Допустимая погрешность при межевании земельных участков

Установление права собственности на землю предполагает обязательную процедуру межевания земельного участка.

Специфика обозначения границ основана на использовании геодезических инструментов, которые могут давать некоторую погрешность.

Сложный рельеф местности только усугубляет ситуацию.

В итоге, это может привести к серьёзным последствиям и спорным ситуациям с кадастровой службой.

Важность определения границ земель

Межевание земельного участка — это инженерно-геодезические работы по установлению и определению границ и площади участка с последующим юридическим оформлением соответствующих документов, в т.ч. кадастрового номера.

С 01. 01. 2021 года отсутствие кадастрового номера из Единого государственного реестра недвижимости полностью исключает возможность продажи, дарения или унаследования земельного участка.

В документах должны быть точно указаны сведения о границах земельного участка и его геометрической форме.

При отсутствии четко установленных границ у владельца могут возникнуть трудности при заключении юридических сделок, а именно:

• Разделение земли при необходимости продажи, унаследования или дарения одной из её частей;
• Покупке ЗУ, особенно густонаселенных районов, т. к. существует риск захвата чужой территории;
• Использование земли в качестве залога при необходимости оформления кредита в банке.

Кроме того, всегда существует риск возникновения спорных ситуаций с соседями или муниципалитетом о присвоении части территории.

Что такое координаты границы земельного участка

Основная характеристика участка заключается в координатах участка, а не длине границ.

Именно координаты задают характеристики объекта в пространстве, его положение на местности.

Координаты представляют доступ к коду участка, его кадастровому номеру.

Точкой отсчёта для определения координат характерных точек служит опорная межевая сеть.

Чтобы рассчитать положение характерных точек и границ участка, пользуются спутниковыми, аналитическими, фотографическим, полигонометрическими, картометрическими методами.

Геодезическая основа

Межевание земель производят в соответствии с принятыми общегосударственными, общими и условными системами координат.

При этом опорные межевые знаки (ОМЗ) служат исходными данными для:

• Для закрепления местной системы координат и её привязки к общегосударственной;
• Восстановления утраченных межевых знаков и решения других задач, относительно земельного кадастра.

Проще говоря, геодезическая основа для межевания земель служит для установления геодезистами границ землевладения по отношению к неким опорным точкам местного или, даже, общегосударственного значения. Именно на основании этих измерений земельному участку и присваивается кадастровый номер.

Опорные межевые знаки — это
точки разной степени государственной важности.
На основании этих точек производят замеры и накладывают границы участка на общегосударственную систему координат.

Физически они, чаще всего, выглядят, как вмонтированные металлические трубы.

Чем сложнее рельеф земельного участка, чем больше допустимая погрешность при межевании.

Задача инженера-замерщика — точно провести физические расчеты в соответствии с поворотными точками, отмеченными в цифровой системе координат.

Как уменьшают расхождения?

Расположение границ отмечается в документах на недвижимость и в Госкадастре.

На местности они могут обозначаться заборами или естественными препятствиями (оврагами, реками и т. п.).

Если существуют неточности в их определении, нужно провести кадастровые работы.

Конкретизацию точности определения координат при межевании необходимо сделать, если расположение участка по документам и на деле не совпадает.

Внимание! Иногда оказывается, что фактическое расположение поворотных точек на земле дальше от задокументированных, чем позволяет погрешность. Тогда получается, что у них на деле другие координаты.

Требования к точности

После обозначения поворотных точек проводят границы участка в виде прямых линий. Любые неровности, наличие растительности усложняют процесс прокладки ровных линий. Нельзя исключать человеческий фактор и неисправность работы измерительных приборов.

Новая рассчитанная площадь и уточненные на ней границы не могут превышать показатели, указанные в кадастровом документе ЗУ, больше, чем на установленные законом нормы.

Величина расхождения может быть уменьшена по усмотрению органов местного управления до двух раз, в зависимости от ситуации в регионе.

На площадях большого размера, например сельскохозяйственных угодий, нанести контуры угодий достаточно сложно. По этой причине, существует установленный допустимый показатель погрешности и требования к точности приборов.

После исследования, инженер обязан провести согласование границ с владельцами соседних участков на специальном собрании. Всех участников в обязательном порядке уведомляют в письменном виде. Все извещения вручают под личную подпись.

В случае отсутствия соседей, в местных средствах массовой информации публикуют уведомление. Данную процедуру может взять на себя межующая компания или владелец участка.

Всех участников собрания для получения согласования необходимо предварительно уведомить о том, что будет проводиться процедура определения границ.

Минимальный срок — за 30 календарных дней до момента осуществления измерений.

Результатом работ является составленное землеустроительное дело, которое передают в землеустроительную организацию для согласования межевого плана.

Какие могут быть погрешности на кадастровой карте

Такой вопрос часто возникает у клиентов при обращении к публичной карте онлайн. Например, как определить: земельный участок находится в начале или конце улицы?

Уточним, что публичная карта относится к справочным ресурсам. Точная актуальная информация указана в выписке ЕГРН.

В интернете много сайтов-двойников, цель которых получить деньги за сомнительные документы. Официальная карта одна, перейти на неё можно с сайта Росреестра.

В жизни не всегда границы кадастрового квартала совпадают с границами СНТ. Причина – погрешность кадастровой карты.

Например, на публичной кадастровой карте наши клиенты наблюдали такую ситуацию. Когда включали подложку из космоснимков, то участок смещался на несколько метров.

Координаты на бумажных планах, публичной карте могут отличаться от измерений кадастрового инженера, особенно, когда речь идёт о документах, выданных до 2010 года.

Причина – погрешность измерений, нормы которых установлены в законодательстве.

Погрешность возникает по следующим причинам:

• Особенность рельефа территории: неровности, овраги.
• Климатические условия: порывы ветра, сильные осадки, аномальная жара
• Неточность измерительных приборов: несвоевременная поверка, влияние магнитного поля
• Человеческий фактор: усталость, нездоровье.

Расчёт погрешности проводится на основе пункта съёмочного обоснования. Выглядит это так. Кадастровый инженер устанавливает оборудование в определённой точке на участке. Неровности участка могут стать причиной смещения точки и увеличить общую погрешность. Поэтому в документах эта точка указывается как пункт съёмочного обоснования и используется для расчётов.

Прибор независимо от конструкции искажает показания, которые могут различаться у разных специалистов.

Что такое погрешность?

Кадастровый инженер после проведения измерений проводит расчет погрешности, который зависит от:

• Характеристик измеряемой территории;
• Погодных условий на момент измерений;
• Уровня подготовки специалиста и его опыт работы;
• Фактического количества измерений;
• Состояния измерительных приборов;
• Метода расчёта действительной погрешности;
• Реального расстояния точек участка от ОМЗ.

Расчёт проводят по специальным формулам, одним из трёх существующих методов:

• Диагональный метод;
• Метод допустимой погрешности;
• Метод среднеквадратичной погрешности.

Что об ошибках говорит законодательство

Вопросы точности и погрешности измерений во время межевания наделов подробно рассматриваются в Приказе Минэкономразвития № 518 от 12.08.12 «Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ ЗУ» и в «Методических указаниях по проведению межевания» (письмо Росземкадастра от 18.04.03).

К сожалению, бывает, так, что новые положения закона отменяют предыдущие. Отследить их актуальность и понять, какие из них действуют в вашем случае, иногда очень сложно.

Государство охраняет права владельца в тех контурах, которые отражены в кадастровом учёте. Именно поэтому так важно определиться с границами надела. Если они были установлены, то в документах указаны координаты точек по границам. В спорных ситуациях это трактуется как ошибка картографа. Так тоже бывает. Поэтому мы советуем обращаться к аттестованным кадастровым инженерам. Они ежедневно работают с такими запросами и знают порядок решения таких проблем. Например, как быть с практической точностью границ в вашем СНТ, где указан нулевой квартал.

Возникли вопросы? Задайте их нашим специалистам по телефону или в форме на сайте. Такая консультация для вас совершенно бесплатна.

Какие предельные отклонения допускаются?

Земельным законодательством установлен предельный допустимый просчет при межевании земельных участков.

Стандарты обязательны для исполнения для каждого типа населенного пункта и предназначения ЗУ.

Допустимая погрешность при межевании земельных участков может различаться, в зависимости от вида, категории и целевого назначения земли.

Метод допустимой площади

Итак, призвав на помощь геодезиста или вспомнив школьный курс геометрии, мы самостоятельно определили фактическую площадь земельного участка П(факт) и поняли, что она не соответствует кадастровой П(док). Находим разность ∆П и сравниваем ее по абсолютной величине с допустимым для вашего участка отклонением П(доп), которое рассчитывается по формуле:

П(доп) = 3,5*Mt*√П(док).

Если ∆П меньше либо равно П(доп), то все в порядке!

Например: Кадастровая площадь участка ИЖС составляет 1200 квадратных метров (12 соток). При фактическом замере установлено, что реальная площадь 1180 квадратных метров, то есть разница составляет 20 квадратов. Обидно, но давайте выясним, есть ли у нас основания для юридических действий. Найдем допустимое отклонение: П(доп) = 3,5*0,1*√1200 = 12,12 квадратных метра. Таким образом, очевидно, что фактические границы вашего участка нуждаются в уточнении.

Примеры вычисления

Рассмотрим ситуацию, в которой владелец ЗУ уточняет границы с целью проверки точного метража площади, вынесения границ ЗУ.

Он располагает выпиской из государственного кадастра, где указано, что предельно допустимая величина погрешности для ЗУ размером 663 м достигла 11,6 кв. метров. Межевые действия выполнены в 2002 году. После чего участок поставлен на учет в Росреестр. С момента проведения мероприятия по уточнению границ предельно допустимые нормы изменились.

Инженеры, при выезде на объект, провели необходимые замеры.

В результате, разница между площадью ЗУ по справкам и фактической площадью после уточнения (то есть ∆Р) достигла 3,4 м. Показатель Mt для сельскохозяйственных земель составляет 0,2 м.

3,4*0,20*√663=17, 5 кв. м.

Полученный результат не превышает нормативы о погрешности, из кадастровой выписки (11,6 кв. м.).

Можем сделать выводы, что сведения, оформленные ранее в государственном кадастре, верные и в 2021 году не подлежат изменению. Имеющаяся погрешность допустима для такой категории земель.

Поворотные точки

У земельного участка должны быть определённая конфигурация, простая или сложная. Вовсе не всегда участок представляет собой квадрат или прямоугольник с углами по 90 градусов – во многих случаях эти углы могут быть другими, что делает измерения сложнее. Все места, в которых направление меняется, необходимо зафиксировать – они и будут называться поворотными точками.

На межевом плане их легко выделить, и именно по ним определяется положение участка, а его границы проводятся от точки до точки. От их количества зависит стоимость межевания, а значит, чем проще участок по форме, тем дешевле проведение его межевания. Ведь чтобы измерить простой четырёхугольник, потребуются лишь 4 поворотные точки, а если форма участка сложнее, и он имеет изгибы, то и число точек для измерения возрастает с каждым следующим всё больше.

Правовое регламентирование

Вопрос межевания регламентируется Федеральным законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости», а детали, относящиеся к методам измерений и формулам расчёта погрешностей, указываются в приказе Министерства Экономического Развития № 90 (на него ссылается статья 22.13 ФЗ № 218).

Помимо перечисленных, существуют также другие законодательные акты и указания, регламентирующие детали проведения процедуры межевания в целом, применение различных методик и прочие касающиеся межевания и прав на землю нюансы. Кроме федерального уровня, они также могут действовать и на региональном. Но обычно все эти законодательные акты интересуют уже исполнителей работ, которые и должны будут их учитывать, а не владельцев, заказывающих проведение межевания.

Определение координат

Очень важно правильно установить поворотные точки – фактически это ключевая часть процедуры межевания, ведь именно от этого во многом зависит точность измерения участка. Для точного определения их координат могут использоваться различные виды съёмки: спутниковая, геодезическая, картометрическая, фотограмметрическая, аналитическая.

Установление координат поворотных точек должно проводиться в натуре. После того как требующиеся расчёты проведены, и их результаты согласованы, инженером устанавливаются вехи, проводятся линии, через которые можно установить межу.