Расчет парковочных мест для многоквартирного жилого дома

Есть вопросы? Получите консультацию автоюриста:

8 (800) 350-29-83 — Регионы России 8 Москва и Московская обл. 8 Санкт-Петербург и Лен. обл.

Это быстро и бесплатно!

Проблема размещения транспорта на городской территории на сегодня не до конца урегулирована законодательством. Поэтому мало кто знает про существующий порядок, а между тем, нормы по количеству парковочных мест для жилого дома регламентируются местными градостроительными правилами, либо ПЗЗ (принципы землепользования и застройки).

Дефицит свободного пространства

Не секрет, что во многих городах России остро стоит вопрос нехватки мест для парковки во дворах. Сегодня личный транспорт есть практически в каждой семье, и поиск свободной площадки часто становится головной болью для автовладельцев.

Также стало обычным явлением появление на участке возле жилого дома, который не был в свое время сформирован и не перешел во владение жильцов, новых зданий, заправок или супермаркетов. Опять же, автоматически происходит сокращения этих заветных мест и жильцам многоэтажек приходится оставлять авто на тротуарах, газонах и даже на детских площадках. Что не только не эстетично, но и противозаконно, карается штрафом.

Экологичные парковки

Экопарковки — это автостоянки, выполненные из специальных пластиковых или железобетонных решеток. В сегменты решеток засыпают растительный грунт и выращивают на нем смеси трав.

Таким образом, машины стоят на своеобразном газоне, который создает экологичный микроклимат участка: уменьшается запыленность воздуха, не допускается перегрев территории.

Да, экопарковки, возможно, сложнее в уходе: приходится косить траву. Но выход из положения есть, существуют низкорослые и медленно растущие газоны. Зато не нужно подметать и отводить дождевые стоки!

Производство и применение газонных решеток с каждым годом растет, есть большое разнообразие материалов и форм. Это очень красиво и экологично, но пока мало применяется. Остается ждать, когда застройщики захотят привлечь покупателей квартир еще одной фишкой: экопарковками на территории.

Права по организации

Раньше проектировщики снабжали новостройки лишь узкими проездами вдоль домов и карманами на несколько машин. Другие строили подземные паркинги или многоуровневые наземные гаражи, но их стоимость далеко не каждому по карману. В итоге, запланированные по проекту, места пустуют, а поставить машину по-прежнему некуда.

Не так давно действовали областные и муниципальные программы по благоустройству дворового пространства, в том числе расширялись парковки. Приведены в порядок были сотни жилых зданий и пространство вокруг них, но обустроить все не успели. В нынешней экономической ситуации подобные программы приостановлены.

Внимание! Сегодня реальным способом устранения проблемы, является строительство, планирование, как и предварительный расчет парковочных мест, непосредственно силами жильцов. Ведь придомовая территория также является их собственностью и зоной ответственности.

Нормы расчета количества автостоянок

Количество автостоянок для жителей следует рассчитывать по региональным нормам, а для обслуживающих предприятий — по региональным нормам или по приложению «Ж» СП 42.13330.2016. в соответствии с СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные».

Региональные нормы и приложение «Ж» СП 42.13330.2016 нет смысла повторять в этой статье, но пример расчета, данный в следующем разделе, наглядно показывает принципы проектирования и размещения стоянок.

Общее количество необходимых автостоянок — это сумма требуемых автостоянок на каждое здание (часть здания) и сооружение в квартале.

Служба просвещения

Для активных собственников разработаны подробные методические рекомендации с целью оказания помощи по оформлению документации и проведению работ (с учетом требований кодекса городского хозяйства Российской Федерации от 29 декабря 2004 года). Здесь же указаны все нормы парковочных мест для жилых домов. В собранных материалах учтены результаты анализа зарубежного и отечественного опыта по повышению эффективности использования парковочных зон в городах:

1. В первую очередь, нужно получить поддержку большинства собственников, для чего проводится общее собрание. Две трети от ста голосов и принимается решение (чтобы не появились впоследствии вопросы со стороны собственников и администрации города).
2. Запросить выкопировкуиз планшета города в масштабе 1:500 (копия определенной части топографо-геодезического плана, в нем описывается конкретная территория или техническое задание на выполнение топографической съемки с графическим приложением). Выдают ее в городском центре градостроительства и архитектуры.
3. Затем должна быть составлена схема двора, с учетом будущей парковки. Она выполняется проектной организацией, с соблюдением всех требований.

Рекомендация! Оформленное положение для каждого паркоместа может быть закреплено или за собственником жилья, или за определенной квартирой.

Расходы без доходов

Андрей Стригалев оценивает себестоимость строительства машино-места в подземном паркинге в 700 тыс. руб., в наземном — 450 тыс. руб. У исполнительного директора Severin Development Ирины Трапезниковой другая оценка для отдельно стоящего многоуровневого наземного паркинга — 19,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Но многоэтажные отдельно стоящие парковки портят внешний вид ЖК в случае квартальной застройки и точно так же неприбыльны с точки зрения эффективности продаж. Поэтому чаще всего застройщик делает выбор в пользу подземной стоянки.

Из-за высокой себестоимости строительно-монтажных работ формируется высокая цена. Мария Литинецкая говорит, что единых правил ценообразования на парковки нет. По данным , по итогам 2017 года в новостройках массового сегмента стоимость места в наземном гараже составила в среднем 770 тыс. руб. (от 240 тыс. до 1,4 млн руб.), в подземном — в среднем 1,2 млн руб. (0,6-3,6 млн руб.). В бизнес-классе нет наземных парковок, а подземные стоят 2,2 млн руб. (от 0,86 млн руб. до 6,5 млн руб.), в премиальном сегменте жилья минимальная цена машино-места — 0,68 млн руб., максимальная — 9,5 млн руб. В ЖК, которые относятся к среднему сегменту, стоимость парковок составляет 3,5 млн руб., в элитном сегменте — до 18 млн руб. «Цена зависит от стадии строительной готовности дома и парковочного коэффициента»,— объясняет госпожа Литинецкая. Например, в жилых комплексах комфорт-класса парковочный коэффициент — от 0,3 до 1,07 на каждую квартиру. Средний по сегменту показатель — 0,7. «Чем выше значение коэффициента, тем раньше паркинг выводят на продажу, по более низкой цене»,— говорит Мария Литинецкая. У покупателей дорогого жилья другие возможности, поэтому экономика проектов позволяет продавать парковку сразу по высокой цене на соответствующей стадии строительной готовности дома.

Средний объем продажи парковок, на который могут ориентироваться девелоперы,— 0,5 машино-места в подземном паркинге на одну квартиру, 0,2 в наземном многоуровневом (тоже на одну квартиру). «Из этого следует, что каждый второй покупатель квартиры покупает место в подземном паркинге и каждый пятый — в наземном»,— объясняет директор по маркетингу и разработке продукта ГК А101 Дмитрий Цветов.

Чаще всего старт продаж мест в паркингах в ЖК приходится на раннюю стадию строительства дома и совпадает с началом продаж квартир. «Но на этом этапе темпы продаж ниже среднего: 0,4 подземного паркинга на одну квартиру и 0,15 наземного»,— рассказывает господин Цветов, добавляя, что к моменту ввода дома в эксплуатацию нераспроданными остаются около 20% машино-мест, которые обычно реализуются в течение года. «Но нужно учитывать, что реальный платежеспособный спрос на парковки при цене от 700 тыс. руб. за место в проектах доступного ценового сегмента обычно невысокий»,— добавляет Дмитрий Цветов, отмечая, что поэтому девелоперы жилья комфорт-класса тщательно рассчитывают соотношение гостевых парковок, мест на продажу и разрабатывают программы, стимулирующие продажу (беспроцентная рассрочка, ипотека и т. д.). Из-за того что машино-места проектируются с запасом, продажи после сдачи дома в эксплуатацию затягиваются, говорит Ольга Тумайкина. «Если в комфорт-классе запроектировано одно машино-место на квартиру, то продажи машино-мест будут идти в три раза дольше продаж квартир»,—приводит она пример. Для подстраховки застройщики могут формировать отложенный спрос, оставляя промежуток между стартом продаж квартир и парковок. «В этом случае в первые месяц-два после начала продаж машино-мест их продается неожиданно много, но потом темп выравнивается»,— добавляет госпожа Тумайкина.

Непроданные машино-места можно использовать для стимулирования продаж многокомнатных квартир, даря покупателю квартиры парковочное место. «Получается скидка 5-10%»,— оценивает госпожа Тумайкина. По ее наблюдениям, сейчас продажи парковок стимулирует концепция дворов без машин: «Автомобиль нельзя оставить даже рядом с домом». Среди покупателей квартир в Москве 39% опрошенных планируют приобрести парковку, 31% — оставлять машины где придется, говорится в социологическом исследовании, проведенном ФСК «Лидер» совместно с «ГФК-Русь». 15% собираются арендовать машино-место, у стольких же покупателей машины нет.

Не распроданные до ввода дома в эксплуатацию парковки обходятся девелоперу в 18-24 тыс. руб. в год (отопление, охрана, электричество и т. п.) плюс около 3 тыс. руб. в год налог на имущество — на одно место в подземном паркинге при его средней стоимости 1 млн руб., подсчитал Андрей Стригалев. Но, по его словам, продавать парковки ниже себестоимости еще менее выгодно. В элитных проектах обратная проблема. «Спрос на машино-места устойчиво высокий, предусмотренного количества нередко не хватает, и жители докупают или арендуют места по соседству»,— отмечает директор департамента по работе с девелоперами Savills Александра Синилова.

Пока девелоперам удается стимулировать покупателей, и спрос на парковки понемногу растет. Председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова говорит, что продажи машино-мест на первичном рынке в прошлом году выросли на 14% по сравнению с результатами 2021 года, хотя относительно продаж квартир статистика ДДУ, заключенных на парковку, выглядит скромно. По данным сервиса bnMAP.pro, в Москве за 2021 год было зарегистрировано больше 36,8 тыс. сделок с квартирами и апартаментами (только сделки физлиц), а с машино-местами — чуть более 8 тыс. «Это потому, что старт продаж парковок приближен к вводу дома в эксплуатацию»,—объясняет госпожа Доброхотова.

Стадии согласования

Координацию последующих действий нужно пройти во всех организациях, чьи инженерные сети могут проходить по территории будущей парковки. Далее нужно утвердить схему планировки в управлении архитектуры и получить разрешение на производство комплекса земляных работ в Департаменте ЖКХ. Получив все необходимые разрешения и после согласования с каждой структурой, можно приступать к основному этапу:

1. Сбор денег.
2. Поиск подрядчика.
3. Строительство.

К сведению! Порой даже лавочка, фонарный столб или небольшая клумба могут стать препятствием в получении одобрения.

Жилищное право

В идеальном варианте, на каждый дом, должна быть выделена площадка под парковку от десяти до пятидесяти машин, в зависимости от количества жильцов, квартир и этажности. Фактически же, цифра составляет двадцать пять процентов от установленной нормы. Также местными актами может рассчитываться допустимое количество исходя из площади квартиры (квадратные метры/количество мест):

• до тридцати– одно;
• до ста – полтора;
• свыше – два.

Совет! Если планируется размещение менее, чем десяти авто, дополнительно согласовывать и утверждать с местными властями не обязательно.

Размещение автостоянок на территории квартала или жилой группы

Размещение автостоянок на территории и пешеходную доступность следует определять, руководствуясь разделом «Сооружения и устройства для хранения и обслуживания транспортных средств» СП 42.13330.2016, а также таблицей 7.1.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

Противопожарные разрывы от парковок до объектов защиты следует определять по ФЗ 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»

На данной территории удалось разместить 45 автостоянок, чертеж в AutoCad можно скачать здесь.

45 машино-мест распределяются по назначению так:

• 35 машино-мест предназначено для двойного хранения автомобилей жителей: днем для временного хранения, ночью – для постоянного хранения,

• 3 машино-места предназначено для постоянного хранения автомобилей жителей,

• 7 машино-мест предназначено для хранения автомобилей жителей-инвалидов, их относим к парковкам постоянного хранения,
• 2 машино-места – для маломобильных посетителей обслуживающих предприятий (вне территории),
• 2 машино-места – для посетителей и сотрудников обслуживающих предприятий (вне территории).

Необходимо соблюдать санитарные разрывы от автостоянок до объектов застройки по таблице 7.1.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»

Таблица 7.1.1

Определяем недостающее количество мест для постоянного хранения жителями: 140-45=95 машино-мест.

Недостающее количество машино-мест 95 штук следует предоставить в подземной парковке на территории или на плоскостных и многоуровневых стоянках в пределах пешеходной доступности 800 м согласно п. 11.32 СП 42.13330.2016.

Законодательное положение

Планировка парковочных мест во дворах многоквартирных домов и нормы по расстоянию предусматривают, в первую очередь, их расположение. Правильно отмеренная дистанция, помимо комфорта для проживающих в доме лиц, обеспечит элементарные требования по технике безопасности. Разметки должны быть нанесены:

• минимум в десяти метрах от домов;
• если высота дома составляет больше 28 метров, должны быть предусмотрены, хотя бы два выезда.

По вместимости:

• десять машин – минимальное расстояние до жилого здания 15 метров (не меньше двадцати пяти до детских и спортивных площадок);
• на пятьдесят автомобилей и более – расстояние должно составлять минимум 25 метров до жилых помещений с окнами или 15 до технических, без них;
• от ста до трехсот автомобилей – не ближе 50 метров к любому зданию, плюс, разрабатывается проектная документация, и предъявляются особые требования к покрытию.

Важно! На какое бы количество не была рассчитана стоянка, необходимо сохранить пешеходные зоны для безопасности жителей и обеспечить беспрепятственный доступ для аварийно-спасательных служб.

Размеры парковочных мест для различных групп населения

Размер парковочного места для среднестатистической легковой машины обычно принимают 2.5 х 5.3 метров.

Но более точно размер парковочного места определяется по таблице из Приложения «А» СП 113.13330.2016 «СНиП 21-02-99* Стоянки автомобилей»

Размер парковочного места для инвалидов-колясочников должен быть 3.6 х 6.0 метров, о чем однозначно написано в п. 5.1.5 СП113.13330.2016 «СНиП 21-02-99* Стоянки автомобилей».

Штрафные санкции

При незаконной или неправильной парковке в жилой зоне, законодательством предусмотрено предупреждение или наложение денежного взыскания в административном порядке для владельцев:

1. Несоблюдение скоростного режима (до 20 км/ч.) – пятьсот рублей или лишение прав на год.
2. Стоянка возле контейнеров с мусором – от двух до пяти тысяч.
3. Парковка на тротуаре или пешеходном переходе – две тысячи.
4. Машины с включенным двигателем, в интервале больше чем пять минут – от полутора до трех.

Полезно! Штраф за нарушения ПДД во дворах Столицы и Санкт-Петербурга составляет три тысячи рублей. В других регионах Российской Федерации – полторы тысячи.

«Бессмысленно строить только гаражи»

Иван Колманок, партнер архитектурного бюро AI-architects:

— В советское время жилая застройка в Москве проектировалась из расчета 60 автомобилей на 1 тыс. жителей. В 2015 году потребность в парковках была установлена на уровне 370 единиц индивидуального транспорта на 1 тыс. горожан на период до 2021 года. В этот показатель заложен ежегодный рост числа автомобилей на 3,3%. Фактический уровень автомобилизации в столице, по разным оценкам, составляет от 400 до 600 машин на 1 тыс. человек. Развитие экономики и доступность автокредитования указывают на то, что число автовладельцев будет расти. Москва — сложный город: он построен вокруг Кремля и развивается вокруг него по спирали. Плюс это самый густонаселенный город страны, куда из Подмосковья на работу ежедневно ездит 1 млн человек. Здесь нельзя просто начать строить парковки, в отличие от городов с клетчатой структурой, например Тольятти, которые спроектированы с многократным запасом прироста населения и не находятся под влиянием маятниковой миграции: все и так живут в городе.
Нормы должны регламентировать не количество парковок, а количество машин в семье. То есть ограничивать граждан, а не застройщиков, как это делают в азиатских мегаполисах — Токио, Сингапуре, где введены высокие пошлины на покупку личного автотранспорта. Другой важный аспект — скорость прироста населения. Города растут с разной скоростью, и актуальные для Москвы методы работы с транспортом имеет смысл заимствовать в старых городах, но с растущим населением. Например, Лондоне, где въезд в центр города сделали платным, параллельно усилив развитие общественного транспорта.