Задаток в агентство недвижимости. Советы юристов. Риски

21 июня 2021 GetHom эксперт 13 569

Квартиру можно купить самостоятельно, а можно через агентство недвижимости. Если в вашем случае поиском квартиры занималось агентство недвижимости, то мы проанализируем развитие событий в этой ситуации.

После того, как вы просмотрели несколько вариантов, выбрали подходящий для покупки, представитель агентства сразу же предложит вам встретиться с продавцом в агентстве и оформить договор передачи задатка.

В нашей статье мы расскажем, какой договор можно подписывать в агентстве недвижимости. Чем отличается аванс от задатка и какие юридические последствия наступают после подписания того или иного договора. Какие могут возникнуть риски и как лучше поступить.

Эта информация будет полезна как для покупателей, так и для продавцов своих квартир или домов, которые решили воспользоваться услугами агентства.

Мы расскажем, почему нельзя отдавать оригиналы документов агентству. Что такое акт приёма-передачи выполненных работ. Какой ещё договор вас могут вынудить подписать в агентстве.

Какие правовые последствия сторон при нарушении условий подписанного договора. Почему агентство всегда старается забрать у вас оригинал подписанного договора после состоявшейся сделки.

Как купить квартиру без задатка в агентстве недвижимости

При покупке недвижимости на вторичном рынке некоторые покупатели прибегают к услугам посредников в поиске подходящего объекта. Это могут быть агентства недвижимости и их риелторы, а также частные маклеры.

Но квартиру можно купить и самостоятельно, не прибегая к услугам агентств недвижимости и не привлекая посредников. У нас есть полезная статья, где подробно описано, как это сделать.

Статья по теме: Как купить квартиру без посредников в Украине

Как покупают квартиры через агентство недвижимости

Как правило, каждое агентство недвижимости имеет свою информационную базу продающихся квартир. Если покупатель звонит или приходит в агентство, ему могут предложить к просмотру несколько вариантов квартир по заявленным параметрам.

Безопасный период сотрудничества с агентством

Подбор нужных вариантов и просмотр квартир в присутствии представителя агентства, как правило, производится бесплатно. Риелтор водит вас по адресам и показывает квартиры.

Это так называемый безопасный период сотрудничества с агентством. Он так называется потому, что даже если покупатель допускает какие-то ошибки на первоначальном этапе, то их ещё можно исправить без каких-либо потерь.

Обычно агентство на предварительном этапе озвучивает стоимость своих услуг по покупке квартиры с их участием в размере 5% от стоимости квартиры. Цена эта не окончательная, её можно откорректировать и снизить в переговорах с агентством.

Опасный период сотрудничества с агентством

После того, как нужный вам вариант уже подобран и вами просмотрен, начинается самый ответственный период в процессе подготовки к предстоящей сделке. Это опасный период сотрудничества с агентством. Любая ошибка или неточность в поведении на этом этапе может привести к потере денег или квартиры.

Совет покупателю недвижимости

Как правило, цена продаваемой квартиры – это тоже предмет торга. Но нужен аргументированный торг, поэтому на данном этапе мы рекомендуем обратиться к юристу для проверки документов на квартиру, собственников, схемы предстоящей сделки и наличия тех или иных рисков.

Торг по цене предстоящей покупки мы рекомендуем проводить уже после проверки квартиры юристом. Так вы сможете указать на недостатки и значительно снизить стоимость или сами решите отказаться от покупки, если объект проблемный.

Пример покупки квартиры через агентство

Например, после просмотра нескольких квартир вы остановили своё внимание на одной из них, которую хозяин продаёт за 32 тысячи долларов. Вам понравилась эта квартира, юрист проверил документы, вы договорились на повторный просмотр, поторговались с хозяином и сошлись на цене 30 тысяч, которая вас устроила – решили покупать.

После этого вы дали согласие представителю агентства заплатить за их услуги не 1500 долларов (это 5%), а всего 1000. Агентство тоже согласилось. Таким образом, 30 тысяч хозяину, плюс тысяча агентству. Итого 31 тысяча.

Как закрепить предварительные договорённости

Но вы договорились в устной форме. Для подтверждения этих договорённостей вам предложат встретиться в агентстве и подписать договор о намерениях и при этом передать некоторую заранее оговоренную сумму, которая должна гарантировать выполнение всех условий договора. Например, 2 тысячи долларов.

Договор, который вы будете подписывать, каждое агентство называет по-разному. Это может быть:

• Договор о передаче задатка;
• Договор о резервировании объекта недвижимости;
• Предварительный договор купли-продажи.
• Договор о передаче аванса;
• Договор о намерениях;

Нужно понимать, что этот договор подписывается между покупателем и продавцом. Агентство при этом выполняет роль постороннего наблюдателя, хотя имеет здесь свой интерес.

Различные траты при покупке квартиры

Помимо основной стоимости покупателю приходиться учитывать дополнительные траты в процессе поиска, сделки и регистрации имущества на нового владельца.

1. Учитывайте стоимость оформления договора о купле-продаже, что составит минимум 3000 рублей и более.
2. Следующие траты – государственная пошлина за регистрацию жилья, а также сама регистрация.
3. Если покупатель воспользуется услугами банка для расчетов с продавцом, то неизбежны комиссионные и прочие взносы. Особенно, если дело касается ипотечных выплат и т. д., тогда банк еще потребует и страхование жилья и жизни владельца.
4. Супружеские пары нотариально заверяют обоюдное соглашение на продажу-покупку квартиры. Без данной бумаги сделка невозможна.
5. Доверенность (при необходимости) для подписания сделки вместо покупателя составит менее 1000 рублей.
6. Налог на приобретение недвижимости порой несет в себе крупные растраты. Особенно если вы покупаете или продаете квартиру, что сменила собственника менее 3 лет назад по причине наследия, продажи и т. д.

Риелторские комиссии: как не переплатить

Возможно, для поиска и оформления вам понадобятся риелторские услуги или агентские. Здесь нужно выбирать: либо время, либо деньги. Либо вы ищите квартиру самостоятельно, либо платите деньги и этот процесс выполняют за вас. Такие учреждения берут в среднем 3-6% от стоимости приобретаемого жилья. На самом деле, сумма немаленькая. В дополнение обычно приписывают стоимость нескольких параллельных услуг, специалистов, потому выйдет дороже, чем обещали сначала. Это включает в себя:

• мониторинг рынка недвижимости по заданным параметрам покупателя;
• осмотр квартиры;
• проверка и подготовка документов сторон сделки.

Очень часты мошенничества на рынке недвижимости, где участвуют агентства с малым стажем работы, новички. Потому лучше обращаться в проверенные временем компании, хотя стоимость у них выше.

Все предъявленные услуги обязательно прописываются в договоре между покупателем и агентством.

Потому всякого рода пошлины, налоги, дополнительные расходы оплачиваются покупателем самостоятельно и риелтер отношения к этому не имеет.

Заранее обговаривают с агентом услуги, которые будут предоставлены, а также возможные дополнительные сервисы. После этого подписывают бумагу о сотрудничестве.

Бывает 2 вида тарификации на услуги посредников:

• фиксированная ставка на конкретные услуги с любым видом недвижимости;
• процент от стоимости жилья, особо высокую плату запрашивают на загородные объекты.

Если агентство работает от процента, то осветите вопрос каков он будет от предполагаемой суммы, от чего зависит рост ставки. Ведь в таких сделках даже 1% — серьезная сумма.

Как агентство вклинивается в сделку и защищает свои интересы

Как правило, для придания значимости процессу подписания и для обоснования необходимости присутствия агентства в этом действии, в договор вносится пункт о том, что он оформлен в присутствии представителя агентства, который является свидетелем всего происходящего. Представитель ставит на документе свою подпись и заверяет её печатью агентства.

Например, при такой форме договора агентство подписывает с покупателем ещё один отдельный договор, который обязывает покупателя оплатить услуги агентства в оговорённой заранее сумме. В нашем примере эта сумма равна 1000 долларов.

Согласно договору покупатель вносит аванс за услуги агентства в сумме, например, 200 долларов. Оставшуюся сумму 800 долларов он обязуется выплатить после оформления основного договора.

В некоторых случаях договор задатка между покупателем и продавцом и договор покупателя с агентством объединяются в один 3-сторонний договор, где прописано, кто кому сколько и за что платит. Но суть от этого не меняется.

Задача агентства

Задача агентства – получить от покупателя задаток и обещание выплатить остаток суммы на завершающем этапе сделки.

Кроме того, агентство стремится как можно сильнее связать обе стороны взаимными обязательствами, чтобы основной договор в итоге был заключён. Ведь только в этом случае агентство получит своё вознаграждение в сумме 800 долларов. В этом заключается интерес агентства в сделке.

Для того, чтобы крепче привязать покупателя к предстоящей сделке, его “связывают” двумя задатками – один задаток передаётся продавцу, а второй агентству. В нашем примере это 2 тысячи и 200 долларов.

Оригиналы документов должны остаться у продавца

Как правило, при передаче задатка продавцу представитель агентства забирает у него оригиналы документов и оставляет их у себя в агентстве “на хранение”. Следует заметить, что такие действия не законны. Никогда не оставляйте оригиналы документов в агентстве.

Для “грамотных” продавцов, которые не хотят оставлять документы в агентстве, предусмотрен компромиссный вариант. Агентство оставляет у себя “на хранение” ту сумму денег, которую передаёт покупатель продавцу.

Например, это 2000 долларов. Пункт о том, что задаток остаётся на хранении в агентстве, вписывается в договор. То есть в этом случае задаток покупателя не попадает к продавцу, а остаётся в агентстве. Но проблему это не решает.

Обязательно ли вносить предоплату покупая квартиру?

В том случае, когда сделка по купле-продаже вторичной недвижимости происходит между близкими родственниками и хорошими знакомыми, то совсем не обязательно вносить аванс за квартиру, можно вполне обойтись без предоплаты за квартиру и поверить на слово.

В остальных же случаях, аванс скорее всего неизбежен, вряд ли вам удастся сломать устои делового оборота принятые на вторичке, однако стоит отметить, что случаи необязательного внесения аванса за квартиру не единичны…

Зачем в агентствах оформляют договор задатка

Весь смысл этой затеи в том, что покупателя заставят передать продавцу некоторую сумму денег, например 2000 долларов в нашем случае, как подтверждение серьёзности своих намерений.

Эту сумму также могут назвать по-разному:

• Задаток;
• Аванс;
• Залог;
• Обеспечительный платёж;
• Гарантийная сумма.

Что такое задаток

Согласно статье 570 Гражданского кодекса Украины:

1. Задаток – это денежная сумма, которая выдаётся продавцу от покупателя в счёт дальнейших по договору платежей и служит подтверждением обязательства и обеспечивает его выполнение. Если задаток обеспечивает договор, значит, прописывается прямо в договоре купли-продажи или в дополнительном соглашении.
2. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная покупателем по договору является задатком, она будет автоматически признана судом авансом.

Функции задатка

• Платёжная – выдаётся в счёт будущих платежей по договору.
• Доказательная – подтверждает факт заключения договора.
• Обеспечительная – стимулирует стороны к выполнению обязательства.

Обращаем ваше внимание на то, что задаток оформляется после заключения основного договора или одновременно с ним.

Задатком обеспечиваются обязательства, возникающие из договоров. Это дополнительная гарантия выполнения основного договора. Поэтому, если нет основного договора, то не может быть и соглашения о задатке.

Таким образом, в нашем случае договор купли-продажи вы не подписываете, поэтому переданная сумма задатком не является и она будет признана авансом.

Что такое аванс

Аванс – это предоплата, которую покупатель передаёт продавцу с целью подтверждения своих намерений купить недвижимость.

Но он не несёт обеспечивающую договор функцию.

Как правило, аванс передаётся до наступления встречного обязательства переоформить квартиру, как знак серьёзности намерений её купить. Он считается частью будущей оплаты.

Вы передаёте аванс и обязуетесь в дальнейшем подписать основной договор.

Функции аванса

• Доказательная – подтверждает факт заключения договора.
• Платёжная – засчитывается в счёт окончательного платежа.

Как видите, если сравнить с задатком, то отсутствует третья функция – обеспечительная.

Аванс не обеспечивает основной платёж, но подтверждает договорённость купить квартиру в будущем.

Чем аванс и залог отличается от задатка при покупке квартиры в ипотеку

Многие из нас часто путают понятия аванса, залога и задатка, скидывая их «в одну кучу» и приравнивая друг к другу. Однако эксперты утверждают, что между данными способами обеспечения исполнения обязательств есть существенные различия.

Сегодня слово «залог» весьма часто применяется не по назначению. Если покупатель говорит: «Я внес залог за квартиру», то на самом деле он может подразумевать и задаток, и аванс. Вероятнее всего, речь идет о заключении договора между физическими лицами либо о вложении средств в какую-либо фирму.

[offerIp]

Вместе с тем, экономический словарь гласит, что залог представляет собой один из способов исполнения должником его обязательств, когда он закладывает кредитору (залогодержателю) недвижимость или другие ценности. И теперь становится ясно, что употребление данного термина в приведенном выше примере было неуместным.

Понятие «аванс» хорошо известно каждому из нас. В аспекте операций с недвижимостью оно означает, что покупатель передает в счет покупки квартиры ту или иную сумму средств, которая является лишь частью стоимости жилья. Что же касается продавца, то он вполне может распоряжаться полученными деньгами по собственному усмотрению, однако в случае отмены сделки ему предстоит их вернуть. Покупатель вносит аванс, как бы подтверждая свое честное слово, но при этом какие-либо официальные обязательства с каждой стороны не фиксируются.

Задаток — понятие более сложное. Его задача – определение обоюдных обязательств сторон в соответствии с нормами Гражданского кодекса. Передав продавцу задаток при покупке квартиры в ипотеку, но отказавшись по тем или иным причинам от сделки в дальнейшем, покупатель лишается этой суммы. Если же отказ от совершения операции исходит от продавца, то, по закону, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. При успешном проведении сделки сумма задатка включается в стоимость жилья.

Как видите, схема вполне понятная и справедливая, однако, как показывает практика, реализуется она далеко не всегда. Во избежание проблем в будущем, важно заключать договор купли-продажи в письменной форме с обязательным указанием на то, что именно внес покупатель — задаток или аванс. Строгое соблюдение всех формальностей дисциплинирует всех участников сделки.

Отличия задатка от аванса

Если рассматривать предварительный договор купли-продажи недвижимости, то главное отличие, что задаток вообще нельзя передавать. Это противоречит самому понятию задатка.

Можно передавать только аванс или обеспечительную сумму со штрафными санкциями, так как обсуждаются условия сделки и ещё нет основного договора купли-продажи. И делается это в предварительном договоре.

В остальных случаях задаток и аванс могут показаться похожими между собой. Поэтому их часто и путают. Но по юридическим последствиям это разные договора.

Аванс возвращается

Аванс всегда возвращается покупателю, при любом срыве сделки независимо от причин. Это выгодно, если вы покупатель. Если что-то пойдёт не так, то деньги вам вернут.

Задаток не возвращается

Задаток покупателю не возвращается. Такая форма договора выгодна продавцу. Задаток остаётся у продавца в случае срыва сделки по вине покупателя.

Если же продавец сам сорвал сделку, то он должен вернуть задаток покупателю в двойном размере. Статья 571 Гражданского кодекса Украины.

В этом и есть основное отличие задатка от аванса при заключении договоров.

Аванс и задаток: что выбрать при совершении сделки

Сегодня для заключения договора уже недостаточно просто ударить по рукам. По этой причине в практике совершения различных сделок, в том числе, и сделок с недвижимостью все чаще используются задаток и аванс. Аванс и задаток являются наиболее распространенными способами предоплаты по сделке. Однако часто люди не видят разницы между задатком и авансом, и это, в свою очередь, может приводить к нежелательным последствиям для участников сделки. Какой же договор следует заключать – об авансе или о задатке? Чтобы разобраться, необходимо понять саму юридическую природу терминов «задаток» и «аванс».

Итак, что же такое задаток? Задаток, это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для обеспечения ее исполнения и подтверждения серьезности намерений по проведению сделки. Задаток является способом обеспечения исполнения обязательств, т.е. прибегать к задатку стоит для того, чтобы обеспечить исполнение договора. Понятие задатка определено в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Что такое аванс?

Аванс это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток – подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения. В гражданском кодексе не содержится отдельных статей, посвященных авансу.

В чем отличие?

Отличие заключается в последствиях прекращения и неисполнения обязательства – обеспечительной функции задатка. Если сделка совершена, то различий между авансом и задатком стороны не замечают. Однако если сделка не происходит в случае аванса – он просто возвращается. Сторона, виновная в срыве сделки, по договору об авансе не несет никаких санкций, за исключением случаев, когда стороны в договоре об авансе предусмотрели какой-то штраф. В случае, когда сделка не произошла по вине стороны, передавшей задаток (покупателя), то задаток теряется и остается у получателя задатка (продавца). Если сделка не произошла по вине получателя задатка – сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере, т.е. если задаток 100 рублей, то получатель задатка обязан вернуть 200 рублей. Это правило содержится в статье 381 ГК РФ и определяет самые существенные отличия между авансом и задатком. Задаток позволяет сторонам контролировать друг друга. Получатель задатка контролирует деньгами, а плательщик – ответственностью в виде штрафной санкции в размере задатка. В этом и заключается обеспечительная функция задатка.

Вносить ли деньги без составления документов?

В случае сделок с недвижимостью задатки всегда превышают эти суммы, поэтому соглашение о задатке всегда должно быть оформлено письменно. Такая норма закреплена в статье 380 ГК РФ. Это позволяет сторонам подтвердить факт внесения денег. Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме в виде соглашения на бланке организации или агентства недвижимости, и т.д. Самое главное, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка и следующие реквизиты: Ф.И.О. сторон или наименование организации, место их жительства или юридический адрес, паспортные данные или реквизиты организации, сроки исполнения обязательств, предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик, позволяющих точно определить объект, подписи сторон. Эти же правила распространяются и на соглашение об авансе. Хотя в случае с авансом возможно составление односторонней расписки от получателя аванса.

Сомнения – задаток или аванс?

Устное соглашение о задатке влечет последствия, предусмотренные статьей 162 ГК РФ, то есть стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но могут приводить письменные доказательства. Соглашение в получении задатка или аванса свидетельствует о заключении договора. В случае сомнения в назначении сумм, уплаченных по договору, эти суммы будут считаться не задатком, а авансом, который обеспечительную функцию не выполняет, а является частью будущего платежа. Нарушение формы соглашения о задатке, пока не доказано иное, приводит к таким же последствиям.

В практике риэлторов существует понятие «задатка», однако, если деньги вносятся в агентство недвижимости, этот термин больше подходит к авансовому платежу или обеспечительному взносу. Единственной функцией этой суммы является подтверждение серьезности намерений к проведению сделки, поскольку данный «задаток» обычно возвращается в случае срыва сделки любой из сторон. По этой причине возникает серьезная путаница в терминах и в профессиональной риэлторской среде. Однако если из-за такой путаницы будет составлен документ, в котором сумма будет называться именно задатком, и будет указано, что эти деньги уплачиваются продавцу, это приведет к запуску действия норм о задатке со всеми вытекающими последствиями.

Ограничения в применении задатка

Существуют несколько групп договоров, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сделки с жилыми объектами недвижимости. Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания. Это создает ситуацию, когда включение положения о задатке в договор, который вступает в силу с момента государственной регистрации, и уплата суммы задатка до государственной регистрации такого договора не будут приводить появлению санкций, предусмотренных положениями о задатке. Это связано с тем, что такие договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации в силу п.3. статьи 433 ГК РФ. К счастью, при возникновении подобных ситуаций суды склонны признавать данную сумму авансом, и она все же возвращается владельцу, но о двойном возврате в данной ситуации придется забыть.

Это же правило касается и договоров аренды, заключаемых на срок более года, так как договоры, заключенные на меньший срок, не подлежат государственной регистрации. Общая практика работы риэлторов с такими суммами заключается в составлении отдельного документа о внесении задатка.

Для исключения подобной ситуации эти отношения обычно выносятся в отдельный договор, к примеру, предварительный. Такой договор не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания.

Очевидно, что аванс невыгоден для покупателя, так как в случае, если сделка не состоится, деньги просто возвращаются. Покупатель потерял время, не приобрел недвижимость и не получил никаких процентов от пользования его деньгами продавцом. Некоторые недобросовестные продавцы могут специально брать именно авансы. Целью такой операции может служить беспроцентное пользование чужими денежными средствами, к примеру, нескольких потенциальных покупателей.

Соглашение о задатке является наиболее надежным способом добиться исполнения сделки. Даже если сделка срывается по вине другой стороны, лицо, передавшее задаток, сможет компенсировать свои убытки. Однако по этой же причине получатели задатка не хотят принимать на себя ответственность. Это противоречие решается путем использования простого аванса, который не несет в себе обеспечительной функции, такой полезной для плательщика (покупателя).

Автор: Антон Лебедев, адвокат АФ «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» СПбГКА

НДС – 2022

Лучший спикер в налоговой тематике Эльвира Митюкова 14 января подготовит вас к сдаче декларации и расскажет обо всех изменениях по НДС. На онлайн-практикуме осталось 10 мест из 40. Поток ограничен, так как будет живое общение с преподавателем в прямом эфире. Успейте попасть в группу. Записаться>>>

Почему нельзя давать задаток в агентстве недвижимости

Противоречие закону в нашем случае налицо. Статья 570 ГКУ категорична – задатком можно обеспечивать уже возникшее обязательство.

При покупке квартиры обязательство возникает только после подписания договора купли-продажи. Но такой договор в нашем случае ещё не подписан. Поэтому, вооружившись статьей 215 ГКУ, договор о задатке вполне можно признать недействительным в судебном порядке.

Статья 216 ГКУ содержит фразу: недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, которые касаются ее недействительности.

Поясним, что это значит:

• Во-первых, стороны не обязаны выполнять свои обязательства по такому договору;
• Во-вторых, они обязаны возвратить друг другу всё, что получили по этой сделке.

Такой оспариваемый договор на руку покупателю, так как он сможет вернуть сумму, уплаченную по договору о задатке, даже если сам будет виноват в нарушении обязательств. Продавец же обязан будет возвратить полученную от покупателя сумму в полном объёме в любом случае.

Оформление залога и задатка

Аванс и задаток оформляются на бумаге между продавцом и покупателем самостоятельно. Не обязательны нотариальные и юридические услуги. Хотя допускается и приветствуется наличие свидетелей при составлении и подписании подобных поручительств.

Соглашение о задатке содержит в себе такие позиции как:

• цена недвижимости;
• ее характеристики – площадь, количество комнат, особенности;
• адрес продаваемой квартиры;
• сумма задатка;
• информация о сторонах сделки – Ф. И. О., паспортные данные;
• сроки выполнения обязательств сторон-участников.

В письменном соглашении об авансе прописываются также сроки совершения сделки купли-продажи, условия возврата, штрафов при отказе от сделки.

Залог оформляется часто с участием нотариуса. Договор о залоге вмещает в себе множество позиций, где расписаны обязанности сторон – залогодателя и залогодержателя – перед сделкой. Основные положения договора:

• распределение ролей сторон – залогодатель и залогодержатель;
• информация о требованиях, которые обеспечивает залог, то есть сведения об основном договоре;
• информация об имуществе, которое является предметом залога, описание точных характеристик;
• может ли предмет залога быть заменен, с какими условиями;
• обязательства, права залогодателя и залогодержателя в подробностях (права пользования предметом залога залогодержателем, условия возврата, невозврата имущества и т. д.);
• в каком соотношении заложенное имущество покрывает требования;
• какие риски несут обе стороны, а также ответственность;
• сроки действия, условия к изменению и т. д. , реквизиты участников сделки.

Отличным дополнительным шагом станет страховка имущества под залог. Передача самого имущества происходит после подписания договора о залоге.

Почему заключать договор о задатке в агентстве недвижимости не имеет смысла

Какой бы договор вы не заключили в агентстве недвижимости, переданная в его рамках сумма денег не может считаться задатком.

Эта сумма будет признана авансом и должна быть возвращена покупателю в полном объёме при срыве сделки. Причём, не имеет значения причина, в результате которой не состоялась эта сделка.

Даже если покупатель передумал покупать квартиру, у него изменились планы или настроение – по закону деньги ему должны вернуть. Если продавец не может или не хочет выходить на сделку, то он также обязан вернуть покупателю переданную им сумму.

Таким образом, передача аванса или задатка в агентстве недвижимости по любому из предложенных договоров не может нести обеспечительную функцию.

Задаток будет признан авансом и должен быть возвращён покупателю при условии несостоявшейся сделки независимо от причин.

Какой договор нужно заключать при продаже квартиры

Существует два вида предварительных соглашений:

1. Предварительный договор
2. Договор о намерениях.

Как правильно поступить в таком случае? Какой договор лучше заключить?

Договор о намерениях не накладывает никаких обязательств на стороны сделки. Можно в будущем не заключать основной договор на условиях, которые были в договоре о намерениях. Отказ от его выполнения не вызывает никаких последствий. Это просто в письменном виде план купить квартиру.

Оптимальный выход – это заключение предварительного договора купли-продажи. Как правило, по такому договору стороны на протяжении конкретного срока обязуются в дальнейшем заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном договоре (ст. 635 ГКУ). При невыполнении возможны юридические последствия.

Условия предварительного договора купли-продажи

В нем обязательно должна быть следующие пункты:

• Реквизиты сторон договора;
• Срок заключения основного договора;
• Описание объекта;
• Цена;
• Порядок и форма расчёта;
• Момент перехода права собственности;
• Штрафные санкции за невыполнение условий договора.

Деньги, переданные по предварительному договору, можно назвать обеспечительным платежом или гарантийной суммой. Переданная сумма подтверждает серьезность намерений сторон.

Если при этом прописать штрафные санкции за невыполнение договора, то данная сумма будет иметь функции задатка.

Например, часто бывает, что в момент заключения предварительного договора продавец может еще и не иметь правоустанавливающих документов на объект недвижимости, либо могут отсутствовать отдельные документы, без которых невозможно совершить сделку купли-продажи недвижимости.

Форма заключения предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор должен заключаться в такой же форме, что и основной. То есть требуется его нотариальное удостоверение (ст. 657 ГКУ). Возможно, это не всегда удобно, но другого варианта нет.

Согласно статье 220 ГКУ сделка, совершенная с несоблюдением нотариальной формы, ни к чему стороны не обязывает. И при этом признание ее ничтожной судом не требуется.

Очень часто стороны при заключении предварительного договора изо всех сил пытаются сэкономить на услугах нотариуса, однако не следует этого делать.

Возврат залога

По истечению срока договора о залоге с учетом выполненных обязательств обеих сторон, заложенное ранее имущество переходит к первичному владельцу – залогодателю. Вернуть залог по иным причинам можно, если условия, которые прописаны в договоре, позволяют это. В большинстве случаев все зависит от предмета залога. Ведь залог различного рода имущества, не только недвижимого, регулируется отдельными законами. Правоотношения сторон могут расцениваться даже совсем не как залоговые.

Как вернуть задаток или аванс за квартиру

Бывают спорные ситуации с задатками и авансами.

Аванс возвращается покупателю в любом случае. Если в предварительном договоре не было указано штрафных санкций, то просто просите продавца вернуть вам ваши деньги. Лучше обо всём договариваться мирно и не доводить дело до суда.

Например, проблемы возникают, когда продавец отказывается возвращать деньги по любым причинам. Тогда нужно составлять исковое заявление и обращаться в суд. И уже на основании приведенных доказательств действовать согласно решения суда.

Обе стороны сделки могут обратиться в суд в таких случаях:

• нарушение условий предварительного договора;
• возникновение разногласий между покупателем и продавцом;
• отказ добровольно вернуть деньги при нарушении договорённостей.

Как правило, при наличии разногласий единственный законный способ возврата аванса или задатка по предварительному договору – это обращение в суд.

На основании предоставленных документов будет вынесено решение.

Какое решение может вынести суд

• Если суд решит, что это был аванс, тогда его вернут покупателю, так как он возвращается в 100% случаев.
• Если суд признает, что был оформлен вариант задатка, то продавец должен будет выплатить полученную сумму в двойном размере или в сумме, предусмотренной договором. Это в том случае, если задаток был оформлен как обеспечительный платёж со штрафными санкциями.

Задаток, аванс или что-то еще

Первая трудность

Задаток принято вносить по предварительному договору. Причины, по которым составляется предварительный договор, самые разные: риелтор отработал схему, которая никогда не давала сбоев, документы на квартиру не подготовлены и т.д.. По ст. 429 ГК РФ, предварительный договор подтверждает желание сторон заключить сделку на условиях, которые определены в этом договоре. Имущественные (денежные) обязательства при этом не возникают. Кроме этого, задаток обеспечивает лишь договоры, которые вступили в действие.

Напрашивается вывод, что задаток все три функции не выполняет и перестает быть таковым. Поэтому, если появились сомнения относительно уплаченной суммы, суд посчитает эту сумму в качестве аванса, не применяя положения о задатке, а, значит, получить задаток в двойном размере, который предусмотрен законом, не удастся. Отличается ли задаток от аванса при покупке квартиры и чем ─ на эти нюансы стоит обращать внимание. Ведь у аванса ─ только платежная роль, и если сделка сорвалась, он возвращается покупателю полностью, в таком случае продавец лишается компенсации, если покупатель передумает, он и сам деньгами не рискует, если придется сделку отменить.

Следует помнить, если в рамках предварительного договора соглашение о задатке не будет действительно, а, значит, отказ от сделки не разрешает продавцу присваивать себе полученный аванс. Эти деньги возвращаются покупателю, иначе такое действие классифицируется как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Вторая трудность

Задаток при покупке квартиры вносят по агентскому договору. Перед началом работы с клиентом риелтор предлагает подписать агентский договор, по которому определяются его комиссионные. При этом, самые настойчивые умудряются взять с неопытных клиентов задаток за квартиру, которую еще надо найти. Размер задатка здесь будет фиксированной суммой или рассчитывается на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Надо учитывать, что то, что в этом случае объявлено задатком, на самом деле им не является. Эту сумму даже авансом не назовешь, так как деньги предназначены посреднику, а не продавцу или уполномоченному лицу. По сути, эту сумму можно считать обогащением и требовать ее возврата через суд в свою пользу (согласно гл. 60 ГК РФ).

С такими риелторами лучше дела не иметь и агентские договоры с ними не заключать. В рамках агентского договора соглашение о задатке целесообразно, когда он вносится в счет оплаты услуг риелтора.

Трудность третья

Продавец получает задаток, не оформляя его письменно. Подобное небрежное отношение к деньгам еще встречается, когда в деловых отношениях доверяют всего лишь честному слову. Важно помнить: соглашение о задатке надо оформлять письменно и по всем правилам, независимо от суммы задатка (ст.380п.2 ГК РФ). Если это условие не соблюдается, клиент может ссылаться в суде на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ). В крайнем случае, сделку можно попытаться признать незаконной и недействительной (ст.168 ГК РФ). Итак, деньги передаются при наличии оформленных документов, содержание которых отражает истинную картину сделки.

Трудность четвертая

Судебная. При рассмотрении дел в суде задаток нередко признают авансом, так как к определению природы обязательств относятся весьма осторожно. Ключевой аргумент в суде ─ расписки, платежные и другие документы, подтверждающие факт передачи денег. Если задаток указан только в договоре, а в расписке упоминания об этом нет, суд признает деньги авансом..

Сложность пятая

Если обязательства выполнены не полностью, покупатель не может требовать возврата суммы задатка в двойном размере. К сожалению, сложилась судебная практика, когда положение о задатке не применяют из-за нарушения выполнения обязательств. Например, покупатель не может вселиться в квартиру, потому что там проживает бывший хозяин или посторонние лица. Сроки освобождения жилплощади, указанные в договоре, нарушаются и отбивают всякое желание продолжать сделку. Но в суде выясняется, что часть обязательств продавец выполнил (например, снялся с регистрационного учета).

Если договор частично выполнен (даже с нарушениями сроков), требовать задаток в двойном размере бессмысленно. В следующий раз такой покупатель будет выбирать жилье, свободное от зарегистрированных или проживающих граждан.

Какой договор нужно заключать при продаже квартиры – выводы

Как правило, для минимизации рисков нужно заключать нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи с чётко прописанными штрафными санкциями за его невыполнение. Он максимально защищает интересы покупателя и продавца.

При нарушении договорённостей суд может признать обеспечительную сумму авансом или задатком. При этом:

• Аванс возвращается в любом случае при несостоявшейся сделке, причём не важно, кто виноват в срыве сделки.
• Задаток возвращается в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца. Если сделку сорвал покупатель, то задаток не возвращается, он остаётся у продавца.

Рекомендации – как обезопасить себя при оформлении задатка через агентство недвижимости

Рекомендации продавцу

• Не оставлять оригиналы документов в агентстве на хранение ни при каких условиях. Если нужно, агентство может снять для себя копии. Все оригиналы можно передать только в руки нотариусу для оформления основного договора купли-продажи.
• Если переданный покупателем аванс остаётся на хранении в агентстве и вы его на руки не получили – это должно быть чётко прописано отдельным пунктом в договоре.
• Не отдавать оригинал договора с агентством после сделки. Он должен остаться у вас. Этот документ подтверждает факт участия агентства в сделке и может помочь при возникновении проблем в дальнейшем на этапе судебного разбирательства.

Рекомендации покупателю

Почему агентство не проверяет документы, а только создаёт видимость такой проверки:

Проверка документов в агентстве – обычно просто слова. Агентство получает свой гонорар только в случае состоявшейся сделки. Поэтому, если даже проблемы с документами будут, то покупателю об этом не скажут. Объясним почему.

Для агентства важно связать покупателя и продавца взаимными обязательствами с невыгодными для обеих сторон условиями (например крупный аванс со штрафными санкциями в случае несостоявшейся сделки). Этот фактор будет сдерживать покупателя от отказа совершить сделку.

А проблему с документами (если она присутствует) будет решать продавец за свой счёт. Как он это будет делать и насколько законно и правильно – это агентство не интересует. Агентство при этом как бы в стороне находится и терпеливо ждёт дня заключения сделки, чтобы получить свой гонорар.

Почему нельзя покупать квартиру без проверки

Бывают ситуации, когда формально сделку провести можно, документы позволяют это сделать и нотариус оформит договор купли-продажи. Но проблемы могут начаться уже потом, после покупки.

Однако теперь это будет касаться только нового собственника. Продавец в это время будет уже далеко и деньги за проданную квартиру добровольно он не вернёт никогда. Только по решению суда.

От такой ситуации нужно застраховаться в самом начале. Поэтому проверка документов независимым юристом, а не представителем заинтересованного в сделке агентства недвижимости, поможет объективно оценить ситуацию и принять правильное решение при наличии каких-то проблем с квартирой.

Задача независимого юриста – проверить квартиру и собственников. В случае обнаружения каких-то негативных моментов сообщить покупателю об этом. Решение – покупать или не покупать такую квартиру – будете принимать вы на основании полной информации. Поэтому проверку нужно всегда делать до момента передачи аванса.

Сначала ПРОВЕРКА, а потом АВАНС. Такая позиция должна быть у покупателя на переговорах и она самая правильная.

Ошибки покупателя после просмотра квартиры

Если вы посмотрели квартиру и она вам понравилась, то перед принятием окончательного решения о покупке необходимо попросить документы на квартиру и документы собственников для проверки.

Если вы находитесь в квартире и показывает её собственник, то можно сразу попросить документы для ознакомления. Пока документы не проверены, никаких дальнейших действий предпринимать не нужно.

Типичная ситуация

Бывает так, что после просмотра риелтор предлагает встретиться в агентстве. В этом случае вам нужно обсудить и ЧЁТКО понимать цель такой встречи.

Для чего стороны сделки встречаются в агентстве

Как правило, риелторы запрограммированы таким образом, что встреча в агентстве должна быть приурочена к подписанию авансового договора. Но если вы хотите встретиться, чтобы получить документы для проверки, познакомиться с продавцом и обсудить условия сделки, то такая встреча может закончиться конфликтом.

Риелтор рассчитывает получить от вас аванс, а вы его давать не собираетесь. Риелтор будет настаивать на подписании договора, а вы его откажетесь подписывать, потому что документы не проверены и вы ещё не приняли окончательного решения о покупке.

Что в результате – возможные последствия

На вас будет оказываться морально-психологическое давление, в результате вы подпишете авансовый договор в невыгодной для вас форме, а полный пакет документов для проверки так и не получите. Это наиболее вероятный исход. Дальнейшее развитие событий может происходить по разным сценариям, но изменить вы уже ничего не сможете.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, воспользуйтесь нашими рекомендациями.

Как поступить правильно – рекомендации

В случае предложения встретиться в агентстве нужно прямо сказать риелтору, что вы не готовы давать аванс и не будете ничего подписывать до принятия окончательного решения о покупке. Такое решение может быть принято только после проверки документов. В этом случае вариантов развития событий всего два:

• Вам согласятся предоставить документы для проверки до аванса. Это самый благоприятный вариант.
• Если вам откажутся предоставить документы без подписания договора, то вы должны заранее попросить предоставить вам ЗАПОЛНЕННЫЙ договор аванса со всеми реквизитами – стороны сделки, объект покупки, сроки, полная стоимость, размер аванса, расходы сторон по сделке, схема сделки, место заключения сделки, способ, форма и место расчёта, обязанность продавца лично присутствовать на сделке. В договоре необходимо прописать, что при передаче аванса вам будет предоставлен полный пакет документов на квартиру (перечислить по пунктам) и документы собственников для последующей проверки. Этот аванс должен быть возвратным, без штрафных санкций по отношению к сторонам сделки.

Кому передавать аванс

Аванс должен быть передан исключительно собственнику. В таком случае при любом развитии событий в дальнейшем при срыве сделки аванс вам должны вернуть.

Последовательность действий после просмотра квартиры:

• Перед подписанием договора с агентством необходимо проверить документы на квартиру. Для этого нужно сделать копии (например, ксерокопии или фотографии) и передать их для проверки независимому юристу.
• Дальнейшие действия зависят от результатов проверки. Только после проверки квартиры, собственников, схемы предстоящей сделки и получения положительного заключения юриста можно подписывать договор аванса и передавать деньги продавцу. Квартиры бывают проблемные и покупать их даже дёшево нельзя.
• Необходимо заранее получить ЗАПОЛНЕННЫЙ договор аванса от агентства с подробными условиями по схеме предстоящей сделки, указанием размера аванса, цены объекта, перечня необходимых документов и сроков их предоставления, порядка оплаты сторонами всех сопутствующих расходов, налогов и услуг с безоговорочным условием возврата аванса в случае несостоявшейся сделки независимо от причин.
• Аванс передаётся собственнику (продавцу квартиры).
• Не вносить предоплату или задаток за услуги агентства. Достаточно того, что вы платите аванс продавцу. Такой шаг обезопасит покупателя от потери денег в случае, если сделка не состоится.
• Самостоятельно выбрать нотариуса, который будет оформлять договор.
• Расчёт за услуги агентства нужно производить после подписания основного договора купли-продажи. Как правило, при передаче денег агентство должно оформить, подписать и предоставить вам акт приёма-передачи выполненных работ.
• Не отдавать оригинал договора с агентством после сделки. Он должен остаться у вас. Как правило, договор с агентством и акт приёма-передачи подтверждают факт участия агентства в сделке. Например, эти документы могут помочь в дальнейшем при возникновении проблем с приобретённой недвижимостью.

Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке (действующая редакция)

1. Задаток — денежная сумма, выданная в оплату вперед. Согласно п. 1 комментируемой статьи задатком обеспечивается исполнение обязательств с участием любых субъектов гражданского права: граждан, юридических лиц. Гражданский кодекс отказался от правила п. 2 ст. 186 ГК 1964 г. об обеспечении задатком лишь отношений между гражданами или с их участием. Тем самым устранены существующие в прежнем гражданском законодательстве ограничения круга обязательств, обеспеченных задатком, в зависимости от их субъектного состава.

2. Из положения п. 1 ст. 380 ГК РФ о том, что задаток выдается «одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей», вытекает следующее. Во-первых, задаток отличается от всех других способов обеспечения исполнения обязательств тем, что может обеспечивать исполнение только обязательств, возникших из договоров. Следовательно, он не может быть использован для обеспечения исполнения обязательств, возникших вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и некоторых других.

Однако следует сразу оговориться, что в гражданском законодательстве предусматривается две разновидности применения задатка: первая — применение задатка при заключении договоров как одного из общих способов обеспечения исполнения договорных обязательств, а вторая — использование задатка в ходе заключения договора на торгах. Торги являются способом заключения договора. Обязанность участника торгов внести задаток установлена в целях обеспечения заключения договора между организатором торгов и лицом, выигравшим торги. Правовое регулирование указанного вида применения задатка, включая основания и порядок возврата задатка, внесенного за участие в торгах, установлено специальными правовыми нормами об организации и порядке проведения торгов. См., например: п. 5 ст. 448 ГК РФ, см. также п. 6 ст. 18 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Так, согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ, еще до заключения договора участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. Как следует из правового регулирования, задаток, вносимый участниками торгов, не обладает удостоверительной (доказательственной) функцией, поскольку вносится еще на стадии подачи документов в целях участия в торгах, в период, когда между организатором и участником торгов отсутствуют какие-либо договорные отношения.

Во-вторых, как это видно из названного выше фрагмента п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком может быть обеспечено исполнение только денежного обязательства. Иными словами, положение о задатке не применяется к отношениям сторон, не связанным с использованием денег в качестве средства платежа.

В последние годы задаток в основном активно применяется при заключении договоров купли-продажи жилых и нежилых помещений, аренды нежилых помещений, найме жилых помещений, подряда.

3. Предметом задатка может быть только денежная сумма. В комментируемой статье не содержится ни минимальных, ни максимальных ограничений размера суммы задатка. Он определяется соглашением сторон и, как правило, составляет не всю, а лишь часть суммы, причитающейся со стороны, выдающей задаток.

4. Обеспечение исполнения обязательства является главной, основной функцией задатка. Исходя из п. 1 комментируемой статьи, помимо главной, задаток выполняет еще две функции: удостоверительную (доказательственную) и платежную.

Удостоверительная (доказательственная) функция задатка означает, что, являясь способом обеспечения исполнения обязательства, он одновременно выдается в «доказательство заключения договора». Следовательно, задатком подтверждается, удостоверяется факт заключения того договора, в счет платежей по которому он предоставляется. Это означает, что, если выдача и получение задатка не оспариваются сторонами либо, хотя и оспариваются, но подтверждены соответствующими доказательствами, основной (обеспечиваемый) договор между этими сторонами должен считаться заключенным. Сказанное означает также, что если договор не заключен, то, следовательно, не возникло обязательство между сторонами в смысле ст. 380 ГК РФ, т.е. обязательство, которое может быть обеспечено задатком, а денежная сумма, переданная для обеспечения его исполнения, не является задатком.

Платежная функция задатка проявляется в том, что он выдается в счет будущих платежей по договору за выполненные работы, оказанные услуги и т.д. Задаток выдает сторона, с которой причитаются платежи по договору, — заказчик, наниматель, покупатель и др. Деньги уплачиваются кредитору вперед, т.е. вносятся еще до передачи товара, выполнения работ, оказания услуг. Следовательно, при последующем исполнении договора и расчете между сторонами лицо, выдавшее задаток, вправе удержать его сумму из причитающихся с него платежей за переданные товары, выполненные работы, оказанные услуги. Эта особенность задатка выражена в его названии и роднит его с авансом. Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей (платежная функция). Более того, аванс также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Как известно, при заключении договора в письменной форме акцептом (т.е. согласием на заключение договора) считается в числе прочего и совершение действий по уплате соответствующей суммы (см. комментарий к ст. 434 ГК РФ и ст. 438 ГК РФ). Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции. Поэтому независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения договора. Сторона же, получившая аванс, ни при каких условиях не может быть обязана к его возвращению в большем размере.

5. Согласно п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от его суммы и от формы основного договора должно быть заключено в письменной форме. При этом допускается, что письменное соглашение о задатке может быть составлено как в виде отдельного документа, так и включено в качестве условий в текст самого договора.

Однако, в отличие от залога и поручительства (п. 3 ст. 339 ГК РФ, ст. 362 ГК РФ), невыполнение этого требования не влечет недействительность соглашения о задатке. Устное соглашение о задатке лишь усложняет положение сторон в случае возникновения между ними спора. Участники соглашения лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но вправе привлечь письменные и иные доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

6. В п. 3 ст. 380 ГК РФ предусматривается правило о презумпции в пользу аванса, согласно которой в случае сомнения относительно того, является уплаченная вперед сумма задатком или авансом, ее следует считать авансом. В частности, при несоблюдении правила о письменной форме соглашения о задатке сумма признается авансом, если не будет доказано иное.

7. В п. 4 ст. 380 ГК РФ предусмотрено правило о допустимости использования задатка в предварительном договоре. Это правило является новеллой, введенной Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ.

В силу положений пункта 4 в этом случае задаток доказывает заключение предварительного договора, обеспечивает исполнение обязанности по заключению основного договора и засчитывается в счет платежей, указанных в предварительном договоре, в случае заключения основного договора.

Незаключение основного договора не может свидетельствовать о неосновательности обогащения получившей задаток стороны за счет средств, внесенных в качестве задатка по предварительному договору. Судьба задатка в силу приведенных положений п. 2 ст. 381 ГК РФ должна определяться исходя из оценки поведения сторон при принятии решения о заключении основного договора.

Источник комментария:

«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ПЕРВАЯ. ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ»

С.П. Гришаев, Т.В. Богачева, Ю.П. Свит, 2019

Почему агентство стремится забрать договор задатка после сделки:

Уйти от ответственности

Как правило, задача агентства в сделке – это получить свою комиссию и больше ни за что не отвечать. Например, многие действия агентства нарушают нормы действующего законодательства.

Вместе с тем, договор с агентством – это единственный документ, который подтверждает участие агентства в сделке и может послужить основанием для привлечения должностных лиц к ответственности.

Какие законы нарушают агентства

• Закон Украины о защите прав потребителей;
• Налоговый кодекс Украины;
• Закон Украины “О рекламе”;
• Финансовое законодательство.

Скрыть незаконные действия

В договоре прописаны некоторые действия, которые агентство делать не имеет права. А именно:

• оставлять у себя на хранение денежные средства;
• принимать платежи в иностранной валюте;
• изымать оригиналы документов у собственника и хранить их у себя.

Не платить налоги

Агентства в данном случае работает по “серой” схеме. Скрывает доходы и не платит налоги. А каждый такой договор – это доказательство получения крупной суммы денег, с которой не уплачен налог.

Выводы по задатку в агентство недвижимости

Несмотря на довольно распространенную практику оформлять задаток в виде самостоятельного договора в агентстве недвижимости, мы не рекомендуем этого делать.

Как поступить правильно

Сделка купли-продажи недвижимости – это ответственный шаг. В такой ситуации только предварительный договор послужит лучшей альтернативой договору о задатке.

Вместе с тем, на данный момент предварительный договор с прописанными условиями и возможными штрафными санкциями – это надёжный инструмент при покупке недвижимости на вторичном рынке. Главное, оформить его через нотариуса и не экономить на этом пункте. Стоит это не особо дорого.

Расписки и договоры аванса или задатка в агентстве – это всё ничто по сравнению с качеством и надёжностью предварительного договора, заверенного нотариусом.

Обращайтесь к юристам по недвижимости для защиты ваших интересов и сопровождения сделки. Или хотя бы консультируйтесь. Потому что опытный юрист просто не допустит ущемления ваших прав.

Дать задаток – не всегда означает купить квартиру. Можно потерять задаток, а квартиру не купить.

Лучше оформить предварительный договор с суммой аванса через нотариуса.