Именно поэтому с давних времен законодатель допускает, что управление многоквартирным домом должно осуществляться определенными организациями. Самыми распространенными из них являются товарищество собственников жилья и управляющая компания.
Управляющая компания не так популярна в нашей стране.
Основная причина для этого – осуществление управления многоквартирным домом лицами, которые имеют цель получить доход с данной деятельности.
Жильцам хотелось бы видеть на посту управленца домом человека, который искренне желает сделать свое жилье лучше, а кто может думать так, если не сам жилец данного дома?
Именно поэтому такая правовая форма организации как товарищество законных собственников жилья и стала приоритетной для граждан, и популярной среди собственников. В данной организации, безусловно, царит не хаотичный беспорядок, а строго упорядоченный порядок управления.
О плюсах и минусах ТСЖ читайте в нашей статье.
Во главе стоит председатель, который руководит деятельностью данной организации, отвечает за финансовые операции и иные вопросы. Также в тсж есть и свое правление.
С недавних времен многих стала интересовать новая введенная должность, которая стала появляться в товариществе – это управляющий ТСЖ. Многие собственники так и не смогли разобраться с тем, что это за лицо и какую функцию оно выполняет. Попробуем разобраться мы.
Трудовой договор с управляющим ТСЖ.
Гражданско правовой договор с управляющим ТСЖ образец.
О том, нужно ли заключать трудовое соглашение с председателем ТСЖ, вы можете узнать из нашей статьи. Образцы должностных инструкций ТСЖ можно .
Когда заключают договор с управляющим ТСЖ?
Для начала необходимо уяснить, что это — договор с управляющим ТСЖ. Как правило, это соглашение с привлеченным специалистом, которое заключает председатель жилтоварищества в следующих случаях:
- Когда никто из жильцов-членов правления не обладает должным опытом и компетенцией.
- При большом количестве домов, входящих в структуру товарищества.
- При отсутствии свободного времени для полноценного управления товариществом.
- Когда требуется антикризисное руководство.
Последний случай относится к ситуациям, когда у организации накоплена большая задолженность перед поставщиками ресурсов или перед кредитными организациями. Также сторонний управленец может привлекаться для передачи опыта руководству вновь созданного ТСЖ на ограниченный срок.
Зачем нужен председатель?
Управляющий необходим жилтовариществу в случаях, когда:
- организация имеет проблемные задолженности;
- выборное руководство не обладает достаточной компетенцией для решения проблем;
- у жилтоварищества отсутствуют налаженные контакты с поставщиками ресурсов и подрядными ремонтными компаниями.
Отсутствие контактов и низкая компетентность часто присутствуют в самом начале работы ТСЖ, когда жильцы решили отказаться от управляющей компании.
Привлечение руководителя, подчинённого жильцам-собственникам квартир в лице руководства ТСЖ позволяет получить грамотное управление, сохранив контроль над руководством.
Чтобы сменить УК, необходимо провести общее собрание с явкой не менее половины всех собственников, а увольнение не справляющегося с работой управляющего проводится по решению председателя правления, избираемого жильцами из числа пользующихся доверием лиц.
Жилтоварищество может работать и без привлечения специалистов со стороны, если избранное руководство обладает:
- достаточным количеством свободного времени;
- опытом работы в жилищной сфере;
- налаженными связями с поставщиками ресурсов;
- умением работать с должниками.
ВАЖНО! При отсутствии перечисленных данных у руководства ТСЖ ими должен обладать нанимаемый управленец.
Стороны соглашения
Субъектами договорных отношений являются жилищное товарищество (с одной стороны) и привлечены специалист (с другой стороны).
СПРАВКА! Управляющим может являться как физическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, который может выступать одной из сторон соглашения в нескольких жилищных организациях.
От имени жилтоварищества выступает его председатель, так как его обязанностью является привлечение сотрудников (часть 5 ст. 148 ЖК РФ).
Срок действия
Договор может быть как срочным, если такое условие оговорено в пунктах, так и бессрочным.
Расторгнуть данные правоотношения могут стороны по обоюдному желанию, или же при нарушении пунктов договора одной из сторон.
Где должен храниться? Документ составляется в двух экземплярах. Первый храниться в офисе товарищества собственников жилья, а второй — у управляющего товариществом собственников жилья.
Образцы таких важных документов, как устав ТСЖ, смета доходов и расходов, протокол общего собрания, штатное расписание и договор на обслуживание с собственником, вы можете скачать на нашем сайте.
Содержание договора
Соглашение с привлекаемым специалистом обязательно должно содержать следующие пункты:
- предмет договора;
- реквизиты субъектов;
- права и должностные обязанности управляющего;
- ответственность участников соглашения;
- условия труда, величина оклада и гарантии;
- варианты расторжения и изменения отдельных условий;
- срок действия.
Также могут быть описаны прочие условия, в зависимости от положений устава, цели привлечения специалиста и конкретной финансовой ситуации в данном ТСЖ.
В реквизитах указываются расчётный и корреспондентский счета товарищества, а также его адрес, ИНН и полное наименование, а для другой стороны должны быть приведены полные паспортные данные, а также номер страхового свидетельства и ИНН.
Ответственность по закону
В рамках своей деятельности по организации работы ТСЖ привлечённый администратор подотчётен:
- председателю;
- общему собранию;
- ревизионной комиссии;
- жилищной инспекции.
При заключении договора доверительного управления правление отсылает копию текста в орган жилищного надзора, который вправе контролировать деятельность нанятого администратора на предмет соблюдения жилищного законодательства в сфере управления имуществом многоквартирных зданий.
Раз в год или в квартал нанятый руководитель отчитывается перед правлением о проделанной работе, а копию отчёта направляет ревизору.
Управляющий в товариществе несёт ответственность за свою деятельность в рамках:
- гражданского законодательства;
- трудового кодекса;
- уголовного кодекса.
Гражданская ответственность возникает у лица, подписавшего с товариществом срочный контракт на оказание ряда услуг, по исполнению условий данного контракта.
СПРАВКА. Материальная ответственность возникает при заключении договора найма и регулируется нормами главы 39 ТК РФ.
Обычно при заключении трудового контракта подписывается отдельное соглашение об ответственности за активы товарищества, к которым могут относиться финансовые средства, размещённые на расчётных счетах, а также движимое имущество в виде снегоуборочной техники, числящейся на балансе, ремонтного оборудования и т.д.
Если деятельность руководителя приведёт к возникновению аварий с существенной порчей имущества жильцов-собственников помещений в доме, или руководитель будет уличён в незаконной растрате средств, то он будет привлечён к уголовной ответственности в соответствии со ст. 160 и ст. 293 УК РФ, предполагающими наказания от штрафа до лишения свободы, в зависимости от размера причинённого товариществу и жильцам ущерба.
Итак, управляющий привлекается в ТСЖ со стороны для организации и налаживания его работы при отсутствии необходимой компетенции у избираемых из числа жильцов руководителей. Подробное описание в договоре с управляющим порядка его регулярной отчётности поможет сделать его деятельность прозрачной и подконтрольной собственникам квартир в доме.
Какие документы прилагаются?
Нанимаемому специалисту должно быть предъявлено свидетельство о регистрации товарищества в качестве юридического лица, а также выдан устав для ознакомления.
Будущий управленец при оформлении полномочий должен предоставить:
- паспорт РФ;
- свидетельство пенсионного страхования;
- ИНН;
- военный билет;
- трудовую книжку;
- диплом;
- свидетельство о заключении/расторжении брака;
- свидетельство о повышении квалификации (при наличии).
Если имеются рекомендательные письма, выданные предыдущим работодателем, они также прикладываются к пакету документов.
При оформлении привлекаемого работника ему должна быть оформлена доверенность на действия от имени руководства правления, так как только председатель имеет полномочия действовать без доверенности (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).
Если со сторонним управленцем заключается не трудовое, а гражданско-правовое соглашение, то его пакет документов ограничивается паспортом, налоговым номером и СНИЛС.
Как составить?
Для законности соглашения важно описать все вышеперечисленные пункты как можно более подробно, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций в будущем.
Предметом заключаемого соглашения является наём специалиста, и передача ему части прав и обязанностей руководства ТСЖ на условиях, обозначенных в таком соглашении.
Права и обязанности сторон
В список полномочий управляющего могут быть включены:
- Представление интересов товарищества в финансовых и надзорных организациях по доверенности.
- Распоряжение вещественными и финансовыми активами жилтоварищества.
- Решение кадровых вопросов, в том числе наём, увольнение сотрудников структуры, определение списка обязанностей и контроль деятельности сотрудников.
- Заключение договоров с ресурсоснабжающими фирмами и подрядными ремонтными организациями.
Дополнительным пунктом следует указать, что заключение любых договоров со сторонними компаниями может осуществляться только для реализации уставных целей товарищества.
Наёмный управляющий не может оформлять займы и кредиты на погашение текущих задолженностей без соответствующего решения общего собрания жильцов-членов жилищного товарищества, согласно ч. 6 п. 2 ст. 145 ЖК РФ.
К должностным обязанностям привлекаемого управленца относятся:
- Своевременное снабжение владельцев квартир коммунальными ресурсами.
- Проведение необходимых работ по ремонту и благоустройству в установленные сроки.
- Проведение работы по ликвидации долгов ТСЖ.
- Соблюдение устава и жилищного законодательства.
- Составление отчётов о своей деятельности.
Периодичность отчётов (ежеквартально, ежемесячно) определяется дополнительно.
К обязанностям другого субъекта соглашения (правления жилтоварищества) относятся:
- Обеспечение привлечённому сотруднику необходимых условий труда и предоставление полномочий.
- Своевременная выплата заработной платы в установленном размере.
- Предоставление необходимой информации о соглашениях, заключенных ранее руководством товарищества.
- Предоставление ежегодного оплачиваемого отпуска.
Председатель имеет право контролировать деятельность нанятого управляющего и давать ему прямые указания, согласно п. 1 ст. 149 ЖК РФ.
Режим работы и оплата труда
Трудовой режим определяется договором и может быть двух типов:
- полный день;
- ненормированный день.
Полный день предполагает определённое количество рабочих часов, а также нахождение управляющего в офисе товарищества. Ненормированный график подразумевает самостоятельную организацию управляющим своего времени для решения поставленных задач, такой график характерен для небольших товариществ, а также для управляющих-индивидуальных предпринимателей, сотрудничающих сразу с несколькими жилищными организациями.
Оплата труда может быть как фиксированная, для управляющих на постоянной основе, так и сдельная, для привлекаемых на ограниченный срок антикризисных руководителей, работающих по гражданскому соглашению.
Ответственность сторон
Привлечённый руководитель несёт ответственность за свою деятельность:
- материальную;
- гражданскую;
- уголовную.
Гражданская ответственность подразумевает соблюдение условий подписанного соглашения и выполнение порученных обязанностей а материальная ответственность обусловлена разумным расходованием ресурсов товарищества в уставных целях.
Уголовная ответственность наступает в случае причинения членам ТСЖ убытков из-за аварий ресурсных коммуникаций, а также в случаях коррупции.
ВНИМАНИЕ! Вне зависимости от условий трудового договора, руководство ТСЖ несёт полную ответственность за действия управляющего перед общим собранием владельцев жилых помещений.
Изменение условий и расторжение
Внесение любых изменений возможно только с письменного согласия обоих субъектов трудового соглашения. Изменение отдельных пунктов, противоречащих законодательству, может происходить по представлению жилищной инспекции или по решению суда, если от таких пунктов зависит критически важные для многих собственников моменты.
Если договор заключен на определённый срок, то по его истечению происходит либо его продление, либо прекращение действия. Продление договора обязательно должно быть оформлено письменно.
Иные условия
Типовое соглашение может быть заключено с параграфами, учитывающими особенности данного жилищного товарищества и его экономическое положение.
Отдельно можно расписать категории финансовых вопросов, находящихся в ведении управляющего, категорию действий, которые он может совершать без согласования с председателем, и рамки таких действий. Например, можно указать, что заключение договора аренды ниже определённой стоимости должно иметь санкцию правления.
В чём заключается работа?
Основным направлением деятельности привлечённого для управления ТСЖ специалиста является организация работы персонала и заключение договоров со сторонними организациями, обеспечивающими многоквартирные дома коммунальными ресурсами и выполняющими ремонтные работы.
Взаимодействие привлечённого руководителя с жилтовариществом может происходить следующими способами:
- полное доверительное управление;
- управление отдельной сферой деятельности ТСЖ;
- работа с подрядчиками.
Соглашение о полном доверительном управлении предполагает выдачу управляющему доверенности от председателя на неограниченные полномочия действий от имени товарищества. Такое соглашение заключают при необходимости антикризисного управления, когда товарищество имеет ряд неотложных проблем, решить которые необходимо в короткие сроки для нормализации функционирования жилищно-коммунальной системы многоквартирного дома.
Неограниченные полномочия также выдаются управляющему в «ленивых» ТСЖ, созданных в домах с небольшим количеством квартир.
ВНИМАНИЕ! Договор частичного управления заключается при необходимости наладить отдельную сферу деятельности жилтоварищества, например, подобрать постоянные кадры на ответственные финансовые должности или организовать работу ремонтной службы.
Часто управляющий привлекается для налаживания взаимодействия ТСЖ с фирмами-поставщиками ресурсов (тепла, воды, электричества и т.д.), такая необходимость часто возникает в первые месяцы перехода многоквартирного дома от обслуживания при помощи УК к жилищному товариществу.
В таком случае с привлекаемым специалистом заключается гражданско-правовой договор и передаются полномочия исключительно в сфере заключения соглашений с внешними организациями. Специалисты в данной области часто выступают в роли ИП и работают по договору одновременно в нескольких ТСЖ.
Как расторгнуть?
Расторжение договора раньше окончания срока его действия может быть при следующих обстоятельствах:
- Увольнении управляющего по собственному желанию.
- Увольнению за нарушение трудовой дисциплины.
- Увольнение управляющего за невыполнение поставленных задач, срыва сроков ремонта и т.д..
- Снятие с должности по представлению жилищной инспекции или общего собрания участников ТСЖ.
В гражданско-правовом соглашении могут быть прописаны неустойки, подлежащие выплате со стороны, выходящей из договора в одностороннем порядке.
Итак, трудовой договор с привлечённым управляющим ТСЖ должен заключаться председателем и содержать сведения о целях привлечения управляющего и его обязанностях. При заключении соглашения важно указать отдельными пунктами решение спорных моментов, относящихся к конкретному ТСЖ. Чем больше условий будет обговорено в соглашении, тем меньше вероятность возникновения споров.
Выдача и согласование
Кто составляет, выдает и утверждает? Трудовой договор составляют стороны, то есть товарищество собственников жилья и одновременно управляющий тсж. Стороны предлагают, какие пункты могут быть внесены в документ.
Прежде чем заключить трудовой договор, необходимо согласовать данное действие с несколькими службами.
В первых, поставьте в известность собрание собственников жилья.
Во вторых, такое действие необходимо провести через налоговую инспекцию.
Только по факту одобрения этих двух органов трудовой договор может быть составлен.
О том, какие объекты находятся на балансе ТСЖ, а также о том, какую информацию ТСЖ имеет право раскрывать перед собственниками, вы можете узнать из наших статей.
