников или они не желают принимать наследство.
После смерти наследники по определенным причинам не имеют права оформлять имущество.
Паедержатель не контролирует судьбу своей доли. Это может быть связано со сменой места жительства, незнанием законов, нежеланием оформлять территорию в собственность и регистрировать ее в Росреестре и проч.

Факт невостребованности может быть опротестован собственником – для этого нужно обратиться в местный муниципалитет и написать соответствующее заявление. Если надел признан бесхозным на общем собрании пайщиков, оспорить это решение можно только через суд.

Можно ли получить пай земли сегодня?

Со времен реформы перевода коллективного хозяйства в частное прошло более двадцати лет. Возникает вопрос – можно ли получить пай в бывшем колхозе сегодня – если, например, переехать жить в сельскую местность и устроиться работать в местное акционерное общество?

Кто получал земельную долю ранее:

Агрономы.
Трактористы.
Комбайнеры.
Механизаторы.
Животноводы.
Доярки.
Ветеринары.
Пастухи.

Как видно, профессии относились непосредственно к ведению сельского хозяйства. Одну из этих специальностей можно получить и сегодня при наличии свободных мест. Разница состоит в том, что реформа по преобразованию закончилась, наделы распределены и сегодня пай на земельный участок получить уже нельзя.

Это невозможно сделать по распределению, но вполне реально купить долю у одного из участников и даже несколько, опять же, при наличии собственников, желающих поучаствовать в продаже. Свободные варианты могут быть и в акционерном обществе.

Это даст определенные привилегии в получении натуральной компенсации за передачу ее в аренду. Так поступают действующие пайщики, желающие получать больше зерна, которое пойдет на разведение скота или птицы. Паевая часть может быть также получена в дар или по завещанию.

Нужно ли платить налог при выделении пая

Вопрос о том, нужно ли платить налог за земельный пай, регулируется статьей 389 Налогового кодекса РФ. Физические лица и организации, имеющие право собственности, владения и бессрочного пользования, выплачивают налог, сумма которого определяется кадастровой стоимостью земельного участка.

При заключении договора аренды или купли-продажи производится самостоятельный расчет дохода, налоги с которого перечисляются в государственную казну в установленный срок. Сумма дохода указывается в налоговой декларации 3-НДФЛ.

Стоимость доли

Паевая цена устанавливалась еще при их выделении, но в настоящее время она утратила актуальность. Для того, чтобы сегодня определить, сколько стоит своя часть, можно воспользоваться характеристиками:

Размер пая, который устанавливается в баллогектарах. По нему можно определить примерную площадь территории.
Стоимость похожих объектов, которые принадлежат данному сельскому поселению – с такой же категорией и целевым назначением.
Каков спрос – сколько предложений поступило относительно приобретения.
Характеристики земель, в пределах которых располагается указанная часть: плодородность, климат, особенности инфраструктуры и проч.
Наличие обременительных факторов – залогов и арестов.

Можно определить цену не только доли, которая по сути является скорее виртуальной, но и самого надела. Для этого необходимо его физически выделить из общего поля, т.е. провести межевание: определить границы и площадь. После этого за основу можно взять:

Кадастровую стоимость.
Рыночную цену.
Заказать независимую оценку.

Для проведения последней необходимо наличие Выписки из ЕГРН, свидетельства права собственности и технического паспорта на участок. Современные цены на аграрные доли варьируются от 50 до 300 тысяч рублей. Право по установлению окончательной цены остается за прямым собственником.

Выдел и приватизация

Поскольку земельный пай сельхозназначения является лишь правом, для того, чтобы приватизировать объект, сначала его необходимо выделить из общей аграрной территории в самостоятельный. Поэтому порядок оформления будет более сложным и длительным, чем обычная регистрация земли в собственность. Осуществлять его можно как самостоятельно, так и с помощью юриста.

Объявление в местные СМИ

Начать мероприятие нужно с подачи объявления в местную газету. Текст должен содержать информацию о себе и цели выделить свою земельную долю из общей территории. Важно, чтобы газета распространялась на весь район, где располагается село. Обращаться нужно в редакцию – она расположена в районном центре.

Такое же объявление необходимо продублировать на интернет-ресурсе органа местного самоуправления. Для этого нужно направить в администрацию письменное уведомление, где содержится дата, время, место сбора и его цель.

Собрание пайщиков

После выхода объявления должен пройти месяц. Следующим этапом будет организация собрания, где должны присутствовать остальные паедержатели территориальной единицы (села).

Этапы:

Собрать жителей можно с помощью оповещения на местной доске объявлений. Цель проведения собрания – определение границ и площади будущего земельного участка. Местом проведения можно выбрать здание местной сельской администрации (сельсовета).
На сходе должен присутствовать представитель местной администрации – он проверяет порядок регистрации (у всех должны быть с собой паспорта и свидетельства на паевые доли). Он же является председателем совещания.
Нужно назначить секретаря, который проведет регистрацию участников и составит протокол.
Далее выносится предложение по параметрам участка на общее обсуждение. После этого проводится голосование, в течение которого секретарь подсчитывает количество согласных и протестующих. Преимущество остается за ответом, который приняло большинство.
Результат считается двумя способами – путем сопоставления долей или обычным подсчетом голосов (если первый вариант невозможен).
По окончании мероприятия составляется протокол заседания комиссии.
Решение должны подписать все присутствующие и председатель. Данный документ будет основой для выдела. Бумага считается действительной, если приняли участие не менее половины всех паедержателей. В том случае, если пришло недостаточное количество сельчан, организуется повторный кворум – по аналогичной схеме.

Протокол должен содержать обязательные пункты:

Дату и место проведения.
Повестку дня – предмет обсуждения.
Результат совещания.
Приложение, которое содержит список участвующих, данные их паспортов и реквизиты паевых документов. Подписи ставятся здесь же, напротив данных.
Подписи председателя, организатора собрания и секретаря.

Документ составляется в двух экземплярах – один остается в архиве сельсовета, другой передается инициатору мероприятия. Бумага хранится в сельсовете – любой заинтересованный может обратиться за ней в течение трех дней по прошествии голосования. Уполномоченное лицо выдает копию или выписку – за расходы по их печати уплачивает получатель.

Загрузка…

Слишком долго?

Перезагрузить документ

| Открыть в новой вкладке

Межевание

Следующий этап, который является самым затратным, — это процедура межевания. Порядок проведения:

С подписанным протоколом собрания и свидетельством о паевом праве нужно обратиться в местную Кадастровую службу – для вызова инженера по измерительным работам.
С исполнительным лицом заключается подрядный договор, где указывается характер услуги, объекта и итоговая стоимость работы. Последняя прописывается также в смете, которая прикладывается к документу.
Для выполнения услуги требуется выезд специалиста на объект – основываясь на результатах спутниковой съемки, он определяет координаты характерных точек участка. Далее обозначаются границы и рассчитывается площадь.
По итогам замеров составляется межевой план, где фиксируются физические характеристики надела. На его основании составляется кадастровый план – окончательное отображение данных территории.

В большинстве случаев в сельской местности действует одна специализированная компания по межеванию. Если их несколько, качество работ может быть разным, поэтому при выборе исполнителя необходимо руководствоваться рекомендациями и отзывами.

Важно проверить, чтобы компания имела специальную лицензию на межевание. Процедура платная – тарифы по каждому населенному пункту разные и уточняются в уполномоченной организации. Документы, подтверждающие оплату, необходимо сохранить.

Согласование и кадастровый план

Полученный межевой план необходимо согласовать с другими пайщиками местного поселения, т.к. они являются потенциальными соседями. Для этого вновь организуется общее собрание, где повесткой дня будет утверждение межевого проекта. Особенности:

Для того, чтобы решение кворума имело юридическую силу, необходимо присутствие не менее 20 процентов от общего количества паедержателей.
Если доли у всех разные, количество присутствующих определяется путем подсчета паевого размера – должно участвовать не менее 50 процентов от общей территории.
Ход собрания аналогичен сходу, где собственники выражают согласие на выдел участка.
Протокол будет действительным, если помимо участников свои подписи поставят представитель местной власти и секретарь собрания. Список голосовавших оформляется в виде приложения с указанием паспортных данных.
Прикладывается сформированный ранее межевой план и другие собранные на данный момент документы.

Копии документов хранятся в местном сельсовете; заинтересованные лица могут получить их для ознакомления в трехдневный срок после проведения собрания.

С землеустроительным делом (пакетом документации) необходимо обратиться в Земельный комитет – уполномоченное лицо утвердит границы территории на местности, сформирует межевое дело и выдаст на руки кадастровый план с подробным чертежом. Результат межевания можно обжаловать в этой же инстанции.

Оформление в Росреестре и получение свидетельства

Заключительный этап – регистрация сформированного надела в Российском реестре. Перед тем, как написать заявление и подать документы, нужно уплатить госпошлину. В Росреестр можно обратиться через Многофункциональный центр. Бумаги, которые необходимо подать для регистрации:

Паспорт гражданина РФ.
Заявление, по которому право на земельный пай должно быть оформлено как собственность на землю.
Кадастровый план.
Протокол согласования с паедержателями.
Справки, подтверждающие отсутствие задолженности перед налоговой и ареста на имущественное право.
Оценочный акт, устанавливающий стоимость надела.
Квитанция об оплате государственной пошлины.

После подачи копий документов от сотрудника МФЦ необходимо получить расписку. Перед этим он осуществляет сверку копий с оригиналами. Срок изготовления свидетельства о праве собственности составляет около месяца.

Допускается отправка документов почтой – получателем будет местное отделение Росреестра. В этом случае необходимо составить заказное письмо с описью. По сравнению с МФЦ способ намного менее популярен.

Права собственника

Полученная бумага дает полное право пользоваться и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению – продавать, дарить, передавать в наследство. Стоит отметить, что видом разрешенного использования в данном случае будет ведение хозяйства, но не индивидуальное жилое строительство.

Последнее возможно лишь при смене ВРИ – для этого необходимо обратиться в местную администрацию с соответствующим заявлением, на что может быть дан как положительный, так и отрицательный ответ.

Поэтому землю можно будет использовать только под посадки или разведение животных. Статья 78 ЗК РФ разрешает также создавать на таких наделах искусственные пруды для разведения рыбы или создавать лесные насаждения.

Обязанности

Помимо прав у владельца выделенной территории появляются обязанности:

Ежегодно уплачивать земельный налог. Этот вопрос регулирует глава 31 НК РФ.
Эксплуатировать надел в рамках земельной категории и вида разрешенного использования.
Не допускать его запустения, нарушения качества почвы, ее истощение и уничтожение.
Не загрязнять окружающую среду.
Сохранять поставленные на площади межевые знаки.
Соблюдать меры пожарной безопасности.
При наличии соседей – соблюдать их права.

В случае нарушения обязанностей на владельца может быть наложен штраф или изъято имущество в пользу местного муниципалитета.

Как продать пай земли?

Продажа паевой доли – один из способов получения дохода от этого имущественного права. По сравнению с выделом процедура несколько проще и состоит из двух основных этапов.

Договор купли-продажи

После того, как на объект назначена цена и найден покупатель, между сторонами заключается договор. Отличием от обычного акта по сделки продажи здесь является предмет, а именно – передача земельного пая, а не участка земли.

В бумаге необходимо сослаться на свидетельство, разрешающие распоряжаться долей – с указанием даты выдачи, идентификационного номера и наименования выдавшего органа власти.

Остальные пункты аналогичны обычному договору купли-продажи, включая цену, которую покупатель уплачивает продавцу, и порядок ее выплаты.

Загрузка…

Слишком долго?

Перезагрузить документ

| Открыть в новой вкладке

Регистрация

Процесс аналогичен способу регистрации права собственности при выделе земли. При этом немного отличается пакет предоставляемых в Росреестр документов – вместо протокола заседания пайщиков передается договор купли-продажи. После приема документации акту присваивается государственный номер, и он становится главным основанием для имущественного права. Передача права через продажу дает возможность распоряжаться им собственнику в полной мере.

Для того, чтобы начать прямое пользование участком – ведение хозяйства – необходимо пройти процедуру выдела.

Права владельцев

Если надел — часть общей собственности пайщиков, то права владельца ограничиваются:

завещанием;
отказом от права собственности;
внесением земли в складочный капитал сельскохозяйственной организации;
передачей в доверительное управление другому пайщику;
продажей или дарением пайщику.

Если собственник выделяет землю из общего массива, то спектр его прав расширяется и он вправе:

Заключать сделки купли-продажи участка.
Обменивать на иную недвижимость.
Сдавать в аренду.
Передавать по наследству или в дар.
Заложить в банке.
Пожертвовать.

Оформление в наследство

Пай на участок земли является полноценным имуществом, поэтому его можно завещать наследникам. По гражданскому законодательству завещание оформляется двумя способами:

Завещание. Документ составляет наследодатель и заверяет его нотариально. По прошествии полугода после его смерти наследники имеют право обратиться к нотариусу с этой бумагой и получить свидетельство о праве на наследство.
По закону. Если завещание не составлено, на имущество умершего могут претендовать лишь ближайшие родственники. Порядок аналогичен – получение документа и дальнейшая его регистрация в Росреестре.

В последнем случае необходимо уведомить уполномоченное лицо о своем родстве с умершим – предоставить свидетельство о браке или рождении, либо решение суда (если факт родства был определен в судебном порядке). С собой нужно иметь свидетельство о смерти и бумаги об отсутствии задолженностей.

Инструкция по оформлению

Выделение земельного пая начинается с составления плана:

Утверждение межевой схемы на общем собрании собственников.
Получение заключения от администрации о соответствии межевого плана нормам земельного законодательства.
Оформление кадастрового паспорта.

Как оформить земельный пай:

Собрать необходимый перечень документов.
Обратиться в местную администрацию.
Провести межевание границ.
Организовать собрание участников массива — при выделе территории.
Обратиться в кадастровую палату за утверждением пая в качестве собственности.
Обратиться в Росреестр для завершения процесса регистрации собственности.

В случае одобрительного решения пайщик получает свидетельство о предоставлении пая, в котором указаны:

Площадь пая.
Тип владения: пашня/пастбище.

Список документов

Для оформления земельного пая требуются:

Паспорт.
Заявление (образец).
Кадастровый паспорт на участок земли.
Разрешение от администрации на получение земельного пая.
Квитанция об уплате государственной пошлины.
Выписка из земельного кадастра.