Что такое эксклюзивный договор и его преимущества?

Если в вашей жизни настал момент, когда нужно совершить сделку с недвижимостью, рекомендуем выбрать надёжных специалистов в этой области, за плечами которых богатая история проведения подобных сделок. Для этого всего лишь нужно:

• Выбрать агентство недвижимости
• Заключить с ним эксклюзивный договор

В этой случае, ваши планы и мечты обретут реальные очертания.

Что такое «Эксклюзивный договор»?

Говоря простым языком – это «клятва верности» в обмен на качественные услуги. Эксклюзивный договор является гарантией того, что объект будет продан по максимально выгодной для продавца цене и куплен на самых лучших условиях для покупателя.

В условиях, когда один и тот же объект одновременно пытаются реализовать пять конкурирующих фирм, успеха скорее добьется тот, у кого цена окажется минимальной. А значит, агентства, задействованные в продаже недвижимости, могут занижать цены для более быстрой реализации.

Поэтому очень важно, чтобы Клиент полностью доверял агентству и доверил продажу только ему. Тогда вы можете быть уверены, что работа проходит добросовестно, качественно и профессионально. Благодаря гарантированной оплате за свои услуги, агентство будет прилагать максимум усилий для успешного совершения сделки. Такой договор возможен исключительно с одной компанией, иначе он не эксклюзивный.

Ошибочно считать, что эксклюзивный договор – это нечто особенное и дорогостоящее. При его заключении, комиссионные будут находиться в обычных рамках, тех, которые существуют в конкретном агентстве – то есть вы ничего не переплатите.

А теперь посмотрим на конкретные преимущества и недостатки данного договора:

Плюсы

• Договор должен быть срочным, то есть предусматривать определенные сроки его действия (обычно не менее трех/четырех месяцев).
• В документе должен быть четко прописан предмет договора, то есть перечень действий, которые обязуется выполнить агент. В частности, подготовка документов, сопровождение сделки в органах юстиции, контроль передачи денежных средств и приема-передачи квартиры. В ином случае все оказанные действия риэлтор может не предпринимать либо предпринимать выборочно по своему усмотрению.
• В договоре должны максимально корректно быть прописаны права и обязанности сторон.
• Должна быть указана сумма, которую получит продавец, и механизм оплаты услуг агентства.
• К вопросу о неустойке. Пугаться этого не стоит: не нарушайте условия договора, и она вам не грозит. Размер неустойки обычно складывается из процента от размера комиссии агентства и суммы фактически понесённых в процессе работы расходов.
• Если сотрудничество предусматривает необходимость передачи документов на квартиру риэлтору на хранение, в договоре это должно быть отражено отдельной нормой со ссылкой на обязательное составление акта приема-передачи.
• Не стоит пугаться пункта о возможности предоставления продавцом доверенности риэлтору на проведение тех или иных действий от его лица. Чтобы собрать документы, необходимые для сделки ряд госучреждений требует либо присутствие собственника, либо доверенность от него. Нотариальная доверенность может предполагать наделение агента правами сбора документов или сбора документов и подписания договора купли-продажи, или сбора документов, подписания договора и получения денежных средств. Нужна ли доверенность и какими полномочиями наделять агента – решение должно оставаться за заказчиком.
• Также не нужно опасаться положения о возможности привлечения к исполнению договора третьих лиц. В некоторых сложных случаях риэлтору может понадобиться помощь узких специалистов, к примеру, юриста или оценщика.
• В договоре должны быть оговорены условия его досрочного расторжения и последствия этого действия для сторон.
• Стоит предусмотреть возможность и порядок внесения в соглашение изменений и дополнений. К примеру, если вы захотите изменить желаемую сумму денег от продажи квартиры или сроки продажи.
• Требование о подтверждении выполненной работы соответствующим актом также не влечет для вас каких-либо неприятных последствий, а вызвано необходимостью правильного оформления документооборота для налоговой и иной отчетности.
• Защита продавца от криминала и непрофессионализма. Давая информацию в несколько агентств недвижимости, продавец рискует стать объектом интереса мошенников. Не исключена утечка информации по вине одного из десятков агентств, которые продают его квартиру.
• Защита экономических и правовых интересов продавца. Опыт и профессионализм штатных сотрудников гарантирует успешное завершение сделки. Непорядочность покупателя, внезапно возникшие осложнения, случайная ошибка и другие возможные нюансы прохождения сделки не скажутся на клиенте, так как весь ход сделки строго отслеживается фирмой. Юристы, служба безопасности, руководители отделов и другие специалисты фирмы работают на клиента.
• Реальная оценка квартиры и лучшая ориентация на рынке. Оценку квартиры невозможно произвести, взглянув на нее или услышав ее описание по телефону. Для того, чтобы продать квартиру, профессиональные риэлторы проделывают большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка, анализу спроса и предложения, цен реальных продаж, а не цен предложений указанных в печатных каталогах. Многие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже квартиры, тем быстрее она продастся. Ничего подобного. Средства массовой информации и база данных одна для всех специалистов по недвижимости. И даже если вы обратились в одну компанию, скоро о вашем желании продать свои квадратные метры будет знать все риэлторское сообщество. Поэтому не надо бегать по всем агентствам.
• Возможность сэкономить время. Обращаясь сразу в несколько агентств, продавец попусту тратит свое время, объясняя и сообщая множеству специалистов одну и ту же информацию. Поручив продажу профессионалу, работающему в надежной компании, можно уменьшить количество рискованных контактов и увеличить шансы продать свою квартиру на выгодных условиях.
• Гибкая и эффективная схема рекламы. Заключая эксклюзивный договор, агентство обеспечивает продавца наиболее широкой и эффективной рекламой. Квартира выставляется во всех профессиональных изданиях по недвижимости, в электронных базах данных. Таким образом, охватывается максимальное число информационных источников.

Права и привилегии агентства

Поскольку право продавца на время действия договора предлагать другому агентству подобные права ограничено, агентство получает возможность осуществлять деятельность в условиях отсутствия конкуренции.

Продавец полностью доверяет агентству продажу своей собственности, а агентство получает права совершать определенные договором действия в пользу продавца в исключительном порядке:

• Полная проверка документов на недвижимость, документы хранятся в агентстве;
• Эффективная рекламная кампания;
• Реальная цена, которая приемлема для продавца и для агентства (предложена на основании изучения рынка недвижимости;
• Гарантия оплаты услуг либо неустойки в случае изменения обстоятельств у продавца;
• Консультации по всем вопросам.

Если вы хотите узнать, как продать квартиру самостоятельно, советуем вам прочитать статью.

Минус

Он состоит в том, что клиент отдает недвижимость на откуп одной компании. А выбор агентства — это очень серьёзное мероприятие. Есть риск попасть в руки людей, которые не смогут отстоять его интересы на рынке. Более того, слабый агент может только испортить дело. Например, цена квартиры будет определена неправильно, в данном случае занижена, но клиент будет вынужден работать с посредником на невыгодных условиях, поскольку жесткий договор подразумевает штрафные санкции. Можно столкнуться и с таким непрофессиональным агентом, который даже при гарантированной оплате неспособен выкладываться по полной.

Поэтому очень важно перед подписанием такого договора убедиться, что перед вами – высококлассный специалист, работающий в надёжной компании.

Зачем заключают эксклюзивный договор

Люди не часто сталкиваются с покупкой и продажей недвижимости. Посредник хорошо рассказывает и нахваливает свою услугу. Говорит, что для продавца это бесплатно и всё оплатит покупатель или за 5-6% стоимости он поможет продать квартиру дороже. Говорит, что продажа пойдёт быстрее и только с эксклюзивом ждёт успех.

В некоторых случаях риелторы пытаются обманывать и, благодаря манипуляциям, заставить подписать эксклюзив.

Вот видео реклама, в которой риэлторам предлагают повысить навыки влияния на собственников. Но самое главное вначале – 98% собственников не рады видеть посредника в продаже их недвижимости. Тут мы с ними согласимся.

Резюме

И все-таки плюсы эксклюзивного договора значительно «перевешивают» минусы. Конъюнктура рынка постоянно меняется, а честный и грамотный профессионал, знающий и отслеживающий рынок, обязательно сообщит об этом продавцу и будет использовать такие изменения в его интересах.

Если говорить про себя, Мы — надежная и успешная компания, стабильно работающая на рынке недвижимости Калининграда и Калининградской области с декабря 1994 года. За этот период агентство «ЭРВИН» накопило бесценный опыт работы на рынке недвижимости, и стало одним из самых компетентных агентств в городе.

Профессиональный стаж наших ведущих специалистов, стоявших у истоков риэлторской деятельности, составляет 10-20 лет, и большинство из них работает в компании со дня ее основания. Они нацелены на то, чтобы, клиент своевременно получил высококачественные профессиональные риэлторские и сопутствующие им услуги.

Мы всегда готовы помочь Вам разрешить любую жилищную ситуацию с максимальным комфортом и выгодой для Вас.
Назад На главную

Риэлторов учат заключать эксклюзивные договора

Риэлторов учат на специальных курсах как заключить с владельцем недвижимости эксклюзивный договор на оказание услуг, как уговорить продавца и как получить желаемое.

Эксклюзив должен быть выгоден обеим сторонам сделки, а не только риелтору. Поэтому внимательно читайте условия договора. Если он вам не подходит, то подписывать не рекомендуем.

Статья по теме: Сколько зарабатывают риэлторы

Тут работает чистая психология и уговоры. Посредники заучивают наизусть фразы, чтобы правильно отвечать на ваши возражения.

Если вы говорите: «мне договор не нужен, оплачу комиссию, если продадите квартиру», то у посредника уже есть тысяча заготовок как всё же вас убедить подписать эксклюзив на продажу. Они специально учатся склонять вас к договору и добиваться своей цели.

Приложения

Договор может иметь приложения, дополняющие информацию, указанную в его основной структуре. К данной информации относится:

1. Подробное описание объекта недвижимости (местоположение, инфраструктура, состояние помещения, количество комнат, планировка и т.д.).
2. Подтверждение согласия на покупку жилья с указанием его стоимости, размера аванса и т.д.
3. График платежей.
4. Доверенность на официального представителя заказчика.
5. Акт приемки/сдачи услуг.

Заключать эксклюзивный договор или нет

Тут решать вам. Вы гарантируете человеку заработок, а он обязуется заниматься продажей вашей квартиры за вознаграждение. Если ситуация сложится положительно, то вы продадите квартиру, а он получит деньги.

В одном из договоров, который мы изучили, был даже пункт, что если вы продали сами после окончания договора, то ещё на протяжении полугода вы всё равно должны заплатить комиссию риэлтору.

Типичные пункты эксклюзивного договора

Если вы не хотите никому доверять продажу и готовы разобраться во всём самостоятельно, то продавайте сами. Если вы выставите изначально адекватную рынку стоимость, то вам будут звонить десятки посредников с предложением привести клиентов. А так же будут звонить обычные покупатели, которые хотят посмотреть и купить квартиру.

Главное адекватная стоимость квартиры, предпродажная подготовка, хорошие фотографии, правильное описание и хорошие условия продажи. По всем эти пунктам вам нужно будет провести работу и подготовку.

Отзывы об эксклюзивном договоре

К нам иногда обращаются люди с просьбой помочь забрать документы из агентства и расторгнуть эксклюзивный договор. Когда покупатель нашелся, а продать нельзя, люди начинают осознавать, что они в сложной ситуации.

Отзывы негативные из-за того, что никто не понимает, за что должны платить, если услуга не оказана. Но бывают и довольные клиенты.

Если вы хотите полностью доверить продажу своей квартиры 1 человеку и оплатить ему комиссию, то эксклюзивный договор вам подойдёт.

Главное выбрать хорошего исполнителя и гарантировать ему оплату услуг. Если эксклюзивный договор вам навязывают и хотят забрать документы, то подписывать не стоит.

Структура документа

Эксклюзивный договор не имеет установленного законом стандартного бланка и составляется в простой письменной форме.

Как и любое другое соглашение, эксклюзивный договор должен содержать:

1. указание на стороны, заключившие соглашение (заказчик и исполнитель);
2. обязанности заказчика и исполнителя;
3. срок действия соглашения;
4. предмет договора — квартира или иное жилое помещение, которое продается (сдается);
5. цену объекта (стоимость аренды);
6. стоимость услуг исполнителя и порядок расчета с ним со стороны заказчика;
7. юридическую ответственность сторон в случае нарушений условий соглашения.

Стороны соглашения могут установить конкретную стоимость услуг исполнителя, оплачиваемую заказчиком, либо указать фиксированную цену квартиры, а комиссионные агентства будут добавляться к продажной цене.